1、1一个游离客栈之外的非专业筹划因为-找寻一个可以歇息的地方，开一间属于自己的咖啡屋或客栈是个人由来已久的一个梦想。因为-下接下来的倾述可能已经超越梦想。如果-我的思想能够为【旅游地产项目】带来些许帮助，而客栈无论花落谁手，我梦已圆。*游者心中的平乐-古镇离成都不远，却是个可以让人歇息的地方；-古镇隐于白沫江边，内藏古寺、古桥、古 树、古道，就连那些散落在江边、院落和林盘里的客栈都时时地散发出一种闲适而又略显神秘的气息；-古镇传奇浪漫，如同一个有着很多故事和传说的品味男人*仿古商业街与古镇文化差异对接的断层思考-古镇历史厚重，自然清新。【 郡】仿古商业街虽然依江而建，但其外在器宇和希望表达的文化
2、及意境要融入有着上百年历史的古镇文化中，无论对开发者还是经营者来说都是一个巨大的考验。2*无须讳言，一个借助旅游概念打造的地产项目，本质上就是通过外部加工，在有形的建筑物外表上注入某种文化的元素而已。*今天的古镇：-同样面对各项基础设施建设和配套不完备带来的硬伤；-面对诸如景区管理、品牌整合推广，以及对历史、文化的传承、挖掘和利用等方面还处于较低层级的痛，这种痛或许正是古镇 品牌和影响力扩大的掣肘。*一个“伪原住民”的思考-客观上讲，开发者的终极目标是要把仿古商业街房屋全部销售出去，并且基于自身利益和品牌的需要也会投入一定广告费用。但因侧重点不一，效果如何不去推论。-由此带来的一个难题是，我们
3、应该为商业街这样的人文景观注入些什么，才能够使之融入古镇的文化中，并成为吸引游客，凝聚商气的热闹之点呢?-当我反复思索这个问题的时候，不经意间有了一种感觉，好像自己一夜间成了一个准备从古镇里搬入【 】里生活的“ 原住民”，迫切的希望能够在新的生活环境找到一些从前的影子和历史的印记。*我想为自己可能结缘相伴的【 郡】设计一张名片3-也许，别人并不在乎。但，在我的心里，这张名片会非常的厚重，他记载的应该不仅仅是古镇祖先们留给“原住民” 的灿烂历史文化和九古遗风*或许初生的【 郡】真的需要这张传承古镇历史和文化的名片。-事实上，无论是开发者还是商家，热热闹闹的开街并非目的只是手段而已；也不全部代表成
4、功，只是在经营方向和目标上向前跨出的一大步而已。-重要的是当游客进入【上河郡】仿古商业街后好好想想-能够吸引游客的是什么？-能够留住游客的是什么？-能够让游客离去后心中留恋的又是什么？*在成功之前，应该试着以现有的招商模式自我拷问：-已经引入的商家数量和质量离目标还有多远？-已引入的商家是否符合【 郡】仿古商业街的业态需求？-已引入的业态能给游客带来什么样的体验和满足？-按照目前的招商状况，未来的仿古商业街在业态规划和业态布局等方面能否实现预期？-已引入的商家是否获得了持续、宽松的经营环境和政策扶持？-已引入的商家在现有的招商政策下，是否由可能持续驻守商业街的后续动力和基本的盈利空间？*仿古商
5、业街成功的案例不少，关于这点不同的人对不同的结果4有不同的理解-成都锦里、宽窄巷子无疑使成功的，对无论是开发者还是经营者-成都罗马加入广场地处南一环路，所有房源全部卖空，但却成为一处练地摊之地，这只是开发者的胜利-丽江大研古镇水车广场左右之隔的仿古古城，至今没有人气*某种意义上，以下名片看似只赚吆喝不赚钱-但没有吆喝，那来人气？-没有人气，商家如何实现销售？-没有销售，如何留住商家？-没了商家，商业街生气何在？*名片排名不分先后-地火文化 可以让人们了解这里是最早发现天然气的地方以及古镇祖先最初以原始方法和工具等开发利用天然气的智慧和用气，通过文字、摆 件以及简易的模型引发人们对古镇历史和文化
6、的兴趣；-邛窑 邛窑是不可忽视的一古镇历史文化，通过图片文字介绍、邛窑仿制工具，仿制陶罐，辅以仿古还原场景，让游人在了解邛窑历史及制陶过程的同时，也可以参与到制陶的环节中来。-竹编、农夫手工茶、根雕、木刻等手工行 业 既是历史的，也是现代的。让工匠回归仿古商业街古镇，通过现场工匠雕琢和游客参与的过程，展示川西民风民俗和民间手工艺的演变和传承。5-邛酒馆 邛酒没有叫得响当当的白酒品牌，但因为原酒供应的老大地位，邛酒在白酒业却是有名有头的。不仅如此，省内百姓大众对邛酒也不陌生，但邛酒文化却没有得到挖掘和开发。仿古酒井、酒窖、制酒工艺等，如邛酒能够飘进仿古商业街，这种酒文化的浸润无疑是仿古街的一张重
7、要的名片。(邛酒在此借力发酵膨胀的空间巨大，方法也多)*古镇的名片实在太多，秦汉驿道、南方丝绸第一站、康熙、光绪两朝皇帝赐匾的李家院子、花秋茶业，还有那千古传诵的爱情传说。*在平乐卖房子更要卖文化，更要小心日后大平沙落雁古镇文化传承区可能给【 郡】带来的冲击据了解，大平沙落雁古镇文化传承区是平乐文化展示的核心区，以博物馆、文化演艺、文化小品、文化商业等多种形态，集中展示平乐“南丝路第一站”所蕴含的深厚文化底蕴，是平乐的文化高地。-这个高地，今天我们不抢先机占领，以后不知是否还有机会要得回来？-如果站在街口，一眼望去的或是一路进入眼帘的都是林林总总的客栈、餐 馆和那些不看都知道的是什么东西的千篇
8、一律的旅游产品，仿古商业街的兴旺能够延续多久？特别是之后平沙落雁古文化传承区一旦建成而形成冲击的时候，又如何面对？-如果，开街后产品还有 2 年左右的销售预期，如何持续的吸引游客，留住商家将是开发者不得不关注的课题。6*因为有了“原住民”的情结，所以仅以个人的感性表达一些非专业的想法-业主分散和多元是业态布局的一个重要难点。对散户业主来说，上述名片对于商业街的文化和经济价值认同无疑是一致的，但如果让他们以牺牲自身局部经济利益为代价接受这些名片难度就相当的高，尽管这和他们的利益息息相关。-开街后，房屋促销的主要手段可能不会再是平面广告为主，商业街的繁荣与否才是吸引潜在投资人投资的关键所在。-试着
9、将部分广告支出转为对名片建设的投入，转为对商家的扶持或许会事半功倍。-强化招商力量，转换招商思路。【平沙落雁】一期的招商经验值得借鉴：【成都印象】和【莲花府邸】等大商家的引入并没有带来人气和商机的现状证明一个问题，以旅游地产为依托的仿古商业街招商应该坚持商家不分大小，既要有特色，又要有特色又要有做就如旧的思路。重新筹谋定夺，梳理名片，规划业态，引入 竞 争机制，把过去其它同行将名片简单推介给业主的方法，变为业主的一种主动需求。-贴一张名片，一般无需太大的面积，3-5 个平方或者 10 多个平方不等。重要的是如何让业主明白这一张张串起来的名片对商业街文化的烘托，商气的凝聚并最终提升物业价值所起到
10、的不可或缺的作用。-沟通永远是成本最低的也是最重要的手段；但如果引入一种竞7争机制，把主动推销变为业主或商家的内在需求则是更简便实用的手段，总之，多一家 业主或经营者接受名片， 则商业街上就会多一份穿梭的历史，多一滴古镇文化的浸润。*操作建议-业主或商家自愿分割部分商铺面积支持名片工程的，开发者可以从多方面支持业主：-商业公司免收包括室外经营空间管理费在内的任何加重商家负担的不合理费用；-开发者根据业主或商家让渡面积大小和位置，在一定期间内给予一定的经济补贴，吸引更多商家参与；-开发者尚未销售也尚未出租的房屋，可以切割部分面积在一定期间内免费提供给民间工匠或艺人，给他们展示古镇文化的一个平台，
11、甚至还可以对入驻的工匠在一定期间给予经济直补，以调动起积极性。这样做的另一个好处可能是、或许会反过来促进该房屋销售和出租该房屋-开发者尚未销售出去但已经出租的房屋，可以采取给商家适当减少部分租金方式让名片入驻进来。*名片带给我们的不仅仅是-历史和文化的传承；-艺人工匠传统技艺延续和光大；8-业主或商家的投资信心；-不缺人气的商业街永远具有投资价值，保值增值效应可以放大后期房产销售的收益；-政府支持并乐见其成；-展示开发者的专业能力和胆识。-倍增效应 引入名片所 发生的费用固然需要精算，但将本来必然支出的部分广告营销费用用于前者，产生的必然效能一定是多方面的成叠加的正收益。*项目客栈概论*项目客
12、栈同下游【上院】比较：-【上院】位于古镇下游江边，与平沙落雁二期相连，游客进入方便，具有旅游动线优势，但所处物业不直接临江，部分房间临大街没有景观效果；9项目客栈位于古镇白沫江上游，客人自驾进入客栈需绕场镇到达不是很方便，动线优势不足，但客栈临江而建，项目客栈房型设计房间面积较大，考究内部品质，舒适度高；-【平沙落雁】所有权的主体单一，招商力度和政策支持力度大，具有统一性和操作性以低租金和其他配套让利支持，吸引商家进场，分担项目前期经营风险（地震后旅游业短时期的萧条也是因素之一）。-【 郡】仿古商业街业所有权主体分散，招商政策难出一辙业态选择主要权主要集中在业主一方，业态统筹规划力弱；招商政策
13、难度大难，业主因购房投资大，对回报率要求高，在物业利益和商家权益平衡方面容易短视，导致招商难，或商家因经营困难不易稳定，容易出现商圈商业氛围差，人气不足的现象。*我们对项目客栈的目标和构想*我们的目标-如果你把物业交给我们谋划，我们会还你一个美誉度很高的品牌客栈；-如果你把物业交给我们打理，我们还给你的绝不是一座简简单单的建筑，而是具有文化内涵和赚钱效应的产业；10-如果你把物业交给我们保管，还给你的将是价值倍增的庄园。*我们的构想-打造具有文化内涵的主体客栈；-目标客栈在硬件设施、软装摆件、房间面积和舒适度及服务方面坚持古镇第一的目标；-如果经营成本可以降低的，拟计划在一楼划出一个不以盈利为
14、目的专门区域用于：1、以爱为主题，与民 间歌手合作打造一个原生态音乐屋；2、以古镇民风民情为主线，联络民间艺人现场为文化衫描画现卖；3. 寻求赞助支持，将打造古 镇酒窖作坊，甚至可以将邛崃窑陶瓷和邛酒结合尝试低成本营销。*其实我们提出的建议是还有以下亮点理由：-让经营者有基本的盈利空间，才可能确保租约期间，业主自己物业上的承租人保持稳定不变和客栈名号的持久不变；-让经营者有基本的盈利空间，经营者才有后劲持续经营并且保持客栈品牌的良好向上；-租约期满，业主无偿接收承租方投入的实物资产既是一笔财产，11更重要的是可以实现经营自然过渡；-租约期满，对保持营持续良性发展的客栈来说，业主接收的品牌价值也是一笔巨大的财富，业主的物业升值幅度才是、会更大。
