1、北京市房地产市场调研报告1目 录一、北京城市概况: .11、地理区位 .12、行政区域 .13、人文环境 .24、交通情况 .3二、宏观经济发展概述 .61、经济总量分析 .62. 产业结构分析 .63、固定资产投资分析 .74、居民消费力分析 .8三、城市重点规划和发展趋势 .91.城市发展战略 .92.城市规划战略 .93.重大经济项目动态 .11四、房地产行业发展概述 .131、房地产开发投资情况 .132、房地产市场消费分析 .163、房地产市场结构分析 .174、房地产政策 .19五、土地市场分析 .201、土地交易情况 .202、土地市场分析 .21六、五证办理前提条件 .22七、
2、品牌开发商分析 .26八、持续发展建议 .261一、 北京城市概况:1、地理区位北京中心位于北纬 39 度 54 分 20 秒,东经 116 度 25 分 29 秒。位于华北平原西北边缘。毗邻渤海湾,上靠辽东半岛,下临山东半岛。北京与天津相邻,并与天津一起被河北省环绕。西部是太行山山脉余脉的西山,北部是燕山山脉的军都山,两山在南口关沟相交,形成一个向东南展开的半圆形大山弯,人们称之为“北京弯” ,它所围绕的小平原即为北京小平原。2、行政区域北京市共辖 16 个市辖区、 2 个县 ,具体划分如下:23、人文环境历史人文北京是有着三千年历史的国家历史文化名城。北京在历史上曾为六朝都城,在从燕国起的
3、 2000 多年里,建造了许多宏伟壮丽的宫廷建筑,使北京成为中国拥有帝王宫殿、园林、庙坛和陵墓数量最多,内容最丰富的城市。其中北京故宫,明朝时叫大内宫城,清朝时叫紫禁城,这里原为明、清两代的皇宫,住过24 个皇帝,建筑宏伟壮观,完美地体现了中国传统的古典风格和东方格调,是中国乃至全世界现存最大的宫殿,是中华民族宝贵的文化遗民族宗教北京市人口中拥有全国 56 个民族成份,除汉族外,回、满、蒙古、朝鲜族人口均超过万人。北京市少数民族人口分布仍呈现大分散、小聚居的特点。这一特点首先体现在全市 18 个区县都有少数民族居住和生活。普查数据显示,北京市的任意一个区县都至少有 15 个以上的民族。其次,城
4、近郊区是少数民族相对集中的地区。普查数据显示,居住在城近郊区的少数民族人口为 41.1 万人,占在京居住少数民族人口总量的 70.2%。在全市 18 个区县中,少数民族人口数量分布最多的三个区县都集中在城近郊区,分别是朝阳区 11.5 万人、海淀区 10.1万人、丰台区 4.9 万人。3北京地区的宗教有:佛教(其分支藏传佛教,俗称 “喇嘛教”) 、道教、伊斯兰教、天主教、基督教。它们对各自的信教群众产生不同的作用。特别是佛教、道教和伊斯兰 教,还对北京的历史、文化、艺术的发展有过深远的影响,据不完全统计,1988 年北京市共有各种宗教徒近 5 万名。其中,天主教徒人数最多,有 3 万余名;伊斯
5、兰教徒 12000 名(“开斋节 ”时的统计) ;佛教和道教的教徒,仅据寺庙道观的统计有 600 多名,藏传佛教雍和宫一处就有 87 名。宗教职业人员共有 440 名,其中天主教 100 名,基督教 106 名,伊斯兰教 78名,佛教 67 名,道教 2 名,藏传佛教 87 名。北京市主要的宗教活动场所有 40 多处,著名的教堂有:天主教有东堂、南堂;基督教有缸瓦市教堂、崇文门教堂。清真寺有牛街清真寺、东四清真寺、花市清真寺。属于佛教的有:广化寺、通教寺;属于喇嘛教的有:雍和宫、西黄寺。道教有:白云观。4、交通情况公路:4北京市城区的路网结构以矩形环状为主,道路多以此为依托,与经纬线平行网状分
6、布。先后依托城市扩展,建设了二、三、四、五和六环路。截至 2009 年,全市公路里程 20670 公里,城市道路里程 6206 公里,京哈、京津、京沪、京台(未完工) 、京开、京港澳、京昆(未完工) 、京藏、京新(未完工) 、京承等多条高速公路流经北京。航空北京首都国际机场北京建有全国最大的机场-北京首都国际机场(Beijing Capital International Airport,PEK) ,位于北京市顺义区(行政上属于朝阳区) ,距北京市中心 20 公里。几乎所有北京的国内国际航班均在北京首都国际机场停靠和起飞。北京首都国际机场是中国国际航空(Air China)的主要中心。铁路北京
7、全市铁路总里程 962 公里,京秦铁路、京哈铁路、京沪铁路、京九铁路、5京广铁路、京原铁路、京包铁路、京承铁路、京通铁路等多条铁路干线汇集于此。 京津城际铁路已于 2008 年 8 月 1 日正式开通,北京和天津两地的路程缩短为半小时。目前北京主要火车站有北京站、北京南站、北京西站、北京北站和北京东站。按照规划,未来以北京为中心的高速铁路建成后,8 小时可以到达除新疆、西藏外的全部省份。轨道交通北京地铁始建于 1965 年 7 月 1 日,1969 年 10 月 1 日第一条地铁线路建成通车,使北京成为中国第一个拥有地铁的城市。目前已建成的地铁和轻轨共 14 条(1 号、2 号、4 号、5 号
8、、8 号、9 号、10号、15 号、机场线、八通线、昌平县、房山线、大兴线、亦庄线) ,客流超过1000 万人次居亚洲第二(仅次于东京) 。北京地铁目前实行全程 2 元票制,成为国内票价最低的城市轨道交通系统。6二、 宏观经济发展概述1、 经济总量分析2012 年 1 季度北京市实现地区生产总值 3,762 亿元,按可比价格计算,同比增长 7%,增速较去年同期下降 1.6 个百分点。2. 产业结构分析2011年 度 北 京 市 产 业 结 构 对 比 图136.23744.4 12119.8第 一 产 业 增 加 值 ( 亿 元 ) 第 二 产 业 增 加 值 ( 亿 元 ) 第 三 产 业
9、增 加 值 ( 亿 元 )数据来源:北京统计局7北京市三大产业结构基本按照第一产业:第二产业:第三产业=1%:27%:72% 。并且多年来产业结构变化幅度小,总体结构趋于稳定,显示北京已经步入服务性社会。 目前北京的世界 500 强全球总部数量达到 41 家,全球排名仅次于日本东京,位列世界第二位。 北京的外资企业数量已经超过 1.4 万家,创造了北京市四分之一的 GDP、五分之一的税收和十分之一的就业机会 北京市六大支柱产业:电子信息业、汽车产业、石化产业、装备制造业、医药产业和都市型工业。3、固定资产投资分析截至 2012 年第一季度,全市完成全社会固定资产投资 935.5 亿元,比上年同
10、期增长+15.2%。全社会投资中,城镇固定资产投资完成 874.3 亿元,同比增长+13.9%;农村固定资产投资完成 61.2 亿元,增长 +36.2%。城镇投资中,房地产开发投资完成 451.7 亿元,增长+8.7%。53.8%84、 居民消费力分析人均可支配收入与人均消费性支出0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.035000.02006 2007 2008 2009 2010 2011人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 人 均 消 费 性 支 出 ( 元 )2011 年北京 城镇居民人均可支配收入达到 32903 元,比上年增长 13.2%;扣除价格因素后,实际增长 7.2%。人均消费性支出 219027,比上年增长11.2%,扣除价格因素后,实际增长 6.1%。社会消费品零售总额社 会 消 费 品 零 售 额 ( 亿 元 )3295.3 3835.24645.5 5309.96229.3 6900.30.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02006 2007 2008 2009 2010 2011社 会 消 费 品 零 售 额 ( 亿 元 )