1、寫字樓標準劃分及概念定義寫字樓標準劃分及概念定義寫字樓標準劃分及概念定義寫字樓標準劃分及概念定義资料 整理 ：全 力行地 產策 劃平 臺一、 “ 甲级 ” 、 “ 5 A5 5 5 ” 、 “ 第四 /五 代 ” 是不 同角度 界定办 公物业 等级三个 概念基 本代表 了评定 写字楼 等级的 基本方 向 ， “ 甲 级 ” 从 综合 品质 角度出 发评 定 写字 楼 的等 级 ； “5 A5 5 5 ”是 从硬 件 配置 角 度评 定 ；而 “ 第 四代 /第 五代 ” 则是 从写 字楼 发展 角度 出发 指定 标准 ， 三个 角评定 方法各 有特点 ， 消费 人群不 清晰各个 评定方 法，从
2、 而造成 概念的 混乱。二、 “ 甲级 ” 标准 不是最 高级别“ 甲级 写字楼 ” 是一 种通行 叫法， 是外资 发展商 开发涉 外写字 楼过程 中 ， 逐步引 进并流 行起来 的词汇 ，将写 字楼按 照其综 合质素 不同， 可以划 分为甲 、乙 、丙 等 几个 等 级 ， 就 中国 的 办 公 楼 市场 而 言：一般分为高档物业一般分为高档物业一般分为高档物业一般分为高档物业（甲级写字甲级写字甲级写字甲级写字楼楼楼楼）、中档物业中档物业中档物业中档物业（乙级写字楼乙级写字楼乙级写字楼乙级写字楼）、低档物业低档物业低档物业低档物业（丙级写字楼丙级写字楼丙级写字楼丙级写字楼）。而高 档物业 又
3、可细 分为两 个部分 ： 顶级 和甲 级写 字楼 。 顶级 写字楼 与国际 写字楼 标准相符 ， 甲级 是按照 本地市 场现行 标准划 分的 。 甲级 写字楼 主要是 参照了 四星级 酒店或五 星级酒 店的评 级标准 ， 是房 地产业 内的一 种习惯 称谓 。 由于 写字楼 物业在 不同的 市场各 不相同 ， 写字 楼的分 类标准 通常是 基于每 个市场 上的相 对质量 ， 如在一些 小城市 还没有 顶级写 字楼与 国际写 字楼。对于 超大城 市 (如北 京、上 海、深 圳 )在办 公物业 划分时 除要一 般考虑 楼宇品质外 ，还要 充分考 虑城市 交通和 城市规 划 (CBD布局 )的因 素
4、，具 体来说 物业等 级和等 级标准 可作如 下的划 分和界 定： 1 、顶 级物业 (国际 写字楼 )（ 1 ） 楼宇 品质 ： 建筑 物的物 理状况 和品质 均是一 流 ， 建筑 质量达 到或超 过有关建 筑条例 或规范 的要求 ； 建筑 物具有 灵活的 平面布 局和高 使用率 ； 楼层 面积大 ，大堂 和走道 宽敞 。 装饰 标准： 外立 面采用 高档次 的国际 化外装 修如大 理石外 墙和玻 璃幕墙 ，采用 进口高 标准的 大理石 、 铝板 、 玻璃 幕墙等 材料 ； 有宽 敞的大 理石大 堂和走 廊 ；公共 部分的 地面应 为大理 石 、 花岗 岩 、 高级 地砖或 铺高级 地毯 ，
5、 墙面 应为大 理石或高 级墙纸 或高级 漆 ， 应有 吊顶 ， 电梯 间应为 不锈钢 、 大理 石 ； 卫生 间安置 进口名牌 洁具， 如科马 、科勒 、美标 、 T0 T0 等等 。 配套 设施 ： 应有 配套商 务 、 生活 设施 ， 如会 议室 、 邮局 、 银行 、 票务 中心 、员工 餐厅等 ， 专用 地上 、 地下 停车场 ， 停车 位充足 ， 满足 日常生 活的商 店 ， 适合商务 会餐的 饭店 ， 宾馆 ， 午间 放松或 娱乐设 施 ， 其它 如公园 、 运动 设施和 图书馆 。 电 梯 系 统 ： 良 好 的 电 梯 系 统 ， 电 梯 设 施 先 进 并 对 乘 客 和
6、商 品 进 行 分 区 ，一般 每 4 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 平方 米一部 电梯， 平均候 梯时间 3 0 3 0 3 0 3 0 秒左 右。 设备 标准 ： 名 牌中 央空 调 和 新风 系统 ， 中央 空调系 统高效 ； 有楼 宇自控 ；有安 全报警 ；有综 合布线 。 层高 方面 ： 写字 楼标准 层高在 3 .7 -4 .0 米 ， 净高 2 .7 米以 上（含网络地板）。 平层 轴距： 核心筒 距离玻 璃幕墙 约 10-15米。（ 2 ） 建筑 规模： 超过 5 0 0 0 0 平方 米 ，平 层面积 在 1 8 0 0 -2 0 0 0 平米
7、及以上 。（ 3 ） 客户 进驻： 国 外知 名 的大 公司 租户组 合；知 名跨国 、国内 外大公 司 、 财团 和企 业集团 。（ 4 ） 物业 服务 ： 由经 验丰富 且一流 的知名 品牌公 司管理 ， 配备 实用的 计算机物业 管理软 件 ， 实现 办公物 业管理 计算机 化 ， 建立 办公管 理信息 系统 ， 并办 公物业各 系统实 现连通 和统一 的管理 ， 2 4 小时 的维护 维修及 保安服 务。（ 5 ） 交通 便利： 位于重 要地段 ，极佳 的可接 近性， 临近两 条以上 的主干 道 。有多 种交通 工具和 地铁直 达。（ 6 ） 所属 区位： 位于 城市 主要 商务区 的
8、核心 区。（ 7 ） 智能 化： 5 A（ 8 ） 开发 商的背 景 ： 经 验丰 富并 且资 金雄 厚 。 在项 目开发 的早期 年份具 有财务弹 性，并 且具有 大规模 房地产 投资的 丰富经 验。2 2 2 2 、高 档物业 (甲级 写字楼 )（ 1 ） 楼宇 品质 ： 建筑 物的物 理状况 优良 ， 建筑 质量达 到或超 过有关 建筑条 例或规 范的要 求； 其收 益能力 能与新 建成的 办公楼 建筑媲 美。 装饰 标准 ： 外立 面采用 大理石 、 高级 面砖 、 铝板 、 玻璃 幕墙等 材料 ； 有大堂， 大堂地 面应为 大理石 、花岗 岩、天 然石材 等， 墙面 应为大 理石、
9、花岗岩 、 或高级 墙纸等 材料 ， 应有 吊顶 ， 柱应 包大理 石 、 不锈 钢等材 料 ； 公共 部分的 地面应为 大理 石 、花 岗 岩、 高 级地 砖 或铺 高 级地 毯 ， 墙 面应 为 高级 墙 纸或 高 级漆 (如 立邦 漆等 )， 应有 吊 顶， 电 梯间 应 有不 锈 钢、 大 理石 或 木门 套 ；卫 生 间安 置 进口 名牌洁 具，如 科马、 科勒、 美标、 TOT0 等等 。 配套 设施 ： 应有 配套商 务 、 生活 设施 ， 如会 议室 、 邮局 、 银行 、 票务 中心 、员工 餐厅等 ，专用 地上、 地下停 车场， 停车位 充足。 设备 标准： 应有 名牌中
10、央空调 ； 有楼 宇自控 ；有安 全报警 ；有综 合布线 。 电梯 标准 ： 良 好的 电梯 系统 ， 对 乘客 和商 品进 行分 区 ， 一 般每 4 5 0 0 -5 0 04 5 0 0 5 0 04 5 0 0 5 0 04 5 0 0 5 0 0 0 0 0 0平米 一部电 梯，平 均候梯 时间 不超 过 4 0 4 0 4 0 4 0 秒。 层高 方面 ： 写字 楼标准 层高再 3 .7 -4 .0 米， 净高 2 .72 72 72 7 米以 上 。 平层 轴距： 核心筒 距离玻 璃幕墙 约 10-12米。（ 2 ） 建筑 规模： 3 -3 3 3 5 5 5 5 万平 米 ，平
11、 层面积 在 1 4 0 0 -1 5 0 01 4 0 0 1 5 0 01 4 0 0 1 5 0 01 4 0 0 1 5 0 0 平米 及以上 。（ 3 ） 客户 进驻 ： 有知 名的国 内外大 公司 ， 客户 大多是 进行 开发 、 政务 、 研发 、技术 服务、 电子商 务或知 名品牌 代理等 方面的 业务。 （ 4 ） 物 业服 务 ：由 经 验丰 富 的知 名 公司 管 理， 完 善的 物 业管 理 服务 包 括 2 4小时 的维护 维修及 保安服 务。 （ 5 ） 交通 便利 ： 位于 城市主 干道 （ 含地 铁等轨 道交通 ） ， 多种 交通工 具直达 。（ 6 ） 所属
12、区位： 位于主 要商务 区或副 都心区 。（ 7 ） 智能 化： 3 A及 3 A以上 。3 3 3 3 、中 档物业 (乙级 写字楼 )（ 1 ） 楼宇 品质 ： 建筑 物的物 理状况 良好 ， 建筑 质量达 到有关 建筑条 例或规 范的要 求；但 建筑物 的功能 不是最 先进 (有功 能陈旧 因素影 响 )，有 自然磨 损存在 ，收益 能力低 于新落 成的同 类建筑 物。 装饰 标准 ： 外立 面采用 面砖或 瓷砖 ； 有大 堂 ， 大堂 地面为 地砖 ， 墙面 为瓷砖或 高级漆 ， 有吊 顶 ； 公共 部分的 地面为 地砖或 铺中档 地毯 ， 墙面 刷白 ； 卫生 间采用 合资或 国产中
13、 高档洁 具等。 配套 设施： 有专用 地上、 地下停 车场。 设备 标准： 有中央 空调系 统；无 楼宇自 控；有 安全报 警；无 综合布 线。（ 2 ） 建筑 规模： 无限制 。（ 3 ） 客户 进驻 ： 客户 多为国 内的中 小公司 ， 从事 销售代 理 、 产品 研发 、 创意设计 、文化 创意等 类型 。（ 4 ） 物业 服务： 有物业 公司服 务。（ 5 ） 交通 便利： 有交通 线路到 达，交 通较方 便。（ 6 ） 所属 区位： 副都心 或较好 的城区 位置。4 4 4 4 、低 档物业 (丙级 写字楼 )（ 1 ） 楼宇 品质 ： 物业 已使用 的年限 较长 ， 建筑 物在某
14、 些方面 不能满 足新的 建筑条 例或规 范的要 求 ； 建筑 物存在 较明显 的物理 磨损和 功能陈 旧 ， 但仍 能满足 较低收 入承租 人的需 求。 装饰 标准 ： 外立 面采用 涂料 ； 无大 堂 ； 公共 部分的 地面为 普通地 砖或水 磨石； 卫生间 采用普 通国产 洁具。 配套 设施： 无。 设备 标准： 分体空 调；无 楼宇自 控；无 安全报 警；无 综合布 线。（ 2 ） 规模 ：无限 制。（ 3 ） 客户 进驻： 客户基 本是小 型私企 ，从事 简单的 销售业 务。（ 4 ） )物业 服务： 可有一 般性的 物业服 务如卫 生、收 发、值 班。（ 5 ） 交通 便利： 有交
15、通 线路到 达。（ 6 ） 所属 区位： 一般城 区位置 。三、 狭义 “ 5 A5 5 5 ” 与广 义 “ 5 A5 5 5 ” 的评 定标准“ 5 A” 标 准 是 目前 较 流 行 的 评定 方 式 ， 但 “ 5 A” 概 念 有 两种 评 定 方 式 ，一是狭 义的针 对智能 化硬件 方面， 包括 OA（ 办公 智能 化） 、 BA（ 楼宇 自动 化） 、CA（ 通 讯 传输 智 能 化 ） 、 FA（ 消 防 智能 化 ） 、 SA（ 安 保 智能 化 ） ； 二 是广 义 的指综 合 “A”级评 定标准 ，包括 ：（ 1 1 1 1 ）楼 宇品牌 标准： A级写字 楼是一 个城
16、市 创造文 化与财 富的特 定空间 ， 写字 楼品牌 形成 ， 需要 产品的差 异化特 征 、 商务 文化特 征 、 服务 经营理 念 、 地域 标志性 物业和 城市历 史记忆 。处于 “ 生产 链条最 高级 ” 的写 字楼的 发展脉 络， 是 一个 城市的 发展历 程和特 性 。因此 ， 成为 城市商 务区地 标性建 筑的写 字楼 ， 其品 牌要与 城市有 极大的 关联性， 对城市 的未来 发展具 备重要 的价值 。 因此 ，具备 较大的 区域影 响力、 能与城市 品牌和 谐统一 的写字 楼品牌 将评定 为楼宇 品牌标 准 A级。（ 2 2 2 2 ）地 理位置 标准： A级地理 位置是 投
17、资和 购买写 字楼的 关键要 素之一 。 只有 区位在 城市现 有或潜 在商务 区、地 段良好 、具有 较高投 资价值 的写字 楼才能 获得地 理位置 标准 A级。（ 3 3 3 3 ）客 户层次 标准： A级客户 层次指 的是入 驻写字 楼的业 主或租 户层次 。 大多 数写字 楼客户 都有择 邻而居 的心理 ， 因此 一个写 字楼的 客户层 次通常 是趋同 的 。 同时 ， 客户 层次的 高低也直 接影响 了新的 业主或 租户的 投资决 策 ， 因为 较高的 客户层 次对他 们的公 司形象有 较好的 提升作 用。 （ 4 4 4 4 ）服 务品质 标准： A级服务 品质一 方面体 现在高
18、效的物 业管理 上 ， 另一 方面体 现在对 入住企 业的专业化 商务服 务上。 两者俱 佳，将 认为其 具备服 务品质 A级标 准。（ 5 5 5 5 ）硬 件设施 标准： A级主要 考核建 筑设计 和建筑 功能的 创新。 以及其 所用的 建筑技 术、标 准层高 、标准 承重 、 弱电 系统 、 新风 系统 ， 以及 电梯 、 智能 等 。 在上 述方面 如果有 两项以上不 能达到 优良， 则不能 获得硬 件设施 标准 A级。四、 根据发 展轨迹 制定写 字楼标 准 中国 的写字 楼发展 经历四 个阶段 ：第一 代写字 楼一般 是指计 划经济 体制下 的行政 办公楼 ， 只能 满足于 基本办
19、 公功能 。 西安 第一 代写字 楼是零 散分布 不同区 域的写 字楼， 如： 小寨 国贸 大厦 、 高新区 火炬大 厦 等。第 二 代 写 字 楼 指 的 是 城 市 经 济 迅 速 发 展 ， 改 革 开 放 后 获 得 开 发 建 设 的 写 字楼 。 这批 写字楼 除了满 足功能 需求之 外 ， 内部 空间开 始针对 客户灵 活分割 ， 智能化水 准有所 提升。 西安 第二 代写字 楼以 高新 区旺座 现代城 、橡树 街 区的 为代 表 。第三 代写字 楼在第 二代的 基础上 开始考 虑以客 户的贴 身需求 为导向 ， 加入 绿色环 保办公 理念 ， 提高 舒适度 和品 质 ， 大大
20、提高了 智能化 的水平 。 西安 第三 代写字楼 以 老三 届世纪 星 大厦 为典型 代表。随着 中国的 入世 ， 经济 全球化 的到来 ， 第三 代写字 楼已经 不能完 全满足 国际化商 务办公 的需要 ， 在这 种前提 下 ， 第四 代写字 楼的出 现就顺 理成章 了 。 所谓 第四代 写字楼 ， 即在 第三代 的功能 基础上 ， 强 调以 客户 需求 为中 心 ， 旨 在提 供低 成本 、 高 效 率 的 商 务 平 台 ， 提 倡 人 性 化 的 沟 通 与 交 流 ， 注 重 办 公 空 间 对 企 业 文 化和 员 工 素 质 的 培 养 和 提 高 ， 引 导 智 能 化 ， 强
21、 化 绿 色 环 保 办 公 理 念 ， 从 而 达 到 国际 化 商 务 社 区 的 标 准 。 如 高 新 区 都 市 之 门 、 高 新 国 际 商 务 中 心 、 西 港 国 际 、 迈科国 际大厦 、中大 国际等 。和前 三代写 字楼相 比，第 四代写 字楼具 有以下 几个特 点：一 、 目标 客户 明确 。 第四 代写字 楼瞄准 各类跨 国企业 和外资 企业以 及有实 力的国 内大中 型企业 ， 在最 大程度 上满足 使用者 对办公 舒适性 和提升 工作效 率及效益的 要求。二 、 景 观 要 求 更 高 。 国 际 上 许多 知 名 CBD或 知 名 写字 楼 都 是 建 在优
22、美 的 自然景 观附近 。 除了 自然景 观 ， 写字 楼内的 绿色景 观也越 来越受 欢迎 ， 有共 享交流功能 的楼内 中庭式 花园将 成为日 后写字 楼发展 的一种 趋势。 三 、 更 多商 务空 间 。 随着 网络的 普及 ， 资源 的共享 成为提 升工作 效率的 重要议题 。 故而 办公环 境的规 划将突 破传统 的 “办公 室公 共走廊 ”的空 间模式 ， 从封闭及 注重个 人隐私 逐渐走 向开放 和互动 。 第四 代写字 楼更大 程度地 提供给 大家商务共 享空间 ，使办 公空间 趋于模 糊化， 在倡导 交流沟 通的基 础上提 高工作 效率 ，将工 作融入 休闲中 ，打造 全新的
23、 办公方 式。四 、 提 倡绿 色环 保 。 第四 代写字 楼不仅 注重外 部的环 境景观 ， 在内 部的办 公空间 中也广 泛引入 立体绿 色景观 ， 形成 健康环 保的办 公空间 。 此外 ， 如何 巧妙地将自 然空气 引入办 公楼内 也成为 写字楼 客户非 常关心 的问题 ， 因此 目前正 在规划中的 大部分 写字楼 都已经 将内部 中庭花 园和 新风 系统 融进 了设计 当中。五 、 高智 能化 。 第四 代写字 楼的智 能化程 度达到 了相当 高的程 度 ， 并要 求为将来 的升级 换代预 留充足 的升级 空间 ， 达到 5 A甲级 标准将 是最低 的智能 化标准 ，包括 楼宇智 能化， 安防智 能化， 办公智 能化等 。
