从重庆保障房的融资与进展案例.pdf

1、 敬请阅读正文之后的免责声明 未经许可，禁止转载 table_main 行业快 评 房地产开发从重庆 保障房的融资与进展 案例 看 地产政策走向 事 项 1、李克强总理 8 天内两次强调加快保障性安居工程建设，并分别在北京和常州考察廉租房、公租房建设情况； 2、重庆市长黄奇帆发表署名文章，详细论及重庆市保障性住房建设情况。 我们认为，这两个事件分别从政策方向和政策执行两个层面为保障房的建设释放了十分明确的信号。 主要观点 保障性住房也是地方政府的一项资产 事实，保障性住房是地方政府所持有的不动产，并具有保值与增值功能，稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分 对冲掉建设资金所需要支付的银行利息，

2、还可将剩余部分用作维护等费用。因此，对于地方政府而言，保障房仍具有一定的资产收益功能。 本轮调控中的重庆： 三个环节调房价 一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的 30%左右。二是将楼面地价严格控制在商品房价格的 1/3 左右。三是征收特别房产税，以此增加投机成本，对冲掉炒房暴利。 一叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展 建设目标： 2010-2012 完成 3000 万平方米公租房，每年完成 1000 万平，按人均 15 平方米计算， 3000 万平方米可 满足 200 万人群 。 资金 缺口 ： 重庆共计五类资金来源共可提供保障房建设资金 744 亿元，资金缺口已被完全补平。 完工进

3、度：目前重庆已开工 750万平，年底可基本完工，明天一季度正式分配。 事实上，重庆并非个案，目前各省市保障性住房建设已逐步开工。 未来，在保障房分配环节设立防火墙是制度改革的关键 目前的保障性住房的相关制度侧重的是建设环节，实际上从过往保障性住房的发展看，分配环节同样不容忽视。 防火墙的制度化，重庆同样走在前面：重庆 为加强对公租房的建管工作，已经成立 公租房管理局 ，并与今天 正式挂牌成立。 table_research 研究员： 巴曙松 杨现领 Tel： 010-59370833 Email： table_rank 行业评级 行业评级： 不评级 评级变动： 不评级 table_data

4、推荐公司及评级 公司名称及代码 评级 table_stockTrend 行业表现对比图 (近 12 个月 ) 2009-8-24 2010-8-24-33%-23%-13%-3%7%17%0 9 -8 0 9 -1 1 1 0 -2 1 0 -5沪深3 0 0 房地产开发资料来源：港澳资讯 相关研究报告 保障性住房建设：变革力量与宏观效应 2010-08-11 保障性住房：困局逐步打开 2010-08-10 table_reportdate 2010年 08月 24日 行业快评 敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 2 / 8 目 录 一、从政策风向标看，保障房的推进将成为本轮调控的关键成果

5、 3 二、本轮调控中的重庆：“双轨制”与“双条线索” . 4 1、 重庆市住房 制度：构建“双轨制”住房体系 . 4 2、 重庆市本轮房地产调控的双条主线索 . 5 三、一叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展 5 1、 重庆市的保障性住房建设目标 . 5 2、 重庆市保障房的分配对象 . 5 3、 资金来源：多重来源可补足资金缺口 . 5 四、叶落而秋 来：重庆并非唯一个案 6 五、在保障房分配环节设立防火墙是制度改革的关键 7 敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 3 / 8 随着本轮调控走向持续的僵持状态，保障性住房的建设越发成为广泛关注的焦点。一定程度上，以新国十条为代表房地产政策将

6、重启 “市场轨、保障轨”并行的双层住宅体系，而且从最近的风向判断，保障性住房的建设正在将从政策动员层面逐步过渡到落实执行 层面。 一、从政策 风 向 标 看，保障房的推进将成为本轮调控的 关键 成果 2010 年 10 号文件代表着房地产政策推动下的房地产保障轨建设、以及强调房地产的保障属性等，开始从政策层面转向落实执行层面。本轮调控政策通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供给等主线，通过编制保障性住房建设规划，开始将政策侧重点转移到执行层面。按照计划， 2009 2011 年将解决 750 万户城镇低收入家庭和 240 万户棚户区家庭的住房问题。 2010 年建设各类保障性 300 万套

7、、棚户区改造住房 280 万套、农村危改房改造 120 万套。 图表 1 2010 和 2011 年保障性住房建设规模及占比测算 时间 新建商品住宅增速假设 商品房竣工面积 经济适用房竣工面积 廉租房竣工面积 商品房占比 保障性占比 2010 10% 5.2 0.99 0.9 73% 27% 2011 10% 5.7 0.99 0.8 75% 25% 数据来源：华创证券 资本市场的 广泛 担忧在于 资金缺口将成为保障性住房建设的最大障碍，但我们前期的报告已指明， 2010 年保障房建设的资金缺口最大为 1000 亿元，考虑到经济适用房只需政府划 拨土地，资金来源可通过市场化的方式解决，政府并不

8、需要投入太多的建设资金，真正需要政府投入的费用仅仅是小区外基础设施建设资金，而且廉租房和公租房也将为政策提供稳定的租金收益。这样一来，实际上保障性住房建设的资金缺口已经相当有限。更为重要的是，保障性住房一定程度上是地方政府所持有的不动产，并具有保值与增值功能，稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分 对冲掉建设资金所需要支付的银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。 图表 2 资金需求估算 经济适用房 廉租房 棚户区改造 保障房 （万套） 保障房 （亿平） 资金需求（亿元） 平滑后资金需求（亿元） 2009 60 177 130 367 2.03 2538 2000 2010E 165 180

9、280 625 3.57 4463 4732 2011E 165 161 280 606 3.48 4350 4619 资料来源：华创证券 从政策风向观察，李克强总理最近 8 天内连续两次强调保障性安居工程建设，这更进一步确认了保障房的建设将逐步变成一个真实的故事，而非“政治做秀”： 8 月 13 日，李克强总理在北京市考察廉租 房、公共租赁住房建设情况，他强调，住房是居民的大事，也是政府的大事，实施保障性安居工程是保障和改善民生的重大举措； 8 月 21 日， 李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程工作座谈会，强调实施保障性安居工程，要从各地出发，突出重点，分类指导，完成今年 580

10、 万套的建设目标。 敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 4 / 8 图表 3 2010 年重点城市保障性住房建设计划 2010 各地保障性住房及供地计划一览表 北京 今年 开工建设 13.4 万套政策房，竣工 4.6 万套，不但可以全部解决 2009 年 12 月 31日前 7.4 万户正在轮候家庭的住房问题，还包括 6 万套定向安置房 。 上海 计划建设保障性住房合计 1200 万平方米，其中包括了 800 万平方米的配套商品房 广州 今年拟建设的经适房、经租房和廉租房共 282 万平方米，限价房 93 万平方米，计划新开工建设约 370 万平方米保障性住房。预计可提供保障性住房约 4

11、万套，包括 2.3万套廉租房及 1.7 万套经适房和经租房。 深圳 计划建设保障性住房 5 万套，建筑面积 280 万平方米，保障房建设套数将是 2009 年的两倍。 武汉 计划 2010 年 -2012 年 3 年之内新建经济适用房 330 万平方 米，总计 41250 套。平均每年新建 110 万平方米， 13750 套。计划新建和配租廉租住房 1 万套，新增廉租住房租金补贴 17645 户。 重庆 未来十年，重庆主城区和其他区县将各建 2000 万平方米的公租房。 2010 年至 2012年，主城区和其他区县各安排建设 1000 万平方米。 青岛 拟配租配售的保障性住房共 8000 套（

12、廉租住房 3000 套，经济适用住房 5000 套），分属于 25 个项目，包括 11 个廉租住房项目、 14 个经济适用住房项目。 昆明 今年昆明市将投资 21.5 亿元，新建 22055 套保障性住房。从 2010 年起 到 2012 年，全市建设保障性住房 16 万余套，其中，城镇保障性住房 6 万套以上，农村保障性安居工程 10 万套以上。 资料来源：华创证券 因此，我们认为保障性住房建设将会是本轮调控最为重要的成果，也将重启中国房地产市场“市场轨、保障轨”双层供应体系的逐步形成。 二、 本轮调控中的重庆：“双轨制”与“双条线索” 1、 重庆市住房制度：构建“双轨制”住房体系 重庆市提

13、出构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，即占城镇人口 60%70%的中高收入群体由市场予以配置， 30% 40%的中低收入群体主要由公租房保障， 并形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系。 低端有保障： 大规模建设公租房，保障中低收入人群住有所居。保障性住房已有危旧房拆迁、城中村改造中的安置房，以及廉租房、经济适用房等，大约保障了 10%左右的低收入人群，还有 25%左右的中低收入人群被排斥在制度之外 。 中端有市场：核心目标是让中等收入家庭 6-7 年收入可买一套普通商品房。 2009 年重庆主城普通商品房均价 5000 元 /平米左右，每套按 90 平方米计算，总价

14、 45 万元。 大致测算 ， 2009 年重庆 城镇经济单位职工人均年工资 30963 元，双职工家庭一年 收入 6 万多， 7 年左右的时间基本可具备相应的住房支付能力。 高端有约束：就是针对三类高端房征收特别房产税：一是别墅；二是价格三倍于普通商品房均价及其以上的；三是投机性购房。 敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 5 / 8 2、 重庆市本轮房地产调控的 双 条主线索 三个环节调控房价：一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的 30%左右。二是将楼面地价严格控制在商品房价格的 1/3 左右。三是征收特别房产税，以此增加投机成本，对冲掉炒房暴利。 稳步推进保障性住房建设： 2010

15、 2012 年， 三年建造 3000 万平方米公租房，每年各 1000万平方米，然后再根据实际需要 再增加一两千万平方米。按人均 15 平方米计算， 3000万平方米可满足 200 万人群， 4000 万可满足 260 多万人。通过建设大批量的公租房，最大程度地保障群众住有所居。 重庆市对于房产税的观点：他们认为， 对不动产持有环节征税是国际惯例。 例 如美国普遍征收住房持有环节的财产税， 从而 大大增加了炒房成本，使投机毛收入被征收的高额税收冲抵。此举还有利于减轻甚至消除地方财政对土地价值的依赖，改变土地出让金占财政盘子 1/3 的格局。重庆征收特别房产税，已得到国家财政部、税务总局认可，方

16、案一经批准便可实施。 三、 一 叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展 1、 重庆市的保障性住房建设目标 2009 年之前，保障性住房已有危旧房拆迁、城中村改造中的安置房，以及廉租房、经济适用房等，大约保障了 10%左右的低收入人群，还有 25%左右的中低收入人群被排斥在制度之外。未来重庆市将计划三年完成 3000 万平方米公租房，每年各建 1000 万平方米，此后，视需要再增加一两千万平方米。按人均 15 平方米计算， 3000 万平方米可满足 200 万人群， 4000 万可满足 260 多万人。 建设方式：将主要采取配建的方式，重庆主城已进入“二环时代”，今后将新增 400 多万城市人口

17、。总体考虑，通过形成 20 多个组团，每个组团按 20 万人来布局。这些组团，主要考虑建商品房，也间插一些公租房楼盘，使之共享道路、商业、文体娱乐等设施，不至于出现城市“贫民窟”，最终形成和谐的城市人居格局。 2、 重庆市保障房的分配对象 “ 3+1”四类人群：人均住房面积低于 13 平方米的低收入原住民、大中专毕业生或外地来渝工作的技能型人才、进城农民工以及历年获市级以上荣誉称号的人群。从收入条件来评估，个人月收入 2000 元、夫妻双方月收入 3000 元以下的群体，不管户籍是否在重庆，原则上都可申请。 3、 资 金来源 ： 多重 来源可补足资金缺口 重庆市三年建设公租房 3000 万平，

18、按照该市的统计口径，以每平 2000 多元计算，预计投入资金 700 亿，在重庆决策者看来，相比其他省市，重庆可以大规模地建设保障房，这不仅是因为重庆有十分充足的土地储备，而且重庆市政府的财政资金基本也是平衡的。不会因为建设保障房而产生明显的财政赤字。 敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 6 / 8 多重 资金来源： （ 1） 200 多亿土地划拨注入资金： 目前，地产集团、城投公司已储备土地 30 多万亩，可调剂 3 万亩出来，按每亩六七十万算，相当于 200 多亿直接划拨注入；（ 2）土地出让金比重的 5%和预计今后 将开征的特别房产税，共计约 100 亿；（ 3） 400亿银行贷款和

19、信托融资； (4)每年的租金收益约 36 亿元， 3000 万平米公租房约 60 万套，按每套每年 6000 元租金计算，那么每年的租金流为 36 亿；（ 5） 2010 年国家给予重庆 8亿元公租房补贴。总体上，五类资金来源共可提供保障房建设资金 744 亿元，资金缺口已被完全补平。 更为重要的是，政府的投融资平台完全 可以在保障房建设中 堪当 大 任，银行、信托、保险等资金和民营企业资金都可通过投融资平台参与进来。 这些融资渠道与建设模式具有普遍性与可复制性，预计未来将逐步成为我国保障 房建设的主体渠道。 完工进度：目前重庆已开工 750 万平，年底可基本完工，明天一季度正式分配。下半年，

20、主城及郊区八个中心区县再建两三百万平方米，可完成 1000 万平方米年度目标。 四、叶落而秋来：重庆并非唯一个案 北京： 北京明确提出保障性住房建设用地占全市住宅供地的 50%以上，新开工建设和收购保障性住房占全市新开工住宅套数 50%以上。截至 7 月份，保障性住房开发投资 214亿元，供应土地 1123 公顷，新开工 11.6 万套，竣工 2.3 万套。中低价位、中小套型住房的土地供应 1202 公顷，占住宅土地供应总量的 83%。 天津：天津今年保障性住房建设和棚户区改造计划投资 332 亿元，已完成投资 201 亿元，完成率达六成。目前，市政府制定了城中村改造三年规划，从今年起用三年时

21、间基本完成 600 万平方米、 11 万户的改造任务，相关区政府已向市政府递交目标责任书。 江苏：至 2009 年底，江苏累计供应保障性住房 35.23 万套，发放廉租住房租赁补贴近7 万户，完成城市危旧房改造 4.33 万户。今年上半年，全省又新增实施保障性住房建设项目 364 个，在建房源 15.73 万套、 792 万余平方米，新增廉租住房租赁补贴 6500户，改造城市危旧房 4.14 万户。 江西： 2009 年江西实现了县城人均住房 6 平方米以下和设区市中心城区 7 平方米以下低保家庭廉租住房应保尽保，保障对象达 10.8 万户。 2010 年江西全省将新增廉租住房5.9 万套，新

22、建经济适用住房 0.5 万套，廉租住房租赁补贴总户数将达到 2.4 万户 。 目前，江西已预拨 20.6 亿元用于廉租房建设，其中中央财政资金 11 亿元，省财政配套资金 5.9 亿元，地方国债配套资金 3.7 亿元。 山西： 2010 年新 建、扩建廉租住房面积近 400 万平方米，约 8 万套。 目前 省财政厅于下达我省 2010 年廉租房建设资金 17 4 亿元，其中， 中央补助资金 16 1 亿元，省级财政配套资金 1 3 亿元，专项用于支持全省廉租住房建设。资金实行专户存储，分账核算，不得用于回购已建成的住房。 海南： 海南省计划今年建设 10 09 万套保障性住房。按照 计划和建设

23、节奏 要求，今年计划新建的保障性住房， 6 月底前确保 50开工建设， 7 月底前确保 100开工建设；12 月底前确保 20以上竣工投入使用。 河北： 河北省住房和城乡建设厅日前向全社会做出公开承诺， 2010 年将筹集 2 52 万敬请阅读正文之后的免责声明 行业 快评 7 / 8 套廉租房，并接受社会监督。 同时， 2010 年 新开工建设廉租住房 2 5 万套，廉租住房保障达到 12 71 万户；经济适用住房保障 2 5 万户；完成城市棚户区及危旧房改造300 万平方米，解决其中 2 7 万户低收入家庭住房困难；提升旧住宅小区改善质量，指导每个设区市推出 2 个样板项目 。 五、在保障

24、房分配环节设立防火墙是制度改革的关键 目前的保障性住房的相关制度侧重的是建设环节，实际上从过往保障性住房的发展看，分配环节同样不容忽视。换言之，要促使房地产的保障轨与市场轨的相互促进而不是相互冲击，则在保障轨和市场轨之间必须要有清晰的防火墙，把保障性住房真正分配到符合条件的消费者，避免其中可能出现的腐败和寻租问题， 是十分重要的制度保障。同时，在整个分配环节保持高度的透明，引入多角度的监督，也是整个保障性住房体系发展所必需的。 防火墙的制度化，重庆同样走在前面：重庆为加强对公租房的建管工作，已经成立公租房管理局，并与今天正式挂牌成立。 华创 行业公司 投资评级 体系 (基准指数沪深 300)

25、公司投资评级 说明： 强推：预期未来 6个月内超越基准指数 20%以上； 推荐：预期未来 6个月内超越基准指数 10% 20%； 中性：预期未来 6个月内相对基准指数变动幅度在 -10% 10%之间； 回避：预期未来 6个月内相对基 准指数跌幅在 10% 20%之间 。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来 3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上； 中性：预期未来 3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数 -5% 5%； 回避：预期未来 3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上 。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收

26、到本报告而视其为客户。 本报告信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报 告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点，并不构成所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告的任何部分。如 征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 地址： 北京市海淀区复兴路 21 号海育大厦 7 层 邮编： 100036 传真： 010-59370801