1、现阶段组织管控文件版本：A编制： 日期： 初审： 日期： 审定： 日期： 主导部门： *标准化办公室 发布实施日期：201 年 月 日目录第一章、现阶段项目（公司）部管控模式及项目管理模式的选择 5第二章、项目二级模式管理组织结构及项目二级管理模式阐述 6一、*总部功能定位 6二、*总部组织结构 7三、*项目部的功能定位及组织结构 7四、集团总部+项目公司（部）二级管理模式组织管理特点 8第三章、项目二级管理模式组织职能部门职能及具体业务职责 11一、说明 11二、部门通用职责 12三、集团总部职能部门职责 13第一部分：以强化本部门职能为主的部门职责 14第二部分：对于单个项目业务管理的具体
2、部门职责 25第四章、项目二级管理模式主要业务审批、决策流程 .66一、主要业务审批、决策流程 66二、重大业务评审 86第五章、项目二级管理模式业务职能部门工作流程 .89一、项目管理部部门工作流程 90二、合约采购部部门工作流程 95三、营销策划部部门工作流程 98四、成本控制部部门工作流程 102五、物业管理部部门工作流程 105六、品质控制部部门工作流程 108七、规划设计管理部部门工作流程 111第一章、现阶段项目（公司）部管控模式及项目管理模式的选择*组织管控标准化 C 文件就现阶段现阶段所提到的组织管控是在*组织管控标准化 C 文件的基础上的细化，目的在于提高项目管理的针对性和实
3、用性，就现阶段对，集团公司采用操作管理型管理模式项目公司（部）进行管理（具体内容见*组织管控标准化 C 文件）。第二章、项目二级模式管理组织结构及项目二级管理模式阐述在*组织管控标准化 组织设计选择的原因、方法及各管理层的结构、功能定位、组织管理标准、汇报标准等方面的内容，项目“二级”管理组织结构主要是将事业部职能大部分部门职能调整到总部，少部分职能下放到项目公司（部），具体的内容如。一、*总部功能定位1、根据集团的战略定位、管控模式及现阶段的情况。2、*总部两大基本功能：文化建设与维护和制度建设与维护。3、*总部总的职能：宏观经济研究和判断；战略方向与目标；战略并购与合作；资金规划与分配；人
4、才储备、分配与绩效评估；客户研究与产品规划(品类管理) ；品牌共享；产品标准化，流程标准化与创新；财务风险管理与审计监察 ;项目前期投资信息收集。二、*总部组织结构三、*项目部的功能定位及组织结构（一） 、项目部的功能定位1、项目部是施工管理中心；销售现场管理中心；签证实施管理中心；主要执行集团总部关于施工管理的各种工作决定；2、项目部主要的工作任务是：项目进度管理； 工程质量管理；现场管理；签证核实及确认；材料和规模较小的建筑服务招标；安全管理；现场的技术管理、销售现场管理及施工单位的管理和协调。3、项目公司（部）项目经理、财务、行政部人负责人由集团总部下派，由向集团总部直接管理。（二）、项
5、目部组织结构 四、集团总部+项目公司（部）二级管理模式组织管理特点（一） 、*项目二级管理模式组织管理架构图（二） 、*组织管理架构图主要特点说明：1、审计法务监督项目运营，计划专员由集团项目管理部派遣，与项目经理一起协调项目进度有关问题。2、通过评审委员会、招标委员会、定价咨询委员会（临时机构）集体决定项目开发过程中的专业及关键节点上的问题（未设立的由投资决策委员会代替） 。3、集团相应部门领导、项目部经理、项目副经理为组织执行层；各级部门岗位设专员或职员，执行完成部门具体事务层。4、项目管理部、营销策划部、品质控制部直接参与项目开发相关的阶段。 5、项目公司（部）行政部、财务部由总部行政人
6、力资源部、资金财务部及项目经理双向管理。第三章、项目二级管理模式组织职能部门职能及具体业务职责 一、说明（一） 、术语解释：1、负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；2、主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；3、配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；4、组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；5、审核：对该项工作成果进行审查，承担保证成果质量的责任；6、参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。（二） 、公司委员会定义：（尚未成立的，其职能由投资决策委会代替）1. 投资决策委员会： 定期听取投资计
7、划的执行报告并提出整改意见。2. 绩效薪酬委员会： 指导项目公司人事安排； 负责调整总部、项目公司组织结构。3. 评审委员会： 负责对重要阶段性成果质量的评审。4. 招标委员会： 负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作。5. 定价咨询委员会： 负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。二、 部门通用职责1、制度建设2、部门计划管理3、部门日常管理4、知识管理5、协作配合6、总部职能部门的专业指导三、集团总部职能部门职责集团总部职能主要分成两部分第一部分：以强化本部门职能为主的部门职责（一）运营管控部：部门使命：部门职责：运营管控部下设部门1、项目管理部： 技术管理 负责工程质量考核评
8、估体系和公司未来 ISO9000 质量管理标准的制订 计划及进度控制管理 负责审核项目的进度计划的调整 实施过程监控 配合项目的投资研究、前期策划和评估、投资预算管理等工作 施工现场管理 配合施工现场洽商和变更等签证，并审核相关技术文档 竣工验收管理 负责图纸、工程技术资料的收发、整理、归档工作 招标采购配合 配合合同起草2、合约采购部部门使命：部门职责： 合约管理 负责建立和完善标准化工程合同体系 各类合约的审查及管理、备案 各类合约执行情况的检查、督查 完成权限内合约审查、管理、存档，并对各类合约执行情况的检查、督查3、营销策划部部门职责：项目策划、销售管理、客户关系、客户调研 项目策划
9、配合编制项目可行性研究报告 、 项目建议书 ，负责完 销售管理 负责确定售楼处及样板间方案， 客户关系 负责对公司员工进行服务标准体系的培训 客户调研 负责定期测评客户满意度指标4、成本控制部部门使命：部门职责：成本管理体系、成本规划、过程成本控制管理、工程预决算、招标采购过程参与5、物业管理部部门使命：以前瞻性视野提升持有物业的价值，构建以客户为中心的物业服务平台，倍增公司的实力；通过物业服务，提高项目的美誉度、公司的知名度。部门职责：物业管理(二)建筑研究中心部门使命：部门职责：建筑研究中心下设部门：品质控制部、规划设计管理部1、品质控制部部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场
10、需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。部门职责：产品研发、产品品类、项目品控第二部分：对于单个项目业务管理的具体部门职责说明及术语解释：1.“项目管理工作职责”是指该部门/职位在单个项目流程中所承担的工作职责。2.“运营管控工作职责”是指该部门/职位在日常运营中所承担的常规工作职责。3.集团三副总裁一职暂时空缺，其工作职责暂由总裁兼任。4.红色加粗字体部分为重要阶段性业务成果。5.负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；6.主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；7.配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；8
11、.组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；9.审核：对该项工作成果进行审查，承担保证成果质量的责任；10.签发：具有该项工作成果的最终决定权，并对工作成果负责。4.建筑研究中心工作职责项目管理 工作职责1.负责方案设计公司的选择。2.审核产品配置标准 、 施工进度计划 、 项目总体计划（策划版） 、方案设计任务书 、 景观方案设计任务书 。发展策划阶段3.备案与方案设计公司的合作协议 、 概念设计任务书、概念设计成果、项目总体计划（策划版）。 1.负责设计单位的选择。2.审核方案设计、初步设计成果方案设计阶段 3.审核产品配置标准（方案版） 、 初步设计任务书 、扩初、施工图
12、设计任务书、外立面设计任务书、景观施工图设计任务书。1.审核设计成果备案。2.审核精装房设计任务书 。3.审核产品配置标准（施工版） 。施工图设计阶段4.审核扩初、施工图设计及景观施工图设计成果。1.审核景观方案设计任务书和景观施工图设计任务书 。景观设计阶段 2.审核与施工图设计单位的合作协议。项目管理 工作职责3.审核景观施工图设计成果。1.审核工程技术标准范本 、 工程质量标准 、 项目质量目标 、 工程质量考核评估办法、安全文明施工考核评估办法。2.负责与设计单位沟通，配合设计变更管理。施工阶段3.审核产品配置标准（更新版） 。后期运营阶段1.审核设计后评估招标采购管理1.配合编制招标
13、采购专项计划、招标文件。5.项目管理部工作职责运营管控 工作职责1.根据公司年度经营计划，负责编制本部门整体工作计划，并负责监督落实；2.负责控制部门内部管理费用支出；3.负责建立健全集团工程管理体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；4.负责部门内部工作安排，指导下属人员完成各项工作；5.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；部门管理6.负责直接下属的绩效管理工作，帮助下属提高工作绩效。1.负责制订公司的工程技术标准、技术管理规章制度；2.负责工程质量考核评估体系和公司未来 ISO9000 质量管理标准的制订；技术标准制定及管理3.负责
14、在工程全过程中对工程重大技术难题提供专业支持。客服服务 1.协助客服部组织与工程维修等相关的工作。其他 1.完成上级领导安排的其他工作。6.合约采购部工作职责项目管理 工作职责1.配合成本控制部编制合约规划指导意见 。2.配合目标成本的测算，以及营销策划、销售代理、广告公司确定。方案设计阶段3.配合业务副总经理编制二级专项计划。1. 编制合约规划（执行版），配合编制目标成本（执行版）、工程管理策划报告、项目经济分析（施工版）。施工图设计阶段 2.配合工程管理部编制售楼处、样板间、样板区选址、定位与开发计划 。1.负责整个采购招投标的工作，并编制招标采购专项计划 、 中标通知书等。施工阶段2.
15、编制合约规划（调整版） ，配合成本控制部编制目标成本（调整版） 。营销阶段 1.配合销售合同范本的制定。竣工交房阶段1.配合项目预验收和正式验收工作。1.负责供应商的后评估。2.配合工程、设计、项目等后评估报告的编制。后期运营阶段 3.配合竣工结算、决算，并配合成本控制部进行成本总结与历史数据归集，地区成本基准的更新。招投标采购 1.负责编制招标采购专项计划，并下达单项计划。项目管理 工作职责2.负责组织对投标人候选人的考察工作。3.配合招标文件的编制,组织招标文件的评审。4.负责发放招标文件（发标） ，负责接收投标单位的投标书 （回标） 。5.主持招标文件的评审、招标文件的答疑会。6.主持开
16、标、评标、定标的工作。管理7.主持与中标单位的合同签署。1.负责各类标准格式合同的收集、制定和修订。2.负责所有合同的汇总、统计、编号、保存。3.配合总部制定标准格式合同，负责运营管控部下合同的收集、制定和修改。4.组织标准合同的更新和管理5.负责运营管控部下公司合同的备案登记，建立合同台账。合同管理6.负责合同履行情况的监督。1.配合成本控制部（集团）对项目进行的成本测算工作及合约规划的编制。2.以目标成本为依据，开展本部门的相关工作。3.配合对项目部目标成本执行的监督。4.配合对项目进行成本动态控制。成本管理5.配合现场的变更与签证运营管控 工作职责1.根据公司年度经营计划，编制本部门整体
17、工作计划，并负责监督落实；控制部门内部管理费用支出；2.建立健全集团工程管理体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；3.负责部门内部工作安排，指导下属人员完成各项工作；4.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；部门管理5.负责直接下属的绩效管理工作，帮助下属提高工作绩效。1.负责组织对目标市场的调查分析，准确把握消费者的消费需求和消费倾向，撰写市场调研报告，提交公司决策层参考；2.负责组织研究分析目标市场房地产产品类型、价格、热销户型等信息；市场调查3.负责组织研究成功的营销策划案例和营销推广手段。1.负责收集、整理客户的意见及建议，跟踪
18、内部处理过程并及时回复客户，收集客户对处理结果的反馈意见，并及时将此意见传达给相关部门2.负责开展客户调查，根据客户需求开发服务产品客户调研3.负责定期测评客户满意度指标其他 1.完成上级安排的其他工作。一、项目管理部部门工作流程1.项目管理部部门职能流程图2.项目管理部部门工作流程2.1 投资决策阶段：2.合约采购部部门工作流程2.1 投资决策阶段：2.1 参与可行性研究：参与可行性研究，配合主导部门工作，从专业角度给予帮助。2.2 发展策划阶段：2.2.1 参与评审：参与各阶段性及最终成果评审，参与项目启动会，提供专业方面支持。2.3 设计阶段：2.3.1 配合设计工作：在设计阶段，配合完
19、成项目总体计划执行版 ，并且在各个设计阶段给予专业支持。2.3.2 合约管理：主持设计阶段的合约规划工作，编制合约规划策划版 。负责审核、存档签订的各类合约。2.4 施工阶段:2.4.1 采购管理：负责审核项目公司（部）提供的项目设备及材料采购总体计划和材料设备采购配合计划 ，并根据计划负责组织项目主体总包招标及主要专业分包工程的招标。2.4.2 招投标管理：主持招标工作小组工作，编制公司招标的标书，完成公司范围内的招标工作。2.4.3 合约管理：主持施工阶段的合约规划工作，编制合约规划执行版 。负责审核、存档签订的各类合约。2.4.4 配合施工管理：协助施工进度与质量的管理，配合签证工作。2
20、.2.成本控制部部门工作流程2.1 投资决策阶段：2.1.1 项目可行性分析：配合项目可行性研究。2.2 发展策划阶段：2.2.1 成本测算：根据初步产品建议书和工程技术特点分析 ，进行成本测算，完成目标成本策划版2.2.2 参与评审：参与项目启动会，提供成本管理方面专业支持。2.3 设计阶段：2.3.1 参与方案总体计划：在设计阶段，配合完成项目总体计划执行版 ，并且在各个设计阶段给予专业支持，编制目标成本方案版 。2.3.2 参与扩初、施工图设计：配合深化设计，参与产品配置，经济分析，编制目标成本执行版 。2.3.3 配合工作：配合设计工作、工程策划工作、营销策划工作，保证项目成本可控性2
21、.4 施工阶段:2.4.1 配合招投标：配合招标工作小组工作，参与编制公司招标的标书，提供专业支持。 2.4.2 配合施工管理：协助施工进度与质量的管理，参与产品配置，进行目标成本动态测算与调整，编制目标成本调整版 。2.4.3 签证控制：负责对提出的签证进行成本预算，并配合完成变更审核工作。2.4.4 成本动态控制：负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警。2.5 营销阶段：2.5.1 配合销售工作：配合销售工作，进行动态成本的调整。2.6 竣工验收阶段：2.6.1 工程验收：参与工程的验收与整改工作。2.6.1 成本确认：确认
22、竣工成本，配合工程款的交付，配合项目经济分析。2.7 后期运营阶段：2.7.1 竣工决算：主持竣工决算，编制决算报告。2.7.2 项目后评估：编制本部门的项目后评估报告，参与项目后评估会议，配合编制项目后评估报告 。五、物业2.1 投资决策阶段：2.1.1 项目可行性分析：配合项目可行性研究。2.2 发展策划阶段：2.2.1 参与六、品质控制部部门工作流程1.品质控制部部门职能流程图2.品质控制部部门工作流程2.1 投资决策阶段：2.1.1 项目可行性分析：参与可行性分析，提供专业支持。2.2 发展策划阶段：2.2.1 参与评审：参与项目启动会，提供品控方面专业支持。2.3 设计阶段：2.3.
23、1 初步设计：初步设计阶段，配合进行设计评审，确保设计质量。2.3.2 扩初设计：扩初、施工图设计阶段，配合进行设计评审，确保项目设计与产品建议的一致性。2.3.3 景观设计：主持景观设计，配合项目公司（部）对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见；负责审核样板房、景观、室内设计，确保设计质量。组织安排对各专业设计图纸会审并督导设计单位进行整改。2.3.4 负责产品配置：负责产品配置工作，编制产品配置施工版 。2.3.5 配合工作：配合成本控制、工程策划、营销策划等工作。2.4 施工阶段:相关专业的验收工作。2.6.2 经济分析：参与项目成本与经济分析。2.7 后期
24、运营阶段：2.7.1 项目后评估：七、规划设计管理部部门工作流程1.规划设计管理部部门职能流程图2.规划设计管理部部门工作流程2.1 投资决策阶段：2.1.1 项目可行性分析：参与项目前期策划小组工作，根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，完成初步产品建议书 。2.2 发展策划阶段：2.2.1 制定项目开发纲要：参与项目前期策划小组，深化概念规划，完成产品建议书 。2.2.2 参与评审：参与项目启动会，提供产品设计方面专业支持。2.3 设计阶段：2.3.1 初步设计：主持初步设计，配合项目公司（部）对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见；负责审核初步设计成果，确保设计质量。组织安排对各专业设计图纸会审并督导设计单位进行整改。2.3.2 扩初设计：主持扩初设计，配合项目公司（部）对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见；负责审核扩初设计、施工图设计成果，确保设计质量。组织安排对各专业设计图纸会审并督导设计单位进行整改。2.3.3 景观设计
