1、项目定位思考思路,项目本体研究,项目定位分析,市场机会与初步定位方向,优化限制条件 纬度的分析,价值最大化 纬度的分析,提升竞争力 纬度的分析,开发环境研究,项目定位结论,宏观环境,市场环境,区域环境,项目区位交通研究,客群定位,整体定位,产品定位,形象定位,项目本体属性,项目理解,跳出,借势,超越,我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我,项目理解分析,本项目定位过程应用的基本方法论 从价值最大化、提升项目竞争力和满足自身条件三个维度进行定位,实现价值最大化纬度,提升竞争力纬度,优化限制条件纬度,寻找最有价值客户群,从市场角度结合客户需求特征分析,分析最满足客户
2、群需求特征的物业,利用竞争策略提升客户竞争力,利用竞争策略提升产品竞争力,满足规划限制条件,规避项目开发运营风险,实现项目开发目标,目的: 1、提高项目产品的丰富层次 2、形成多元化的产品梯度具体体现: 1、规划C组团为低容积率产品； （多层、小高层） 2、A、B组团分背c组团部分容积率 （宜居型高层、栖居型小高层）,方法1:拆分容积率,A组团,C组团,B组团,目的: 1,先期形成商业示范区,吸引客户关注 2,商家提前入住，营造生活氛围具体体现: 1,商业配套可以集中型商业形式出现； 2,可引进大型超市，弥补区域不足； 3,打造外向型社区商业街；,方法2:一期商业配套先行,目的: 1,放大景观
3、对建筑的影响, 2,实现多剃次产品不同生活感受; 3,展现景观与生活的互融具体体现: 1,社区高层中心景观的打造,提高不同产品的生活感受； 2,局部组团景观的运用； 3,充分考虑园林小品的介入； 4,强调景观实用主义及可参与性;,方法3: 强化配套景观提升价值,水系和坡地,不同类型产品的集中化组合,跳出区域竞争市场，挖掘新市场环境,差异化策略,客户差异化,组合化策略,不同客户的集中化组合,客户组合化,产品组合化,产品差异化,在区域竞争市场内形成差异化特质,通过对竞争环境的分析，我们可以采用下列策略提升竞争力,外窗材料,防风好、透光好、且对隔热的功效很高，能够阻挡紫外线肤色，允许日光中红外线携带
4、的能量进入室内，同时隔热（人体所感受的热来自远红外线)而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用，提高居住舒适度，保护家人健康。,双层中空金属镀膜LOWE玻璃,建议在产品设计中添加领先于区域市场的科技含量及环保节能技术材料的应用。在完善产品的同时，提升产品在市场竞争中的可抗性。,隔音楼板(美国陶氏化学),阻隔垂直方向噪音,楼板,品质新标准 领先 突破,室内新风系统是国际通行的通风配置，是高档住宅的必备。通过安装住宅新风系统，使业主在室内即使不开窗也能达到净化室内空气的目的，有益人们的健康。,室内新风系统,硬件配套,让科技归于生活,提升产品：复式结构,特色一：压缩版复式
5、 小面积构筑大空间， 纵向空间享受。 70-80平米，动静分离,特色二：实用版复式 我的地盘我做主！ 自搭楼板，自主空间。 120平米左右，动静分离,特色三：舒适版复式（少量） 顶层设置老虎窗， 跃层采光从此升级。 150平米，动静分离。,“1+1” 亲情组合 户型参考,提升产品：亲情组合户型,针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。 吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。,一房,二房,2房2厅1卫 + 2房1厅1卫,入户花园,2房入口,2房1厅1卫,2房2厅1卫 带花园,2房入口,组合后,4房3厅2卫带花园,入户花园,4房入口,2房1厅1卫 带花园,2房
6、2厅1卫带花园,组合前,户型设计,“2+2”亲情组合,提升产品：亲情组合户型,中心城区升级、 中心城区新生购买力,外地客户（包括部分京津、 廊坊等投资客户、产业及 相关客户）,核心客户,重要客户,潜在客户,置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足,置业目的:改善居住环境追求,置业目的:投资、产业生活过渡,周边镇街的改善环境客户,客户定位,产品定位原则,基本原则一在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求；二产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间；三符合地块资源条件和客户需求,各类物业的作用,低密度产品 形象标杆 树立国际化社区的价值标杆总价高，销售速
7、度稍慢对利润率贡献较大,高密度产品 现金流产品 提升整体消化速度能够与其它项目实现差异化有可能实现较高的利润,产品初步设想,分期开发原则,基本原则一项目初期推出一部分较低价值的产品，快速实现现金流，为后期开发留 有提升的空间二中间推出中等价值产品，保持现场关注度，保障销售速度降低项目的现金流风险三. 最后推出保留部分的高价值多层产品,原则要点由北向南，由西向东开发；每一期推出的产品配比注意主次，方便推广；产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织；,完整的营销体系,明晰营销目标,外部环境分析,内部环境分析,分析内外营销环境,目标客群,竞争环境,关联资源,营销难点与关键点,制定营销战略
8、与策略,制定营销执行细案,搭建营销平台,政策 背景,市场走势,营销定位,市场推广,客户服务,活动公关,媒体投放,案场包装,销售道具,现场管理,沟通机制,价格策略,实现营销目标,本 体 属 性,产 品 构 成,操 作 能 力,销售排期,销控组织,渠道营销,销售平台,风险预案,遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系,顾客消费流程,Attention 引起注意,形象定位,Interesting 产生兴趣,Desire 引发欲望,Action 促使购买行为,Satisfaction 达到购后满意,市场推广,媒体投放,活动公关,接待中心,现场包装,多媒体展示,样板示范区,销 售 道具,价格策略,投资回报核算,产品唯一性,网络营销,销售保障体系,CRM系统,物业服务系统,以客户为核心的整合营销思路,项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状 龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析,成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析 成都中高端住宅产品分级及客户细分分析 基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析,成都整体市场发展趋势分析 类比标杆案例发展历程分析 项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）,现在在哪里？,起点能多高？,未来怎样走？,整体开发顺序 启动定位设想 启动配比及容积率建议 展示区位置及内容建议,本次汇报核心结论构成,
