1、 更迭的承接查验要比新建物业承接查验麻烦一点，更迭时必须要满足两个条件：(一)符合承接查验条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验： (1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同； (二)物业查验的方式 承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。 进行承接查验都能查出什么问题？ 发生物业工
2、程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。 查出了问题之后如何处理？ (一)收集整理存在问题(1)收集所有的物业查验记录表；(2)对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。 (二)处理方法从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由
3、建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。 新建物业的承接查验和更迭的查验是有区别的，主体不一样，内容也有区别，新建的查验的内容少。 (一)物业查验的主要内容 1物业资料 (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。 2物业共用部位 (1)主体结构及外墙、屋面；(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；
4、(3)公共卫生间、阳台；(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 4园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 5其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广
5、场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 更迭的要多一些，因为业主入住了，产生维修养护等等工作了。 (一)物业资料情况物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；(3)保安监控、对讲门禁设施；(4)清洁卫生设施；(5)绿化及设施；(6)停车场、门岗、道闸设施；(7)室外道路、雨污水井等排水设施；(8)公共活动场所
6、及娱乐设施；(9)其他需了解查验的设施、设备。(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。(四)其他内容(1)物业管理用房；(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料；(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。 移交的内容和承接查验的内容分别做了描述： 一、新建物业的移交(一)移交双方在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。 (二)移交内容移交
7、的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。 移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。 物业管理机构更迭时管理工作的移交(一)移交双方物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。 (二)移交内容 1物业资料 (1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料包括：
8、1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； 2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。 (3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。 (4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。 (5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 (6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 (7)其他需要移交的资料。 2物业共用部位
9、及共用设施设备管理工作的交接 (1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等； (2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)；(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。 停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。 3人、财、物的移交或交接 (1)人员(2)财务(3)物资财产 (三)办理交接
10、手续(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式；(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；(4)提出遗留问题的处理方案。 (四)注意事项 (1)明确交接主体和次序 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 (3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
