1、一、房地产评估练习：1.某房地产开发公司 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 1999 年3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 2000 元/平方米，经济耐用年限55 年。评估基准日 2003 年 3 月，该类建筑物重置价格为 2500 元/平方米。该建筑物占地面积 500 平方米，建筑面积 900 平方米，每月实收租金 3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米 50 元，空置率为 10%。每年管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价的 1.5%，税金为每建筑平方米 20 元，保险费为建筑重置价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑
2、物资本化率 8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003 年 3 月写字楼剩余经济寿命=554=51（年）土地使用权剩余年限=506=44（年）4451，因此收益年限为 44 年。（2）计算年房地产净收益年收入=5012900（110% ）=486 000（元）年总费用=4860003.5%+25009001.5%+20900+25009000.2%=73 260（元）年房地产净收益=486 00073 260=412 740（元）（3）计算建筑物现值
3、写字楼的总使用年限=502=48（年）年贬值额=2500900/48=46 875（元）建筑物现值=建筑物重置价格年贬值额已使用年数=250090046 8754=2 062 500（元）（4）计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益建筑物年净收益=412 7402 062 5008%=412 740165 000=247 740（元）土地使用权价值=247 740（P/A,7%,44）=3 358 836.15（元）2.待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 2015 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略） ，选出 3 个交易实例作为比较参
4、照物，交易实例有关情况见下表：项目 A B C 待估对象坐落 略 略 略 略所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区用地性质 商业 商业 商业 商业土地类型 空地 空地 空地 空地价格 总价 25.2 万元 49 万元 43.5 万元 单价 1500 元/m2 1400 元/m2 1450 元/m2 交易日期 2014.10 2014.12 2015.1 2015.5面积 168m2 350m2 300m2 600m2形状 长方形 长方形 长方形 长方形地势 平坦 平坦 平坦 平坦地质 普通 普通 普通 普通基础设施 完备 较好 较好 较好交通通讯状况 很好 很好 很好 很好剩余使用年限
5、 35 年 25 年 35 年 30 年已知以下条件：交易情况正常；2014 年 10 月以来，土地价格每月上涨 2%.交易实例 A 与待估对象处于同一地区， B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断.B 分值 C 分值自然条件 相同 10 相同 10社会环境 相同 10 相同 10街道条件 稍差 8 相同 10繁华程度 稍差 7 稍差 7交通便捷程度 稍差 8 稍差 8规划限制 相同 10 相同 10交通管制 相同 10 相同 10离公交车站 稍远 7 相同 10交通流量 稍少 8 稍少 8注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。待估地块面积因素对
6、价格的影响较各交易实例高 3%。折现率为 8%解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正： 交易实例 A 交易时间修正系数 1071001.07交易实例 B 交易时间修正系数 1051001.05交易实例 C 交易时间修正系数 1041001.04（3）进行区域因素修正： 交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例 B 区域因素修正系数 100861.163交易实例 C 区域因素修正系数 100931.075（4）进行个别因素修正：关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于 3
7、个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3，修正系数均为 1.03。土地使用权年限因修正：除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）： 交易实例 A 及 C 使用年限修正系数11（1+8 ）30 11（1+8）350.9659交易实例 A 的个别修正系数 1.030.96590.995交易实例 B 的个别修正系数 1.03交易实例 C 的个别修正系数 1.030.96590.995计算待估土地初步价格。A150011.0710.995 1597（元平
8、方米）B140011.051.1631.03 1761（元平方米）C145011.041.0750.995 1613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）3 1657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）周围环境 较差 8 相同 10综合打分 86 93因此，这一地块的评估值为 994200 元。3. 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为 500 平方米。土地取得成本为 230 元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为 246 元/ 平方米。土地开发期为 2 年，第 1 年投入的
9、开发费占总开发费的 3/4，第 2 年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为 8%（复利计息） ，土地开发的平均利润为 10%，营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加为营业税的 3%、销售费用为开发后土地售价的 3%。评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+ 投资利息+各项销售税费+开发利润（1）计算土地取得成本土地取得成本=500 230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500 246=123000（元）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入，则
10、：（3）计算投资利息（4）计算开发利润开发利润=（115000+123000 ）10%=23800（元）（5）计算营业税及附加（ 元 ）总 投 资 利 息 （ 元 ）土 地 开 发 费 利 息 （ 元 ）土 地 取 得 费 利 息 3162495161249508%823003615. .52 （ 元 ）营 业 税 及 附 加 合 计 ： 元教 育 费 附 加 （ 元 ）城 市 维 护 建 设 税 （ 元 ） 营 业 税 税 率营 业 税 税 率 开 发 利 润投 资 利 息土 地 开 发 成 本土 地 取 得 成 本营 业 税 1698430815)(43%501754-12862301-
11、（6）计算销售费用（7）计算土地价值（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为 319732 元，土地单价为每平方米639 元。二、机器设备评估练习：1.被评估设备购建于 2005 年 6 月，账面原值 100 万元，2008 年 6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，2009 年 6 月对该设备进行评估，并得到以下数据：2005 年至 2009 年设备类价格变动指数(定基)分别为105%、110% 、110% 、115% 、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.
12、7，该企业为正常纳税企业；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的 80%（20%生产能力闲置为外界因素影响造成的） 。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解：（1）计算重置成本：100120%/105%+10120%/115%=124.72（万元）（2）求加权投资年限：加权重置成本= 100120%/105%4+10120%/115%1= 467.59（万元）加权投资年限=467.59124.72=3.75（年）（3）计算成新率：6（3.7560%
13、+6）=72.7%（4）计算功能性贬值：-100012（P/A,10%,6） （125% ）（ 元 ） ）（销 售 费 用931 %31698230162305 平 方 米 ）（ 元土 地 单 价 （ 元 ）土 地 价 格 /639503197293168201=-3.50(万元)(5)计算经济性贬值：经济性贬值率=（10.80.7）100%=14.46%经济性贬值额=（124.7272.7%+3.5 ）14.46%=13.62（万元）（6）计算评估值：124.7272.7%+3.513.62=80.55（万元）2. 被评估设备为 2009 年 10 月从英国引进，进口合同中的 FOB 价是
14、20 万英镑。2014 年10 月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的 FOB 报价为 35 万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的 70%90% 。故按英国厂商 FOB 报价的 80%作为 FOB 成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行 FOB 价格约为替代设备 FOB 价格的 70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为 11.931。境外运杂费按 FOB 价格的 5%计，保险费按 FOB 价格的 0
15、.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计算，国内运杂费按(CIF 价格银行手续费)的 3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 试求该设备的重置成本。 解：FOB 价格 3580%70%19.6（万英镑）FOB 价格 19.611.93233.83（万元人民币）境外运杂费233.835%11.69 （万元人民币）保险费233.830.5%1.17 （万元人民币）CIF 价格233.8311.691.17246.69（万元人民币）银行手续费246.690.8%
16、1.97（万元人民币）国内运杂费(246.691.97)3%7.46（万元人民币）被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46256.12（万元人民币）3.假定某被评估进口设备，账面原值为 1000 万元人民币，其中 80为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为 1 美元=8 元人民币，评估基准日外汇汇率为 1 美元=8.3元人民币。目前进口设备生产国同类资产价格变动指数为 120，国内同类资产价格变动指数为 150。按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为 20，其他税费率为10，国外运杂费目前一般为 10 万美元，境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的0.5
17、，国内的增值税和消费税免征，而国内运杂费和安装调试费根据设备到岸价格的 25计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成本。解：进口设备的重置成本=调整后设备价格+调整后的境外运杂费+调整后的境外保险费+调整后的关税+其他费用+ 国内运杂费和安装调试费调整后的设备价格（FOB 价）=1000 80%8120%8.3=996（万元） （2 分）调整后的境外运杂费=108.3=83（万元） （2 分）调整后的境外保险费=9960.5%=4.98（万元） （2 分）CIF 价=996+83+4.98=1083.98（万元）调整后的关税=CIF20%=1083.9820%=216.796（万元） （2 分
18、）其他费用=CIF10%=1083.9810%=108.3（万元） （2 分）调整后的境内运费和安装调试费=CIF25%=1083.980.25=270.995（万元） （2 分）综上所述：进口设备的重置成本=1083.98+216.796+108.3+270.995=1680.071（万元）4.某企业 2003 年 6 月 1 日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机 2006 年 6 月 1 日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：序号 经济技术参数计量单位 参照物
19、 A 参照物 B 被评估对象1 交易价格 元 600000 7000002 销售条件 公开市场 公开市场 公开市场3 交易时间 2005 年 12月 1 日2006 年 3月 1 日4 生产能力 立方米/年 50000 80000 600005 已使用年限 年 9 9 96 尚可使用年限年 12 12 127 成新率 % 60 70 70另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升 0.5%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在 2006 年 6 月 1 日的价值。解：（1）交易时间因素分析与量化：参照物 A：103/1001.03，参照
20、物B：101.5/1001.015（2）功能因素的分析与量化：参照物 A：60000/500001.2，参照物B：60000/800000.75 （3）成新率因素差异量化：参照物 A：70%/60%1.1666667 1.17，参照物B：70%/70% 1（4）调整差异：参照物 A： 6000001.031.21.17867672（元） ，参照物B：7000001.0150.751 532875（元） （5）采用算术平均法求取评估值：（867672532875）/2700273.5700274（元）三、无形资产评估练习：1. 四海公司于 2012 年 12 月取得了某项技术的专利权，2014
21、年由于公司发展需要，拟将该技术作为出资与其他投资者组建新公司，于是委托华源评估公司在 2014 年 12 月 31 日对该项专利进行评估。经评估人员对该技术的先进性、使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供的 2013 年和 2014 年的有关数据，预测出该技术今后五年的收益额分别为450 万、600 万、700 万、980 万和 1200 万。经过调查，2014 年国库券利率为 6%，四海公司所在行业的风险报酬率为 14%，该专利技术的利润分成率测算为 25%，试计算该专利技术在 2014 年 12 月 31 日的评估价值。解：折现率 = 无风险利率行业风险报酬率= 6% 14%=
22、20%年 份 2005 2006 2007 2008 2009年收益额 450 600 700 980 1200年超额收益 112.5 150 175 245 300折现系数 0.833 0.694 0.579 0.482 0.402折现值 93.75 104.17 101.27 118.15 120.56现值合计 537.91该项专利技术的评估值为人民币 537.91 万元。2.A 企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产 30 万只显像管的生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润为 100 万元、110 万元、90 万元、80 万元，分别占当年利润总
23、额的 35%、30%、25%、20%。如折现率为10%，试评估该无形资产的利润分成率。解：解：各年度利润总额的现值之和=285.710.9091+366.670.8264+3600.7513+4000.6830=259.740+303.013+270.468+273.2=1106.421（万元）追加利润的现值之和=1000.9091+1100.8264+900.7513+800.6830=90.91+90.904+67.617+54.64=304.071（万元）无形资产利润分成率=304.071/1106.421 100%=27.5%3. 甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来 5
24、年的净利润分别为 100 万元、120 万元、150 万元、160 万元、200 万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在 200 万元的水平上。该企业拥有有形资产和一项无形资产，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为 80 万元、120 万元和 660 万元。该企业还有一个尚有5 年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润 15 元。目前该企业每年生产产品 10 万件，经分析：未来 5 年中，每年可以生产 12 万件。若折现率和资本化率均为 10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数） 。解：（1）评估技术思路 该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （2）计算企业整体价值 1778.5（万元） （3）计算企业各单项资产价值 单项有形资产评估值为 860 万估算非专利技术的评估值： 1512（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15123.7908=682.34（万元）（4）评出商誉价值 商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值） =1778.05-（860+682.34） =235.71（万元）
