1、国外解决住房问题的经验借鉴研究姓名：赵桐 班级：金融 6 班 学号：2013485062摘 要近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验， “开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具近些年，中国房地产处于一
2、个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放 30 年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从 1949 年底的 4.5 平方米下降到 1978 年底的 3.6 平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。1 我国房地产发展的现状在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束
3、手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“
4、住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众的住房问题，更需要行之有效的经验，正所谓“他山之石，可以攻玉。 ”，国外解决住房问题方面，有许多已经经过了实践检验的经验。2 主要经济体住房政策出台的背景、目标和演变历程从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。比如，二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住
5、房建设阶段。1945 年 7 月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，19451951 年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的 80%。政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。进入 20 世纪 70 年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。20 世纪 70 年代后半期，日本、德国等典型经济体在经过战后大规模的住房建设后，也基本实现了住房的供需平衡，政策重点也都从增加住房数量转向提高住房质量，在政策和相关法律、规范中日益重视提
6、升住房的能源与资源消耗、环境质量、功能性、健康和舒适等方面的标准要求。3 解决住房问题的关键：开源节流说到底，解决住房问题，主要是要处理好两方面之间的矛盾，一是住房资源，一是人口，我们国家的人口基数过于庞大，解决我国的人口问题需要一个漫长的周期，所以， “住房问题”亟待解决，从人口方面解决显然是不现实的，所以，现在的关键在于，如何解决“住房资源”问题，请容我在这里说一句老生长谈的词语，四个字“开源节流” 。3.1 日本运用“开源”解决住房问题和我们一衣带水的邻邦日本，地狭人稠的日本同样也面临着和我国一样的住房问题。通常情况下，住房是基本消费品中价格最高，中低收入者在住房保障方面遇到困难的时候，
7、往往就需要政府的帮助。二战后，满目疮痍的日本积极地治疗战争留下的创伤，其中的一个方面，就是解决本国国民住房困难的问题。日本政府其实也曾统划统筹，大包大揽，对地价以及房价进行行政干预，严格限制其涨幅，但众所周知，这样做是陆地上行船，费力不讨好。1950 年后，日本迎来第一次民工潮，城市化进入高速发展阶段，住房问题“理所当然”地变得严重，为此日本于 1955 年制定颁布日本住宅公团法 ，由国家出资成立特殊法人日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房，面向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。公团的性质为政府全额出资的特殊法人，其中中央政府出资约占 75%，大城市地区的地方
8、政府出资约占 25%。住房公团可以姑且类比于我们国家的住建部，两者的区别在于，住建部是个国家部级行政单位，而住房公团是一个政府出资的企业法人，这种区别是中国两国的政治体制和基本国情不同造成的，在这里不予赘述，金融支持自建房、提供优惠的商品房、出租房。如果从住房结构来看，则日本人大体居住的都是出租房，一九五六年到一九七四经济腾飞期间出租房所占国民住房结构比重一直在 70%以上。日本住房政策给我们的启示是，应正确处理好客观经济规律和政府宏观调控的关系。政策调节的作用在解决住房问题的过程中必不可少，但是要有耐心，简单粗暴地单纯使用政府调控往往会适得其反。日本住房政策的目的简单明确，就是力争每个国民都
9、有片瓦遮头， 。特别在 20 世纪70 年代中期前，经济发展与收入水平有限情况下，确保住房量供应，保障国民基本的居住成为首要目标。先保证数量上的足够，才能进一步实现住房条件的提高。即使遇到土地价格上涨的情况，政府也必须为居民住房特别是公共住房提供土地。公平公正和民众利益是政府处理民生问题的第一准则，也是悬在处理群众住房问题的决策者头上的达摩克利斯之剑。以上日本处理居民住房问题的办法，我们可以简单地理解为我们上文所提到的“开源节流”当中的“开源” 。相较于相当于国土与我国四川省土地面积基本持平的日本， “城市国家”新加坡地狭人稠的特点更加突出，居民住房难的问题也更加地严重。3.2“节流”在新加坡
10、解决住房问题的运用新加坡是世界少有成功解决居民住宅问题的国家之一。从 20 世纪 60 年代起，新加坡效法西方，并因地制宜，创新出一套四位一体的住建体制。新加坡住宅分两种类型：组屋和私宅。其中，在新加坡住房结构中占最主要地位的是组物。组屋也叫组合房屋，简单说是一种建筑风格相似的建筑群，在这里可以姑且类比于我国的居民小区。组屋属于公共住宅，在国民经济中的作用，类似于我国的经济使用房，由政府的建屋发展局（HDB）统划统建，由国家给居民提供住房津贴。组屋的价格在普通中低收入人群的经济承受能力范围之内，换句话说就是价格较低，但在建筑质量方面处在中上乘水平，这全归功于 HDB 的精打细算的花销和独具匠心
11、的设计。目前，80%以上的新加坡居民居住在组屋区内。“居者有其屋” ，是新加坡住房政策的核心思想，也得到了很好的实现。新加坡的组屋已然存在四十余年，但是从外观看起来，仿佛昨天刚刚竣工。这要归功于新加坡政府对这些组屋的出色维护工作，基本上是五年一小修，十年一大修。大到整栋居民楼，小到下水道，楼梯台阶，在进行维修工作之前都会做详细的计划，其宗旨就是杜绝出现浪费。此外，新加坡民众在住房维护方面的意识非常强，基本上做到自觉自发，这就使新加坡的房屋的使用寿命大大延长，居民住房问题得到极大缓解。上述新加坡政府的做法，正好符合了我上文所说的：“开源节流”当中的“节流” ，由于新加坡本身是个“城市国家” ，国
12、土资源紧张导致住房资源紧张，从根本上说，是其先天不足的问题，所以， “开源”对于新加坡建屋发展局来说，几乎是不可能完成的任务，但是，新加坡 HDB 在“节流”方面可谓做足文章。日本和新加坡，曾经也和现在中国一样面对严重的住房问题，如今他们已经给我们做出了很好的榜样，特别是新加坡，当年面对的问题比我们中国现在的问题还要严重，中国现今的国土资源储备岌岌可危，想要在住房问题上“开源”难于登天，所以，要解决当今中国的住房问题，更重要的是“节流” 。4 主要政策工具的作用机理住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。因此，厘清主要政策工具的
13、作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。4.1 房地产与金融政策金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和供给产生较大影响。美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。如，流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。而流动性
14、的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。如果出现短期内土地供应过多（或过少） ，极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨） ，因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。4.2 房产税的应用美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产
15、调控的政策工具。从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。美国各州从 19 世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。19771979 年，美国连续 12 个季度房屋价格同比涨幅超过 10%，2000 年至2006 年美国房价再次出现明显上涨，而 2007 年美国则出现了次贷危机，2008年和 2009 年连续两年房价大幅下降。英国政府从 1993 年 8 月 1 日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。从 1993 年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。香港的税收体系
16、中与不动产直接相关的税种有房地产税、差饷税、遗产税、利得税和印花税等，虽然其不动产税制完备，但既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房地产市场的暴涨暴跌问题。因此，借鉴典型经济体的房产税政策，宜将重点放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。4.3 住房保障问题美国等典型经济体都非常重视住房保障问题，但在住房保障方式的选择上存在较大差异。从各国经验看，在房屋总量比较缺乏的情况下，许多国家会通过短期内大规模新建等方式增加保障型住房的供应规模，但随着住房供应总量的增加和供求关系的变化，实物建设方式将逐步削弱，住房补贴将成为住房保障的主要形式。从不同保障方式对住房
17、市场的影响看，如果实行实物保障为主、保障房与商品房均封闭运行的话，商品房由于供给不足，价格会被推高，如香港和新加坡；如果实行货币补贴为主，不再对住房市场进行划分，将有利于增加市场供给，缓解供给不足对房价的推升作用。因此，借鉴国外的住房保障政策，要在坚持政府住房保障责任的前提下，对不同阶段各种保障方式的利弊进行深入分析，选择恰当的住房保障方式。房地产问题既是经济问题，也是重要的民生问题，各国对此都非常重视，出台了许多相关政策。但也要看到，美国、日本等典型经济体都曾出现过房地产泡沫，房地产泡沫破裂都对这些经济体带来较大冲击。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色，但到目前为止，香港和新加坡都没有解决
18、好商品房的高房价问题，房地产市场的大幅波动问题也较突出。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，全面总结、分析典型经济体住房相关政策的经验、教训，将有利于不断完善我国的住房政策。我们不妨吸取其经验， “开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。参考文献：1黄大志,亚得列雅蒲,张占力.新加坡:从普遍提供公共住房到满足日益增长的私人住房需求J.经济社会体制比较.2013(04).2李晓立.英国的房地产税制J.经济论坛.2004(07).3赵天奕.完善保障性住房制度着力扩大内需J.宏观经济管理.2013(02).4杭东.香港保障房建设经验谈J.中国房地产金融.2013(01).5王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴J.城市发展研究.2012(12).6田美攀.日本住宅合作社的运作及借鉴J.中外房地产导报.2001(01).7安仲文,钟芳青,刘镇.改革现行房地产税制的几点看法J.税务研究.2006(05).8卢秀华,井明.我国房地产税制体系改革建议J.中国财政.2004(10).9鹿玉玺.我国房地产税制存在的问题及改革优化路径J.智富时代.2015(12).
