1、1 全 国 物 业 管 理 示 范 大 厦 标 准 考 评 创 优 操 作 指 南一 、 基 础 管 理 （ 22分 ）二 、 房 屋 管 理 与 维 修 养 护 （ 9分 ）三 、 共 用 设 备 管 理 （ 35分 ）四 、 共 用 设 施 管 理 （ 4分 ）五 、 保 安 及 车 辆 管 理 （ 9分 ）六 、 环 境 卫 生 管 理 （ 10分 ）七 、 绿 化 管 理 （ 4分 ）八 、 精 神 文 明 建 设 （ 3分 ）九 、 管 理 效 益 （ 4分 ） 一 、 基 础 管 理（ 一 ） 按 规 划 要 求 建 设 。 房 屋 及 配 套 设 施 投 入 使 用 。 （ 1分
2、 ） （ 物 业 部 ）1. 第 一 句 是 指 ： 参 评 的 物 业 必 须 是 符 合 规 划 法 规 的 、 合 法 的 、 规 范 的 建 筑 。需 准 备 如 下 达 标 资 料 ：（ 1） 国 家 建 设 征 用 土 地 通 知 书（ 2） 建 设 用 地 批 准 书（ 3） 投 资 许 可 证（ 4） 施 工 许 可 证（ 5） 用 地 红 线 图（ 6） 建 筑 规 划 方 案 图（ 7） 标 准 层 施 工 图（ 8） 地 下 管 网 施 工 图（ 9） 命 名 批 复（ 10） 门 牌 批 复（ 11） 建 筑 工 程 质 检 合 格 证（ 12） 物 业 规 划 验 收
3、 合 格 证 明2.第 二 句 是 指 ：（ 1） 写 字 楼 使 用 率 达 60 以 上 ；（ 2） 停 车 场 、 商 场 、 餐 厅 、 娱 乐 健 身 场 所 、 邮 电 所 等 公 共 配 套 设 施 建 成 并 投入 使 用 。需 准 备 如 下 达 标 资 料 ：1 楼 宇 用 途 批 复2 配 套 设 施 施 工 图3 配 套 设 施 准 许 使 用 证 明24 永 久 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 等 合 同5 配 套 设 施 投 入 使 用 开 业 的 照 片6 出 租 率 统 计 表（ 二 ） 已 办 理 接 管 验 收 手 续 。 （ 1分 ） （ 工
4、程 部 ）1.接 管 验 收 是 指 物 业 公 司 在 施 工 验 收 的 基 础 上 以 物 业 主 体 结 构 安 全 和 满 足 使 用功 能 为 主 要 内 容 的 再 检 验 。需 接 收 如 下 资 料 ：（ 1） 产 权 资 料（ 2） 技 术 资 料（ 3） 各 种 施 工 图（ 4） 各 种 质 检 认 定 书 、 证 明 书 、 合 格 证（ 5） 各 种 移 交 清 单（ 6） 各 技 术 系 统 的 资 料 和 图 纸（ 7） 资 料 总 目 录（ 三 ） 由 一 家 物 业 管 理 企 业 实 施 统 一 专 业 化 管 理 。 （ 1分 ） (物 业 部 )1.
5、专 业 化 是 指 ： 公 司 专 业 化 、 人 员 专 业 化 、 服 务 专 业 化 、 管 理 专 业 化 。需 提 供 如 下 专 业 化 资 质 证 明 ：（ 1） 物 业 管 理 公 司 简 介（ 2） 营 业 执 照 、 税 务 登 记 证 、 代 码 证 书（ 3） 物 业 管 理 资 质 证 书（ 4） 办 公 场 地 证 明（ 5） 物 业 公 司 简 介 及 专 业 人 员 组 织 架 构（ 6） 物 业 管 理 委 托 合 同（ 7） 所 管 物 业 项 目 简 介 （ 管 理 期 限 、 管 理 方 式 等 ）（ 8） 大 厦 物 业 管 理 公 约（ 9） 各 种
6、 外 包 合 同（ 四 ） 建 设 单 位 在 租 售 大 厦 前 。 与 选 聘 的 物 业 管 理 企 业 签 订 物 业 管 理 合 同 ， 双方 责 权 利 明 确 。 （ 1分 ） （ 人 事 行 政 部 ）1.物 业 管 理 委 托 合 同 签 订 日 ： 2005年 7月 26日2.乙 方 权 利 义 务 共 条3.合 同 内 容 共 计 ：（ 1） 协 议 双 方 （ 2） 项 目 概 况 （ 3） 服 务 范 围 （ 4） 物 业 管 理 期 限 （ 5） 物 业 管理 费 用 （ 6） 付 款 方 式 （ 7） 双 方 的 权 利 和 义 务 （ 8） 物 业 管 理 服
7、务 标 准 （ 9） 合同 终 止 及 续 签 （ 10） 违 约 责 任 （ 11） 争 议 的 解 决 （ 12） 标 志 所 有 权 （ 13） 附 则4 准 备 资 料 ：1 物 业 公 司 前 期 介 入 的 资 料 简 介2 物 业 管 理 委 托 合 同 复 印 件3（ 五 ） 在 房 屋 销 售 合 同 签 订 时 ， 购 房 人 与 物 业 企 业 签 订 前 期 物 业 服 务 协 议 ， 双方 责 权 利 明 确 。 （ 1分 ） （ 物 业 部 ）1.用 以 下 资 料 代 替 ：（ 1） 租 户 接 受 并 同 意 遵 守 租 户 手 册 、 装 修 指 南 等 文
8、件 的 声 明 。（ 2） 租 户 手 册 中 含 有 提 供 前 期 物 业 服 务 的 条 款 。（ 六 ） 建 立 维 修 基 金 ， 其 管 理 、 使 用 、 续 筹 符 合 有 关 规 定 。 （ 1分 ） （ 人 事 行政 部 ）1.已 收 到 部 分 维 修 基 金 的 单 位 （ 维 修 专 用 帐 户 委 托 书 ）2.未 收 到 维 修 基 金 的 单 位 准 备 资 料 ：（ 1） 合 同 中 业 主 同 意 按 需 求 缴 纳 维 修 基 金 的 条 款（ 2） 维 修 基 金 管 理 制 度 及 支 付 办 法（ 3） 维 修 基 金 使 用 纪 录（ 七 ） 房
9、屋 使 用 手 册 、 装 饰 装 修 管 理 规 定 及 业 主 与 使 用 人 公 约 等 各 项 公 众 制 度完 善 。 （ 1分 ） （ 物 业 部 ）一 般 包 括 ：（ 1） 大 厦 使 用 手 册（ 2） 装 修 指 南（ 3） 管 理 公 约（ 4） 消 防 指 南（ 5） 租 户 手 册（ 八 ） 业 主 委 员 会 按 规 定 程 序 成 立 ， 并 按 章 程 履 行 职 责 。 （ 1分 ）华 夏 银 行 大 厦 是 单 一 产 权 的 项 目 ， 未 成 立 业 主 委 员 会 不 扣 分 。（ 九 ） 业 主 委 员 会 与 物 业 企 业 签 订 物 业 管 理
10、 合 同 ， 双 方 责 权 利 明 确 。 （ 1分 ）华 夏 银 行 大 厦 是 单 一 产 权 的 项 目 ， 已 签 合 同 。（ 十 ） 物 业 管 理 企 业 制 订 争 创 规 划 和 具 体 实 施 方 案 ， 并 经 业 主 委 员 会 同 意 。（ 1分 ） （ 指 挥 部 ）1.争 创 规 划 ：（ 1） 参 评 目 标（ 2） 分 阶 段 参 评 准 备（ 3） 每 阶 段 工 作 部 署（ 4） 四 个 步 骤 ：1 创 建 准 备2 创 建 实 施3 迎 检4 总 结（ 5） 创 建 准 备 工 作 包 括 ：41） 成 立 创 建 领 导 小 组2） 召 开 创
11、建 动 员 大 会3） 参 照 考 评 标 准 自 评 自 查（ 6） 创 建 实 施 工 作 包 括 ：1） 整 改 自 查 不 合 格 项 目2） 加 强 物 业 硬 件 和 软 件 建 设3） 专 家 模 拟 考 评（ 7） 迎 检 工 作 包 括 ：1） 组 织 申 报2） 安 排 考 评 路 线 和 迎 检 人 员3） 准 备 现 场 资 料4） 布 置 会 场5） 接 受 考 评 组 检 查（ 8） 总 结 工 作 包 括 ：1） 总 结 考 评 结 果2） 继 续 整 改 不 合 格 项2.实 施 方 案 ：（ 1） 准 备 ： 报 请 开 发 商 同 意 成 立 争 创 小 组
12、 召 开 动 员 大 会 每 月 至 少 两 次 自 检（ 2） 实 施 ： 确 定 整 改 细 节 及 完 成 期 限 邀 请 专 家 小 组 考 评3 组 织 “ 参 观 ” 取 经要 求 准 备 的 考 评 资 料 ：创 建 规 划实 施 方 案争 创 小 组 责 任 分 工 表争 创 小 组 工 作 会 议 纪 要自 检 和 整 改 纪 录物 业 公 司 向 业 主 报 请 参 评 的 请 示 及 批 复（ 十 一 ） 大 厦 物 业 管 理 建 立 健 全 各 项 管 理 制 度 、 各 岗 位 工 作 标 准 ， 并 执 行 具 体的 落 实 措 施 和 考 核 办 法 。 （ 2
13、分 ） （ 人 事 行 政 部 ）准 备 以 下 资 料 ：1 物 业 管 理 服 务 工 作 程 序2 质 量 保 证 制 度3 收 费 管 理 制 度4 财 务 制 度55 岗 位 考 核 制 度6 项 目 服 务 规 范 汇 编（ 十 二 ） 物 业 管 理 企 业 的 管 理 人 员 和 专 业 技 术 人 员 持 证 上 岗 ； 员 工 统 一 着 装 ，佩 戴 明 显 标 志 ， 工 作 规 范 、 作 风 严 谨 。 （ 1分 ） （ 人 事 行 政 部 ）准 备 以 下 资 料 ：在 职 员 工 名 录员 工 证 件 汇 总 表证 件 样 本 复 印 件职 业 道 德 培 训
14、纪 录员 工 手 册各 岗 位 服 务 规 范 用 语（ 十 三 ） 物 业 管 理 企 业 应 用 计 算 机 、 智 能 化 设 备 等 现 代 化 管 理 手 段 ， 提 高 管 理效 率 。 （ 1分 ） （ 人 事 行 政 部 ）应 用 计 算 机 ：物 业 用 户 管 理 系 统 （ 物 业 资 源 、 房 间 信 息 、 用 户 档 案 、 用 户 缴 费 、 用 户 账 务 ）综 合 事 物 管 理 系 统 （ 文 件 档 案 、 用 户 投 诉 、 工 程 维 修 、 用 户 装 修 、 合 同 管 理 、信 息 管 理 、 财 务 报 表 ）人 事 工 资 管 理 系 统
15、（ 人 事 档 案 、 工 资 核 算 、 固 定 资 产 、 仓 库 库 存 ）智 能 化 设 备 ：设 备 运 行 管 理消 防 管 理保 安 管 理停 车 场 管 理远 程 抄 表 管 理 等准 备 以 下 资 料 ：计 算 机 应 用 情 况 简 介计 算 机 使 用 管 理 规 定会 计 电 算 化 管 理 制 度智 能 化 设 备 功 能 及 应 用 情 况 介 绍智 能 化 设 备 管 理 规 定应 用 现 代 化 设 备 进 行 管 理 的 场 景 图 片 和 操 作 记 录（ 十 四 ） 物 业 管 理 企 业 在 收 费 、 财 务 管 理 、 会 计 核 算 、 税 收
16、等 方 面 执 行 有 关 规定 ； 至 少 每 半 年 公 开 一 次 物 业 管 理 服 务 费 用 收 支 情 况 。 （ 1分 ） （ 人 事 行 政部 ）两 个 原 则 ：取 之 于 用 户 ， 用 之 于 用 户公 平 、 公 正 、 公 开 原 则 （ 收 支 定 期 张 榜 公 布 ）准 备 如 下 资 料 ：6财 务 管 理 制 度会 计 制 度财 务 预 算 管 理 规 定押 金 管 理 规 定管 理 费 收 缴 管 理 规 定管 理 费 支 出 管 理 规 定有 偿 服 务 管 理 规 定维 修 基 金 管 理 制 度财 务 公 开 监 督 制 度（ 十 五 ） 房 屋
17、共 用 设 施 设 备 档 案 资 料 齐 全 ， 分 类 成 册 ， 管 理 完 善 ， 方 便 查 阅 。（ 1分 ） （ 工 程 部 ）性 质 ： 工 程 档 案准 备 资 料 ：（ 1） 大 厦 楼 层 平 面 图（ 2） 大 厦 各 层 使 用 情 况 统 计 册（ 3） 大 厦 各 层 房 屋 大 中 修 纪 录（ 4） 大 厦 设 备 设 施 档 案 （ 总 目 录 ）（ 5） 大 厦 设 备 设 施 的 大 中 修 纪 录（ 6） 大 厦 设 备 设 施 安 装 资 料 及 图 纸 （ 总 目 录 ）（ 十 六 ） 建 立 住 用 户 档 案 、 房 屋 及 其 配 套 设 施
18、 权 属 清 册 ， 查 阅 方 便 。 （ 1分 ）（ 物 业 部 ）用 户 档 案 总 目 录 （ 产 权 资 料 、 用 户 资 料 、 装 修 资 料 、 用 户 来 函 等 ）用 户 档 案 管 理 规 范一 套 完 整 的 用 户 档 案（ 十 七 ） 建 立 24小 时 值 班 制 度 。 设 立 服 务 电 话 ， 接 受 业 务 和 使 用 人 对 物 业 管理 服 务 报 修 、 求 助 、 建 议 、 问 讯 和 投 诉 。 （ 1分 ） （ 物 业 部 ）物 业 部 设 立 24小 时 服 务 、 投 诉 热 线 。保 安 部 、 工 程 部 专 业 人 员 24小 时
19、 值 班 。物 业 部 设 24小 时 大 厦 总 值 班 。建 立 回 访 制 度 ， 物 业 部 统 一 回 访 与 各 部 门 个 别 回 访 相 结 合建 立 服 务 承 诺 制 度 （ 服 务 效 率 、 服 务 态 度 、 服 务 质 量 ）准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 参 评 单 位 服 务 情 况 简 介（ 2） 24小 时 服 务 制 度（ 3） 工 程 部 报 修 值 班 制 度（ 4） 保 安 部 保 卫 值 班 制 度（ 5） 用 户 投 诉 管 理 规 程（ 6） 服 务 质 量 回 访 调 查 规 程7（ 7） 服 务 承 诺 制 度（ 8） 原 始 纪 录
20、（ 投 诉 处 理 意 见 、 回 访 纪 录 、 值 班 纪 录 ）（ 十 八 ） 定 期 向 用 户 发 放 物 业 管 理 服 务 工 作 征 求 意 见 单 ， 对 合 理 的 建 议 及 时 整改 ， 满 意 率 达 95 以 上 。 （ 2分 ） （ 物 业 部 ）准 备 以 下 资 料 ：1. 客 户 调 查 制 度2. 回 访 调 查 表3. 回 访 调 查 月 统 计 与 年 统 计4. 征 求 意 见 调 查 问 卷（ 十 九 ） 建 立 并 落 实 维 修 服 务 承 诺 制 ； 零 修 、 急 修 及 时 率 100 ， 返 修 率 不 高于 1 ， 并 有 回 访 纪
21、 录 。 （ 2分 ） （ 工 程 部 ）1. 维 修 承 诺 制 包 括 ：（ 1） 维 修 方 式 承 诺 （ 派 工 方 式 ）（ 2） 维 修 时 间 承 诺 （ 及 时 率 ）（ 3） 维 修 质 量 承 诺 （ 返 修 率 ）（ 4） 维 修 行 为 承 诺 （ 文 明 施 工 ）（ 5） 维 修 收 费 承 诺 （ 依 据 标 准 ）2. 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 维 修 服 务 承 诺 制 度（ 2） 维 修 服 务 承 诺 检 查 落 实 制 度 和 检 查 表（ 3） 用 户 工 作 区 内 报 修 工 作 规 程（ 4） 维 修 工 程 完 成 情 况 统 计
22、表（ 5） 回 访 用 户 月 统 计 表（ 6） 工 程 维 修 派 工 单 二 、 房 屋 管 理 与 维 修 养 护 （ 9分 ）（ 二 十 ） 大 厦 、 栋 号 、 楼 层 、 房 号 标 志 明 显 ， 大 堂 内 布 置 合 理 并 设 立 引 路 方 向平 面 图 ， 驻 大 厦 各 单 位 名 录 标 识 在 大 堂 内 显 著 位 置 。 （ 1分 ） （ 物 业 部 ）1. 物 业 管 理 的 “ 五 志 ” 要 齐 全 有 效 ：（ 1） 宣 传 标 志 ： 招 牌 、 广 告 牌 等 。（ 2） 指 引 标 志 ： 路 标 、 楼 层 号 、 用 户 水 牌 、 楼
23、层 引 路 标 志 平 面 图 、 大 堂 整 个物 业 平 面 图 、 大 堂 及 各 楼 层 各 用 户 公 司 水 牌 。（ 3） 消 防 标 志 ： 楼 层 疏 散 图 、 防 火 通 道 牌 、 紧 急 出 口 标 志 、 消 防 器 材 提 示牌 。（ 4） 危 险 标 志 ： 设 备 重 地 、 禁 止 操 作 、 停 车 场 交 通 标 志 。（ 5） 管 理 标 志 ： 鼠 药 投 放 牌 、 禁 止 吸 烟 牌 、 绿 化 保 护 牌 、 车 场 提 示 牌 。2. 准 备 资 料 ：（ 1） 大 厦 标 识 系 统 介 绍 。8（ 2） 各 类 标 识 照 片 。（ 3）
24、 标 识 管 理 制 度 。（ 二 十 一 ） 无 违 反 规 划 私 搭 乱 建 、 无 擅 自 改 变 房 屋 用 途 现 象 。 （ 2分 ） （ 物 业部 ）1. 在 租 户 手 册 或 装 修 指 南 中 有 明 确 禁 止 在 公 共 区 域 私 搭 乱 建 的 条 款 。2 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 大 厦 用 途 规 划 书（ 2） 管 理 公 约 （ 3） 租 户 手 册 （ 4） 装 修 指 南 （ 5） 装 修 审 批 程 序（ 6） 装 修 验 收 文 件（ 7） 装 修 巡 查 纪 录（ 8） 违 章 整 改 通 知 单（ 二 十 二 ） 大 厦 外 观 完
25、 好 、 整 洁 ； 外 墙 是 建 材 贴 面 的 ， 无 脱 落 ； 是 玻 璃 幕 墙 壁的 ， 清 洁 明 亮 、 无 破 损 ； 无 纸 张 乱 贴 、 乱 涂 、 乱 画 和 乱 悬 挂 现 象 。 （ 1分 ）（ 物 业 部 ）1. 聘 请 专 业 公 司 定 期 清 理 （ 合 同 承 诺 ： 每 年 度 至 少 两 次 ） 。2. 把 对 物 业 外 观 的 巡 查 作 为 日 常 例 行 巡 检 的 一 部 分 ， 发 现 破 损 及 时 修 补 ， 发 现乱 涂 、 乱 贴 要 马 上 整 改 。3. 准 备 资 料 ：（ 1） 公 共 设 施 巡 查 纪 录（ 2） 外
26、 墙 清 洁 纪 录（ 3） 外 墙 维 修 保 养 纪 录（ 4） 反 映 大 厦 外 观 情 况 的 照 片（ 5） 外 墙 清 洁 合 同（ 二 十 三 ） 室 外 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹 灯 按 规 定 设 置 ， 保 持 整 洁 统 一 美 观 ， 无 安全 隐 患 或 破 损 。 （ 1分 ） （ 工 程 部 ）1. 按 规 定 设 置 ， 要 求 用 户 按 政 府 管 理 部 门 审 批 的 位 置 安 装 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹灯 等 ， 禁 止 擅 自 安 装 或 越 位 安 装 。2. 物 业 公 司 要 有 主 管 审 批 、 管 理 、 验 收
27、 程 序 。3. 要 有 日 常 巡 查 安 全 隐 患 、 定 期 保 洁 等 管 理 制 度 。4. 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 参 评 大 厦 外 部 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹 灯 设 备 的 简 略 说 明 及 位 置 图 。（ 2） 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹 灯 登 记 证 或 准 用 证 或 安 装 批 复 。（ 3） 室 外 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹 灯 等 管 理 规 程 。（ 4） 安 装 审 批 、 施 工 监 管 及 验 收 纪 录 。（ 5） 巡 查 、 保 洁 、 维 修 纪 录 。9（ 6） 招 牌 、 广 告 牌 、 霓 虹
28、灯 等 的 照 片 。（ 二 十 四 ） 空 调 安 装 位 置 统 一 ， 冷 凝 水 集 中 收 集 ， 支 架 无 锈 蚀 。 （ 1分 ） （ 工程 部 ）1. 物 业 公 司 要 在 管 理 公 约 和 租 户 手 册 中 有 明 确 禁 止 乱 装 分 体 空 调 的 条款 。2. 大 厦 用 户 分 体 空 调 室 外 机 安 装 位 置 应 统 一 规 划 ， 冷 凝 水 应 集 中 收 集 排 放 。3. 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 大 厦 空 调 系 统 简 介 及 大 厦 分 体 空 调 统 计 。（ 2） 中 央 空 调 和 分 体 空 调 管 理 规 程 及
29、运 行 巡 检 表 格 。（ 3） 大 厦 各 类 空 调 外 观 照 片 。（ 二 十 五 ） 封 闭 阳 台 统 一 有 序 ， 色 调 一 致 ， 不 超 出 外 墙 面 ； 除 建 筑 设 计 有 要 求外 ， 不 得 安 装 外 廊 及 户 外 防 盗 网 、 晾 晒 架 、 遮 阳 蓬 等 。 （ 1分 ） （ 物 业 部 ）1. 在 管 理 公 约 、 租 户 手 册 及 装 修 指 南 中 有 明 确 禁 止 乱 装 户 外 防 盗网 、 遮 阳 蓬 等 条 款 。2. 准 备 资 料 ： 管 理 公 约 、 租 户 手 册 、 装 修 指 南 中 的 相 关 规 定 或 补充
30、 规 定 。（ 二 十 六 ） 大 厦 装 饰 装 修 符 合 规 定 ， 未 发 生 危 改 房 屋 结 构 安 全 及 拆 改 管 线 和 损害 他 人 利 益 的 现 象 。 （ 2分 ） （ 物 业 部 ）准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 用 户 签 收 管 理 公 约 、 租 户 手 册 、 装 修 指 南 等 文 件 的 签 字 。（ 2） 装 修 报 批 手 续 （ 例 如 ： 市 消 防 局 “ 建 筑 内 部 装 修 防 火 审 核 意 见 书 ” ） 以及 各 种 现 场 巡 查 纪 录 。（ 3） 装 修 情 况 统 计 表 （ 以 证 明 未 发 生 “ 违 规 ”
31、， 如 确 有 违 规 ， 也 应 有 整 改 措施 和 整 改 结 果 纪 录 ） 。 三 、 共 用 设 备 管 理 （ 35分 ）（ 二 十 七 ） 制 订 设 备 安 全 运 行 、 岗 位 责 任 制 、 定 期 巡 回 检 查 、 维 护 保 养 、 运 行纪 录 管 理 、 维 修 档 案 等 管 理 制 度 ， 并 严 格 执 行 。 （ 1分 ） （ 工 程 部 ）准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 设 备 安 全 运 行 、 维 护 保 养 制 度（ 2） 岗 位 职 责（ 3） 设 备 巡 查 制 度（ 4） 机 房 和 设 备 巡 检 流 程 图（ 5） 设 备 巡 检
32、 纪 录 表（ 6） 运 行 纪 录 管 理 制 度 及 运 行 日 志（ 7） 工 程 档 案 、 维 修 档 案 管 理 制 度（ 8） 大 厦 设 备 工 作 系 统 图10（ 二 十 八 ） 设 备 及 机 房 环 境 整 洁 ， 无 杂 物 、 灰 尘 ， 无 鼠 、 虫 害 发 生 ， 机 房 环 境符 合 设 备 要 求 。 （ 1分 ） （ 工 程 部 ）准 备 资 料 ：1. 设 备 机 房 卫 生 管 理 规 定2. 机 房 管 理 制 度3. 机 房 巡 检 表 格 、 纪 录4. 机 房 、 设 备 照 片（ 二 十 九 ） 配 备 所 需 专 业 技 术 人 员 ，
33、严 格 执 行 操 作 规 程 。 （ 1 分 ） （ 人 事 行 政部 ）专 业 技 术 人 员 证 件 ： 技 术 职 务 证 件 、 职 业 资 格 证 件 、 特 种 作 业 操 作 证 、 行 业管 理 上 岗 证 等 。（ 1） 特 种 作 业 ： 要 必 备 特 种 作 业 操 作 证 ， 例 如 电 工 的 高 、 低 压 特 种 作 业 操 作证 ， 电 梯 维 修 的 特 种 作 业 操 作 证 ， 电 、 气 焊 的 特 种 作 业 操 作 证 等 。（ 2） 非 特 种 作 业 ： 可 用 职 业 资 格 证 书 证 明 专 业 身 份 ， 例 如 弱 电 、 空 调
34、、 给 排水 、 木 瓦 油 工 等 。（ 3） 选 送 人 员 培 训 纪 录 。（ 4） 各 工 种 、 各 岗 位 操 作 规 程 。（ 三 十 ） 设 备 良 好 ， 运 行 正 常 ， 一 年 内 无 重 大 管 理 责 任 事 故 。 （ 1 分 ） （ 工 程部 ）1.重 大 管 理 责 任 事 故 ：（ 1） 概 念 ： 因 管 理 不 到 位 或 疏 忽 而 酿 成 的 重 大 设 备 与 人 身 事 故 。（ 2） 例 如 ： 运 行 中 的 设 备 因 电 气 故 障 或 机 械 故 障 发 生 火 灾 。 电 梯 因 内 部 原 因 发 生 困 人 、 冲 顶 、 蹲
35、底 。 电 梯 因 外 部 原 因 发 生 困 人 但 无 人 迅 速 解 救 。4 供 电 系 统 因 内 部 故 障 发 生 大 面 积 停 电 。5 严 重 跑 水 。6 大 型 单 体 设 备 ， 如 电 力 变 压 器 、 紧 急 发 电 机 组 、 中 央 空 调 制 冷 机 组 、 主 配 电室 高 低 压 配 电 柜 、 燃 油 /燃 气 自 动 锅 炉 、 电 梯 、 75KW 以 上 重 载 水 泵 等 发 生严 重 故 障 难 以 修 复 。 大 型 信 息 系 统 或 安 全 监 控 系 统 ， 如 三 大 信 息 系 统 （ 电脑 、 电 视 、 电 话 ） 或 自
36、动 消 防 系 统 发 生 严 重 故 障 24小 时 以 上 中 断 运 行 。7 大 厦 主 体 结 构 遭 受 破 坏 。8 因 管 理 不 善 违 章 操 作 导 致 设 备 给 人 员 （ 物 业 人 员 、 用 户 ） 造 成 的 人 身 伤 害 。2、 准 备 资 料 ：（ 1） 工 程 设 备 年 度 大 、 中 、 小 修 计 划（ 2） 设 备 定 期 检 查 测 试 制 度（ 3） 设 备 保 养 纪 录 表（ 4） 月 度 设 备 状 态 报 告 和 年 度 设 备 状 态 报 告11（ 5） 重 大 设 备 事 故 报 告 制 度（ 6） 事 故 统 计 表（ 三 十
37、 一 ） 保 证 正 常 供 电 ， 限 电 、 停 电 有 明 确 的 审 批 权 限 并 按 规 定 时 间 通 知 住用 户 。 （ 1分 ） （ 工 程 部 ）1. 要 有 内 部 停 电 审 批 权 限 制 度 和 事 先 通 知 用 户 准 备 制 度 。2. 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 供 配 电 系 统 简 介 及 供 配 电 系 统 图（ 2） 与 供 电 局 等 部 门 签 订 的 供 电 协 议（ 3） 停 电 、 限 电 管 理 制 度（ 4） 参 评 当 年 （ 或 前 一 年 ） 的 停 、 限 电 统 计 表 格 或 相 关 纪 录（ 5） 转 电 、 停
38、 电 通 知 用 户 工 作 规 程 及 通 知 文 件 样 本（ 6） 倒 闸 工 作 票 、 操 作 票 制 度 及 操 作 票 样 本（ 7） 按 规 定 时 间 通 知 用 户 的 服 务 承 诺 制 度（ 三 十 二 ） 制 订 临 时 用 电 管 理 措 施 与 停 电 应 急 处 理 措 施 并 严 格 执 行 。 （ 1 分 ）（ 工 程 部 ）1. 准 备 资 料 ：（ 1） 临 时 用 电 管 理 规 定 （ 临 时 用 电 申 请 、 审 批 、 接 线 、 拆 线 、 计 费 等 ）（ 2） 供 电 突 发 事 故 应 急 措 施（ 3） 供 电 设 备 维 修 管 理
39、 制 度（ 4） 临 时 用 电 申 请 表 等 相 关 纪 录 表 格（ 三 十 三 ） 备 用 应 急 发 电 机 可 随 时 起 用 。 （ 1 分 ） （ 考 评 规 定 ： 若 有 双 路 供电 ， 无 发 电 机 不 扣 分 ） 。1. 发 电 机 组 待 命 状 态 良 好 油 （ 燃 、 润 ） ， 水 ， 电 （ 蓄 电 池 、 切 换 电 路 ） ， 气（ 空 气 过 滤 器 畅 通 ） 。2. 机 组 可 随 时 空 载 起 动 （ 演 示 ） 。3. 机 房 照 明 、 通 风 、 湿 度 、 温 度 、 环 境 卫 生 符 合 要 求 。4. 维 修 保 养 和 巡
40、查 测 试 纪 录 。5. 严 格 的 投 入 和 退 出 运 行 操 作 程 序 。（ 三 十 四 ） 按 工 作 标 准 规 定 时 间 排 除 故 障 ， 保 证 各 弱 电 系 统 正 常 工 作 （ 1 分 ）（ 工 程 部 ）1. 准 备 资 料 ：（ 1） 弱 电 系 统 管 理 规 程（ 2） 弱 电 系 统 维 修 承 诺 制 度（ 3） 常 见 故 障 维 修 时 间 表（ 4） 维 修 承 诺 完 成 情 况 统 计（ 5） 常 见 故 障 维 修 流 程 图12（ 三 十 五 ） 监 控 系 统 等 智 能 化 设 施 设 备 运 行 正 常 ， 有 纪 录 并 按 规
41、 定 期 限 保 存 。（ 1分 ） （ 工 程 部 、 保 安 部 ）1. 建 立 运 行 管 理 制 度 和 维 修 保 养 制 度一 般 含 ：综 合 布 线 系 统楼 宇 自 控 系 统消 防 自 控 系 统保 安 监 控 系 统车 场 管 理 系 统电 脑 网 络 系 统程 控 电 话 系 统卫 星 电 视 系 统2. 熟 练 操 作 ， 现 场 演 示3. 运 行 纪 录 保 存 管 理 制 度 （ 保 存 期 一 般 为 3 5年 ）4. 按 规 定 期 限 保 存 纪 录 的 服 务 承 诺 制 度（ 三 十 六 ） 消 防 控 制 中 心 24 小 时 值 班 ， 消 防 系
42、 统 设 施 设 备 齐 全 、 完 好 无 损 ，可 随 时 起 用 。 （ 1分 ） （ 保 安 部 、 工 程 部 ）准 备 以 下 资 料 ：消 防 控 制 中 心 管 理 制 度 （ 值 班 规 定 、 值 班 日 志 、 交 接 班 纪 录 ）消 防 设 施 设 备 巡 查 制 度 （ 巡 查 规 程 、 消 防 给 水 检 查 表 、 消 防 联 动 设 备 测 试 纪录 、 灭 火 器 材 配 备 情 况 纪 录 ）消 防 设 施 设 备 的 维 修 保 养 制 度 （ 维 修 保 养 规 程 、 维 修 保 养 合 同 复 印 件 、 维 修 保养 纪 录 ）大 厦 的 自
43、动 消 防 系 统 模 拟 图 版大 厦 自 动 消 防 系 统 简 介 及 功 能 说 明（ 三 十 七 ） 消 防 管 理 人 员 掌 握 消 防 设 施 设 备 的 使 用 方 法 并 能 及 时 处 理 各 种 情况 。 （ 1分 ） （ 保 安 部 ）1. 规 范 的 操 作 规 程 ：（ 1） 自 动 报 警 系 统 操 作 规 程（ 2） 自 动 灭 火 系 统 操 作 规 程（ 3） 消 防 联 动 操 作 流 程 图 、 消 防 紧 急 广 播 操 作 流 程 图2. 处 理 火 灾 信 号 时 限 规 定要 演 练 测 定要 现 场 演 示3. 消 防 培 训 纪 录（ 1
44、） 培 训 制 度（ 2） 培 训 通 知（ 3） 培 训 签 到 表（ 4） 培 训 统 计 表13（ 5） 消 防 中 控 上 岗 证 培 训 持 证 统 计4. 消 防 演 习 纪 录（ 1） 大 厦 全 面 消 防 演 习（ 2） 消 防 人 员 专 业 演 习（ 三 十 八 ） 组 织 开 展 消 防 法 规 及 消 防 知 识 的 宣 传 教 育 ， 明 确 各 区 域 防 火 责 任人 。 （ 1分 ） （ 保 安 部 ）1. 要 落 实 以 下 工 作 ：（ 1） 消 防 宣 传（ 2） 消 防 培 训（ 3） 消 防 演 习（ 4） 三 级 防 火 制 度 及 三 级 检 查
45、 制 度（ 5） 明 确 各 防 火 区 域 责 任 人（ 6） 节 假 日 及 秋 冬 季 防 火 安 全 大 检 查 制 度2. 要 准 备 如 下 资 料 ：（ 1） 租 户 手 册 中 的 消 防 须 知（ 2） 消 防 学 习 园 地 照 片（ 3） 消 防 知 识 宣 传 材 料 （ 例 如 高 层 建 筑 防 火 常 识 ）（ 4） 消 防 培 训 制 度（ 5） 年 度 消 防 培 训 计 划（ 6） 培 训 通 知 原 始 文 件（ 7） 培 训 签 到 表（ 8） 演 习 方 案（ 9） 演 习 通 知（ 10） 演 习 程 序（ 11） 演 习 总 结（ 12） 参 加
46、演 习 人 员 签 名 表（ 13） 演 习 照 片（ 14） 三 级 防 火 制 度 及 检 查 表（ 15） 义 务 消 防 队 员 名 单（ 16） 防 火 责 任 人 组 织 架 构 图（ 17） 各 用 户 防 火 责 任 人 名 单（ 18） 各 区 域 防 火 责 任 人 名 单（ 19） 要 求 用 户 公 司 任 命 防 火 责 任 人 的 通 知 及 防 火 责 任 人 任 命 书 样 本（ 三 十 九 ） 订 有 突 发 火 灾 应 急 方 案 ， 设 立 消 防 疏 散 示 意 图 ， 照 明 设 施 ， 引 路 标志 完 好 ， 紧 急 疏 散 通 道 畅 通 （ 1
47、分 ） （ 保 安 部 ）1. 落 实 如 下 工 作 ：(1)制 订 火 灾 应 急 方 案 （ 对 火 灾 发 现 、 报 警 、 紧 急 广 播 、 初 期 火 灾 处 理 、 消 防 设备 设 施 启 用 、 灭 火 、 自 救 、 逃 生 、 灾 后 处 理 等 程 序 做 详 细 说 明 和 明 确 规定 。 ）14(2)制 定 消 防 通 道 内 照 明 设 施 、 引 路 标 志 的 管 理 规 定(3)设 置 消 防 疏 散 指 示 图(4)应 急 灯 配 备 齐 全2. 准 备 资 料 ：(1)火 灾 应 急 方 案(2)火 灾 处 理 流 程 图(3)消 防 设 施 设
48、备 管 理 规 定(4)消 防 巡 查 表(5)部 分 消 防 设 备 设 施 的 照 片(6)消 防 疏 散 示 意 图 小 样（ 四 十 ） 无 火 灾 安 全 隐 患 （ 1分 ） （ 保 安 部 、 工 程 部 ）1. 软 证 明 ：（ 1） 消 防 安 全 重 点 单 位 消 防 安 全 承 诺 书（ 2） 消 防 管 理 先 进 单 位 证 书（ 3） 健 全 的 消 防 制 度 和 措 施 体 系 （ 前 面 说 的 各 种 制 度 和 措 施 ）（ 4） 具 体 落 实 消 防 制 度 的 各 种 检 查 纪 录（ 5） 电 气 火 灾 防 范 措 施（ 6） 烟 头 火 灾
49、防 范 措 施2. 硬 证 明 ：（ 1） 大 厦 自 动 消 防 系 统 现 场 运 行 状 态（ 2） 大 厦 各 区 域 、 各 机 房 现 场 防 火 措 施 落 实 状 态（ 3） 大 厦 消 防 中 控 值 班 员 迅 速 反 映 能 力 测 试（ 4） 大 厦 电 气 设 备 维 护 状 态（ 四 十 一 ） 电 梯 准 用 证 、 年 检 合 格 证 、 维 修 保 养 合 同 完 备 。 （ 1 分 ） （ 工 程部 ）1. 准 备 资 料 ：(1)电 梯 准 用 证(2)年 检 合 格 证(3)维 修 合 同 复 印 件（ 四 十 二 ） 电 梯 按 规 定 时 间 运 行 ， 安 全 设 施 齐 全 ， 通 风 、 照 明 及 附 属 设 施 完好 。 （ 1分 ） （ 工 程 部 ）1. 准 备 资 料 ：（ 1） 电 梯 运 行 时 间 表（ 2） 电 梯 操 作 规 程（ 3） 电 梯 维 保 合 同（ 4） 电 梯 维 保 纪 录（ 5） 每 日 电 梯 梯 况 记 录 表（ 6） 每 月 电 梯 梯 况 安 全 分 析 报 告152. 现 场 检 查 保 护 装 置 。 首 选
