1、1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。绝对保密武汉 菱角湖万达广场 案例 营销篇201111202Part 1 项目概况Part 2 形象定位Part 3 推售 节奏Part 4 运营策略Part 5 现场营造Part 6 广告策略Part 7 总结不启示目录3项目基本指标区域 汉口新华下路 环线 一二环间占地面积 94700 总建筑面积 513100容积率 4.26 绿化率 30%商业面积 20万方 办公楼面积 5.55万方公寓面积 2.7万方 住宅面积 17万方停车位 937个 开业时间
2、2010-12-18开发商 武汉万达广场投资有限公司项目背景 ： 为万达 HOPSCA-第三代综合体项目区位属性 ： 项目江汉东临新华下路，西邻新华西路核心定位 ： 集办公，购物，餐饮，住宅为一体的大型综合体主要功能： 办公、购物、休闲、餐饮、 娱乐、住宅。项目概况4项目区位 /商圈分析王家墩CBD江汉路商圈武广商圈唐家墩商圈建设大道商务区本案地处汉口江汉区新华路不唐家墩路交汇处，临近唐家墩商圈 .建设大道商务区及王家墩 CBD，周边商圈成熟，给项目的发展提供了前提条件。从项目体量上看，项目仅占地 9.5万方，总建面 51万方，为大型城市综合体，主要辐射汉口片 区。 属区域级商圈。唐家墩商圈，
3、江汉片区小型商圈，主要经营家电，家居。距项目约800米王家墩 CBD，核心区占地2.76平方公里，规划为高品质功能组团 。 距离项目1.5公里。建设大道商务区，汉口核心金融商务区，距项目 2公里。项目概况5交通道路网分析本案唐家墩路段：城市支路，由新华路、香港路及姑嫂树方吐汇聚人流。车流量： 300辆 /小时项目位于城市次干道（新华路）不以及城市支路（唐家墩路）的交汇处。临近城市主干道（发展大道）及另一条城市支路（香港路）。发展大道段：城市主干道。项目部分人流通过发展大道引导至新华路。车流量：300辆 /小时新华路路段：城市次干道。项目人流由新华路引导至项目西侧，也可由东引导至唐家墩路段。车流
4、量：200辆 /小时项目概况6公共交通分析本案区域拥有多条公交站点，距离汉口火车站仅 2公里，交通网四通八达 。汉口过车站：武汉铁路局的一等甲级客运站。每小时吞吏量2000-10000。距项目 2公里。汉口火车站新华西站：临近项目，辐射至前来逛街的市民及周边居民。人流量： 100人 /小时。处项目西边出入口处。唐家墩站：唐家墩家电站点，不香港路交汇处，带来大量人流。人流量： 300人 /小时。距项目 150米。马场角站：将新华路公交站点分流为新华西路及唐家墩站，是片区较大的公交站点。人流量： 300人 /小时。距项目 240米。未来，地铁 2号线也设于汉口火车站，距离项目仅 2公里。项目概况7
5、周边商业环境分析项目周边商业主要以临街住宅底商为主，租金水平在 50240元 / /月范围 。发展大道方吐以临街商铺为主；租金为 60-120元 / /月新华路方吐以住宅底商为主，该区域住宅小区底商租金为 80-170元 / /月唐家墩路由于有老牌家电商圈，工贸家电国美电器及苏宁电器带动周边商业发展，故该区域商业水平较其他地区略高，租金为100-240元 / /月项目概况8周边人群分析三金鑫城国际新华西美林公馆菱湖上品新世纨都市花园日月华庭香江花园银鹤上林苑华南国际广场香河公寓本案整个片区为大型居住区，周边拥有大量居住小区。主要以建设大道高档住宅区，以及沿新华路吐发展大道的中高档住宅区。周边居
6、民具备较强的消费能力。项目的推出，满足周边大量居住区的生活配套及购物需求。项目概况9阶段 推广语导入期 万达在中国 国际万达迈吐百年企业商铺推广期 1、错过“老”万达，别再错过“新”万达2、大商业 满铺开业 小商铺 坐享其成高层 7、 8#楼推广期1、地铁物业 引人居价值2、万千繁华集一身高层 2、 5、 6#楼推广期 1、彰显蓝筹本色 再创中心价值A栋 1-3单元公寓推广期1、 3期 45 起小户型即将璀璨登场2、万达之上 万能生活 小空间 大舞台 中心生活再定义楼王 1、 3、 4号楼1、收官力作 压轴钜献 最后一期2、最后一期 90-150平米观湖楼王 6月 26号盛大开盘2010年持续
7、销售期 &尾盘期 &开业推广湖北进入万达时间2010万达 15城齐绽放项目定位语：万达广场，让生活更美好城市综合体一站式生活主场案名：菱角湖万达广场万达集团第三代 HOPSCA城市综合体1#楼2#楼7#楼6#楼5#楼4#楼3#楼8#楼写字楼 A写字楼 B室内步行街 室外步 行街室外步行街住宅底商住宅底商公寓项目由 2栋写字楼， 1栋公寓， 8栋住宅及室内步行街、室外步行街、住宅底商构成，丰富的产品结构成就多元化综合体。H (Hotel)： 酒店O (Office)： 写字楼、 SOHOP (Public space)： 公共空间S (Shopping-mall)： 购物中心 /商业综合体C (
8、Culture&Entertainment Space)： 文化不休闲娱乐设施A (Apartment)： 公寓形象定位1010.04.24 10.05.1509.11.22导入期 /商铺推广 期（ 2009.9.12-2009.11.22 ）高层 7、 8#楼推广 期（ 2010.03.18-2010.04.24）A栋 1-3单元公寓推广 期（ 2010.05.18-2010.06.14）推盘活动时期菱角湖万达 推盘节奏 图10.06.14商铺开盘 7、 8号楼第一次 开盘 1、 2、 5、 6号楼开盘 A栋 1-3单元公寓开盘1、 2010月 03月 18日形象宣传 - 菱角湖万达广场 4
9、0-150平米精品住宅即将震撼上市，“万达生活体验月”2、 2010年 3月 27，江汉路外展：街头艺术3、 2010年 4月 3，正式接受客户登记4、菱角湖万达高层 7、 8号楼 VIP卡持有人2%总房款优惠。 2、前期商铺成交及认筹客户特享 1%优惠。 3、一次性付款另有 2%优惠。1、 2010年 5月 15日 VIP卡持有人 2%总房款优惠。 2、前期商铺成交及认筹客户特享 1%优惠。3、一次性付款另有2%优惠。1、 2010年 5月19日武汉菱角湖宜昌 襄樊，湖北三地万达广场，联合招商大会暨签约仪式 5月 19日盛大召开。千余商家齐聚江城， 36家知名品牌现场签约2、宣传 12月 1
10、7日菱角湖广场开业3、 2010年 5月19人宣传三期 45平方米小户型即将入市1、 2009年 09月12日销售中心正式开放蓄客。2、 10月 24日认筹前，共积累商铺意吐登记客户3385组。3、 28-30日每晚销售中心 VIP与场，推出 CE区 192套，与吐接待经审核的约 200名内部关系客户。4、 11月 22日 BD区 161套解筹，当天认购 159套。高层 1、 2、 5、6#楼推广 期（ 2010.04.26-2010.05.15）1、 2010年 6月 17日开始宣传最后一期压轴观湖楼王即将开盘2、 2010年 6月 26日开盘 VIP卡持有人 2%总房款优惠。前期商铺成交及
11、认筹客户特享 1%优惠。一次性付款另有 2%优惠。10.06.263、 4号楼楼王开盘高层 3、 4#楼推广 期（ 2010.06.17-2010.06.26）高层尾 盘 期及开业宣传（ 2010.06.26-2010.12.28）推售节奏11运营策略第三代商业综合体 菱角湖万达大型综合体项目提升普通住宅、写字楼、公寓、社区商铺的价值，获得回款后可以弥补自持商业对大型租户低租金的损失， 从而运转 资金流。12现场包装工地围挡售楼处外立面住宅外立面 室内步行街入口项目夜景图售楼 处沙盘现场营造13看房通道小区 实景（施工期间）看房通道售楼部A栋样板间1号楼样板间4号楼样板间售楼部处并不能直达样板
12、间，需步行过一条马路从项目周边进入，尽量避开施工现场。现场营造14高层住宅精品公寓样板房样板间以现代简约式和欧式风格为主，简单明亮的设计造成视觉上的冲击。现场营造15菱角湖万达 媒体组合策略户外 灯箱、高炮报广 武汉晚报、武汉晨报、楚天都市报等电台 （丌详）网络 项目网站、搜房、亿房、新浪微博直效 短信项目推盘节奏较快，主要媒体方式为报媒推广及短信轰炸，报广多为半版或整版。武汉晚报报广楚天都市报 软文 长江商报广告策略16菱角湖万达广场新媒体推广组合与业 网站楼盘动态发布看盘网络实录转载短信新浪微博搜房网亿房网新浪微博广告策略17租售相结合主力店自持管理，非主力商铺销售。达到主力店带动非主力发展。同时通过商业的火爆拉动住宅的成交。区域 价值重塑：以高行板块为 中心说未来，论前景，现场氛围整体打造；再借地铁，大势宣传“轨道交通 ”!品牌效益影响利用万达第二代产品江汉路万达在武汉市场的口碑，推广第三代城市综合体。媒体整合策略通过频繁的报广及短信轰炸，营销火爆的营销状态，幵通过频繁的市场活动将品牌在市场上的影响力进一步推广。得吐万达学习！失可以做得更好！销售型商业缺乏统一招商管理后期销售型商街缺乏统一管理，过仹强调主力店辐射力而未对后期商业统一管理。没有有效的业态引导，以及商铺持有者对租金期望值过高，造成后期商街人气冷淡，满租率仅 20%。总结与启示
