1、,杭州华贸鞋城商业定位调整思路,一、华贸鞋城所处的大商圈,华贸鞋城处于杭州的核心商业区武林商圈，该商圈的商业状况如下：1、业态特征 武林商圈北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接，商业业态布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口，也像一个聚宝盆口，既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量，也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。因此，一直以来武林商圈就是杭州最繁华的商业核心圈，它是杭州商业繁荣的一个象征，也是各大商家的必争之地。,经过多年的发展，现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还具
2、有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。商圈内居民多具备较强的经济实力，能够形成有效的消费。武林商圈内的包容性非常强，涉及的业态也非常广。高档购物中心、百货商场、专业市场、专卖店、便利店都有分布；商圈内还有很多品牌专卖店、特色餐饮连锁店、咖啡店以及各类饰品店、服装店。 今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。,2、现状分析 早前的武林商圈主要集中在武林门一带。杭州大厦、银泰、杭百等大型购物商厦雄居武林广场；白马大厦、华浙广场等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落在此，商贸业发达
3、。而白鹿鞋城、华贸鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手机专卖店的开放，使得武林门一带的市场更为繁荣。在武林路女装街，你既可以看到哥弟这样的大牌，又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。它们共同组成了武林路多姿多彩的流行世界。,3、商铺行情 目前，杭州的旺铺依然是围绕着武林商圈，并向外扩散的。由于武林商圈一带的人气一直很旺，所以附近旺铺的地位依旧牢固，而且供求极不平衡，基本处于卖方市场。商铺售价约为4万-8万元/平方米，年租金最高可达7000元/平方米左右，投资回报率约为6-7%，方位稍逊的在4-5%。也有一些相对便宜的商铺，这些商铺或位于小马路或商业氛围相对较差。其中
4、，孩儿巷商铺的售价约在2.5万元/平方米以上， 百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米，附近的白云大厦、同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万-3.8万元/平方米。而目前体育场路商铺的售价也多高于3.5万元/平方米，有的甚至要超过5万元/平方米。,4、发展规划按照规划，作为武林中央商务区发展建设的武林商圈，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%，转变为商业40%、商务40%、住宅20%，商业发展前景更好，商铺经营更加有利可图。由于该地区大型百货店已相当密集,所以今后要鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间,将结合地
5、铁1号线站、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造武林中央商务区。,二、华贸鞋城所处的小商圈,商圈同样有大有小，从武林商圈来看，它可以分成二个细分商圈，以环城北路为界，环城北路以南属于典型的商业中心区，而环城北路以北则是标准的中央商务区（CBD），其所停留的人流特点是不一样的。商业中心区的消费群体是以购物为主，而中央商务区（CBD）的消费群体则是以休闲、娱乐和餐饮为主。,三、调整后的商业定位大思路,我们认为有二个可以重点考虑的市场点：,商业档次,有效商圈范围,2,1,1.高端奢侈品目标市场是全市及周边地级城市的富有人群2.休闲娱乐MALL为CBD办公人群提供八小时外的各类休闲、
6、健身、娱乐与餐饮服务,业态与业种规划招商规划招商优势： 公司长期积累的超过20000个以上各类业种的客户 公司操作宁波曼哈顿广场积累的1000各以上的客户 公司背靠中国最大的商业网站联商网-杭州各类租客资源 针对本项目新拓展的客户,四、项目赢利模式,我们建议采用国际惯用的商业地产赢利模式纯租赁模式，坚决建议贵司不深度介入零售业。租金收入将是中短期的主要收益；长期目标是在有新的大型项目待开发的前提下，可以考虑项目大幅增值后整体出售给境内外房地产投资机构。,五、管理模式,大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。,管理功能图,管理模式选择上，建议采用香港
7、惯用的商业管理模式。由贵司成立一家经营管理公司进行商业功能的日常管理。公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场营销和现场营运管理等工作，为促进商铺日后良好经营管理，可以聘请国内外专业的商业顾问公司作为商业顾问。重视商业管理顾问将有助于商铺日后经营，对商铺的价格提升和销售均有正面的影响。物业管理直接外包给开发商属下的或其他的物业管理公司，商户直接承担相应的物业管理费用。,六、商铺交付标准,商业定位包含市场定位、业态定位以及业种规划等内容，这些定位将决定项目的装修条件、招商及日后的运营管理。,富智商业顾问专业提供各类商业地产的市场定位、功能定位、赢利模式设计、主力店和中小店招商、营运管理顾问、开发
8、模式研究等任一阶段的服务，同时也为商业管理策划顾问机构提供短期的或其他方式的顾问咨询。公司拥有多名资深商业顾问，在大中型商业物业的市场定位、功能规划、营运管理、物业管理等方面均有深入的研究和优异的业绩。 经多年的积累，公司拥有20000个以上的各类业种的客户资源，为实现商业地产的成功招商创造条件。,七、深圳富智公司简介,团队介绍（主要操盘手）,首席顾问：吴德云：男，39岁，经济学硕士，深圳市科技专家委员会专家库成员，国内知名商业地产操作和研究的资深专业人士，为联商网地产商业策划专栏、搜铺网营销专题、中华零售网商业地产顾问专栏、华南商业网商业地产顾问和中国企业管理世界网地产商业顾问专栏作者，曾任
9、职多家商业公司和多家房地产公司。现任深圳市富智商业管理顾问有限公司总经理兼首席顾问；专业研究商业与房地产的互动关系，曾在省一级以上刊物发表多篇商业地产学术论文，在中国商报和中国房地产报及城市开发发表多篇有深度的实践性商业地产论文。有过主持二十多个大型商业项目的运营管理经验。尹卫阳：男，35岁，十年的商业地产商业定位与招商经验。曾在铜锣湾百货、三和百货、旺得福商场经营管理公司任职，个人参与操作项目有嘉年购物广场（东莞）、铜锣湾百货（深圳华发、华侨城）和贵阳CID银座大厦等十多个商业项目。现为本公司项目总监。欧阳国林：男，35岁，从事商业规划和运营管理工作十二年，具有丰富的零售业；专业市场；餐饮业
10、和休闲娱乐业的招商经验拥有丰富的品牌客户资源，熟悉国内最新零售业；专业市场的经营模式，曾参与过深圳龙岗新一佳；深圳万家百货；深圳顺电等多家公司的策划与运营工作，对商业规划和运营有着丰富的经验。现为公司项目总监。,FOCEMALL,公司的策划团队其他主要成员 公司的策划团队其他主要成员都会参与所有策划；招商和运营管理项目实施方案制定及调整的讨论。,建筑规模,业态组合,案名,商业面积为1.2万平方米,餐饮、多功能影厅、KTV、咖啡厅,贵阳市CID银座 (2007)/商业策划、招商,对本项目具参考价值案例介绍,FOCEMALL,建筑规模,业态组合,案名,商业面积为1.5万平方米,餐饮、休闲、娱餐饮、
11、影剧院、动漫专业市场(动漫礼品、时尚文具、青春饰品、体育用品、日用品、居室装饰以及广告形象展示、服饰产品) 乐主题步行街,湖北武汉司门口假日乐园（动漫专业市场)2006 /商业定位、招商策划、运营管理策划与咨询,FOCEMALL,建筑规模,业态组合,案名,商业面积为6万平方米,酒店；大型超市（台湾百润发）；大酒楼；书城；家居广场；步行街 百货；超市；通信商城；小型批发市场；风情街商铺,浙江宁波明州广场SHOPPING MALL（ 2004年）/商业策划和招商,其它案例介绍,1998-2001深圳国商大厦；深圳国企大厦业态规划；招商管理 2001深圳平湖万业城购物广场招商管理；运营管理 2002
12、-2003苏州美丽新世界购物广场商业策划；招商；运营管理 2003苏州石路苏景商业中心商业顾问 2003江苏常熟方塔商业步行街（多个商业楼盘）商业顾问 2004-2005山东威海金猴商业广场商业策划；招商 2004-2005重庆垫江西欧商业街全程商业顾问（招商、运营管理） 2005山东淄博万集城初步商业定位 2005河南禹州购物公园商业策划 2006河南许昌上海城全程商业策划、招商代理、运营管理顾问 2006河南郑州郑东新区老街商业街商业策划、招商代理 2007武汉金家广场商业市场调查、商业策划 2007海口市万家居生活广场商业策划、商业招商 2007江西景德镇新天地商业策划、商业招商 2007湖北荆州北京中路地下商业街商业市场调查、商业策划,
