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类型杨公桥项目.ppt

  • 上传人:gnk289057
  • 文档编号:8392230
  • 上传时间:2019-06-24
  • 格式:PPT
  • 页数:75
  • 大小:10.59MB
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    杨公桥项目.ppt
    资源描述:

    1、峻峰文苑策划,重庆 杨公桥,市场调查回顾,产品出炉依据?,市场需要是什么?,产品如何建造?,产品怎么卖出去?,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,区域环境,区域辐射范围,仅国内知名大学就有四所,国内名牌中学更是不计其数,是重庆公认的文人的聚集地; 大盘的进入和本区域自身的居住环境,使沙坪坝区新的CLD (中央居住区 )即将在本区域逐渐形成; 本区域旧城改造是今年启动的重点工程;,本案,区域环境总 结,文化氛围浓厚 歌乐山与嘉陵江等旅游资源使本区域的居住氛围形成 本区域在沙坪坝中心辐射范围内,各种配套设施齐全 各大开发商看好本区域的未来发展前景,市场调查,本案,大

    2、川花园,华宇林泉雅舍,光华阳光水城,时代青英,百年世家,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积

    3、率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,市场调查,占地面积: 总建筑面积: 容积率: 绿化率: 物业类别: 广告主题: 物业管理: 物管费用: 均价: 客户群比例:,周边代表楼盘特点,项目周边在售楼盘总结,客 户,/,销售情况,片区大部分项目销售情况顺利;价格及地理位置优势是片区项目主要卖点,开发商品牌因素对楼盘的销售价格影响较大。实用性两房、三房销售火爆,大户型市场接受度有所提高;,项目周边在售楼盘总结,市场调研总结及展望,市场调查回顾,项目情况如何,产品如何建造?,产品怎么卖出去?,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题

    4、解疑,产品出炉依据?,项目四至,周边配套,地段的居住氛围日渐浓厚 项目所在区域无工业污染,可远眺山景与江景 地块规则,便于规划 开发商资金链可以得到保障,S(优势),项目SWOT分析,W(劣势),小区入口处显得脏乱,对小区内部形象有所影响 地块内数个铁塔,影响整体规划,政府对区域的扶持; 中央居住区的逐渐形成; 政府对该区域的环境及交通的整治; 旧城改造增加消费人群;,O(机会),本区域其他楼盘对项目带来的威胁 消费者购买潜力,T(威胁),20万平米,我们的客户在哪里?,本项目目前不是沙区的中心居住区,该区域的住宅消费群体大多集中于各大院校及周边原有居民,对重庆其他区域的消费群体吸引力不大,而

    5、项目20万平米的规模要求我们必须扩大客户范围,吸引部分外区域消费群体。目前本区域交通不是主要问题,项目的规模也足以保证基本生活配套,开发商最重要的是解决产品品质和项目个性化的问题。,我们面临的问题-,项目总策略,塑造沙区标志性物业,全力打造沙区文人新社区; 高低结合,点面互动,形成沙区关注焦点; 快速建设,火爆销售,形成置业热潮; 文化与服务引导,打造峻峰品牌;,策略一:通过位置优势表达价值,城市中心-未来最具发展潜力的区域;文化人士居住区-体现文化及认同感;成熟生活片区-方便/快捷;,策略二:通过产品体现价值,创新户型的运用,增加消费者的利益; 园林休闲化/人文化/功能化,具参与性; 外立面

    6、的创新运用;,策略三:管家式物业服务提升价值,智能化封闭式管理设施; 菜单式深圳装修服务; 人性化管理服务; 管理费用分拆制;,策略四:通过文化创造价值,新颖的建筑风格与园林风格体现沙区文化人士向往的生活氛围; 文化标识性元素增加居住品位; 文化活动增强对项目的认可度; 文化所创造的氛围延伸企业品牌,增加产品的价值;,策略五:赋予科技、健康概念增加 附加值,运用智能化周界安防/单元可视对讲/各种报警系统增加安全;增加家居智能化/空气负离子机等体现科技服务;,项目定位,西南首个文化人标准高尚生态社区,体现生态、健康、科技等元素,项目定位命名及形象定位,文化人标准的家!,峻峰文苑,沙区各教育机构员

    7、工; 本地二次置业的人群; 周边及郊区商界人士; 所在区域公务员;,项目定位客户定位,项目定位客户定位,项目定位客户描述,他们是教育行业人士或其子女 他们是第一次置业的可能性大 他们对社区氛围要求相对严格 他们极其渴望与文化人有所联系 他们是第二次置业或投资者 他们是郊区在渝商人 他们的年龄应该主要集中在2535之间,市场调查回顾,产品如何建造?,产品怎么卖出去?,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,产品出炉依据?,市场需要什么?,项目定位建筑风格,欧美风格,区别重庆现有的现代风格,从风格上吸引消费者,设计建议-总平面,需设入口及中庭广场; 一层架空作为绿化或会

    8、所,增加绿化率和功能; 临高速公路侧设置绿化景观带; 小区入口设置绿色通道,增加小区与外界的隔离;,设计建议-小区入口,立面运用整体建筑的代表性符号; 墙面建立立体灯光系统; 地面与园林风格协调,增设石刻/雕塑等人文元素; 治安厅与建筑/园林风格一致;,建筑设计-单元入口,具形象性与个性化,与建筑风格协调;具文化品位;具休闲感觉;,设计建议-电梯大堂及通道,地下室电梯大堂标识及指示系统明确,大堂中有坐椅及公告栏,风格与单元入口协调;一层电梯大堂酒店式装修;电梯加装饰线条,有公益性广告语及本单元物业管理专员标识;通道灯光充足,有等候坐椅,有绿化及文化品位;,传统门艺花雕单元入口,石雕,设计建议单

    9、元入口,项目定位立面样板,把绿色引进每个楼层,增强立面层次感,折叠式推拉百叶窗,设计建议-园林,园林风格亭台楼榭,小桥、流水、人家,加上文化雕塑、石刻等元素;中庭广场,组团主题园林,设置香园、果园、情侣园,色彩层次分明,具休憩、娱乐性、故事性;部分高低起伏,曲径通幽;园林公共设施-羽毛球场、单人网球、部分鹅卵石健康步径;,项目定位园林样板,生态与文化并重,小区园林风格泳池、水景,泳池是小区中必不可少的。但泳池并不一定是长方形的,泳池与水景相连,中间以小桥隔断,也可创造出小区的独特亮点。,将水泵到山上,再以叠水汇入园林中,使山体和园林联系在一起。,园林铺地,铺地材质不宜太贵,但要富于变化。,架空

    10、层的功能,本项目有自然洼地。一方面可节省成本,另一方面也可利用地形起伏制造有坡度的园林景观。部分架空层可作为会所,园林中部架空层全部镂空,水景和植物可延伸至架空层内,使园林更添情趣。,运动康体会所 (羽毛球馆、棋牌室、乒乓球室); 室外儿童娱乐设施、4:30教室康体设施; 泳池、健身房,架空层会所,产品的创新:提出一房半、两房半新概念 偷面积:如:阳台的利用。 增强功能化,如:阳台功能设计成:洗衣、晾晒、休闲、观景等等,项目定位户型设计,项目定位户型设计,在客厅处设室内花园,将客厅餐厅等公共区域与卧室区域完全隔开,中间设置室内花园,既可保证私密性,又可供家人乘凉、健身、娱乐及种植花草等。,项目

    11、定位户型设计,可拆卸式凸窗替代传统凸窗,交楼时客户可以要求取消窗台享受更大空间,同时还可享受凸窗不算面积的优惠,一举两得。,项目定位户型设计,项目定位户型设计,一房半: 平方米 两房半: 平方米 三房兩廳兩衛: 平方米 三房兩廳一衛: 平方米 错层: 平方米 ,设计建议-小区围墙,通透式围墙,以砖柱及铁栏杆为主,砖柱上端有装饰性元素,顶部装灯;围墙内侧种植爬藤植物;,设计建议-物业管理设施,周界红外线监控设施;小区电动门及治安岗亭;电梯大堂及电梯内闭路电视监控;单元可视对讲系统;智能化报警系统及呼叫服务;,设计建议-配套设施,位置:一层架空层及园林设施:1、老人:老人游乐区/阅览室/茶座/象棋

    12、座; 2、青年:桌球/乒乓球/简易健身器材; 3、妇女:棋牌室; 4、儿童:儿童乐园;,商业,建议不设临街商铺,配以少量内部商业配套,市场调查回顾,产品怎么卖出去?,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,产品出炉依据?,市场需要什么?,产品如建造?,项目营销总体战略,建立项目高度,制造新闻点,项目优势展示,附加值服务,开发商品牌延伸,销售总策略之建立高度,聘请在教育界具有影响力人士作形象代言人;强调本项目在区域的唯一性和稀缺性;宣传目标客户的尊贵和高尚生活享受;,制造新闻点:教育专家研讨会,专家手印形象墙为楼盘、为企业赋予了浓厚的品牌底蕴,销售总策略之优势展示,利用观光电梯让客户

    13、体验电梯生活;运用模型、样板房、宣传片展示文化生态空间;利用会所配套设施举办比赛(如象棋、乒乓球等文化活动)、开放日活动;进行健康义疹、读书活动、成立文化俱乐部及各种节日体现物业服务;将红外监控、可视对讲、报警系统、智能化设施在样板房展示;,销售总策略之定向传递,定点邮递及派发资料;与行业会议联办;与移动、联通一起附送资料;在银行、电信、酒店、美容美发、高档娱乐场所摆放资料架;,销售总策略之面向传递,户外广告;电视节目冠名;报纸广告;本项目营销活动;,售楼处/样板房/园林展示/形象墙/导示系统/看楼通道,关键词:文化元素水鱼竹桥茶座石板灯扇,现场气氛营造,营销手段售楼中心,平面:接待台、洽谈区

    14、、投影机展示、休息区;氛围:咖啡厅风格,两侧水幕,增加塑料竹及藤蔓;里面煮咖啡豆;背景音乐;周边做水池喷泉;展示:背景及门楣项目名称,园林及楼体效果图及简介,配套图片,物业管理;,营销手段看楼通道,体验观光电梯;在四层与样板房之间做部分园林感觉;在通道中装饰成功人士的生活场景;,营销手段样板房,位置:在商业广场四楼东侧,设独立区域;户型:两房/三房各一套;风格:两房以泰式为主;三房以中式为主;设施:香精或香干花,电视机及DVD,音响,红外线监控设施;闭路电视监控;可视对讲系统;智能化报警系统及呼叫服务;,中式样板房,营销手段媒体选择,报纸晨报、晚报等;电视电视剧冠名;电台交通台或新闻台;短信群

    15、发,销售总策略之户外广告,大型路牌(含指示标志),在路口或公交站点;三峡广场广告牌;沙区主要街道道路指示牌;各大院校附近燈箱广告或条幅;本项目楼体条幅;,营销手段其他信息渠道,营销活动(文艺演出、项目阶段开放、项目推介会、客户联谊会);形象代言人;在重庆有影响的教育界人士;专项邮递;定点流动巡展(人流旺地、政府部门、大型企事业单位);,营销手段销售资料,楼盘单张象形系列与阶段抽奖结合:三维动画;楼体模型;小礼品音乐DVD+项目信息,扑克牌;,市场调查回顾,项目分析及定位,设计建议,营销策略,工作计划安排,关键点,风险规避,问题解疑,产品出炉依据?,市场需要什么?,产品如何建造?,产品怎么卖出去

    16、?,现在如何行动?,关键点,加快工程进度;控制成本;价格低开高走;项目优势展示;,广告任务,营销推广节奏,引导市场,措施组合,形象树立,概念引导, 部分信息释放、积蓄客源,形象高潮、开盘活动 全面信息、现场体验,论坛、户外、报纸、海报、折页、 礼品、新闻发布会、产品介绍会,户外、报纸、电台、 电视、售楼物料、主题活动,销售 节奏,试探发售、团购,任务核心,引爆市场,市场保温,卖点诉求、信息强化、促销措施 现场活动、完全体验、客情维护,报纸、电台、售楼物料、礼品、 主题活动、促销活动,工程支持,森林会所、郊果图、项目沙盘、售楼处,样板房、建筑体 示范建筑/环境/配套,强销,公开发售,全面封顶、社

    17、区展示、环境展示、居住体验、入伙人气,模拟体验,准体验,完全体验,购买过程,开盘,内部认购,入伙,2005年5月2005年8月,2005年8月2005年11月,2005年11月2006年3月,(时间为假定),项目进度战略图,战术集,步骤1 确定项目思路,步骤5 桩基础完成,步骤8 项目命名及VI确定,步骤13 对外派筹,步骤2 办理用地手续,步骤7 制造新闻,步骤9 售楼处装修,步骤14 价格制定,步骤3 规划方案确定,步骤12 宣传推广,步骤10 宣传资料到位,步骤6 商铺封顶,步骤4 施工前期筹备,项目孕育,销售筹备,项目面市,项目动工,步骤11 人员培训及进场,步骤15 展销会筹备,步骤17 正式开盘,步骤17 二期筹备,步骤16 活动营销,强势销售,预祝项目取得圆满成功!,

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