1、房地产项目开发全流程梳理一、投资管理流程1、项目投资管理制度2、项目建议书编制指引3、项目可行性研究报告编制指引4、项目立项评审决策指引二、项目报批报建流程1、项目国有土地使用权证办理程序(详细分解)2、项目建设用地规划许可证办理程序(详细分解各个环节)3、项目建设工程规划许可证办理程序(详细分解各个环节)4、项目施工许可证办理程序(详细分解各个环节)三、规划设计管理流程1、规划方案设计作业流程2、建筑方案设计作业流程 3、景观环境设计作业流程5、规划设计任务书编制要点6、项目规划方案评审指引7、建筑单体方案评审指引8、景观设计任务书编制要点9、施工图审查要点四、工程建设流程1、房地产项目开工
2、前准备工作(1)交纳煤气(天然气)厂建设费(2)交纳自来水厂建设费(3)交纳污水处理厂建设费(4)交纳供热厂建设费(5)交纳供电贴费及电源建设集资费(6)土地有偿出让项目办理“四源”接用手续(7)设计单位出报批图(8)出施工图(9)编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金(10)办理消防审核意见表(11)审批人防工程、办理人防许可证(12)领取开工审批表,办理开工登记2、房地产开发项目的工程建设招投标(运营管理部)(1)办理招标登记、招标申请(2)招标准备(3)招标通告(4)编制招标文件并核准(5)编制招标工程标底(6)标底送审合同预算审查处确认(7)标底送市招标办核准,正式申请招标(8)投标单
3、位资格审批(9)编制投标书并送达(10)召开招标会,勘察现场(11)召开开标会议,进行开标(12)评标、决标(13)发中标通知书(14)签订工程承包合同(15)工程承包合同的审查3、房地产开发项目开工手续的办理(1)办理质量监督注册登记手续(2)建设工程监理(3)办理开工统计登记(4)交纳实心黏土砖限制使用费(5)办理开工前审计(6)交纳投资方向调节税(7)领取固定资产投资许可证(8)报装施工用水、电、路(9)协调街道环卫部门(10)协调交通管理部门(11)交纳绿化建设费,签订绿化协议(12)领取建设工程开工证4、工程进度管理流程(1)工程进度管理规定(2)施工进度控制流程(3)施工进度控制指
4、引5、工程质量与施工管理流程(1)项目施工管理规定(2)施工组织设计流程(3)技术交底及施工图会审流程(4)样板指路制度(5)工程质量现场检查内容与要求 (6)材料设备质量技术要求管理规定(7)材料设备进场验收指引(8)质量保证资料检查要求(9)分部(项)专业工程验收检查要求(10)项目预验收检查要点6、项目竣工验收流程(1)办理单项工程验收手续(2)办理开发项目的综合验收,领取工程质量竣工核验证书(3)商品住宅性能认定(4)竣工统计登记(5)办理竣工房屋测绘(6)办理竣工备案证7、安全文明生产管理(1)安全文明生产管理制度 (2)施工现场安全风险与环境因素识别指引 (3)施工现场安全检查指引
5、 (4)施工现场文明生产管理要点(5)工程事故处理指引四、项目成本管理流程(1)成本管理制度 (2)工程设计变更管理规定(3)现场签证管理规定 (4)项目成本核算与分析指引(5)工程结算控制指引五、营销管理流程1、项目营销策划流程(1)总体策划(2)阶段策划及实施(3)市场调查与前期策划(4)营销策划工作规范 3、现场销售工作规范(1)销售准备工作(2)销售价格管理要点(3)销售合同范围与草拟注意事项(4)销售面积确定操作要点(5)广告方案与实施操作(6)销售过程管理要点(7)房产价格折扣管理指引4、客户服务工作流程(1)客服职责 (6)预售许可证办理流程 (7)项目交房流程 (8)项目权属初始登记流程六、项目物业管理流程1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立综合办、设计部、工程部、营销部、商务部、运营部、物业公司共同参与编制。以上内容供参考,实际编制过程中包括但不限于以上内容,与区域总部内部管理或本地区办理程序相违背的可以不用编制。本次项目开发流程梳理为总部领导要求,请大家重视此项工作。