1、物权原理及常见纠纷解决思路,主讲人：李良寯 上海福一律师事务所执业律师 电子邮件: 个人网站:,上篇,物权原理及规定,一、土地及房产的三维结构 土地所有权土地使用权房产所有权 二、土地及房产的二维结构 （一）、土地所有权土地使用权 运用：弃权原理 （二）、土地使用权房产所有权 运用：房随地走、地随房走 （三）、土地所有权房产所有权,（一）、规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 （二）、例子 继承、城市买房落户,典型规定思考： （物权法142条）,中篇,民事常见纠纷及解决,一、三类土地及其上房产原则运用 （一）、出让土地及相
2、关补偿 土地补偿与房产补偿，其他安置费用 城市房屋拆迁管理条例 江苏省城市房屋拆迁管理条例 （二）、划拨土地（经营纠纷） 1、公司、企业、其他经济组织、个人 2、非营利单位（如国家机关、事业单位）,民事常见纠纷及解决,（三）、宅基地（农村纠纷及补偿） 1、62年农村人民公社工作条例修正草案前可出租、买卖土地； 2、使用权，不可以直接诉讼至法院；（土地管理法） 3、82年村镇建房用地管理条例地随房走；之后房随地走； 4、福利性； 5、物权、债权与买卖合同； 6、物权权利放弃与拆迁； 7、拆迁补偿的公平原则；（和谐社会） 8、年限关系。（如果居住满一定年限应可办理产权证）,民事常见纠纷及解决,（四
3、）、房产原则及运用 1、房、地统一转让原则及运用 2、物业服务与房产买卖的分离原则 3、房产地产确权的年限确定原则及不足,民事常见纠纷及解决,二、三类土地及房产纠纷的解决 （一）、土地补偿款补偿、房屋补偿费 1、土地补偿款补偿土地使用权人（继承、非继承） 2、房产补偿房产所有人及共有人 （二）、安置补助费补偿 安置补助费补偿公房拆迁人及其他因被拆迁而导致不便的人,民事常见纠纷及解决,（三）、地上附着物和青苗的补偿 1、主要适用于农村集体土地 2、物权法的原则是足额支付 （四）、房产确权 1、合建房屋 2、其他宅基地共用人不提异议，部分擅自建房 3、在他人宅基地上建房 4、欺骗手段骗取建房手续,
4、民事常见纠纷及解决,三、拆迁主体问题： （一）、拆迁人； （二）、被拆迁人； （三）、城市房屋拆迁单位； （四）、房屋拆迁管理部门 （五）、房屋承租人,民事常见纠纷及解决,四、拆迁程序及问题说明 （一）、合法征收是否必须征得所有人同意 不必 （二）、集体土地拆迁和城镇土地拆迁文件一致吗 一般不一致 （三）、拆迁评估 1、城镇土地 2、集体土地,民事常见纠纷及解决,（四）、拆迁文件 1、建设项目批准文件； 2、建设用地规划许可证； 3、国有土地使用权批准文件； 4、拆迁计划和拆迁方案； 5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 6、房屋拆迁许可证,民事常见纠纷及解决,（五）、征收和
5、征用有什么区别和联系，征用补偿什么 1、区别：征收是所有权的改变，征用是使用权的改变 2、联系：为公共目的；依法征收、征用；依法补偿。,民事常见纠纷及解决,（六）、拆迁补偿的说明 1、在国家物权法和国家行政法规的限定下，各地在不违反法律和行政法规的范围内可以依据其地方性法规或其他规范性文件执行。 2、达成协议 仲裁、法院 达不成协议 拆迁管理部门 评估 评估资质单位，依据当时有效评估抽象性文件,民事常见纠纷及解决,3、证据保全（江苏省城市房屋拆迁管理条例） 第七条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁： （一）
6、 产权不明或者产权有纠纷的； （二） 产权人下落不明的。 被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。,下 篇,一、确权引发的行政司法权利冲突及解决,一、原始取得物权与不公示物权 （一）、原始取得物权（2830） 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。,一、确权引发的行政司法权利
7、冲突及解决,（二）、不公示物权 （三）、公示物权 二、行政与司法冲突的思考 （一）、前提： 1、法院判决未通知房屋管理部门和土地管理部门； 2、房屋再次被登记部门物权人转让； （二）、处理： 司法优先还是行政优先,二、区分所有权,一、专有部分 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 地下室、封闭车位、露台,二、区分所有权,二、共有部分 （一）、外墙、楼顶、会所、电梯、大堂等 （二）、设备层、设备间 （三）、非为专有部分的绿地 （四）、非为城镇公共道路的小区道路,三、物业管理,一、合同纠纷主体（被告不可是业主委员会） 业主业主大会业主委员会 业主物业服务企业业主、借用人、承租人、使用人 业主委员会物业管理企业 二、外延主体 承租人、借用人及其他物业使用人 管理人 侵权人（侵占通道、违规饲养动物）,结束语,李良寯 个人网址: 电子邮件: ,谢谢大家！,
