1、金地格林小镇调查分析一项目总体概况. 金地 格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心 16 公里，15 分钟车程。北侧紧邻“一栋洋房” ，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规划中开发区幼儿园，东北邻面积达 20 公顷的建设中的市政绿地。小镇占地面积 24.56 公顷，总建筑面积约 30 万平方米，由怡境师（HASSELL）担纲景观设计，荷兰 KCAP 设计公司和中国建筑设计研究院共同进行建筑设计。项目容积率为1.25，绿化覆盖面积达百分之 37.5。物业类型以多层和电梯小高层花园洋房、Townhouse、Rowhouse 为主， Townhouse 包含双拼
2、、联排、叠拼等形式，花园洋房有平层、跃层等多种户型。户户享有南向全落地玻璃阳光室与开敞一步阳台，顶层户型家家有独立的开敞私家空中花园。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路。项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；在景观设计中采用线性景观带的方法，三条线性景观带延伸到小区的各个区域，景观带沿线设计了大量供居民活动和休息的主题公园和广场，使人们有更多机会走出户外与他人交流。格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园” ，为消费者提供理想的郊区化生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摈弃各种空洞概念，格林小镇将每一理念
3、都具体落实到产品细节，如同一阵清风吹拂北京楼市，于细微处闪烁精彩。格林小镇以环保与可持续发展、高品质的住宅单体设计和管理服务保证，首批入围国家健康住宅建设试点工程。二、业主意见及建议：在格林小镇的建设工程中，由于金地公司倡导的开发商与业主之间“良性互动”开发理念，格林小镇的业主成立了业主监理委员会，主动参与了小镇建设的全过程，通过业主监理委员会、格林小镇网上论坛、客户服务部，提出了大量有益的意见与建议。我们客户价值工程工作小组经过整理，形成了格林小镇业主意见采集表（见附件） ，这里仅对主要问题进行阐述：1、多层、小高层、Townhouse 混杂居住小镇采取了利用线形景观将 Townhouse
4、住户围合在小区中部的规划形式，尽管Townhouse 组团相对独立，但由于多层、小高层住户将 Townhouse 住户围合在中央，并且没有绝对的界限，景观带共享，客户层面不一致管理困难，对业主心理也有负面影响。早期业主的意见主要集中在小高层，认为小高层与格林小镇的低密度概念及其不相配，小高层无论对多层，Townhouse 住户的心理都会产生不利的影响，形成一种压抑感。这方面的代表人物以 CHABC 为首，ABC 坦然小高层的存在是其当时放弃小镇而选择一栋样房的主要原因。2、Townhouse 层高修改根据客户意见，参考竞争项目情况，开发商同意将 Townhouse 层高从 2.8 米修改到 3
5、米。3、修改规划，封闭 C5 上平台为服务式阳台由于 C5 上没有服务式阳台，开发商将原户型厨房旁的平台封闭，并重新报送了规划部门的批准。4、降低 C5 上露台隔墙由于小镇 Townhouse 采用单坡顶设计，加上 C5 上露台面宽只有仅有 3.3 米。露台一侧的隔墙过高，造成露台三面高墙，感觉突兀，金地公司经过征求客户意见，将隔墙高度降低。5、外墙贴砖小镇售楼处的外墙砖完成之后，得到了大多数客户的首肯，并且对销售起到了一定的促进作用。随着施工进程的继续，由于施工质量、供货渠道、工期、成品保护、冬季施工等多方面，客户在一段时间内，将注意力的焦点集中外墙砖上。客户提出外墙砖与售楼处不一致，观感较
6、差，尤其在阳角和阴角部位；墙砖大小尺寸不一，粘贴质量差，存在勾缝砂浆标号低，勾缝粗糙、深浅不一，阳角 45 度角衔接处未勾缝，水泥外露，且有多处发现破损、脱落；同时部分纯色外墙砖发现大面积色差（如 C11 楼东墙） ；地下室窗井处未贴外墙砖等意见。经过开发商的不断整改，主要是对外墙砖进行清洗，对钩缝处进行处理，外墙砖的效果才慢慢体现出来，得到了大多数客户的认同。6、更换 C4、C5 室外楼梯地砖C4、C5 室外楼梯完工后，由于工期、成品保护、材料选择失误等原因，室外楼梯地砖尚未交楼就出现开裂、脱落等现象，引发客户大量投诉，在客户的强烈要求下，公司已同意更换室外楼梯地砖，目前施工正在进行中。5、
7、C5 门前停车位由于设计失误，C5 下户型南面布置了三个地上车位，严重影响了客户的出行，引发了客户强烈的强烈不满，目前此事尚在协调过程中。6、AB 组团露台烟道问题AB 组团顶层烟道占用露台面积；高度低，四面开口，烟尘很容易在低层次弥散。造成无法使用露台，影响顶层卧室门窗的开启，容易在面向露台的窗户和墙壁留下油渍等污染。目前此问题经过各方协商，修改方案已经确定，正在整改工程中。6、室内管线、设备占用客户使用空间CD 组团户型内部管线、设备复杂，由于在设计阶段没有对各种管线及设备进行统筹布置，管线、设备布置不合理。地下室管线凌乱、暖气片位置不当、分集水器安装在卧室内、空调出风口不当、客厅内有下水
8、管道等许多问题、电视分频器位置不当、燃气热水炉占用空间等许多问题，引发客户大量投诉。由于管线及设备的布置并未在设计阶段进行统筹考虑，工程后期弥补各种缺陷的成本又比较高，这是小镇建设中应该吸取的经验教训。三、主要户型评价：C1 户型：1、主入口设置在南面，由于面宽有限，入户穿行客厅，客厅中必须留有交通通道，形成功能冲突，另外，由于南面入口设置玄关，两进式户门关系不易处理。2、车位设置在南面，使南面花园有名无实，同时，车辆入位特别是晚间对客厅也有一定程度的干扰。3、厨房安装燃气热水炉，体积庞大，占用面积，影响美观。可以借用其它项目的做法，将燃气炉安装在地下室，设置专用的地下室燃气设备间，通风可以通
9、过采光井解决。4、北向露台没有实用价值，另外，露台设置在二层，面宽仅 2.7 米，两侧为高墙，感觉十分压抑和突兀。5、整套户型面积为 230 平米，加上地下室约 270 平米，却没有一个可以采光的卫生间，不能说不是一个遗憾。6、二层书房与平台间仅靠平开门采光，使用不方便，不合理，可以采用门连窗的方式在隔墙上开窗。7、没有服务式阳台及洗衣机位。8、地下室采光井与顶棚间的空间留有安全隐患，客户希望能在此处安装护拦。9、一层餐厅上部是二层卫生间，导致二层卫生间侧排水，侧排水马桶属于市场淘汰产品，不易购买，一层餐厅上部部分空间被占用。10、顶层露台狭窄高大。C2 户型1、厨房安装燃气热水炉，体积庞大，
10、占用面积，影响美观。2、二层北向露台狭窄高大，采光差，没有实用价值。3、整套户型没有一个可以采光的卫生间。4、二层书房与平台间仅靠平开门采光，使用不方便，不合理。5、没有服务式阳台及洗衣机位。6、地下室采光井与顶棚间的空间留有安全隐患，客户希望能在此处安装护拦。7、一层餐厅上部是二层卫生间，导致二层卫生间侧排水。8、顶层露台狭窄高大C3 户型1、客厅 5.1 米的面宽可以接受，但相对于其近 300 平米的面积，显得有些局促。2、10 平米的厨房，如果放置燃气热水炉和冰箱，同样有些局促。3、没有考虑洗衣机位与服务式阳台。4、北向露台采光不佳，没有实用价值。5、没有仔细考虑佣人房的设置，佣人房也应
11、该有一定的采光，安排一间卧室显得过于奢侈，6、地下室仅有一个采光井，同样不好安排。7、五间卧室中只有两间南向卧室，其它卧室都为北向。8、300 平米的户型竟然没有一个私家车库，不能说不是一个遗憾。9、C3 户型多为三代同堂使用，一层未考虑老人房，使用不便。C4 户型1、近 60 平米的地下室，显得大而无当。部分客户在内部认购期提出将地下室分给上层住户一半，未与接受。2、二层主卧夹在上层与下层阳光室之间，影响景观及采光、观瞻。3、C4 上外挂楼梯在 2 层处无隔墙存在安全问题，也有碍 C4 下的私密性。4、C4 下餐厅无窗。5、没有可以采光的卫生间。6、燃气热水炉占用厨房空间。7、一层佣人房没有
12、采光，设计不够人性化。8、部分花为北向花园，没有实用性。9、C4 上相邻户门相对，距离过小，仅 1.5 米。10、C4 上露台过于狭小。11、下层户型没有服务式阳台。12、两个车位占用花园与绿地面积，容易引起邻里纠纷。C5 户型1、 地下室面积约 60 平米，并没有经过仔细的规划，大而无当。由于 C5 下没有保姆间，即使考虑将保姆间安排在地下室，也没有合适的位置。2、 南面“花园”几乎全部被车位所占用，部分户型甚至有三个车位，车辆入位困难、对C5 下户型的干扰造成了业主的极度不满。3、 南向楼梯占用采光面，同时对 C5 下花园的私密性产生影响。4、 南面楼梯采用一进式设计，形成“一线天” ，高
13、大突兀。5、 燃气热水炉占用厨房面积。6、 C5 下四间卧室，其中三间为北向，采光不佳。7、 C5 下无洗衣机位，无服务式阳台。8、 C5 上燃气热水炉位置不当，占用厨房面积。9、 C5 上顶层露台三面高墙，感觉压抑、突兀。A1 户型：1、 两居的户型，面积 110 平米，面积偏大。2、 两个卫生间没有必要，并且卫生间没有采光。3、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。4、 没有玄关，门厅浪费面积。A2 户型1、 主卧卫生间开门面对房间，感觉不好。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 没有明卫。4、 书房面宽过窄，过于狭长。5、 没有玄关，门厅浪费面积。A3-a 户型1、 主卧卫
14、生间开门面对房间，感觉不好。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 没有明卫。4、 没有玄关，门厅浪费面积。A3-a 复式1、 没有玄关，门厅浪费面积。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 露台上留有厨房烟道，严重影响露台的使用。4、 主卧卫生间开门面对房间。A3-b 1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关，门厅浪费面积A4、A5-a1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关，门厅浪费面积4、 厨房灶台和洗菜盆相对，使用不便5、 一个卧室的尺寸过于狭长。A5-a1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关
15、，门厅浪费面积4、 厨房灶台和洗菜盆相对，使用不便5、 一个卧室的尺寸过于狭长。A5-b1、 相对于 173 平米的三居，厨房显得有些拥挤2、 没有可以采光的卫生间A6A6 为特殊户型，户型方正，拥有两个可以采光的卫生间，除门口没有玄关，厨房面积偏小，没有太大的问题。A7A7 是格林小镇特殊设计的“ 步步退台式”户型，从底层到五层逐步退台，为保证退台的效果，底层户型进深高达 16 米，进深过大，导致起居室尺寸狭长，面积浪费比较严重；进深直到三层才趋于合理，进深过大同时导致三房的户型其中有两个卧室朝北；两个卫生间纵向并排布置，没有采光。B2 户型1、 入户无玄关，餐厅与客厅之间面积过大，面积浪费
16、严重。2、 厨房洗菜盆与灶台相对，使用不方便。3、 一间卧室面宽仅 2800，导致房间尺寸失调。4、 主卧卫生间开门朝向卧室，使用不方便。B2-b 户型B2-b 玄关的处理不错，主卧卫生间开在了侧面，其它的问题与 B2 类似。B3 户型B3 属于 180 平米的平层大户型，除了具有以上平层户型的通病外，做为平层大户型，客厅、几个次卧室的尺寸偏小是这个户型的主要问题。综上所诉。小镇的平层户型都有入户没有缓冲空间（玄关） ，大进深导致客厅与餐厅之间面积浪费严重、部分房间尺寸变形而失去空间感，厨房、卫生间设计不够人性化，卫生间无采光等通病。分析产生以上问题的本质，基本上都是因为整个户型的进深与面宽不成比例造成的，进深过大导致通道面积过大，户型面积偏大，房间尺寸失去空间感，客户的有效使用面积减少，客户满意度下降。
