1、锁定美国模式万通成功变身以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因，可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中，百姓们争相讨论房价，经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫，政府接二连三颁布调控措施，可以说无论是“国八条” 、 “地产新政” 、 “人民币升值” ， 还是社会舆论对房地产业的质疑，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化，使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一
2、些聪明的房地产商埋头苦练内功，寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。房地产企业选择何种商业模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位，开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量，而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金，让工程公司垫资修建；他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链，靠关系拿土地，靠关系银行拿钱，他们依靠这种不成熟的
3、赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累，为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下，最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比，这种模式现在已经暴露出诸多弊端，不仅投资结构不合理，而且潜藏着巨大的信贷风险。从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新，成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲，是企业发展的根本，是一切经营活动的重心，其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化，要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控，大多数
4、房地产企业失去了“钱袋”和“粮票” ，传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、 采用与市场相适应的商业模式，已成为企业能否生存发展的命脉。为此，本刊通过大量采访和调研，推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO 中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式，以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉，为房地产业的健康持续发展建言献策。“美国模式”带给万通的不仅仅是全新的经营模式，而且还会有企业发展的可持续性。素有“地产教父”之称的万通集团主席冯仑，9 月底在接受媒体记者采访时坦承，万通 将跻身于内地房地产业的前五名，而万通正在实现从全能地产开发商向
5、专业地产投资商的转变。这一战略转型，是冯仑全面否定“香港模式”而首肯“美国模式”的标志。 经营模式之变 ： 从全能型转向增长型始于 2004 年的宏观调控政策，2005 年仍然继续。其重点之一就是控制固定资产的投资过快，房地产仍在调控之列。传统的房地产开发商，即“全能地产开发商”受此影响最大。这是因为，房地产企业过渡依赖的银行，对房地产企业采取了慎贷措施。 事实上，在这个背景出现之前，一直享有“地产思想家” “地产教父”美誉之称的冯仑，在总结分析港台及欧美数十个国家和地区的房地产企业商业模式后，果断驾驶万通这艘地产之舰朝“美国模式”转型，通过战略调整将万通地产商业模式进行改良, 即由全能开发商
6、转型为专业的房地产投资公司。 一个需要提及的事实是，国内大多数房地产开发商一直模仿香港模式。尤其是 1998 年取消福利分房后，商品房开始大量涌向市场时，很多开发商都是利用香港模式奠定了发展基础。 所谓的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。 “在资金来源方面，美国的房地产资金只有 15%左右是银行资金，70% 是社会大众的资金，其中 35%是退休基金， 35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资资金来源中 80%都由银行提供
7、，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一，过分依赖银行的后果是非常严重的。我认为，国内房地产公司的开发模式要尽快从香港模式转到美国模式上。 ”早在 2002 年底，富有远见的冯仑就提出了经营模式的转型，2003 年万通就从香港模式向美国模式转变。 一位业内人士评价说，宏观调控政策出台以前，万通就已经做出了由香港模式向美国模式的转型，当时这一举动还引起业内的强烈反响。现在来看，冯仑的这种超前举动还是符合市场的发展规律。依照现在形势分析，美国模式的发展将会使万通进入一个全新的发展时期。 美国模式强调房地产开发所有环
8、节应由不同的专业公司来共同完成。其中地产定制和服务是美国模式最重要的核心。 “我们得出一种判断，全能的开发商容易走向敛财型而不会变成增长型。另外，全能型开发企业治理结构很难做好，财务风险非常大。所以，我们要做这种转型，我们希望能成为房屋供应商和服务商。 ”冯仑在解释经营模式转型时如是说。 冯仑认为，商业模式要简单化，全能的开发模式不适合西方基金和投资人，因此冯仑在战略方向上转型。主要的理念是：把无限土地储备变为有限储备，减少资金积压；住宅建设高端化、标准化；商用物业及定制的物业服务。 有业内人士评价说，万通的转型并非是因为缺少资金或遇到其它瓶颈，也不是因为宏观调控，而是为谋求更长远的利益，为达
9、到增长型企业而做出的转型。在短期内，可能还看不出万通转型之后的效果，相信经过未来一段时间之后，美国模式带给万通的将会有更多的收获。 战略布局升温 ： 投资节奏放慢基于上述原因，北京万通总经理许立曾经这样描述过：20062008 年为万通战略突破期，目标是完成全国的业务布局，成为中国房地产的强势品牌。财务管理目标是达到年经营收入 65 亿元人民币；20092012 年是战略发展期，市场目标是形成一个具有国际影响的专业房地产投资商，财务目标是达到总额 500 亿元人民币的资产规模。 不过，万通的经营模式转型之后，今年 7 月份冯仑对未来市场的变化做判断时明确指出，其投资节奏要放慢。比如：原来一年可
10、能要做五个新项目，现在可能会做两到三个。 虽然投资节奏放慢，但这并不会影响万通的战略布局。冯仑认为，无论是在什么样的背景下，要明确哪些是可变的，哪些是不可变的。坚持在高端市场的竞争原则不变，坚持着眼于未来的竞争、改进服务产品品质不变。 而可变的是，按照美国模式的定位，万通下设了四大事业部，分营四大业务。 首先住宅业务，住宅建设业务主要专注新新家园的产品，是走精而专的道路，保持高端住宅产品和服务市场的领先地位。 其次商用物业业务，其核心竞争力在于万通品牌、标准化和经营模式。而土地经营事业部是对成片的规划和基础设施投资以此带动多样化经营，万通此项业务的模式主要目标是改善传统的存货式为积极储备方式。
11、定制服务，包括两个业务部，一块是万通物业定制，另一块是物业管理，个性化服务是指对根据客户需要到交付使用等一系列量身定制的服务。还需要提及的是，万通的四大事业部成立以后，各司其职并充分显示其优势。比如在土地经营方面，万通把土地储备不放在上市公司里，而是借鉴珠江地产的做法，把土地放在非上市部分，在上市部分只做房屋。这样缩短上市公司的现金流量，减少存货，提高净资产收益率，同时减少了资金积压。 由香港模式向美国模式演变之后，万通随即在跨区域整合方面做出了一系列举动。 一个大手笔是跟天津泰达进行深度战略合作，2004 年 4 月 10 日，泰达全额认购万通地产成立 10 年来首次增发的 3.08 亿股，
12、注资后的泰达拥有万通地产 27.8%的股权，万通总股本超 10 亿元，泰达拥有 27.8%股权。通过这次合作，获得了土地和资金，使运作更加得心应手。 而泰达投资万通，意在借助万通的地产专业开发能力，整合自己在天津的房地产业务资源，加速其土地储备资源的价值转化。曾有媒体报道说，此次战略合作，是房地产业“资源”和“能力”相结合的又一案例，体现了房地产企业通过优势互补做强做大的趋势。此外，国企泰达入资民企万通，标志着混合所有制在房地产业的一次尝试。 业内人士分析认为，通过整合，万通获取了土地和资金，从自身来说就是一个双赢。宏观调控对很多房地产商来说是一个创伤，但对万通来说却有了很好的整合机会。比如与
13、泰达的合作，正是在宏观调控背景下发生的，而同一时期很多地产开发商都在紧缩或处于观望态势当中。政策的变化，反而给了万通发展的机会。 万通地产高层也曾向媒体透露，泰达入资更好地保障了万通地产新战略的实施。 “到目前为止，我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步，我们永远都是要着眼于环境的变化来改进企业，而不是去埋怨，更何况现在的宏观调控总的方向是一个健康的调控方向，调整产品结构，抑制过快的房价上涨，这些作为任何一个优秀的企业来说，在这样的环境下都是更容易生存的。 ”冯仑的这番话诠释了万通处在环境变化中的一个心态。 解决融资难题 ： 万通志在海外出击 “未来中国房地产制度安排将会接近美国。所以从土地
14、供应及金融创新方面来看，我们选择美国方式 a 事实上也是站在未来安排今天。 ”冯仑坦陈。 其实，无论是“香港模式”还是“美国模式” ，都必须要有强大的资金做后盾支撑。而万通，不管是转型哪一种模式，也都面临同样的问题。 据悉，为进一步推进新战略，万通计划在未来 3 年内，万通地产将完成海外融资，从而真正成为“符合国际管理规范的专业房地产投资公司” 。 从万通与泰达的合作可以发现，万通的收缩和扩张是同时进行的。收缩的是投资节奏，扩张的是跨区域战略布局，这种收放自如的手法，或许正是冯仑的思想演化方式。 有媒体撰文指出，就在全球地产投资机构蜂拥中国楼市“淘金”的时候，北京万通地产却独辟蹊径，进军美国曼
15、哈顿，并与相关机构合作，联合开发经营在美国曼哈顿的“中国商务中心”项目。这使得万通成为迈出国门进行房地产开发的第一个“吃螃蟹”的地产公司。 万通提倡的美国模式是一种以资本运作为主、以国际融资私募基金打包上市为目标的运作模式，有别于内地开发商效仿的以土地运营为核心的香港模式。因此，万通迫不及待地进军美国曼哈顿写字楼市场，是对美国模式的一种投石问路。更何况，还可以为境外上市、寻求私募、曲线融资打下基础。 “万通将会在 2005 年完成一次国际私募，并争取在境外红筹上市。如果万通要达到资本市场的要求，土地和项目的储备要在 400 万平方米以上，税后净利润要在 5 亿港元以上，上市当年市值 40 亿港元以上。 ”冯说。 国际私募、争取境外红筹上市等，这一系列的海外资本运作，都是在万通转型美国模式后发生的。美国模式将万通引向了海外，下一步万通又该迈向何方？或许，拥有“地产教父”之称的冯仑带来的还是惊喜。
