1、1业主收房、装修和空置房管理一、业主入住前筹备工作制订业主入住前筹备工作计划和工作时间表，竣工验收前三个月，管理处工作人员将根据工作进展需要分步到位，业主开始办理入住手续前，管理处各类人员全部到位。管理处工作人员将按以下程序和时间到位，并将根据小区条件和实际情况进行调整：1、管理处主任将全程参与项目整个物业管理过程，在入住前两个月，副主任、客户主管、房管员等管理人员将到位，投入入住前的各项准备工作。2、竣工验收前一个月，主任工程师、工程维修人员、消防监控人员进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程。3、竣工验收前半个月，
2、保安人员进入现场，开展上岗培训后，负责对所接受的物业安全保卫工作。4、交房前一个月，收费员、文员、食堂厨工等人员到位，管理处挂牌办公，各类制度、流程上墙。5、交房前 1 个月，全部保安人员配齐上岗，开展岗前培训。6、交房前一个月，保洁人员到位，开始对小区区内环境和已接收的房间进行清洁工作，给交房营造一个舒适环境。二、做好业主收房入住前的各项准备工作1、完成资料的准备工作：包括前期物业管理服务合同 、 业主临时公约 、 装修指南 、 装修管理规定 、 装修管理协议 、 消防安全责任书 、 装修特别注意事项 、 装修承诺书等资料的定稿和印刷工作。2、制定业主入住的各类表格：业主收房及资料签领确认表
3、 、 住户档卡 、 房屋验收确认表 、 收房确认书 、 装修申请审批表 、 装修许可证 、 装修检查及竣工验收表 、 施工人员临时出入证 、 业主投诉、处理登记表 、 业主报修、维修处2理登记表 、 装修手续办理登记表等表格3、制订各类手续办理流程：业主收房手续办理流程 、 业主装修申请审批验收流程 、 业主投诉处理流程 、 业主报修维修处理流程等工作流程。4、制订入住工作方案，对所有员工进行业主入住的给各项内容的培训，做到应知应会，并进行模拟演习。三、业主收房入住（一）交房验收程序包括检查业主的有效售楼合同，并由主管级员工接待业主，履行移交程序，并签订各类物业管理文件，告知各项权利义务及装修
4、事项，如物业内各项设施、装修须知、运送对象安排等。带领业主验收其单位内的工程问题。将发现的问题告知开发公司，及时予以修缮。此外，本物业管理处将负责审阅业主提交的二次装修施工图纸，并限定业主在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障物业设施及业主权益。从法律关系上来讲，交接应在开发公司与购买人（业主）之间完成，就是按购房合同约定由开发公司向购买人（业主）移交了房产的所有权和责任。大多数情况是，开发公司将交楼工作委托给项目所选定的物业公司负责，因此项目物业公司有责任按规范程序替开发公司做好交楼全部工作,做到房屋移交顺利、应收费用全额收取和业主收房顺心满意。基于“美景物业”多年多项目交楼经验，
5、“长房物质”为开发公司拟定以下交楼程序方案；1、交房准备阶段（1） 开发公司委托物业公司进场全面接管高林仕家项目，包括工程验收移交、安全保卫、保洁开荒，开发公司对工程验收缺陷进行整改完善；（2） 开发公司会同物业公司起草法律文书、各种交楼需用表格，将法律文书终审稿交付印刷和复印，每户一套并袋装处理，分楼栋分单元按楼层顺序妥善存放；（3） 开发公司按购房合同约定适时提前以书面通知业主按开发公司组织计划、携带相关证明文件前来现场收房；（4） 由物业公司对所有参与交房的员工进行交楼业务专项培训，统一对业主的礼仪、交房方法、问答解释和应急预案部署；3（5） 由开发公司组织建筑单位包括土建、机电、水暖、
6、智能化各专业工程人员成立工程遗留问题处置小组协助物业公司交楼；（6） 开发公司会同物业公司对交房手续办理现场进行规划、整理和布置装饰；（7） 由物业公司对所有应交业主房屋进行详细检查，发现工程问题及时书面通知开发公司组织施工单位整改完善、清洁问题由物业保洁人员改善，以达到最佳交楼标准和效果。2、交房实施阶段（1） 由物业公司相关部门组织好业主接待，包括引导服、车辆停放和现场治安管理等；（2） 采取“一对一”服务方式由专人指引前往开发公司办事处办理尾款缴交手续，签署签收填写法律文书文件、缴纳物业管理相关费用、前往业主房屋现场验房、签收房屋钥匙物品完成收楼手续；（3） 由开发公司组织的工程遗留问题
7、处置小组协助物业公司回访业主验房收楼时提出的工程问题、及时记录和处理现场可及时解决工程问题；（4） 物业公司安排专人为业主解答业主关于房屋装修方面的问题和给需要的业主办理装修手续；（5） 由开发公司安排专人会同物业经理在预先准备的僻静办公室接待行为冲动的业主并处理相关问题；（6） 由物业公司整理业主验房遗留表单，集中转往开发公司督促施工单位限期解决。3、交楼收尾阶段（1） 开发公司及时对组织督促各相关施工单位对业主验房登记的遗留问题进行整改；（2） 物业公司积极跟进开发公司对业主遗留问题整改进度，适时向业主反馈遗留问题整改进度情况；（3） 对已整改完成的遗留工程，物业公司及时通知业主前来复验，
8、至业主满意，交房工作是房地产开发企业和物业公司在项目建成后以整体形象与全体业主面对面接4触与交流沟通的机会，开发企业和物业公司应利用好这个良好的机会，充分展现开发企业和物业公司的工作形象、制度和效率，以在全体业主面前留下良好印象，为日后的管理服务工作条下坚固基础，绝对避免给业主留下负在印象和影响。四、业主收房入住流程业主凭销售部、财务部确认的收房流转表到物业客户服务中心办理收房手续，提交身份证或户口本复印件各份，家人一寸照片 2 张；填好业主（住户）登记卡身份确认资料提交验 房资料签领交 费领取钥匙、收房领取房屋验收确认表 ，由物业客户人员陪同验房，有遗留问题需整改的，登记在验房确认表上限期整
9、改，并抄取水电表底数。签署前期物业管理服务协议 、 临时管理规约 、 区域防火责任书 、 精神文明公约等；领取住户手册 、 装修手册等预交物业管理费，预交水费周转金。签领入户门钥匙，签领门禁 IC 卡，领取相关资料，在资料签领确认表上签字确认。业主凭收通知书、房屋买卖合同、身份证或法人授权委托书到售楼部验证，领取收房流转表，由开发商销售部、财务部确认。5装修管理为加强对项目的管理，维护项目的良好形象，保证物业的正常使用功能，避免物业二次装修间的立体干扰，为了让每一个业主安心入住而不受他人装修影响，以及更好地保护业主共同利益和共同财产，特别是电梯的使用，美景物业公司拟对小区装饰装修作出集中装修管
10、理规定：一、目的为规范装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护全体业主的利益，根据国家建设部令第 110 号住宅室内装饰装修管理办法和湖南省长沙市城市房屋装饰装修管理条例等有关条例制定本规定，供业主及其装修施工队进行室内二次装修时共同遵守。二、二次装修的报批程序 申请1、业主（住户）进行二次装修前应向物业服务中心申请，申请时应提交下列资料：a、 房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证） 。b、 申请人身份证件（交验原件，收复印件） 。c、 装饰装修设计方案（包括总平面图、天花图、墙、地面、电气、空调、给排水图，比例 1：100） 。d、 涉及消防规定的，需提交消防部门的批文及消防布置图
11、。e、 变动建筑主体或承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案、施工方案及政府有关部门的批准文件。f、 施工单位的营业执照、资质证书（复印件） 。g、 非业主的住宅使用人，还需提交业主的委托书及业主身份证复印件。2、填写二次装修申请表 。 审批61、一工作日内给予答复。对于不合规范或资料不全的，业主应按要求修改方案或补充资料，重新提交审批。2、装修申请审批通过之后，装修施工队负责人须带装修人员身份证原件及复印件、1 寸照片 2 张到物业服务中心办理装修施工许可证 （每户一证）和装修人员出入证 （每人一证） 。3、签订装修管理服务协议 。 装修管理费用按湘价服20
12、0767 号执行文件和有关的装修管理规定，交纳装修管理费用。三、防火责任业主应指定装修施工单位负责人为防火责任人，并要求其监督施工队人员按消防法等有关规定施工。四、装修管理规定1、每户每次装修期限为三个月，超过装修期限，业主及装修施工队需办理延期手续，重新交纳相关费用及办理相关证件。2、为保证装修的质量标准，业主在二次装修时应聘请有营业执照和相应资质等级的装修承包商进行装修。3、所有施工必须按照业主提交给物业服务中心核准后的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，业主必须报服务中心审查批准，出具更改通知施工方方可施工。4、业主（住户） 、装修承包商应自觉遵守国家、湖南省、长沙市有关房屋装
13、饰装修的管理规定，对严重违反者，服务中心有权公布其违规行为，并按相应管理规定办法进行处理。5、装修人员凭装修人员出入证进入住宅区，工作时需佩戴证件，对涂改或转借出入证的人员，一经查出，将按违章处理和没收证件，直至取消进入本小区装修的资格。6、业主（住户）装修工程所涉及的项目、范围、均视为业主（住户）自建自保，不在开发商建筑质量保修范围之内。77、在本小区内，12:30 至 14:30、19:00 至次日 07:00 之间，不得从事产生噪声的房屋装饰装修活动。在施工中应当采取措施，避免或者减轻施工中产生的粉尘、废气、废水、噪声、振动对相邻居民正常生活所造成的危害。8、超时施工的，服务中心有权责令
14、停工，扣留或没收工具，违规情结严重的，按长沙市环境噪声污染防治条例有关条例进行处理。9、业主装修应采取必要的安全防护和消防措施，严格遵守建筑装饰防火规范，不得在未采取阻燃措施情况下使用易燃装饰材料。装修人员必须遵守有关消防条例及服务中心关于安全、保卫等方面的有关规定，装修室内必须备有灭火器；不得使用电炉、煤气；如需实施动火作业，应向服务中心提出申请并通过审批，否则，由于施工、人为等原因造成火灾，按有关消防规定处理，产生的所有损失由业主直接承担赔偿责任。10、必须遵守电梯使用管理规定等有关规定。使用电梯运载装修物品应事先申报，在有电梯管理员在场的情况下使用，电梯运载物品的时间为每天上午9：001
15、1：00，下午 15：3017：30，其余时间谢绝运载装修物品。11、业主（住户）装修使用电梯时，散装物品须袋装处理，超重、超长、超宽、有粉尘、漏水、漏料、易燃、易爆、易污染、腐蚀性的材料以及易损坏电梯的装修材料、工具应走消防楼道，禁止使用电梯运送。12、不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，所有承重墙、梁、柱均不得开洞及减少断面。13、不得损坏建筑物外墙，不得改变住宅外立面或在非承重外墙上开门。14、如需在地板上打槽沟，应注意槽沟的深度不能超过 4 厘米，以免损坏地板。不要提高地漏盖板以保证地漏有一定存水，否则会引起臭气溢出。15、不得影响、占用公共部位，不得在公共部位或区域搭
16、建干活。16、不得改变阳台用途,南向阳台不得封闭，北向阳台封闭必须遵守小区统一的规格式样和色调17、不得安装外置的防盗网门窗，窗台及阳台上不得搭建雨蓬、遮阳蓬、防盗网、花架等。818、空调外机必须安装在预留位置，无室外预留位置的房间将室外机安装在阳台内。不得随意在外墙打洞眼另择安装，空调机排水应引至空调机排水管或阳台地漏。19、不得改动原有外门窗的规格及外墙装修。20、不得拆除连接阳台的门窗墙体，改变原门窗的规格尺寸。21、楼板地面装修材料厚度不得超过 10 毫米。22、所有楼板地面装修荷载不得超过 50/。23、增加内墙必须采用轻质材料，楼板荷载不得大于 20/。24、不得破坏或拆除厨房、卫
17、生间地面防水层；不允许在厨、卫地面、墙角安装水电管线，以免破坏防水层。25、未经允许不得抬高厨房、卫生间地面。26、为保证厨房、卫生间原有的防水层的防水质量，在装修过程中应尽量减少墙体、地面的敲打震动。27、不得擅自改变房屋的原设计功能。28、若在客厅、卧室等未设有防水层的房间拌合水泥，应事先采取相应的防渗漏措施，方可进行施工。29、不能对上下水管线进行任何改动，装修时如需封包上下管线路及卫生间吊顶，请采用易于拆除的方式，以免今后维修时造成损失。排污管检查口必须留活动口，否则维修拆封时的必要损失由业主自负。30、不得擅自改动给排水管走向，不得封闭给排水检修口，对直饮水主管道不能改动，对支管业主
18、如有要求改动可付一定的配件费用，由直饮水公司进行改动，若擅自改动造成漏水、爆管等后果业主自负。31、暗敷水管，安装完毕后，施工队必须请业主监督试压，并将试压纪录、隐蔽管线图交一份至物业服务中心存档。试压合格，方可贴瓷砖封闭。32、不能对烟道、通风管道进行改动；严禁在烟道、通风道墙面及内部安装电器、插座、水电管线、燃气管等。33、装修厨房时，抽排油烟系统必须经烟道排出，禁止安装无烟灶台，禁止使用排风扇抽排厨房油烟。934、不得擅自改装燃气管道，不得隐蔽燃气管道。35、燃气灶火源应距离燃气管道不少于 30。36、使用嵌入式灶具最好选用上进风灶，如采用下进风灶，装修时请在灶具下方橱柜设置通风口，不要
19、存放物品，使空气流通，否则容易发生灶具爆燃事故。37、不能擅自拆改房屋内的配电箱、弱电箱的位置。38、宽带网、有线电视、电话、对讲及报警线路等弱电线路不得剪断和改动。39、装修吊顶内的电线及暗埋的电线、必须外包阻燃 PVC 管或铁管敷设。40、请勿直接在水龙头下清洗带水泥、双灰粉、灰浆的铲子等工具。应在工具桶内清洗。沉积物、装修垃圾请勿倒入下水道，以免堵塞管道。41、不得在公共场所、公共楼顶天台屋面安装太阳能热水器及其他设施设备。42、装修垃圾必须装袋，并按规定时间自行清运至服务中心指定地点，不得向窗外、阳台外抛撒垃圾。五、装修检验1、装修完毕后，业主及装修施工负责人应向服务中心申请竣工检验。
20、2、服务中心对业主装修的房屋进行检验，如无任何违规现象，服务中心予以初次检验通过，由服务中心检验人员、施工单位和业主同时在二次装修检验表的初检栏上签名。装修队交回装修施工许可证及装修人员临时出入证，服务中心退回装修许可证及出入证押金。若检验不合格的，限期整改，再进行复检，直到合格为止。3、装修检验合格并使用满一个月后，由物业服务中心进行复检，复检合格后，物业服务中心退回装修保证金。六、违约装修处理1、责令停工。2、责令恢复原状。3、扣留或没收工具。4、赔偿经济损失。5、在住宅区公共场所公布施工单位或装修的不良行为。6、根据国家、湖南省、长沙市的有关规定处理。107、以上几种违约处理办法可以同时
21、并处。七、二次装修流程图是否业主申请物业审查办理装修手续施工人员进场装修监管验收/退保证金业主会同装修施工单位到客户服务中心进行装修申请，填写装修申请表，提交装修方案、装修单位营业执照、资质证书（留复印件存档）一般工程当天审查回复，特殊复杂工程及涉及到房屋技术改动的工程两天内审查回复，涉及到需由政府相关部门审批的由业主自行报政府有关部门审批审查通过后，缴纳装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修许可证和施工人员临时出入证工本费，签定装修管理服务协议及补充条款，办理装修许可证领取装修许可证并贴在入户门显眼处，提供装修施工人员照片一张或身份证复印两份，办理施工人员临时出入证后方可进场装修施工人
22、员凭临时出入证出入小区进行施工装修，物业工程人员和安全服务人员进行交叉巡查监管，装修完工后，申请验收，物业工程人员和安全服务人员联合验收，检验合格，按规定退还施工队装修保证金（如有违规则扣除相应违约保证金） ，业主入住后一个月再次复验，检验合同，退还业主装修保证金11八、二次装修施工申请表栋 单元 房 填报时间： 业主姓名 房 号 联系电话装修单位名称 执照号负责人 公司电话 装修人数现场负责人 身份证号 联系电话申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间等） 房管员初审地面墙面天花板门窗厨卫阳台水网线路其他装修期限 年 月 日至 年 月 日本业主（住户）和施工队保证装修内容不超过以上申请范
23、围、标准，并按期完成，并承诺：遵守临时管理规约 、 装修管理服务协议及补充规定等相关规定，如有违约，愿接受相关约定的处罚业主签名： 施工队负责人签名：业主装修保证金 垃圾清运费 装修许可证工本费装修队保证金 装修管理费 装修出入证工本费和押金实收金额 收款人业主已签署装修承诺书、装修服务协议 签名：经手人已经缴纳相应费用 签名：工程部意见：管理处经理意见:12空置房管理一、目的：为规范空置房的管理及费用收取，有效控制管理风险，改善物业环境。二、适用范围：适用于的空置房管理工作。三、管理职责1、客户服务中心负责对空置房进行全面管理、监督工作。2、保洁部门负责空置房的定期保洁工作，保持空置房的清洁
24、。3、保安部门负责对空置房进行定期检查和巡视。4、工程部门负责空置房的修缮工作，保证空置房内外主体、设施、设备的完好。四、管理要点（一）空置房的定义1、开发公司委托管理，在待租或待售期间的房屋。2、开发公司已售，但未交付业主使用的房屋。3、已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上的房屋。（二）空置房的登记建档1、客户服务中心应告知已交付使用房屋的业主，在房屋出现空置前，到客户服务部门进行登记，填写空置房登记表 ，明确空置时间。经双方确定后，切断水、电、气。对于从公共通道能全览室内的商铺等房屋，要求业主在空置前做好房屋的清洁工作。2、客户服务中心应做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时
25、编制、修订空置房权属清册 ，发财务、保安、工程等部门。（三）空置房管理服务费用收取1、开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋的物业管理服务费用，我司将不收取物业管理费用。2、已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上房屋的物业管理服务费用。在前期管理服务阶段，按前期管理服务协议中约定的收费标准向业主收取，未签订前期管理服务协议的按前期物业服务合同约定的收费标准收取。项目召开业主大会会议，选举产生的业主委员会与公司签订物业服务合同后，其管理13服务费用按物业服务合同中约定的收费标准收取。（四）空置房的维护1、空置房的检查和日常巡查：每月客户服务中心适时组织或
26、安排相关人员，对开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行一次全面检查，检查内容包括：环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填制空置房服务记录表 ，如果存在问题及时安排相关人员整改。空置房的日常巡查由保安巡逻人员负责，巡逻人员应从室外查看空置房门窗是否完好，室内是否有异常情况，倾听室内是否有异常声响等，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部门。对开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋，保安部门应安排人员每周至少进行一次入室巡查，发现异常及时通知客户服务部门。2、空置房的保洁：各项目应定期安排保洁人员对开发公司
27、委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行保洁，保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖；消杀等项目。保洁人员在进入空置房前，应检查空置房外围是否有异常情况，门窗、门锁是否完好；进入房屋后应检查房屋主体、设施、设备是否完好，若有异常情况，应及时通知客户服务部门处理。保洁完工后，应填写空置房服务记录表 。3、空置房的修缮：客户服务中心在接到保安部门、保洁部门的空置房维修信息后，应及时告知工程部门与相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。（五）空置房的利用1、客户服务中心重点把控空置房权属清册中空置房的信息，及时掌握可以能出租、出售或转让的房源信息，积极开展房屋中介服务。2、要定期与空置房业主联系沟通，了解其信息，尽快使业主收房入住或装修入住。五、相关记录1、 空置房登记表2、 空置房权属清册3、 项目空置房检查记录表
