1、坚持 集 约 用 地 促 进 科 学 发 展XX 市国土资源局XX 东临上海，西接 XX，地处长三角核心地区，人多地少，土地资源尤为宝贵。近年来，我市坚持以科学发展观为指导，通过科学规划，合理布局，积极统筹保障发展与保护资源的关系，充分发挥土地资源的利用空间和潜在价值，大幅度提高土地利用效率和产出效益，走集约化发展的道路，实现了土地资源的可持续利用和经济社会的可持续发展。可以说，XX 经济社会持 续快速发展的过 程，是土地从“平面资源” 到 “空间资 源”的认识深化过程，是集约用地观念从“要我集约” 到“ 我要集 约”的思想转变过程，也是集约用地投资措施从“ 单一投 资强度控制 ”到“既看投资
2、强度，又看产出效益的多元化控制体系” 的完善过程，更是 XX 市集约用地水平不断提高的过程。一、XX 市实行集约用地的背景及历程近年来，市委、市政府针对 XX 实际提出了节约集约用地的思路，并进行了有益的探索和实践。回顾 XX 市集约用地的历程，主要经历了以下三个不断完善深化的阶段：1确立投资强度发展理念。2002 年，在对全市 1800 多家工业企业用地状况进行调研的基础上，推出一个以单位土地面积投资额为杠杆的“5432” 集约用地机制，又先后于 2004年（提高到“6543” ）和 2008 年（提高到外 资不少于 55 万美金，内资不少于 400 万人民币）三次提高投资强度标准，明确以投
3、资强度为主要内容的招商引资工作要求，从而有效地控制了企业用地规模，提高了土地利用率。2推行“三集中”发展模式。2003 年以来，我们进一步强化规划的导向作用，科学制定产业功能片区规划，合理安排产业布局，大力推行“工业向园区集中、农民向城镇集中、居住向社区集中”的 发展模式，特别是将 农村 1437 个居民点按照集中居住的原则全面规划，确定合并集中为 173 个农村新型社区，从而使土地资源得到整合，用地结构得到优化，集 聚 效 应 得 到 显 现 。3建立“八个度”用地机制。2006 年，在反复实践、总结经验的基础上，形成了“项目投资 有强度、配套用地有限度、企业厂房有高度、土地开发有进度、产业
4、转移有梯度、盘活存量有力度、土地整治有深度、市场化运作有透明度”等“八个度” 的集 约用地机制，并在 实践中得到不断丰富和完善，走出了一条集约用地的科学发展之路。二、XX 节约集约用地的经验做法1企业投资要有强度。以投资强度为手段控制企业用地规模，是集约化利用土地资源的一项有效措施。2004 年国务院 28 号文件下发后，我市进一步提高投资强度定额标准，从 2002 年最初提出的“5432”调整为“6543”，即：外资工业项目投资强度 XX 出口加工区每 亩不得低于 60 万美元、XX 开发区每亩不得低于 50 万美元、各镇配套区每亩不得低于 40万美元。民营企业工业项目每亩总投资不得低于 2
5、50 万元人民币。凡不符合上述用地定额标准的项目，在建设用地预审时一律核减用地规模，有效地提高了土地的利用率。2008 年，全市外资平均投资强度达到了 58.98 万美元/亩，内资平均投资强度达到了 430.33 万元/亩。2009 年 19 月份全市外资平均投资强度达到了 59. 8 万美元/亩，内资平均投资强度达到了 501 万元/亩。同时，对投资规模在 500 万美元以下的外资工业项目、2000 万元人民币以下的民资工业项目，不单独供地，鼓励进驻原创型企业基地，租赁标准厂房取得生产经营场所。全市规划建设了八大原创型基地，吸收过去工业小区和创业“孵化器 ”的长处 ，建设标准厂房、提供公共配
6、套 设施和统一的管理和服务，推出规划一体化、工厂立体化、公共服务社会化的原创型经济发展新载体。2配套用地要有限度。第一，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市消防、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用率。自 2005 年下半年起工业项目的容积率要求从 0.6 提高到 0.8 以上，建筑系数从30%提高到 50%，工 业项目所需行政办公以及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的 7%，建筑面积不得超过总建筑面积的 15%。对容积率偏低、绿化率偏高的现有工业企业，鼓励业主经规划审批后在原厂房上加层，或利用厂区内的绿化用地、空地建造厂房。第二，严格控制企业在厂区范围内建造
7、员工宿舍楼和中层管理干部住宅。对投资额超过5000 万美元或外来打工人员超过 3000 人以上的大型企业确需在厂区内建造的宿舍楼和住宅，须报经市人民政府批准，但不得以任何形式销售，相关部门不予单独分割发放证照。不符合在厂区内建造的，由开发区、各镇统一规划、合理布点、集中建设，用于安置企业员工。第三，对具体建设项目的绿化控制指标适当下调，由市规划行政主管部门在审批规划设计方案时严格控制，不允许在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内建造“花园式工厂” 。3地上建筑要有高度。鼓励企业用地向空中发展，对企业建造多层厂房的，第二层减半收取基础设施配套费，第三层起免收基础设施配套费。对于一些不符合集约用
8、地标准的老企业，通过增资或收地的形式提高集约用地水平。与此同时，企业对于土地的使用理念也发生了根本的转变，纷纷向上争取“ 空中优势 ”，很多厂房都在三 层以上。像 XX 先创电子有限公司，厂区占地面积为 7.2 万平方米，建筑总面积为 14.4 万平方米，层高达到 5 层，容积率达到 2.0。2009 年，我市开始探索地下空间的开发利用，通过招拍挂方式成功出让了两幅地下空间建设用地使用权，并将出台专门的政策文件规范地下空间的管理。通过向“空中” 、“地下”要地，提高土地利用率。4土地开发要有进度。为确保有限的土地资源得到最充分、最有效的开发利用，我市实行建设用地的全程管理，明确开发进度，避免了
9、土地资源的闲置和浪费。第一，加强用地预审，从源头上把好集约用地关。明确各类建设规划方案必须经市政府批准后方可组织实施；各类项目建设用地必须向市规划、国土部门预报，由规划部门审定项目选址，国土部门核定用地面积后供地，有效地规范用地秩序。第二，实行建设用地全程监管。对所有签约项目，都需在合同中明确项目开工的时限和进度。对已经供地的建设项目，建立用地跟踪管理制度，定期查验，随时了解每宗建设用地的建设进度和用地情况。从 2006 年 10 月份开始，对新批工业项目在取得土地使用权后三个月内未动工的发预告书，满 6 个月仍未动工的，将报市政府审批收回土地使用权，采取切实措施，提高土地利用率。5村庄整理要
10、有深度。随着工业化、城市化的加快推进，全市农村每年都有大量农户需要动迁。在实际操作中，我们把农民动迁工作与村庄整理、小城镇建设、现代化示范村建设和集约用地有机结合，我市从 2002 年开始，凡在城市化建设和工业项目建设过程中，涉及农民宅基地动迁的，我们不再安排独家宅基地，而是统一建设高标准的多层公寓小区，实行“拆一补一 ”的安置办法。通过动 迁安置，一是改变了农村“脏、乱、差 ”的局面，完善了配套 设 施，提高了农民生活质量，同时，还避免了在城镇化进程中出现“二次动迁” ；二是一户农民一般可以补偿到 23 套商品公寓房，可以住，可以卖，还可以出租，既有长期的房屋租金收入，又有一次性的房屋出售收
11、入，促进农民增收致富；三是通过村庄整理，节约了大量的土地资源。据调查测算，全市农村平均每户宅基地面积（包括公共用地和失去利用价值的边角地等）约为 0.8 亩，通过建设农民动迁小区集中进行安置，平均每户用地仅为0.3 亩左右，每户可节约用地 0.5 亩左右，节地率达到 62.5%以上，近几年节约土地 2 万多亩。6产业转移要有梯度。土地的集约利用首先需要土地利用结构的合理，要与优化产业结构、促进产业发展结合起来，寻求区域产业发展与土地资源的合理配置。第一，强化规划的导向作用，科学制定产业功能片区规划，合理安排产业布局，不断优化用地结构。通过提高供地门槛，对投资规模、项目、区位的引导，促进土地利用
12、和产业结构的合理布局，提升了产业层次，推动经济建设逐步转向高技术、高品位的轨道。通过强化土地供应管理，合理安排二、三产业供地，有效推进了产业结构优化。2008 年与 2001 年相比，第二产业项目供地面积占比下降 22 个百分点，第三产业项目供地面积占比上升 14 个百分点，产业供地结构进一步优化。 第二，通过调整产业结构提高土地集约利用程度。2003 年以来，我局与省社科院先后联合开展了XX 实现“两个率先”与土地保障战略和XX 市土地集约利用和可持续发展方面的课题研究，通过对全市 1800 多家现有工业企业土地利用现状调查，开展了从优化产业结构、进一步整合产业区域布局的角度，提出了提高产业
13、和企业集聚程度的政策建议，为实践工作提供了宝贵的理论依据。实践中，我们积极通过政策引导，重点发展电子及通讯设备制造业等投资密度大、土地集约利用程度高的行业，有计划地把那些投资强度低、占用土地多、排放量大的劳动密集型企业转移出去，腾出空间发展更高层次的产业，实现企业转型升级，进一步提高土地利用率和产出率。7盘活存量要有力度。为确保土地资源的高效利用，近年来，我们加大了闲置土地的处置力度。一方面，通过征收土地闲置费，督促企业按时开工建设，防止土地资源闲置浪费；另一方面，对被认定的闲置土地，区别不同情况，分别采取无偿收回、协议收回和法律法规确定的其他处置方式进行处置，对依法收回的土地重新进行市场化配
14、置。近四年来，我市累计盘活存量土地近 3 万亩。8市场化运作要有透明度。国土管理部门负责土地出让的实施，出让信息全部在国土资源局外网、 中国地产交易网和苏州日报上发布，市纪检委、监察局负责监督，市公证处全程参与，做到了程序清楚、操作规范、监督到位，实行“阳光操作” 。2000 年首次 尝试经营性用地招拍挂出 让获得成功；2001 年全面实行经营性用地招拍挂出让，取消协议出让；2004 年国务院 28 号文件下发后，根据 XX 土地市场发展需要，市政府明确要求试行工业用地挂牌出让，经过充分准备，2005 年 4 月 19 日，首次尝试玉山镇两宗工业用地挂牌出让喜获得成功后，2007 年，全面实行
15、工业用地招拍挂出让。2008 年，围绕“土地出 让” 这条主线，实 行土地交易电子监察平台，进一步规范我市土地市场运作。今年，为进一步促进土地交易业务的规范有序，保证了土地市场的公开、公平、公正，我局探索实行了土地交易“两个分离“，即对土地交易业务“管办分离“制度，将管理土地交易业务的工作人员分离出接办竞买的报名业务，由原来的一处报名发展到多处报名，确保报名信息的分散，从而有效防治报名信息泄密以及竞买者相互串标等扰乱土地交易市场行为的发生；另一个是对土地交易现场实现“功能分离“ ，将竞拍现场与等候现场进行分隔，营造优良的环境，确保竞拍现场公开、公正运行。三、下一步探索最严格的节约用地的设想和思
16、考下一步，我们要深入贯彻落实科学发展观，着力构建具有 XX 特色、有效保障 发展的土地供给 新机制，推进经济社会保持平稳较快发展。1以科学规划为龙头，建立拓展发展空间机制。城市总体规划、镇村规划以及各项行业规划，应当与土地利用总体规划相衔接。本着科学、合理配置的原则，保证重点区域、重要载体、重大项目的规划调整，尽可能优化我市的发展规划。2以市场需求为导向，建立保障发展用地机制。优先保障全市重点项目、实事工程土地供给，服务 XX 率先发展；优先保障自主创新、产业转型升级项目，以及先进制造业和现代服务业项目土地供给，服务 XX 科学 发展；优先保障解决民生问题的项目土地供应，服务 XX 和谐发展。
17、3以收购储备为手段，优化支持城市建设机制。积极发挥土地收购储备调控土地市场供需关系的作用，建立完善土地收购储备支持城市建设新机制。4以企业转型为前提，建立优化用地配置机制。积极扶持企业转型升级，在符合土地利用总体规划的前提下优先供地，不断优化用地结构。5以集约用地为核心，建立高效用地倒逼机制。实行用地计划差别化管理，对闲置土地处置力度不够的、出让金到账率不高的、促开工不到位的区镇减少下达用地计划数量。6以高效利用为目标，建立土地立体开发机制。积极鼓励我市地下空间开发利用，制定地下空间开发利用规划管理、供地方式、产权登记办法。对政府投资建设的公益性地下工程采取划拨供地，对经营性地下空间建设项目实
18、行地价优惠鼓励政策。先行在东部副中心、西部副中心、娄南商贸区、花桥经济开发区等条件较为成熟的区域开展地下空间开发利用试点。7以存量挖潜为重点，建立土地再次利用机制。加大存量土地盘活力度，进一步提高建设用地的利用强度和产出效益。8以质量并重为原则，建立耕地资源保护机制。既要保证耕地的数量，又要注重耕地的质量。深入开展农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩工作，加快推进花桥“双置换”工作，有效实施万顷良田建设工程。9以农村改革为动力，深化集体土地流转机制。适度放开集体建设用地流转的使用范围，保障土地所有权的合法权益。继续实行村级集体预留用地政策，壮大村级经济、致富农民。10以发展农业为契机，建立现代农业用地机制。积极主动支持农业产业化和规模化经营，对农业建设中的管理用房、仓储用房以及配套服务等附属设施建设用地，按上级政策规定优先保障安排，确保现代都市农业稳步发展。
