1、海南特色建筑,小组成员：刘亚鹏 张道路 顔阿茵,海南气候特点： 海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温2226，10的积温为8200,最冷的一、二月份温度仍达1621，年光照为17502650小时，光照率为50%60%，光温充足，光合潜力高。海南岛入春早，升温快，日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，稻可三熟，菜满四季。 海南省雨量充沛，年平均降雨量为1639毫米，有明显的多雨季和少雨季。每年的510月份是多雨季,海南地形特点：海南岛地势四周低平，中间高耸，地形以五指山、鹦歌岭为隆起核心，向外围逐级海南岛在亚洲东部，中国南部，与广东省的雷州半岛隔琼州
2、海峡相望。,海南传统民居特点：,1、雅淡清爽的色调。民居多施青砖石脚的墙壁，碌灰筒白泥瓦屋顶，黑色或深色的桁条，桷板、门扇、窗框，白泥方砖墁地。色调雅淡，显得端庄沉实，无喧闹、华丽、轻浮之感。2、紧凑的布局。传统民居以低层高密度的，前后紧接，比肩接踵，即使是庭园住宅也是占地不太多而安排紧凑。3、玲珑通透的意境。缕空的花罩，挂落，通透的门、窗、横披、栏杆、虚实相间的布局，造就一种玲珑通透的意境。厅堂较多，而且高大开敞。4、精雕细刻的艺术风格。与北方建筑的豪放粗犷有别，闽粤建筑较为精致细巧。墙上饰彩画，灰塑和砖雕，梁架和隔扇上施木雕，美不胜收。,虽然建筑形式、建造手法各异，但他们的共同特点是以适应
3、生产、满足生活为条件，因地制宜，就地取材，巧于安排，外观简朴，内部布置较灵活,松树大屋,松树大屋坐落在离文昌市区约10公里的头苑镇小乡村内，掩映在山林碧树丛中，其平面的布局 ， 屋顶的修饰，侧边门楼的细节修饰，都沿用了海南的传统民居样式。木雕、石雕、灰塑等传统工艺也在“松树大屋”大放异彩。横屋面向天井的六扇木门板运用了透雕手法，以钱币、蝙蝠、寿桃等作为雕刻元素，有一些木质窗扇，有浮雕的“梅兰竹菊”依稀可见。门框、窗框上方的拱券以及一些墙头使用彩绘灰塑作为装饰。在院落的后门下方保留了较为少见的石雕构建，以飘带缠绕葫芦、铜钱的形式浮雕于枕石之上。正屋山墙头的处理，含有岭南一带建筑风格，但又收敛贵气
4、，采用几何线条组合方式，简约明快，不失美感。这正是建筑中的海南人文精神所在，恰如海南人谦虚、低调的生活态度和质朴的情感。南洋特色的大气和海南民居的简朴相映衬，使得宅院的情调是浓妆淡抹总相宜。,当代海南住宅 建筑特点？,指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境。,建筑风格定义,地中海建筑风格欧洲古典建筑风格新古典建筑风格中式建筑风格英伦建筑风格北美建筑风格现代主义建筑风格,建筑风格分类,地块区域,三大重要指标容积率、建筑密度、绿地率,房地产项目规划,我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到
5、多少合适？绿地率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。所以，很难有地方能达到政府的要求。在地方政府的政策中，最重要的是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。相对而言，容积率就放得宽的多，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考虑
6、的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高。,注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究,地块区域,谁在影响容积率？,社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？,容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。,地块区域,规划结构和布局形式海口国瑞花园楼栋由南向北层层跌落的布局结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低（0.8）,
7、风格地中海,以广物滨江海岸为例,项目规划,地块区域,大体现根本价值,区域,小布局,地块价值,地块1：西面紧邻市区通往海甸岛的必经途径之一和平桥，交通的喧闹对小区有影响，南面可观海甸溪地块2：位于整个地块的中间，左右视野受地块1、地块2的限制，仅有南面可观江景，但位于整个社区的中间又有享受内部景观园林的优势；,地块价值分析,地块3：整个项目最价值最大的地块，两面环江，视野开阔，享受丰富的远景、江景资源，且远离交通噪音影响。,市场,调查,海南市场以现代建筑风格为主流，中式、欧式为辅,根据调查，目前海南市场上在售项目中，71.23%的楼盘的建筑风格都采用现代风格。其次为中式、欧式风格，北美、英伦风格
8、的利用较少。,当代海南的建筑风格是多种多样的！,住宅风格“趋同化”、“相似化”,据调查，住宅风格“趋同化”、“相似化”仍将是主流。建筑风格的发展竞夺多年的沉淀，市场的淘汰，留下来的往往是较为受客户喜欢以及符合当地市场经济发展的风格，哪种风格好卖，自然令发展商趋之若鹜，争先效仿。,现代风格占据主流,强调装饰细节和形式处理的“现代主义风格”，仍将是主流，并容易为广大居民所接受。,海南房地产建筑风格市场总结,中式、欧式风格占相当重要地位,市场上客户传统的念旧心理与对豪华居住气氛的向往，以及对华丽色彩和建筑形式的接纳，使这两种“风格”在海南占据一定的比重,缺乏创新性的开拓,海南市场在“北美、英伦、新古
9、典”这方面的风格引用较少，更是缺乏结合海南热带风情的实际情况，而创新打造的属于海南的独树一帜的产品风格,亚龙湾 公主郡,位于经由国务院批准的，中国唯一国家级热带度假区亚龙湾国家旅游度假区内，是由作为湾区开发运营商的中粮集团，历时4年倾力打造的亚龙湾内第一个大型度假休闲社区，同时，该项目也是三亚唯一拥有400米亚龙湾私家海滩的大型果岭休闲度假项目。,它位于中国唯一具有热带风情的国家旅游度假区亚龙湾国家旅游度假区内，南临亚龙湾高尔夫球会，北依400万虹霞岭虹霞岭热带雨林，风景十分优美。,项目定位问题,Part. 1,1.1,项目属性界定,1.2,项目核心问题界定,项目物业发展建议体系,Part.
10、2,1.4,项目市场机会分析,1.5,项目客户定位,1.6,项目产品定位,1.3,项目开发方向研判,投资需求受打压度假需求受抑制,未来三亚市场形势不容乐观，投资、度假需求被抑制，刺激需求会成为争取客户的机会点,矛盾,外销为主度假需求支撑市场,全国宏观经济调整投资度假需求被抑制,大势影响了市场客户的置业需求，置业需求到底发生了怎样的变化，如何刺激需求支撑区域房地产发展？,大势影响下的市场置业需求能否成为区域后续的发展动力？公主郡已有成交情况分析客户需求的变化？客户需求发生变化情况下能否支撑项目开发？我们产品该怎样满足客户的需求？,大势对度假客户的影响；区域置业客户分析；置业客群锁定；产品打造；,
11、客户需求发生了怎样的变化？,置业需求,购买力,置业行为,大势影响下的中高端主力客户,实际购买力未下降，置业心态谨慎、观望,价格敏感、置业谨慎,市场大势影响下，亚龙湾处于成熟阶段初期，我们面对的客户是谁？到底有怎样的需求？,大势影响下三亚整体市场客户情况,公主郡专业人士访谈客群变化,公主郡一期、二期原有客户构成,客户是谁？需求变化？,亚龙湾正向着度假地产成熟阶段发展，未来高端物业逐渐盛行；未来客户将以享受顶级度假生活和配套服务作为其驱动因素，度假客户将向着追求纯粹的度假生活方向转变；短期分散度假转变为长期纯粹度假。,亚龙湾区域发展背景,大势影响下，市场顶端和高端客群受到影响相对较小，数量有所减少
12、，但客户核心诉求未变,大势影响下市场客户变化,顶端客户,高端客户,主流的中高端客户,中端客户,1000万以上顶级别墅客户,500-800万高端别墅类客户,200-500万中高端类别墅、洋房为主,200万以下高端公寓为主,以超大规模私企业主、跨国企业CEO等为主，资金实力雄厚，受大势影响相对较小,以高端私企业主、跨国企业高管为主，资产相对稳定，更多受到观望情绪影响,中等规模私企业主、企业高管为主，受到影响相对较大,小规模企业生意人等，经济实力相对较弱，受大势影响严重,以客户的主力需求和经济实力作为划分层级依据：,三亚市场中端及中高端客户由于财富积累正处于上升阶段，资产受大势影响较为严重；顶端客户
13、和高端客户已有相当的经济实力，其度假需求和置业能力变化相对较小，我们的客户机会就在其中。,纯粹的度假生活需求,度假需求为主,投资+度假需求,投资需求为主,置业驱动因素,受影响较小，未来可能成为市场置业主力,客户特征,亚龙湾以优质的海资源、浓郁的度假氛围及便捷的交通形成相对于其他湾区的比较优势,项目区位规划：亚龙湾位于中国热带滨海旅游圈内，拥有国际级优质海水和沙滩。是三亚政府规划的国际型旅游度假区。项目区位现状：车行至三亚国际机场45分钟，至三亚市区30分钟；目前已建国际标准一线海景酒店7家（喜来登、万豪等），二线海景酒店6家，拥有两个高尔夫球场（红峡谷和亚龙湾高尔夫球会）以及贝壳馆、海底世界、
14、蝴蝶谷等观光设施。,区域属性,项目属性,区位规划,交通配套,亚龙湾是目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐，区域情节是亚龙湾度假客户置业主要驱动力。,项目较一、二期具有强势高尔夫景观资源，搭建高尔夫与项目物业之间的联系，提升物业价值是后期的课题,强势高尔夫景观：项目被高尔夫球场分为两块，有强势的高尔夫景观；昭示性良好：临亚龙湾大道和百花路两大主干道，昭示性较好；无海景与湖景资源：二线地块，无海景资源；靠近龙潭湖，但也无湖景资源；临近亚龙湾5号、百花谷，可就近享受其提供的服务。,区域属性,项目属性,外部环境,内部情况,亚龙湾高尔夫球场,D-02,D-06,公主郡1、2期,龙塘湖,亚龙湾
15、5号,酒店群,百花谷,高尔夫球场,公主郡一期,亚龙湾大道,高尔夫球场,高尔夫球场,亚龙湾5号,公主郡,物业类别: 别墅、公寓项目特色 :特色别墅,低密居所,海景地产建筑类别: 联排 独栋 由94栋果岭独栋别墅和27栋4层左右洋房组成 装修状况 :精装修 物业地址 :亚龙湾国家4A级旅游度假区内 交通状况: 距三亚市区20公里，离三亚凤凰机场约30分钟车程，有专线中巴、大巴、的士、酒店专车，,公寓类型,房子长在植物里，通过高大的热带树种缓解低密度物业之间的空间压抑感,园林打造体系,项目地块内原有植被可以充分利用，使外部小水系与园林之间相互融合。,通过室外空间的延展与灰空间的功能利用,放大室内空间
16、，强调走出室外与自然的共享,凸窗内浴缸,灰空间客厅,室内面积适中，放大室外面积,凉亭内床塌,灰空间内床塌,室外床塌,主卧步入室外,部分功能空间置于灰空间或室外空间，控制室内面积更营造度假享受,室内对室外为敞开式，保证景观最大化,浴缸,床铺,会客桌,浴缸外置，感受自然,休息厅外置与外互动,天台,花园洋台,休息床塌,小型泳池,圆桌,烧烤台,酒吧台,浴室,功能区花园休息厅泳池浴室烧烤台酒吧台阳台,一层住宅区域,空中花园,度假氛围营造室内外互动,敞开式的功能厅强调对外部资源的占有，整体分区模糊化且弱化厨房功能,模糊化空间实现大面宽的感受,功能厅多落地窗，敞开式处理，强调视野对资源的占有,阳台,功能厅,
17、厨房空间集约化处理,功能厅,厨房,户型特点功能厅共享性,多套间设计、主卧与次卧的双入口设计、卧室间的连廊设计，保证主人活动空间的私密性,卧室套间设计，既方便度假生活，也保证卧室的私密性,主卧,次卧,主卧,次卧,双锁设计,卧室1,卧室2,连廊,户型特点卧室私密性,布局注重公共空间与卧室及各卧室之间的区隔，注重卧室与室外的互动,与二楼卧房分开，套间设计,专属卫生间,大面积花园与水景,三层天台,公共空间与工人房主要放在一层，与二层的卧室区隔，确保卧室的私密性；主卧与次卧利用露天棚舍进行区隔，保证主卧的私密性；多阳台强调景观占有,大厅步入花园，体现互动,主卧与功能厅放置一层与二次的次卧区隔；次卧之间用
18、连廊区隔保证各自房间的私密性；多阳台与室外空间放大强调户外空间占有。,户型特点：功能布局度假化,乐活城市,旅游带来的乐活主义,项目信息,区域：海南陵水类型：普通住宅, 酒店式公寓楼盘特色：旅游地产,水景住宅占地面积：105172.78建筑面积105172.78容 积 率：1绿 化 率：40%总户数：900户产权年限：70年车位数：504,乐活城市，由半山半岛上海复地联手打造，以对顶级地段资源的占有力，在子清水湾打造百万平米大城。 社区集休闲会所、组团景观、商业街、别墅、公寓为一体，围合式规划的创意现代建筑，贯以六座挑高约9米的空中花园，形成复合的综合社区。,乐活是指健康及自给自足的形态过生活，强调“健康、可持续的生活方式。,Lifestyles of Health and Sustainability,“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。,三亚干净的自然环境成为了向往乐活主义人群的最佳去向。,场地规划,综合多功能社区田野 乱石 蒲公英布局原型土楼造型，与风交流的中庭花园,
