1、东方都会13裙楼租售方案,Q房网商业运营中心商业项目策划部2016年5月,目录,BUSINESS CONTENTS,项目定位,租售定价方案,1. 货币政策-央行连续放水，银行间流动性维持宽松普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，增加资金流入，利于活跃楼市2. 住房政策-允许将商业用房等按规定改建为租赁住房实行购租并举，发展住房租赁市场，对于库存高企区域的商业性物业的去化有积极的促进作用3. 税收政策-房地产业5月1日起实施营改增5月1日起，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。,货币宽松、供给侧调整、营改增实施对商业办公物业的去化压力有起暖升温作用,
2、国家政策解读,14年9月-15年9月一手写字楼预售面积走势图,2012-2015年深圳市写字楼总存量走势图,商业性办公物业用地供应情况在未来的4-5年的时间里，深圳的新增项目有限，对于已建写字楼项目及市场库存的商业性办公物业而言属于中短期的利好一手写字楼市场分析在土地供应端放缓的情况下，年去化速度总体呈增长的趋势，将带动市场交易达到去库存目的,15年与16年一季度深圳仅出让2块商业服务业设施用地，商业面积仅35794.12。14年商业性办公用地体量有效供给达100万，因此15年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。12年至15年深圳写字楼总库存量历经了先高后低的过程，综合每年的新增供应量考虑
3、，年去化速度总体呈增长的趋势，截止到16年一季度，深圳写字楼市场总存量为396万，环比减少5.2%。,一手写字楼市场分析,2016年第一季度全市甲级写字楼回报率4.93%，罗湖区甲级写字楼回报率最高为5.6%,图：2015年3月-2016年3月二手写字楼成交面积（左）、均价（右）走势图,第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比上升1.1%至每平方米42845元，同比上涨10.7%；各区甲级写字楼售价均有上涨，其中罗湖区写字楼售价涨幅较大，上涨1.7%至人民币每平方米26718元。由于罗湖区作为传统商务区，配套成熟但售价较福田区低，致使需求旺盛，但供给有限，本季度售价上浮明显。,二手写字楼市场分
4、析,商业性办公物业市场发展趋势：深圳写字楼市场有补涨空间和投资价值，产业集聚将带动市场需求。由于整个市场被看好的情况下，成交价有望往更高的趋势发展，后期写字楼租金售价将持续走高。,2016年一季度深圳的二手写字楼挂牌均价为42845元/平方米，罗湖区一季度环比上涨1.7%，为26718元/平方米，同比上涨7.3%,深圳写字楼租赁行情分析,2012年-2016年，深圳市写字楼整体租金均价增长了约20%左右2013-2016甲级写字楼的租金增长35%左右2016年一季度深圳市南山区重点写字楼项目月均去化率平均约在15%左右金融、科技、IT以及专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动
5、力罗湖写字楼价格“洼地”优势凸显，国贸商圈的乙级写字楼一季度租金略有上涨，涨幅在5%左右今年罗湖租单较年前已经增加近两成，放盘后成交速度较年前加快。其中大户型单位出租消化速度很快，小户型单位出租速度稍慢,罗湖区一季度的二手写字楼租金环比上涨9.3%，为129元/平方米/月，同比上涨25.2%,罗湖写字楼空置率约为6.5%，与去年平均水平略有上升。甲级空置率变化不大，乙级空置率则增加了1个百分点左右。,罗湖区规划与未来走势,项目所在位置,旧改,罗湖列入全市城市更新计划项目总数达到49个，罗湖城市更新项目投资增速达11%,涉及总用地面积223万平方米，在建项目达到25个，规划总建筑面积达到342万
6、平方米，产业建筑面积242万平方米。,建设地铁2号线三期、8号线一期等交通，将是“东进”的重要战略通道，也凸显了罗湖作为“东进”枢纽的重要区位罗湖2018年还将开通莲塘-香园围口岸，将成为深圳物流“东进东出”、连通香港、辐射国际的又一重大枢纽创新开路，打造大梧桐新兴产业带，可以在促进罗湖自身转型升级的同时，为全市“东进”战略做出积极贡献,罗湖大量旧改项目全面启动，其中黄贝岭旧改对项目带来市场利好,竞争区域,：适宜程度为理想：适宜程度为较好：适宜程度为可以,分析： 从自身发展看，近年来受土地资源难以为继、产业空间严重不足、基础设施老化等影响，罗湖发展有一定程度的放缓。 整个罗湖新增写字楼不多，供
7、应相对比较紧缺，此前曾对罗湖写字楼市场造成一定影响的福田中心区写字楼，其租金已经和罗湖拉开一定距离，影响正趋于弱化，各区域写字楼锁定的客户群也趋于稳定。,在享受福田及罗湖中心区产业外溢红利的同时，也面临着邻近区域相对同质化的市场竞争压力。,总体发展指引,项目基础介绍,项目可售总面积为4510.42、可租总面积为7785.42,深南沿河立交桥,深南东路,沿河北路,黄贝岭村,项目位于深圳市罗湖区沿河北路与深南东路交汇处，距离黄贝岭地铁600米，距公交不到3分钟路，交通条件优越。2-3楼现有办公室95间，办公卡座321个、大小会议室9个、接待室3个，中央独立空调2台，办公家私齐全，拥有专用车位20个
8、，与瑞思国际甲级写楼、深圳古玩城为邻，对面为新旧改项目深业东岭。,SWOT分析,未来深圳写字楼重心西移，产业外溢，对项目造成威胁；罗湖发展放缓，产业空间严重不足、基础设施老化等，对项目的去化造成影响；,Strengths（优势）,Weaknesses（劣势）,近来货币宽松、营改增等实施政策，对商业办公物业的去化带来一定的作用；未来写字楼市场有补涨空间和投资价值，产业集聚将带动市场需求；罗湖大量旧改项目全面启动，其中黄贝岭旧改对项目带来市场利好；罗湖区域有相当稳定的租客群体；,Opportunities（机会）,Threats（威胁）,非纯粹性写字楼，项目认可感较低；有居住和商业，对商务办公产生
9、一定影响；周边甲级写字楼少，商务氛围欠缺；办公体量小，市场竞争性不强；,豪华精装修，迎合市场需求；集居住、办公、商业多功能于一体，缩短交通距离，提高办公效率；双地铁接轨（2号、5号），多公交接驳；处于传统写字楼区域，周边商业配套成熟；,O,W,形象主题,Art Space 总部办公,设计风格庄重、整洁、高雅、安全，并能够体现组织的特点及人文气息。,工作者的心思都在Art区域凝聚 创造出新的理念空间,目标客户群体分析,基于项目自身特殊性，在不改变整体业态布局及装饰风格的前提下，项目重点的客户群方向在设计文化传媒类、金融投资类企业总部办公基地；城市的历史发展因素使罗湖成为了深圳传统的金融集聚区域，
10、诸多国际、国内银行总部以及各种金融机构驻点，对高端商业性办公物业有着比较稳定的租赁需求；早期的经济模式下，罗湖的商贸、物流、珠宝等实体经济繁荣发展，集聚了产业链上下游的众多中小企业，考虑到成本、商务便利及企业发展等因素，此类企业是区域内中低端商业性办公物业的主力目标客群； 毗邻香港，与香港只有一路之隔。凭借紧邻香港的地理优势、积极引进外资，也将成为项目的潜在客户。,客户群方向在设计文化传媒类、金融投资类企业总部办公基地,产品定位,对办公面积需求大、具有人文气质的企业总部基地,挖掘项目价值,项目周边各片区写字楼租售价格水平表,严格基于市场行情，最大程度挖掘项目价值，赢得利润。,项目周边各片区写字
11、楼位置示意图,国贸大厦,东乐大厦,鸿昌广场,瑞思国际,项目所在位置,采用市场比较法推导出本项目市场平均租金价格为 108.9元/,项目租金定价,项目周边各片区写字楼租金价格水平表,通过从以下要素进行比较，测算出本项目平均租金价格：,基于当前市调的前置条件下，东方都会写字楼实际月收益为：7785.42*108.9=847832.23元人民币。注:此为毛利润，未扣减运营及招商成本。,采用市场比较法推导出本项目市场平均售价为 31719.20元/,项目售价定价,项目周边各片区写字楼售价价格水平表,通过从以下要素进行比较，测算出本项目平均租售价格：,基于当前市场写字楼价格趋于平稳，不计算上升空间与价格
12、差，东方都会实际总货值预估为：4510.42*31719.20=14306万元人民币。注:此为毛利润，未扣减运营及招商成本。,采用市场比较法推导出本项目市场平均售价为 31719.20元/,项目售价定价,项目周边各片区写字楼售价价格水平表,通过从以下要素进行比较，测算出本项目平均租售价格：,按照使用面积来出售，基于当前市场写字楼价格趋于平稳，不计算上升空间与价格差，东方都会实际总货值预估为：7785.42*31719.20=24694万元人民币。注:此为毛利润，未扣减运营及招商成本。,税费,项目评估表,买方各楼层税费表,以上税费仅供参考，实际税费以规划国土委相关数据及税务部门核算数据为准。,税
13、费,卖方各楼层税费表,按照房产面积4510.42计算，每平方承担税费价格：46237000/4510.42=10251元/按照使用面积7785.42计算，每平方承担税费价格：46237000/7785.42=5939元/,以上税费仅供参考，实际税费以规划国土委相关数据及税务部门核算数据为准。,销售收益,扣除税费，项目实际总货值预估为：按照房产面积计算：14306-4623.7=9682.3万元按照使用面积计算：24694-4623.7=20070.3万元注:此为毛利润，未扣减运营及招商成本。,以上税费仅供参考，实际税费以规划国土委相关数据及税务部门核算数据为准。,租金收益,按照市场基准租金108.9元/，10年租金价格逐年上浮5%，租赁税11%，计算项目租金年收益如下：,以上税费仅供参考，实际税费以规划国土委相关数据及税务部门核算数据为准。,租金收益,按照市场基准租金108.9元/，20年租金价格逐年上浮3%，租赁税11%，计算项目租金年收益如下：,以上税费仅供参考，实际税费以规划国土委相关数据及税务部门核算数据为准。,谢谢观看,
