1、重庆渝北石油基地项目地块 市场研究、定位及规划设计建议报告,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,目录,项目整体定位,项目规划设计建议,2010年楼市“4.15、9.29、10.20调控”高压之年刚过，2011年新年开年没多久楼市调控“猛料”紧跟其后。房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，遏制房价过快上涨势头，打压房市泡沫，逐步解决城镇居民住房问题，并继续有效的遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了新“国八条”、“房产税”等政策措施，三轮严控再次来袭，2011年楼市将面临着巨大考验。,楼市政策,新国八条剑指楼市，二套房贷首付6成，遏制房价过快增长。,
2、楼市政策,2011年1月28日，重庆主城九区率先开始征收房产税，税率三档：0.5%、1%、1.2%,楼市政策,2、 预售项目情况：新增供应量环比大幅增长,主城首套房按揭可申请最高30%财政补贴,11月16日，重庆市主城区首套按揭购房财政补助政策新规公布。规定显示，在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人，可按规定享受首套房按揭购房财政补贴。其财政补助采取按补助年度计算，也就是从产权人购买住房后支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推。在补
3、助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助;低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。据了解，2009年重庆市制定了主城区首次按揭购房财政补助政策，但不少市民反映对该项政策了解不够，办理过程繁琐。针对这些问题，新规定将申请事宜转化为表格填列，特别是对申领程序进行了简化，如此有利于申请者申领补,楼市政策,新“国八条”的最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，抑止制投资需求，稳定房价； 二套房首付款提至六成，并实行差别化的信贷政策，再次打压投资及投机购房；同时通过”首套房财政补贴“政策，鼓励刚需型购房。 重庆房产税试点
4、范围为主城九区，区县地区影响较小；且主要针对居住型物业，锁定以投机性置业以及占用市场较多资源的重复置业为打击对象，重点加强此类置业行为的后期持有成本；,小结,目录,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,项目整体定位,项目规划设计建议,近期重庆楼市,2011年10月，重庆市主城区住宅及综合用地，土地供应面积与宗数小幅回升。,2010年11月、12月和2011年2月为土地市场最活跃时期，重庆市土地市场土地供应面积和宗数相对较多。在2010年一季度后，土地供应相对较少。经过10月土地供应低谷后在11、12月及2011年1月、2月出现井喷，此后土地成交逐渐陷入低迷。但2011年下半年土地供应
5、出现回升。据本部不完全统计，2011年10月重庆市土地市场以工业类供应为主，本月土地一共供应42宗，供应土地总面积为1777856。供应宗数环比上升23.53%，同比上升500%，供应面积环比下降12.19%，同比上升241.62%。,近期重庆楼市,2011年10月，沙坪坝区新批预售面积最大。,2011年10月，重庆市主城区商品房新批准预售面积最高的区域为沙坪坝区，其中住宅新增住宅面积约32.2万，非住宅面积约3万；江北区和南岸区紧随其后，商品房新批准预售面积分别为27.53万和25.15万，分别位列第二、三位。,近期重庆楼市,2011年10月，江北区成交面积最大。,据本部不完全统计，2011
6、年10月成交量位于首位的是江北区。商品房累计成交建面25.73万，占本月成交总体量的17，其次是渝北区，商品房累计成交了19.37万，占总量的13%。,10月，推案楼盘户型以两房为主,2011年10月份，重庆市主城区新增项目共推出约10194套房源，其中两房占总供应房源的36%，三房占总供应量的30%，整体比例有所上升。一房占据总比例20%。 可以看出目前产品仍以小两房和紧凑型小三房为主打。本月写字楼有加推但因体量较小故整体所占比例较小。,近期重庆楼市,10月，推案楼盘物业类型以高层为主,近期重庆楼市,2011年10月，新增推量的物业类型主要有高层，小高层，洋房，别墅、写字楼。其中仍以高层住宅
7、项目为主，占总量61%；其次本月洋房加推项目较多导致新增供应物业类型比重占据18%。别墅和小高层分别占总量的10%，写字楼占市场供应的2%。,近期重庆楼市,10月，供应及成交均小幅回调，但供大于求。,本月，重庆主城商品房共供应185.12万方，共成交151.02万方；供需比为1.23:1，供大于求。约有34.1万方未消化。,近期重庆楼市,2011年10月重庆主城区商品房市场区域建面成交体量详情,据本部不完全统计，2011年10月成交量位于首位的是江北区。商品房累计成交建面25.73万，占本月成交总体量的17，其次是渝北区，商品房累计成交了19.37万，占总量的13%；,从新批预售来看，2011
8、年10月，重庆市主城区新批准预售项目75个，新批准预售建筑面积185.12万，其中新增住宅面积165.9万，非住宅面积19.22万，环比上升3.04%；同比增幅为28.54%。从新批实际开盘来看，重庆市主城区共有62个楼盘加推，本月仍旧以老盘新推为主。从统计的数据来看，10月楼市新增供应量为102.17万，环比下降4.07%，同比下降23%。从成交来看，2011年10月的成交量比9月再次上升，但是与去年同期相比则下降明显。本月共成交151.02万方，环比上升30.69%，同比下降42.85%。,小结,观点：重庆秋交会也在本月揭幕，最终也惨淡收场，号称“史上最冷房交会”。进入初冬，重庆楼市同寒冬
9、一样寒冷。临近年底，各大开发商加大了出货量，并以降价促销以到达快速回笼资金的目的，以便完成年终任务。现阶段，购房者与开发商形成对弈局面，谁都不敢轻举妄动，观察国家下一步举动，观望氛围浓厚。,目录,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,项目整体定位,项目规划设计建议,目录,金鹏.两江时光 旭辉.新里程 龙德.悠彩郡 东衡滨城 泽科.港城国际 锦天星都 汇凯青年城 国雅蔷薇居（尾盘） 泽科兴城（售罄） 重庆恒亿地产项目（场地平整中）,总占地面积：71913平方米 容积率：4.49 总户数：约20000余户 总建筑面积：384116平方米 总绿化率：35.94% 总居住人口：约4400人,
10、金鹏两江时光，两江新区38万方生态CONDO亲情社区,预计2013年8月交房。,金鹏两江时光总建筑面积达38万平米，居住户数4400余户，建筑密度19.89%，绿地率35.94%。金鹏两江时光由4栋24F高层公寓、12栋27F-29F高层住宅和2栋3F商业组成。主力户型以29-97平米的单配、一房、两房、三房组成，由于毗邻西政，除可共享大学图书馆、运动设施等相关资源外，较紧凑的户型设计顺应校园经济的热潮。,项目概况金鹏两江时光,周边配套金鹏两江时光,教育配套：自身规划的小学，西南政法大学、海联学院、四川外语学院附属双语校、南方翻译学院、重庆一中渝北分校，心海湾幼儿园、天工幼儿园、渝北实验三小、
11、回兴小学。 商业配套： “五大专业市场”“重庆服装城”、“西部食品城”、“三亚湾水产市场”、“西部模具产业园”、“凯撒西部休闲港”， 重医附三院、茅台集团五星级酒店、宝圣湖生态公园。除了周边的商业配套外，有两栋3F的商业裙楼，建筑面积213905.63平米，由社区商业、主题卖场等组成，引进的业态定位为符合社区业主需求的、以及与整体社区风格协调一致的商业类别，具体业态未定（新世纪超市入驻即将签约中）。 生活配套：农贸市场、百货商场、超市、餐饮一条街等配套较好。 娱乐配套：规划约有13000平米配套商业、游泳池、羽毛球场、门球场、乒乓球场、社区服务站、托老所等。,户型鉴赏金鹏两江时光,C7：一室两
12、厅双阳台，套内43.04 房号：12-2-1208 套内：43.04 ；建面：54.49 总房价折后：366714 套内单价：8520元/平方米 建面单价：7030元/平方米,A1：单间配套，套内29.9。 房号：14-1701 套内：30.32 ；建面：38.33 总房价折后：240000 套内单价：7916元/平方米 建面单价：7072元/平方米,销售情况金鹏两江时光,金鹏两江时光：金鹏两江时光目前在售12幢、13幢、14幢楼；共2428层，3梯11户。套内29-64。套内均价8000元/，特价房套内7500元/。预计2012年8月30日入住。,开盘情况金鹏两江时光,项目概况旭辉新里城,旭
13、辉新里城,宝桐路,总占地面积： 28000平方米 容积率： 6.19 总户数：约20000余户 总建筑面积： 20万方 总绿化率：30% 总居住人口：约4400人,旭辉新里城项目系中国房地产百强企业旭辉集团在重庆地区开发洋房项目之后首个高层项目。项目总占地面积28000平米，总建筑面积近20万方，由8栋27-32FART DECO风格的高层建筑组成。预计2014年交房。,旭辉新里城是洋房社区里的纯高层，利用地块原生坡地地形与建筑完美融合，社区规划130米景观长廊、原生态中心景观、景观泳池、主题景观广场等，创造出良好的社区生态系统与优越的景观视野。社区配套齐全，拥有豪华五星级酒店配套和特色风情商
14、业街。建筑风格采用国际流行的ART DECO建筑风格，造型充满诗意和富于装饰性，使整体社区奢华与品位兼备。,教育配套：本项目规划6班制幼儿园，同时与西南政法大学、海联学院、四川外语学院附属双语校、南方翻译学院、重庆一中渝北分校等知名院校相邻，周遍还分布心海湾幼儿园、天工幼儿园、渝北实验三小、回兴小学，拥有北部地区非常成熟、完善的教育体系。 规划6班制幼儿园 交通配套：项目周边机场高速、渝邻高速、金开大道、国道319、渝怀铁路和即将开工建设的重庆中环高速路、轻轨3号线贯穿其间。驱车15分钟到观音桥，25分钟到解放碑，5分钟内直抵江北国际机场，15条公交线路途经本项目开往主城各区。江北国际机场近在
15、咫尺，与西南地区最大的火车编组站-龙头寺火车站、长江上游最大的深水港-寸滩码头直线距离不到3公里。,周边配套旭辉新里城,户型鉴赏旭辉新里城,旭辉新里城一期56号楼标准层D8J户型2室2厅2卫1厨76.47 房号：56-13-6 套内：77.72 ；建面：95.67 折后总价：572939 折后套内：7372元/平方米 折后建面：5989元/平方米 户型优点：有可变空间，可两房变三房。客厅带宽景阳台，主卧带卫生间。 户型缺点：由于生活阳台开在卫生间窗户位置，导致卫生间的私密性有欠缺。,旭辉新里城在售户型：76-90 可变的两房和三房。,半赠送面积,户型鉴赏旭辉新里城,半赠送面积,旭辉新里城五期6
16、号楼标准层D6-G户型3室2厅2卫1厨 94.80 户型优点：带入户花园，带面积较大的生活阳台。采光较好，户型方正。 户型缺点：客厅无阳台。,旭辉新里城一期56号楼标准层D8E户型1室2厅1卫 47.92 户型优点：有可变的空中院馆和阳台，厨房带生活阳台。,全赠送面积,半赠送面积,旭辉新里城：目前在售55号楼80-90房源，折后套内均价7200元/，56号楼76的两房（可变三房）房源，折后套内均价7000元/，全款98折，按揭99折，可公积金贷款，51号楼，开出特价房最低套内6600元/平方米左右。预计2013年交房。,销售情况旭辉新里城,开盘情况旭辉新里城,项目概况龙德悠彩郡,总占地面积：
17、80亩 容积率： 2.99 总户数：约1500余户 总建筑面积： 18万平方米 总绿化率：35%,龙德悠彩郡小区规划有超17000地中海风情大中庭园林，并配备了五人制足球场、全篮球场、景观游泳池、羽毛球场、乒乓球等多种运动设施，地中海的闲适风情和运动激情完美融合。,龙德悠彩郡位于两江新区规划之都市功能区内，西南政法大学渝北校区旁，紧邻寸滩两路保税港及空港新城，距金港国际商圈和观音桥商圈近在咫尺。项目总占地约80亩，总建筑面积约18万平米。由10栋高层组成，并规划有地中海风情商业街，在设计规划上以为正处于家庭快速扩展期的年轻家庭打造舒适型住宅为项目理念。,周边配套龙德悠彩郡,户型鉴赏龙德悠彩郡,
18、龙德悠彩郡一期5号楼标准层B2户型2室2厅2卫2厨 85.31 房号：4-13-6 套内：85.31 建面：105.53 折后总价：682480 折后套内：6640 折后建面：5367.,龙德悠彩郡目前在售一期15号楼房源，面积57-86。1、4号楼清盘折扣，全款、按揭均8.3折。5号楼全款8.5折，按揭8.7折。2、3号楼特价房9.2折。折后套内均价6800元/。一期预计将于2012年6月30日交房。,销售情况龙德悠彩郡,开盘信息龙德悠彩郡,项目概况东衡滨城,容积率： 3.80 总户数：约2015余户 总绿化率：42.40%,东衡滨城坐拥800亩生态公园、60亩槟榔湖，呼应槟城社区风情的惬意
19、生活。,东衡滨城： 东衡槟城位于重庆市未来的发展核心两江新区核心：渝北回兴工业园区转盘。未来距离保税港仅10分钟车程，距离悦来新城仅15分钟车程。东衡槟城距离江北区观音桥商圈仅需15分钟车程，距离江北国际机场仅需3分钟车程。距朝天门码头30分钟时间，距寸滩码头20分钟时间，距火车北站20分钟时间。,东衡滨城,周边配套东衡滨城,户型鉴赏东衡滨城,东衡槟城二期2号楼标准层D户型2室2厅1卫1厨 67.38 房号：2-4-3 套内：66.15 建面：81.86 折后总价：479741 折后套内：7252 户型优点：有赠送面积，接近6个平方的大观景阳台，户型方正，卧室面积较大，采光较好。,全赠送面积,
20、半赠送面积,东衡槟城在售户型：二期2号楼36-90户型。,东衡槟城二期2号楼标准层F户型3室2厅2卫1厨 90.23 户型优点：7.2米的宽景阳台，采光较好，主卧面积足够宽阔 户型缺点：次卧面积较小。,东衡槟城二期2号楼标准层C户型1室2厅1卫1厨 36.20 户型优点：客厅带阳台，卧室带转角窗户，采光好，卫生间干湿分区。 户型缺点：无餐厅。,户型鉴赏东衡滨城,半赠送面积,全赠送面积,半赠送面积,东衡槟城目前在售2号楼，户型区间在36-90户型，套内均价7800元/，共29层，2梯9户。,销售情况东衡滨城,泽科港城国际是正大建设团下属的重庆泽科有限公司倾力打造的一个集高层、洋房、别墅公寓、商业
21、为一体的70万的城市复合体。,泽科港城国际： 泽科港城国际项目位于重庆市渝北区空港新城，项目所在区域是两江新区核心地带，未来居住的中央地带。重庆两江新区的总体规划战略，已经获得国务院的批准，如果说解放碑是老重庆的核心，那么空港新城，就是新重庆的核心。因为根据两江新区规划，空港新城未来将成为两江新区的中央居住区和商业服务区。,总占地面积： 22万平方米 容积率： 2.50 总户数：约2662余户 总建筑面积： 70万平方米 总绿化率：38%,泽科.港城国际,项目概况泽科港城国际,周边配套泽科港城国际,环境：泽科港城国际有800亩观音生态公园、200亩沐仙湖、6万平米新城广场、150米渝北区体育中
22、心。 农贸、超市：重客隆、好宜家市场、宝圣西路农贸市场、华友农贸市场 医院：芳华医院、第三人民医院、重医诊所 银行：工商银行、 农业银行、中国银行、建设银行、中国信合、中国邮政 中小学校：幼儿园：宝胜西路幼儿园、中小学：实验三小、回兴小学、一中寄宿中学、双语学校、大专院校：渝北职教中心、海联学院、山峡联大、外语学院、西南政法大学、南方翻译学院、重医大 餐饮：特色餐饮休闲街区,户型鉴赏泽科港城国际,泽科港城国际二期9栋标准层3、4号房2室2厅1卫1厨 74.78 房号：2期-9号楼-903 套内：74.78 ；建面：88.83 折后总价：544136 户型优点：主卧阳光房设计，更多采光。双厅设计
23、3.8米大客厅开间。,泽科港城国际在售户型： 60-106户型。,半赠送面积,全赠送面积,泽科港城国际二期9栋标准层1、6号房3室2厅2卫1厨 85.54 户型优点：客厅连通景观阳台，主卧带阳光房，采光更好，双厅设计3,8米大开间。,户型鉴赏泽科港城国际,全赠送面积,半赠送面积,泽科港城国际一期3栋6/7号房(标准层)房2室2厅1卫1厨 59.49 户型优点：阳光房可改为次卧，双阳台采光较好。,全赠送面积,半赠送面积,销售情况泽科港城国际,泽科港城国际目前在售8号、9号楼60-106房源，折后套内均价7200元/，共25层，2梯6户。云峰组团即将面世，届时将推出套内约60-85户型，即日起办卡
24、即可享受“日进千金”活动，从办卡当日起，截止开盘当日，享受每天每套1000元优惠。,开盘信息泽科港城国际,项目概况锦天星都,锦天星都位于两江新区核心地段，成熟居住中心，渝北回兴工业园区转盘，毗邻轻轨3号线，项目东南角有已规划的公交车站，到全城各区均有直达车，交通十分便利，坐享空港新城最成熟的商业配套和生活配套，是宜居的理想之地。,总占地面积： 46.8万平方米 容积率： 3.90 总户数：约1000余户 总建筑面积： 12万平方米 总绿化率：30%,锦天星都,金开大道,兴科大道,锦天星都：在户型设计上，主要以中小户型为主，面积约40-110，两室为主，户型设计方正，满足日常所需的生活阳台和观景
25、阳台，小区建筑形象时尚简约，以白、灰、深灰为主，现代大气。围合状建筑布局，中心景观绿化休闲，全方位拉近邻里交流。,周边配套锦天星都,户型鉴赏锦天星都,锦天星都一期4号楼标准层D4户型2室2厅1卫1厨 64.47 房号：1-14-6 套内：64.47；建面：77.58 折后总价：541128 户型特点：卧室均带飘窗，4.4米的生活阳台。 户型缺点：饭厅空间内开了5个门。,泽科港城国际在售户型： 46-108户型。,户型鉴赏锦天星都,锦天星都一期3号楼标准层C1户型1室1厅1卫1厨 46.80 户型特点：带双阳台，户型方正紧凑。,锦天星都一期2号楼标准层B11户型3室2厅1卫1厨 103.76 户
26、型特点：L型超宽阳台，可三房变四房，主卧带独立衣帽间。,销售情况锦天星都,锦天星都目前在售1号、2号楼，46103，一房两房三房户型。折后套内均价8400元/。共16层，3梯13户，预计2012年交房。,开盘信息锦天星都,汇凯青年城5大优势： 1、在最炙手可热的两江新区核心，把握现在赢得未来。 2、紧邻轻轨三号线，多维交通畅达全城。 3、坐拥成熟中心地段，尽享成熟配套便捷生活 4、全面家居解决方案，5大系统，5大空间，数十项细节设计5、实得约2859全能精装小户，低首付低门槛轻松拥有。,汇凯青年城： 汇凯青年城由重庆汇凯置业有限公司倾情打造，通州建总集团有限公司担岗建设，总建筑面积约5万平米，
27、由3栋20F的高层围合，外立面设计时尚简约，中庭景观设计精致独特。项目共637户，为套内面积2653平米（实得2859平米）的精装单配及一室两厅，旨在为怀揣生活理想、敢拼敢闯的城市青年打造一个自由、时尚、快乐、幸福的MINI生活领地。,总占地面积： 8439平方米 容积率： 4.00 总户数：约637余户 总建筑面积： 48282平方米 总绿化率：36.68%,项目概况汇凯青年城,汇凯青年城,兴科大道,周边配套汇凯青年城,生活配套:汇凯青年城周边有平伟商业街、各大银行、永辉超市、重客隆超市、新世纪超市、农贸市场等为住户提供了完善的生活配套。 教育配套：南方翻译学校、海联学院、西南政法大学、三峡
28、联大、川外双语校、重庆一中寄宿学校、回兴中学、回兴小学、实验三小、双湖小学，为小区业主子女提供了浓厚的教育氛围。 医疗配套：重医附三院、回兴医院、芳华医院。 商业及娱乐配套：汇凯青年城规划有4000余社区商业，将引入超市、特色餐饮、便利店、干洗店等商业配套，以及羽毛球场、篮球场、健身器材等运动健身设施。,户型鉴赏汇凯青年城,汇凯青年城 1室 户型图1室1厅1卫1厨 38.00,汇开凯青年城少量尾房在售，即将推出商铺,销售情况汇凯青年城,汇凯青年城目前有少量尾房在清盘，商铺即将推出。,项目概况泽科兴城,总占地面积： 48632平方米 容积率： 2.95 总户数： 1579 总建筑面积： 1581
29、15平方米 总绿化率： 31% 总居住人口：约4400人,泽科兴城地处汉渝路（原渝北丝绸厂），两路城市中心。,泽科兴城拥有渝航商场、新世界超市、农贸市场等完善的生活配套，更有金港国际、沃尔玛、重百商场、永辉超市等大型商场；毗邻渝北中学、五星路小学、汉渝路实验小学、两路实验小学等众多中小学名校；出入兴城，有685、685、683、782等多条快速干道，更有610、01路等区间线路，直通主城。生活在兴城，生活很城心。 泽科兴城，现代风格的西班牙建筑。 泽科兴城，2.95的超低容积率，31%的绿化率，近10000方西班牙风情园林。,周边配套泽科兴城,泽科兴城周边配套：渝航商场、新世纪超市、两路农贸市
30、场、永辉超市、社区便利店、餐饮店、金港国际餐饮美食街、重百、沃尔玛、乡村基、麦当劳、美西百货、电信局、中国银行、工商银行、建设银行、交通银行等。 教育配套：渝北中学、五星路小学、汉渝路实验小学等 小区内部配套：风情商业街、游泳池、蓝球场、泛会所、休闲健身设施。 小区内部配套：风情商业街、游泳池、蓝球场、泛会所、休闲健身设施。,泽科兴城三期C1栋3号房(标准层)2室2厅2卫1厨 80.52,主卧室： 20.34 次卧：10.89 厨房：5.76 生活阳台：3.24 卫生间：4.56 客厅：开间（4.2米）22.68 阳台：宽（4.2米）6.3 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正，采光较好，入户有
31、玄关，饭厅面积较小，主卧面积大带卫生间，阳台面积较小。 （阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城三期C1栋2号房(标准层)2室2厅1卫1厨 61.56,主卧室：12.87 次卧：8.91 厨房：5.76 生活阳台：1.44 卫生间：4.56 客厅+饭厅：开间（3.6米）24.48 阳台：宽（3.6米）5.4 注：面积均为估算户型鉴赏：，户型方正，分区合理，次卧面积略小，卫生间较窄。 （阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城三期C1栋1号房(标准层)3室2厅2卫1厨 92.87,主卧室：14.04 次卧：11.8 次卧：9.3 厨房：5.94 生活阳台：2.53 卫生间：3.19 客
32、厅：开间（4.2米）21.42 阳台：宽（4.2米）13.5 注：面积均为估算户型鉴赏：饭厅较窄，卫生间面积不理想，卧室面积合理且采光较好，有可变空间。 （阳台半面积赠送）,可变空间,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-1-1(已售完)3室2厅1卫1厨 88.68,主卧室：14.85 次卧：12.87 次卧：11.4 厨房：6.44 卫生间：7.04 客厅：开间（3.9米）19.11 阳台：宽（3.9米）5.85 注：面积均为估算户型鉴赏：带入户花园私密性较好，户型方正，卧室面积合理，卫生间干湿分区。客厅、阳台较窄，饭厅采光较差。 （阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-2-1(已售完
33、)2室2厅1卫1厨 65.58,主卧室：11.21 次卧：9.75 厨房：6.48 生活阳台：3.78 卫生间：4.07 客厅：开间（3.6米）15.12 阳台：宽（3.6米）5.4 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正，卧室面积合理，次卧无采光，次卧门正对厨房门油烟大，卫生间面积较小。（阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-2-3(已售完)2室2厅1卫1厨 71.62,主卧室： 次卧： 次卧： 厨房： 卫生间： 客厅：开间（米） 阳台：宽（米） 注：面积均为估算户型鉴赏：异型户型，厨房面积较宽，卫生间异型，,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-2-4(已售完)2室2厅1卫1厨 59.1
34、8,主卧室：9 次卧：8.1 厨房：5.4 卫生间：3.6 客厅+餐厅：开间（3.6米）28.08 阳台：宽（3.6米）5.4 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正的紧凑两房，采光较好，功能分区合理。 （阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-2-5(已售完)3室2厅1卫1厨 66.63,主卧室：13.86 次卧：14.04 次卧：12.6 厨房：7.25 卫生间：3.5 客厅：开间（3.9米）20.67 阳台：宽（3.9米）5.85 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正，采卧室采光较好，餐厅面积较窄，卫生间开间太窄。（阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城B1-2-6(已售完)2
35、室2厅1卫1厨 71.03,主卧室：15.3 次卧：13.2 厨房：6.44 卫生间：4.05 客厅：开间（3.5米）16 阳台：宽（3.5米）5.6 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正，厨房打通生活阳台后面积较大，屋内采光较好，卫生间开间太窄。（阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,泽科兴城C9-3-1,1室1厅1卫1厨 41.1,主卧室：11.7 厨房：4.68 卫生间：3.8 客厅：开间（3.6米）16.2 阳台：宽（2.4米）7.92 注：面积均为估算户型鉴赏：户型方正，带宽阳台，卫生间位置不好，餐厅面积较小，但是以一室一厅一卫来讲还是比较合理的。（阳台半面积赠送）,户型鉴赏泽科兴城,2
36、011-01-07 泽科兴城目前在售109起房源，均价7000元/，购买即可享受免1.5%的契税优惠，参加搜房回乡置业活动，下载电子优惠券可享受总房款1万元优惠。 2011-02-16 泽科兴城目前在售109-130左右房源，均价7000元/，购买即可享受免1.5%的契税优惠，参加搜房回乡置业活动，下载电子优惠券可享受总房款1万元优惠，全款在此基础上还可享受额外1%优惠。 2011-03-01 泽科兴城目前仅剩余少量房源，面积大约110-130左右，均价6500元/，一次性购房可享受98折，按揭99折。 2011-04-08 泽科兴城目前仅剩余几套一楼大户型，面积为129-190左右，套内均价
37、约6000元/，位置为9、10、12号楼，各种折扣累加最高可优惠3万元， 2011-05-05 泽科兴城目前住宅部分已经售罄。,销售情况泽科兴城,项目概况国雅蔷薇居,项目位于渝北两路五星一支路，蓬莱仙居旁。,2011年12月交房，建面4800元/平方米起。 优惠： 1、认购可享4000元总价优惠； 2、两人以上组团，每套还可享受5000元超值大礼； 3、一次性98折，按揭99折。,户型鉴赏国雅蔷薇居,二室一厅 套内面积：58平方米 户型方正，空间利用，干湿分区，动静功能合理；室内通风，采光良好，观景阳台；,二室二厅 套内面积：61平方米 户型方正，紧凑实用；室内交通流畅，动线合理；,户型鉴赏国
38、雅蔷薇居,三室二厅 套内面积：73平方米 方正实用的室内格局；独立餐厅计，书房可变空间。,一室一厅 套内面积：61平方米 户型方正，紧凑实用；干湿分区，动静功能合理。,重庆恒亿地产项目,恒亿地产项目位于汉渝路旁，临近汉渝路一巷。目前正场地平整阶段。预计有三栋住宅楼。,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,目录,项目整体定位,项目规划设计建议,项目位置,地块位于渝北区两路汉渝路中段，石油培训中心对面。,本案,经济指标,项目地块西侧临近汉渝路，东、南、北侧为旧住宅；且均为10层以下的低楼层住宅。,N,占地：2400平方米 住宅建筑面积：8000平方米 商业建筑面积：2000平方米 容积率
39、：4.2 建筑密度：35% 限高：55米,项目宗地规模较小，占地仅2400平方米，总建筑面积仅为1万方，目前宗地已拆迁，。,地块现状,项目地块自身有明显高差，为坡地。,地块现状,周边居民所种的农作物,目前地块唯一开口,目前项目地块有一开口，地块坡梯上端内有周边居民所载种的农作物；下端为堆积的砖块。,项目道路,项目地块经汉渝路向北到达渝北空港新城片区，向南到两路城区中心，且可直达观音桥商圈。,直达空港新城,直达两路中心区域,交通环境,项目周边拥有6条公交线路，其中两条直达观音桥，其余4条为两路城区环线公交。交通通达性好。,周边配套,项目位于汉渝路旁，属于石油公司片区，该区域主要是临街商铺。业态较
40、多，包含小超市、社区医院、小餐馆、二手房中介、小卖部、摩托车零配件等。,周边配套,本案,汉渝路,双凤路,渝北区南路中心医院,重客隆超市和农贸市场,双凤派出所,渝北实验小学,项目周边配套医院、超市、派出所等,项目优势分析,项目地处渝北汉渝路石油基地对面，向北通达空港片区，向南到达两路城中心，且可直达观音桥商圈。交通网络较强。 项目临近城市主干道，有2条公交线路一直观音桥商圈，且有4条两路环城公交，通达性较好。 项目周边拥有小商店、医院、超市、学校及农贸市场等，生活配套较为齐全。 周边仅有泽科兴城及另一单体住宅楼在售，且仅余10多套住宅，目前已交房。竞争相对较小。,项目劣势分析,目前周边在售项目较
41、少，多为陈旧的老居民区，缺乏形象楼盘聚集，板块 未能形成市场关注与开发的焦点； 地块周边环境较差，不利于项目形象的塑造； 项目地块占地面积较小，不利于树立社区形象； 地块临近汉渝路。该路段为货运线路，货车较多，噪音大，灰尘多；影响居住环境。 周边商业氛围较差，人流量较小，不利于项目2000平米商业的去化。 目前片区内，恒亿地产公司地块已动工，预计3栋楼。未来势必将对本项产生较大竞争。,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,目录,项目整体定位,项目规划设计建议,项目核心定位问题,以首置、首改客群为主； 客群主要来自于该片区内的旧宅住户； 年龄主要集中在25-50岁之间的群体； 对两房、
42、三房户型需求较大； 总价承受能力有限；集中在20-55之间； 单价敏感，追求性价比；购房首付承受能力为10-20万。,区域客群需求,通过对周边竞品的走访及竞品产品的分析得知：,区域户型论证分析,一房产品,户型特征：一房户型结构紧凑，功能简单，能满足一到两人的基本需求。其优势体现在房屋总价较低，但存在一定局促感，单价较高。 受众客群：适合投资型客群、奋斗期的年轻人或经济成长阶段的家庭，以35年的过渡性居住为主。同时也针对不愿与自己孩子同住的老人，需求自己的生活空间。 代表客群：周边工作单位的青年置业者及工作在轻轨沿线的其他区域客群。周边 针对性：客群主要为年轻家庭，厨房面积不宜过大。卧室的设计一
43、定要考虑私密性与舒适性。,客群特征：以首置类客群为主，目标客群来源为区域内外，寻求满足基本生活需求，讲究性价比。,户型特征：两房户型结构合理，功能适中，能满足两口、三口家庭的日常生活需求。其优势在于总价较适中，面积充分利用，经济实用；但不能满足一些家庭的发展性需要，如书房，双卫，厨房较小，衣帽间等； 受众客群：满足有一定经济实力的两、三口之家，对居住品质有一定追求的客群； 代表客群：因为工作原因在区域工作的年轻家庭，或由于区域内家庭拆户的小家庭。主要以长期居住为主。同时也满足了部分家庭结构单一的原住民居住需求； 针对性：这类型客户需要生活基本功能的完整，要求户型能够满足所有日常生活。,两房产品
44、,客群特征：以首改类客群为主，客群主要来源于区域内，要求较高，讲求性价比。,区域户型论证分析,三房产品,户型特征：三房户型结构宽松，功能齐全，满足三口及以上家庭的日常生活需要。面积更为宽敞，功能房多，但总价较高； 受众客群：适合有一定经济实力的家庭；对生活的品质有强烈需求，看重居住环境同时也希望能享受城市生活的家庭 代表客群：区域内原住民家庭，或工作在区域企事业单位高管层，在需求上寻求改善居住条件的家庭； 针对性：这类型客户对厨房、客厅、卧室、阳台均有更高的需求，较注重社区环境与居住功能空间的合理性。,客群特征：以首改、首置类客群为主，主要来源于区域内，要求实用大方，空间感要求强，注重生活品质
45、。,区域户型论证分析,小户型产品更依靠区位交通优势，对投资性购房及过渡型购房客群有较大的吸引； 两房及三房产品更倾向于区域内客群，是长期居住在区域内的原住民，对区域有深厚情节的，对生活居住环境有追求的家庭。,区域户型论证分析,物业发展方向： 从需求角度出发，满足周边消费需求，以居住型物业为发展方向； 区域主要需求以两房与三房为主,项目整体定位思路,项目整体定位思路,客群描述：,目标客户：以区域内的客群为主。,他们遵循着祖祖辈辈的习惯，生活规律，充满干劲； 他们乐于奉献，为事业及家庭付出了一切，生活简单，喜欢与家人共享温馨美满； 他们对于片区的人文历史了如指掌，有着强烈的恋旧情结； 他们的个性随
46、和大方，享受与朋友四邻把酒言欢的时光； 他们关心着周边环境的一举一动，渴望跟随着它共同发展； 他们的根扎在这里，希望能在祖辈之地继续安静祥和的生活下去； 他们找寻的，是一个满足居住梦想、满足心理需求的生活乐土！,他们比较实干，大多在30-45岁，他们是城市的建设者，他们对谢家湾和建设厂有着很强烈的情感，充满恋旧情结。他们对这个区域，有着自己独特的见解和喜好。 他们希望自己的子孙后代记住过去，保留现在，憧憬未来，他们渴望寻求情感诉求与生活品质的完美结合。所以，我们定义我们的目标客群为：,区域内具有怀旧情结的客群,他们是 ,项目定位,两路主城核醇熟生活区 优游两路主城核生活向上一阶,享受城区新生活
47、,项目案名,主推案名：碧云新天地,案名解析：项目是目前所属路段及片区屈指可数的新建项目，从“旧”中脱颖而出，对“新”有足够的支撑。更远处讲，两路处在城市建设的新阶段，区域重新规划不断完善。新城市、新项目、新机会都是新，旧城告别过去，走入的也是一片新天地。 新天地星空的区域，宽广、恢弘、璀璨，是对片区发展的良好寓意，也是对发展商及项目本身远景的描绘。 碧云也表达了片区天高地阔，寓意项目环境优越，生态宜居。,备选案名：城市宜家/ 明珠佳苑/ 缤纷时代,楼市政策,楼市情况,周边竞品情况,项目本体分析,目录,项目整体定位,项目规划设计建议,满足开发目标，提升项目价值，赢得竞争 挖掘项目最大开发价值，满
48、足企业开发目标；以特色产品最大限度吸纳区域客群；合理利用地形地貌，规避规划限制条件，功能分布合理 最大化合理规划建筑，规避规划限制，合理进行功能布局； 规避地块周边影响，减少地块周边干扰；强调产品细节设计，对物业功能有针对性进行特色打造 根据地块承载功能物业，针对客群需求对产品进行特色打造；升级产品性价比和竞争优势；注重交通组织流线设计 注重项目与城市的交通组织联系，合理规划项目内部交通流线，提高使用便利性；强调景观规划特色 在有限绿地范围空间内，注重组团内部景观规划，强调景观与物业的功能匹配；合理规划配套设施及公建布局 根据项目物业特性与市场需求，合理考虑项目配套设施及公建建设，以满足项目需求及完善项目功能组成。,项目总体建筑设计理念,项目总体规划布局,项目定位为舒适宜居型产品，在建筑标准层结构选择上，可采用阔景点式建筑。增加居住舒适度与视野广阔度，避免楼栋之间的对视，增强私密性。同时在1、2楼修建群楼商业。,
