1、1956年4月25日。毛泽东。 论十大关系。 确立了新中国战略发展的基本方针。,2011年7月11日。南昌。 论十大关系。 提出世茂南昌项目战略建议。,论策源与发展商的关系,No.1,策源地产是复星集团控股子公司，策源从1999年成立至今，已逐步发展成为全国规模房地产流通领域全国服务供应商。连续八届上海市房地产营销代理企业前三甲，连续六年中国房地产百强策划代理企业TOP10，策源从2004年启动全国战略，目前已于华东区域、华中区域、西南区域、渤海区域成立4个区域公司，并成立17个城市公司。,“ 关键词：致胜有源”,策源优势 | 经典案例,“前瞻性的开放思维，全方位的资源平台，精耕细作大盘、豪宅
2、。”,浦东星河湾,浦东星河湾整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。项目河流纵横交错，分别为白莲泾，中心河，浪水浜。其中白莲泾更为连接世博区域的重要景观河道。整体地块方正，楼栋的排布均可拥有极好的采光和景观效果。本着“开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾地产对红线外的三条河道都进行河道改造，锦绣路进行道路改造，其中在锦绣路路中央树立起星河湾特色的灯柱，有一种回家的温馨感受。,星河湾恢宏巨制 ,谱写浦东传奇,武汉复地东湖国际 开盘逆市热销，领衔武昌顶级豪宅,武昌地王 2010年7月小户开盘三小时销售90%，为发展商实现迅速回款之目标 2010年10月在国家新政
3、频繁出台之时，以东湖贵族血统为利益点 推售终极置业类型的天际系空中别墅 开盘价格高于区域近一倍 仍颇受高端客户追捧，2010年劲销12亿,武汉天地3期 璟倾城 改变武汉豪宅发展史，领衔汉口顶级豪宅,瑞安房地产精心打造，其品牌复制于瑞安在上海的成功范例“新天地”。雄踞长江之畔，占有内环核心资源，占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，是一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施于一体的市中心综合体。作为整个武汉国际化发展的远景规划和发展战略的一部分，其战略地位达到了标杆级。 经过五年的成熟运营，武汉天地的商业部分已成为城市商业地产的典范，其住宅部分御江苑所推售的一期、二期，成交
4、价屡创楼市新高。,策源优势 | 与众不同,“不做单一的广告，而做有市场分析和营销支持的实效性推广。”,依托代理平台，前伸后延式服务 策源地产企划部不只是一个部门， 更是一个独立的创意机构，有一套相对成熟的服务流程。 整合策源代理平台资源，可提供优于单纯广告机构的整合推广传播服务。 服务涵盖前期定位，市场报告， 销售执行过程中的销售案场评估报告及推广执行过程中的策略建议。 因此说我们更擅长营销支持的实效性推广。,规划 建筑 园林 户型 配套,定量解构定性解构,年龄 区域 工作 收入,视觉风暴,市场定位 产品定位 广告定位 视觉定位,产品介入,产品力剖析,产品研读,客群解构,创意风暴,整合产品特性
5、,策略制定,定位达成,阶段实施系统,论世茂与南昌的关系,No.2,世茂作为全国最具影响力的开发商之一，其“滨江+豪宅”模式影响覆盖整个中国，是全国关注的焦点和世茂市场高点之所在；进驻南昌是世茂全国布局下的一个重要品牌战略点，其承载着世茂全国地产格局的重要一环。 看清南昌与世茂的品牌战略关系，即解决项目战略高度的问题！,“ 关键词：战略版图”,论南昌与红谷滩的关系,No.3,南昌，中部地区六大省会城市之一，唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，京九线上唯一的省会城市，城市对外辐射力强。 红谷滩是南昌城市一江两岸的“双核”之一，是与老城区并列并定位更加国际化、现代化的全市
6、级城市中心。南昌市现市政府及重要的行政机构所在地，成为南昌市对外展示“新南昌”建设的窗口。 南昌与红谷滩的关系，决定了项目的城市价值高点。,“关键词：价值高地”,论红谷滩与项目的关系,No.4,红谷滩中心区的定位是南昌CBD，代表了城市政经权重的核心地位。我们项目处于红谷滩中心区的门户地段，区域价值决定了项目价值。在具备城市话语权的地段，打造匹配其领袖地位的项目才能不辜负土地价值与市场期待。 项目与红谷滩的占位关系，决定了本案生而高贵，地产第一阵营的营销目标。,“关键词：领袖力量”,区域价值细分 红谷滩新区共分4大片区。2001年以红谷滩中心区为中心率先拉开建设步伐，各片区定位和布局有所差异：
7、红谷滩中心区定位为行政办公及金融文化为主的CBD加居住型现代城市中心。,中心区：以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲：以居住为主的城市生活新区；红角洲：教学、科研、旅游、体育和高级商住区；九龙湖：近期纳入红谷滩新区，商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体。,论项目与客户的关系,No.5,“关键词：出发点”,世茂集团是中国内地首创全球地产专案营销模式的房地产企业。致力于给懂得欣赏生活的人们提供有品味的高品质豪宅，这决定了世贸在项目开发、设计理念上，引领市场，并聚合了一群拥有雄厚经济实力，占据独特财富资源与广泛社会资源的金字塔最顶端的客户。 项目客群，决定了项目的生死
8、。因此，以客户为中心，是我们一切营销思路的出发点，也是检验推广效果的唯一标准。 那么，如何找准本案的客群？,方法1 | 对标绿地,后来者的挑战：颠覆绿地,高层：1栋180-220精装高层。,未来待推产品,城区核心地段市府核心地标型建筑（289米写字楼）品牌开发商大型综合体赣江江景双地铁交汇,特点,绿地中央广场：凭借城市核心地段、江景资源、综合体物业价值、绿地品牌、高品质精装等一系列核心优势，成就目前红谷滩中心区域价格、产品双标杆。,2254*2*3,1803*2*2,硬件大型综合体，商业配套,提升高端形象的手法,2栋准甲级写字楼，2栋超高层甲级写字楼； 2栋10万方商业购物中心； 规划2栋地标
9、性写字楼 1栋星级酒店,硬件顶级装修,4000元/装修标准（对外），采用一线国际名牌；,策源观点1 “新一代领袖最快的成就之道，就是颠覆原有领袖地位。”,绿地中央广场是目前市场公认的NO.1项目，不论价格还是销售业绩都得到市场认同，客户追捧，成就高峰。对于野心勃勃的后来竞争者，其顶层客户群体对我们有共性指导意义，是我们要重点研究和解读的对象。,方法2 | 对标产品,合而不同的产品 本案住宅由4栋高层+5栋超高层组成，近七成产品为160平米以上大户型。其中，高层以90-140平米中小户型为主，超高层全部为160平米以上大户型。,本案产品分为四档，对应的客群相对有所不同。因此借鉴领袖项目的对应客群
10、，给我们共性指导；在实际的销售阶段，针对不同产品要把握客户层级差异，分而治之。,策源观点2 “需求不同，品位相同。”,绿地中央广场住宅为比较纯粹的200-300平精装大户，我们的产品相对更丰富，客群共性呈现高端特点，但不同面积需求决定了需要细化客群差异，才能寻找到属于不同目标客群的沟通语言，进行精准营销。,客户解读,区域特征：以临近八一桥的东湖区和红谷滩为主向周边扩散。,东湖区,西湖区,红谷滩,市区,不同区域的客群对应职业与需求不同，本案影响力要上升到全城范畴。,区域：老城区居民职业：企业事业单位职工、金融、私营企业主置业目的：改善、刚需为主、投资为辅,核心客户,重要客户,次要客户,区域：周边
11、、新建县、昌北经济开发区、原住民职业：私营业主、高校教师、企业职工置业目的：自住兼投资,区域：红谷滩工作人员职业：周边私营企业主、企业高管职工、公务员置业目的：自住为主，刚需为主,置业目的：追求生活品质是客户的主要特征！,项目综合属性决定了客户必定是以改善型为主,家庭结构的变化（配偶、子女、老人）,经济收入的变化（职业升级、资产扩张）,对生活品质需求的变化（不仅仅是对面积本身的追求， 而是生活方式的改变）,改善型 置业,变化,原动力,需 求,户型要求面积扩大、功能增加（主客套房、中西餐厅、超面宽）,身份象征、尊贵感体现、实现自我价值（社区品牌、软硬件标准、物业服务）,住宅内外品质兼具、配套物业
12、档次提升、高附加值（景观因素、周边生活配套、建材品牌等每个关注生活的细节）,来源于,他们分布在？,外企/垄断行业高级白领阶层 中小规模企业的商业精英阶层 一定层次的精英型政府官员 专业型智力精英人士 发展时期的新型文化人,主力客户年龄段集中在30-50岁； 大多受过高等教育，文化层次较高； 个人知识背景和社会阅历较为丰富； 年收入在40万元以上，消费实力较强； 都有过多次置业的经历，对产品的判断和选择要求较高； 希望寻求市中心地段，一次置业终身享受的归所。,他们的背景？,他们具有怎样的特征？这是一群具有高发展潜力的人群，他们处在社会发展的前端；他们思想相对西化，具有一种国际化的视野，对新事物接
13、受力较强；对信息的敏感度较高，有较强的理解能力；品牌消费观念比较重，对国际品牌情有独钟；花钱买品牌、买名牌成为了他们的习惯；多数时候消费的准则都是出于身份、地位的考虑。,他们的消费理念？,房子和车子在身份和品位上的象征意义多过了实用价值；名牌成为最有效率最经济学的选择，品牌成为他们判断选择的主要标准；社交圈子和商务活动紧密结合，容易受生意场上朋友的消费观念影响；与消费品的售价相比，更在乎服务的质量；他们消费的目标是“越消费，越增值”；,为身份、地位消费 为品牌、服务消费,他们购房的心理分析,个人资产的合理配置 高端圈层生活的追求 社会身份地位的彰显 对好东西的占有欲望强烈 理性的需求与价位的比
14、较,关注楼盘对身份尊崇感的体现 关注楼盘高端品质的符号性 关注产品力本身的高端性 关注楼盘综合服务的精致档次性,他们购房时关注的因素,影响大南昌,用尽红谷滩,联动全江西,高端客户区域突破用红谷滩的区域优势吸引大南昌，联动地市。,通过对区域内成交客户的调查分析得出，本区域项目客户主要来自于本地，南昌基于江西吸附力有限，但红谷滩之于南昌吸附力较强，因此利用红谷滩区域优势吸引南昌其它区域客户，并影响整个大江西客源，充分挖掘其它城市客源,策源观点3,“影响全城，封杀全层高端客户。”,纸媒,晚报/都市报/晨报等,网媒,形象媒,终端媒,生活365/楼市,航空/动车期刊,搜房,爱房,团购网,户外：八一桥，八
15、一广场，机场高速,院线,分众,186彩信,苹果/短信,特定消费场所读物,渠道媒,团购企事业大客户,广场、区县巡展,数据库直投,竞品或关联区域拦截式、覆盖式DM、SMS,（要做可做可不做重点推荐做）,房交会,渠道策略建议 传统媒体提高调性，特殊媒体博取个性。,客户需求,1、产品力,2、传播布达力,3、营销执行力,空间与体验,沟通与广告,攻击战略,结 论,对位,论客户与产品的关系,No.6,“关键词：豪宅法则”,物以稀为贵，城市的顶峰人群，他们有着对更高水平的生活方式和生活理念的追求，真正豪宅的生活品质，绝对不仅仅是满足基本生活，而应当是满足顶峰人士高品位生活需求的高端产品，满足对客户对稀缺价值的
16、认可。 那么，本项目产品是否能对位满足完美目标客户的需求？,产品 | 卖点分析,卖点分析,三地联动，超商聚气，超高显贵 一站式Shoppingmall聚集人气，屋顶花园绿地将生活与休闲完美结合； 写字楼、SOHO，满足商务需求。171米超高层，筑瞰江住宅新地标。,卖点分析,一城两境，对外融合开放，对内围合私密 一站式shoppingmall，住宅底商，依主干道红谷中大道而建，融入城市商业、商务配套；住宅部分围合式建筑，中心景观，私密性强，得天人合一之栖居胜境,四大产品业态，一个品牌标准 四种物业类型组合，多功能生活住区，沿承世茂标准“滨江模式”，在南昌打造又一高标准精品项目。,卖点分析,SHO
17、PINGMALL 写字楼,SOHO,商业,商业,住宅,住宅,ArtDeco，俊朗挺拔，百年经典 起源于公共建筑的ARTDECO风格，风靡全球目前已成为高端住宅的经典建筑立面。而本案的建筑立面将ARTDECO风格发挥到极致，为全新一代设计。,卖点分析,国内外ARTDECO风格盛行，高档、硬朗,屋顶花园，私园奢境，低密开阔 低密度高绿化率赋予项目更加绿色自然的居住空间，商业屋顶设计成屋顶花园 居住价值在高园林绿化率的立体生态空间的映衬下得到提升。,卖点分析,入口、入口广场、中心广场三大景观节点,华宅地标，珍稀大户，滨江之巅,卖点分析,本案住宅由4栋高层+5栋超高层组成，近七成产品为160平米以上大
18、户型。 171米超高层，筑瞰江住宅新地标。,稀缺住宅 新区CBD，知名开发企业云集，产品品质感较强，目前土地基本已经出让，以消化库存为主，在售楼盘大多进入尾声，商业地产逐步转为主角。珍稀大户 区域在售项目以中小户型产品为主，大户型产品供应较稀缺，价格受地段、景观资源影响较大，核心地段江景楼盘价值最高。,补强 | 产品建议,“必须制造一些让南昌人叹为观止、津津乐道的符号！”,产品建议1“豪宅法则”之“严苛的大堂精装标准”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,豪华入户大堂是高端住宅的标准硬件配置,回家尊崇礼仪。高端客户相当认同。,让大堂成为客户在室外环境与室内居住环境之间的过度。,产
19、品建议2“豪宅法则”之“顶层私家天幕泳池”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,从内至外打造豪宅格调，享受豪宅所带来的闲适生活,产品建议3 “豪宅法则”之“会籍制奢华双会所”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,运动休闲泛会所和私人专享服务会所,运动休闲泛会所为全体业主服务,私人专享服务会所为会员制，只对会员提供服务,服务内容包括：高端会务、红酒吧、雪茄吧、美容spa等,产品建议4_“豪宅法则”之“殿堂级四季园林巡礼”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,在主干道设计简约式喷泉，主入口种植大量乔木，及草坪.,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业
20、建议,雕塑群配以整齐乔木来体现高贵浪漫,道可不用设置太宽，主要以绿树植被为主。,产品建议4_“豪宅法则”之“殿堂级四季园林巡礼”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,其他高档小品建议,产品建议4_“豪宅法则”之“殿堂级四季园林巡礼”,部分景观节点设置悦湖小景，互动场所,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,产品建议4_“豪宅法则”之“殿堂级四季园林巡礼”,采用一对一的英式管家服务方式，提高服务品质和物业服务档次。,产品建议5_“豪宅法则”之“英式私人管家服务”,泳池内化,会所增值,公共精装,密植草木,物业建议,论客户与定位的关系,No.6,“关键词：无可抗衡 ”,*大
21、力发展的红谷滩板块大盘名盘云集，相对成熟。滨江资源成为共性语言；如果我们只说滨江，我们就会淹没在众多竞争对手的海洋之中，那么我们不会脱颖而出。因而，我们的定位要跳出来就一定要结合项目产品差异化，以至高点形成对竞争对手无法抗衡的战略攻击力。 客户地位往往与项目定位是一体两面的体现。,城政务圈,赣江，江西省最大的河流，长江重要 的支流,CBD核心，行政办公会务为主，融文 化、商务为一体的花园城市中心区,江国家级,资源分析,人名流界 CBD中心政经文要的权重圈层。为项目奠定成就非凡的客户基础,最后的黄金宅地CBD繁华核心区域内最后一块 适宜全功能生活的价值洼地。,高点分析,红谷滩中心区 存量消化为主
22、，新住宅项目很少，商业用地较多,1鹿璟名居（尾盘） 2名门世家 3世纪中央城（尾盘) 4联发广场（商业为主） 5红谷凯旋（尾盘） 6国际金融中心（商业为主） 7绿地中央广场（商业为主） 8唐宁街（商业为主）,最后的黄金宅地CBD繁华核心区域内最后一块 适宜全功能生活的价值洼地。,高点分析,万千宠爱于一身 众星捧月之势，周边集商业商务、娱乐休闲等多重资源配套，城市泛综合体。,68,博泰滨江,圣淘沙花园,国际金融中心 （奥特莱斯购物广场）,红谷凯旋,南昌市政府,洪客隆第一街区,绿地中央广场,唐宁街,沙井农贸市场,红谷滩会展中心,洪城大厦,中寰医院,铜锣湾国际广场,南昌五中,红谷滩新区实验学校,师大
23、附中,红谷滩万达广场,住宅小区,商业、办公,医院,学校,政府,会展,农贸市场,周边生活配套齐全，商业配套渐趋成熟完善。,最后的黄金宅地 CBD繁华核心区域内最后一块 适宜全功能生活的价值洼地。,高点分析,万千宠爱于一身 集商业商务、娱乐休闲、居住空间等多重资源的城市泛综合体。,八一桥头第一站 八一桥头首站，借力“大桥经济圈”城市中心发展。,万千宠爱于一身 集商业商务、娱乐休闲、居住空间等多重资源的城市泛综合体。,八一桥头第一站 八一桥头首站，借力“大桥经济圈”城市中心发展。,东方海德堡,丰和新城,天赐良园,保利高尔夫,红谷凯旋,世纪中央城,绿地中央广场,鹿璟名居,新地阿尔法,香域滨江,八一大桥
24、,南昌大桥,毛坯,精装,唐宁街,绿湖豪城,八一桥头第一站由于交通体系，过八一桥进入红谷滩中心区，必须经过本案。从而占据桥头堡先机展示优势。 八一大桥，红谷滩首站，立体交通，5分钟通达四方,价值体系,资源价值+高点价值+卖点价值+品牌价值,江国家级 赣江，江西省最大的河流，长江重要的支流，占用滨江资源,城政务圈 CBD核心，行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的花园城市中心区,人名流界 CBD政要圈层。 奠定本案高贵气质,最后的黄金宅地CBD繁华核心区域内最后一块 适宜全功能生活的价值洼地。,万千宠爱于一身 集商业商务、娱乐休闲、居住空间等多重资源的城市泛综合体。,八一桥头第一站 八一桥头首站
25、，借力“大桥经济圈”城市中心发展。,世茂峥嵘二十余载/地产荣誉钜献,不负天资，不负众望，不负品牌,世界籍 南昌心 滨江封面体,支持点： “世界籍”，世茂，上市港企，携全球视野，为南昌而来，带来世界级的规划理念，与国际同步。 “南昌心”，强调区位优势，本案位于红谷滩CBD中央，是南昌的心脏；同时也强调了项目的地标地位，本案将成为南昌整个城市的明珠，最核心的标志建筑。 “滨江” ，虽然本案只有二线江景资源，但是它是世茂“滨江模式”的南昌复刻版，是有多个其他城市楼盘作为佐证的、可以预见的高品质楼盘，所以将“滨江”突出； “封面体”，综合体的升级，八一桥头第一站，城市门户，封面地标代言城市。,战略建议
26、,论客户与形象定调的关系,No.8,* 南昌房地产发展速度较快，各楼盘形象也是层次不齐。对于本 项目而言，需要南昌没有见过的战略市场形象，而不是与竞争对手雷同的战术市场形象；好的项目形象能潜移默化的传达项目气质，赢得客户认同。这需要从案名、推广语、价值体系包装等定调定性。,“关键词：决不雷同 ”,南昌在线地产项目名称,注：南昌项目目前命名多停留在战术点上，不具备战略价值。红谷滩板块大盘名盘云集，相对成熟。案名体现了战略意图，战略意识很强。我们的案名不能违背战略原则。,世茂 盈豪湾,支持点： “盈”，世茂出品的顶级综合体，集丰富业态与极致奢华于一身，将天地祥瑞聚于一处，丰足、旺盛、美好、圆满。
27、“盈豪湾”，盈盈不息的财富，聚合的是生活已处于巅峰状态的城市第一阶层；世茂据“滨江模式”精心择址的CBD综合体，符合富豪对湾区国际化生活的向往。 而当名流圈层聚在一处，四邻有着类似品位的谈资与喜好时，一个区域的贵族气质也由内而外地散发出来。,LUXURY BAY,战略案名1,世茂 天煕,支持点： 1、“天”，有两解。 一为地位说，本案为世茂在南昌推出的顶级产品，天字第一号的地位无可超越； 一为产品论。本案65%的体量为高层、超高层豪宅，直入云霄的地标建筑，拥有君临天下的王者雄风。2、“熙”字的意义非常丰富，对应产品有三解。 一为光明、兴盛。作为顶级综合体，本案位处繁华CBD，尽享中央资源优势，
28、发展前景不可限量。 一为熙来攘往的繁盛。SHOPPINGMALL、办公楼、SOHO业态带来的不同于纯住宅的更为繁茂的生活图景。 一为和乐。拥有多种业态的综合体，内部生活形态有机联合，整个社区氛围和谐，洋溢着欣欣向荣的朝气。,COSTLY PALACE,战略案名2,世茂 万澜山,支持点： 1、万千汇聚，波澜不惊 以王者海纳百川的气量，耀世而独尊。 （33万m2综合体，占据CBD的核心资源，汇聚多元产品形态。）2、高山仰止，山，总以其峰高难攀而令世人仰止。一如世界上总有一群人，领衔独有的顶级生活方式， 在南昌，在世茂，他们豪气横生。3、独一无二之华贵气息，不可比拟之特宠风范； 世茂打造，从来都是一
29、个城市的顶级标杆。,RIVER CLASS,战略案名3,在CBD中央等待后来者,支持点：红谷滩CBD中央，居于南昌之心，地标级城市综合体，广纳一城精粹。 以领衔姿态，矗立城市顶端，悠然等待后来者。现已唯一，亦难超越。,战略主题,价值体系,推广应用上的创意表达,左右逢源 八一桥头，5分钟斡旋新老CBD 一城精粹 CBD中央核心，执掌繁华领地 双铁擎动 双享地铁1、2号线，经济引擎贴地飞行 聆江雅韵 世茂“滨江模式”南昌首启,聚以成国 多元业态，超高层、高层、写字楼、办公SOHO、主题SHOPPINGMALL 致敬经典 纯正ArtDeco建筑，贵族气质挺拔峻朗 绿园奢境 低密开阔美境，公园式绿境综
30、合体 世茂首献 香港世茂集团，上市地产巨头，携全球资源首献南昌,论客户与视觉传达的关系,No.9,“关键词： 鲜明个性 ”,Logo的核心标准是就个性能否鲜明。一个好的Logo能够让人过目不忘，留下鲜明的印象；而一个不好的Logo会让人不易记住，而且常常不能体现出品质。因而，个性鲜明的，与其他竞争对手都不同的Logo就是战略Logo体现。,LOGO1,LOGO释义: 马头代表纯粹的贵族血统。识别性强，易延展。以篆体结合英文的演绎，体现中西文化间的融合，与港企的文化背景相映。金色渐变的色彩运用，大气中蕴有精致。,LOGO2,LOGO释义:蓝、紫、咖啡、金，充满华贵气质的色彩相互交织，形成丝丝入扣
31、的优美图腾，雍容典雅，充满文化况味。主图形之中各种元素杂糅，如峻拔的建筑、缠绕的植物藤蔓等，寓意丰富，与国际都会综合体的包容性一脉相承，汇聚万千风云变幻。中英文相结合的logo案名，现代大气，充满国际风范。此logo将配合使用九个辅助元素，寓意“九重天”、“九霄” ，用“天的最高处”代表本案的至高地位。,LOGO3,LOGO释义:整个logo的质感流畅细腻，拥有渐变鎏金的色泽，底纹形态犹如荣耀家族的图腾，象征着综合体的能量融通世界；又如俯瞰的Artdeco建筑，突出了产品特征。中心位置以英文演绎“国际大都会”的内涵，变化有致，现代感与国际感扑面而生。,论客户与推广执行的关系,No.10,推广的
32、所有目标都是在于销售，销售才是硬道理；而以销售为目标的攻击执行才是真正的战略推广。环环相扣，步步为营的战略布局，不可跨越或者缺少任何一环。,“ 关键词：环环相扣 ”,世茂项目工程节点,世茂项目 整合攻击战略布局,时间点：2011.8月战略点：南昌首发 世茂品牌,时间点：2011.9月战略点：建立全盘印象,时间点：2011.12-2012战略点：趁热打铁,第一步：品牌战,第二步：大盘战,第五步：持销战,时间点：2011.10月战略点：一期产品力、营销中心开放,第三步：一期战,时间点：2011.11战略点：销售转化、开盘,第四步：开盘战,第1步：品牌战,第一阶段 8月,战略点：品牌启动,对于品牌项
33、目一定是品牌-项目-品牌的推广模式。因此价值提升必定是通过品牌建立影响力量，再运用项目的高品质扩散影响力，最后完美收官。南昌首发之作，运用世茂品牌效应、过往荣誉来奠定项目影响力。,四大攻击点 以战略性大众媒体为载体，启动开发商品牌形象。 主题:中国南昌繁茂元年 香港世茂作品,攻击点1 8月 控制城市印象 主干道户外,攻击点2 8月 控制现场印象 现场围墙,攻击点4 8月 控制启动印象 新闻发布会,攻击点3 8月 控制后期节奏 物料筹备,事件点：品牌战略新闻发布会,如何启动品牌战？,目的：以品牌战略启动世茂南昌的第一个项目，滨江模式推介鉴赏。提升区域价值 和项目关注度，形成全城焦点。 时间：8月
34、中下旬 主题：世茂南昌战略版图 内容：品牌发展战略及历程，项目预告篇,第2步：大盘战,为何要启动大盘战？不是一期启动！ 全局观：不仅仅是一期启动，更是33万全盘启动。 第一次启动，关系到整盘印象。整盘价值，动牵全身。,第二阶段：9月,战略点：全盘形象,世界籍南昌心滨江封面体，惊世亮相，以城市的高度与客群进行深度共鸣！,四大攻击点 持续以战略性大众媒体亮相，展示全盘形象，深入项目高端形象。 主题:在CBD中央等待后来者,攻击点1 9月 深入城市印象 主干道户外,攻击点2 9月 深入现场印象 现场围墙,攻击点4 9月 深入项目印象 发展论坛,攻击点3 9月 深入全城印象 道旗,启幕大城中央,享乐主
35、义正当茂年 香港世茂作品 中国南昌新中央繁茂元年 赣江湾畔，CBD核心中央，双地铁捷运中心，33万m2滨江泛综合体。 在CBD中央等待后来者,形象报广01,领袖群伦，运筹城市巅峰 世界籍南昌心滨江封面体 CBD封卷高层华邸，5A商务写字楼，魔方办公SOHO，大型主题SHOPPINGMALL 红谷滩资源中央，泛综合体多元聚合，领袖群伦，成就城市最高峰。在CBD中央等待后来者,形象报广02,阅尽繁华，无处不风光19892011 香港世茂集团“世茂房地产(0813.HK)” +“世茂股份(600823.SH)” 年逾200万m2开发巨头，首创房地产“滨江模式”， 自香港出发，履迹30余城，现登陆南昌
36、。在CBD中央等待后来者,形象报广03,大盘的高点，如何建立？,事件点1：世界级滨江豪宅模式发展论坛,全面代言城市价值，引爆项目区域价值，实现世茂项目的绝对影响力！ 方式：与政府合作，邀请世界著名城市规划大师，共谋南昌城市发展模式。 地点：政府礼堂或剧院 策源方方（嫁接专家资源） 主题：成就城市梦想,事件点2：点亮南昌之星,全面代言城市价值，引爆项目区域价值，实现世茂项目的绝对影响力！ 目的：为本案国际化生活造势 主题：点亮南昌之星 方式：联合南昌之星摩天轮高调举办世茂体验周活动邀请知名摄制组、模特、精英互动,第3步：一期战,为何要启动一期战？年底销售任务所在！ 营销的核心是销售，销售的核心是
37、一期产品。 前期的营销布局同样是为一期的销售建立销售高点。,第三阶段 10月,客户最终买的是产品，产品本身的价值力才是重点。 地块价值、资源价值、规划价值、空间价值、立面价值 以产品本身价值力震动市场,战略点：一期产品,七大攻击点,事件与媒体并重，全面阐述项目价值，支撑高端形象 主题:不阅风云，何谈奢邸,攻击点1 10月 报纸,攻击点2 10月 户外,攻击点4 10月 DM直投,攻击点5 10月 短信,攻击点7 10月 事件,攻击点6 10月 网络,攻击点3 10月 道旗,不阅风云，何谈奢邸 200400m2殿堂级大平层 稀奢问世,产品报广01,人类于宽敞空间的朝觐可谓与生俱来。 世茂盈豪湾，
38、200400m2殿堂级大平层 以知本驯服万物，不争而天下。 【200400m2殿堂级大平层 稀奢问世】,产品报广02,王者的每一样创见，都会影响天空的样子。 世茂盈豪湾，53层地标超高层 一个阶层专属的审美哲学，以唯新的名义诞生。 【200400m2殿堂级大平层 稀奢问世】,产品报广03,售楼部包装数字化展示，量化标准体验,The pursuit of perfection 追求极致完美 你所看到的只是1/500的蓝图呈现500稿蓝图修正，33万m2滨江封面体，为大城500万人民。The pursuit of perfection 追求极致完美 400 m 殿堂级大平层让50万精装大堂沦为平常
39、 荣耀此生，极奢体验华丽启幕The pursuit of perfection 追求极致完美 22年精诚用心，履迹中国30城 年逾200万m2港企巨头，携全球视野，现登陆南昌。,2,一期的震动力，如何建立？,事件点1：红谷滩最美丽的一公里,目的：提升项目知名度 主题：红谷滩最美丽的一公里 方式：以时尚秀场的方式将滨江豪宅生活推向城市巅峰，邀请时尚人物、城市学者、世界旅游小姐、主流媒体等莅临现场。,事件点2：营销中心开放,现场就是销售力。展示区开放本身就是一个事件。务必发挥我们独有的城市资源，展现项目价值，全面阐述一期的实践成果，以眼见为实而感染目标客户（目的：一个来了就不想走的地方）。,“滨江
40、之巅体验馆”,资料显示会所室内装修在上海世茂滨江花园基础上优化，世茂滨江花园为热带风情会所，以呼应独特的地脉资源和圈层资源，锁定“世界籍南昌心滨江封面体”定位，使之成为南昌最美丽的售楼处。建议在贴合景观风情的基础上，呼应本案在南昌的城市价值意义。,营销中心建议,营销中心引入水景元素,呼应滨江主题,室内的树，室外的树，传达生态，以及生命的能量感,呼应生态主题,高档情景功能区,内外景观互动,品牌荣誉区 声光电多媒体运用 尊贵物业服务融入 以代表城市形象为标准,装修展示,第4步：开盘战,开盘的意义点在哪里？不仅仅只是一期销售！ 热销才是硬道理。 一期销售成败决定全盘市场地位，影响全盘销售节奏。,第四
41、阶段 11月,计划开盘时间在年底， 考虑天气和现场展示力，结合销售旺季规律和客户待售 心理，建议最晚不超过在11月开盘。,战略点：开盘战,七大攻击点,以事件为核心，吸引目标客户到达现场感受价值 主题:滨江之巅，一城景仰,攻击点1 11月 报纸,攻击点2 11月 户外,攻击点3 11月 DM直投,攻击点4 11月 短信,攻击点7 11月 事件,攻击点5 11月 网络,攻击点6 11月 道旗,滨江之巅，一城景仰 世茂盈豪湾开盘耀现,开盘，如何集中爆破？,事件点：世茂&范思哲顶级家具展,目的：事件引爆开盘热销 主题：世茂&范思哲顶级家具展 方式：样板房还可以是形式上的跨界创新。世茂与范思哲家居合作，
42、定制专属样板间家具；在样板间进行展览。跨界联合，气质相投。这将带给参观者顶级圈层、顶级人生的体验，这是一种身份的象征，敲击着圈层客户的荣誉感。,“炫色系样板间”,样板间建议,样板间作为最能打动目标客户,产生购买欲望的产物,其形象至关重要,针对不同年龄,不同层级和不同性格特征的客户,针对他们的喜好,设计不同的样板间,用体验式营销深深触动目标客群激起他们的购买欲望.,炫 色之 富 贵 紫,炫 色之 深 海 蓝,炫色 之一点红,第5步：持销战,第四阶段 年底,借一期热销， 带动下一批入市，制造供不应求，为引爆埋下伏笔。,战略点：持销战,全年最后一战 以价格杠杆，产品加推为核心撬动市场，从而完成全年任
43、务,攻击点1 12月 短信,攻击点2 12月 网络,攻击点3 12月 户外,攻击点4 12月 报纸,攻击点5 12月 事件,2011年 8月 9月 10月 11月 12月 2012年,营销中心开放,一期开盘,销售点,持销战,品牌战,大盘战,一期战,开盘战,战略点,事件点,8月 “品牌战略新闻发布会”,10月 “红谷滩最美丽的一公里” “营销中心开放”,11月 开盘,OPENDAY,推广点,2011年攻略总图,热销,中国南昌繁茂元年 香港世茂作品,9月 “滨江模式城市论坛”,在CBD中央等待后来者,价值体系,“”世茂&范思哲顶级家具展“,回 顾,论十大关系战略攻击论策源与发展商的关系 论世茂与南昌的关系 论南昌与红谷滩的关系 论红谷滩与项目的关系 论项目与客户的关系 论客户与产品的关系 论客户与定位的关系 论客户与形象定调的关系 论客户与视觉传达的关系 论客户与推广执行的关系,THANKS 策源是您最值得信赖的合作伙伴！,
