1、第七章 房屋养护与维修管理,授课内容 一、房屋维修概述 二、房屋维修工程分类及维修标准,第一节 房屋维修概述,一、【房屋主体的组成】 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在逐步纳入物业管理的范围。 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建
2、组成部分,（一）基础 基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基则是承受基础传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成部分，但对于保证基础和上部结构的安全起着十分重要的作用。地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到基础的形式和大小。 基础的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形基础、独立基础、片筏基础、箱形基础和桩基础。,（二）主体结构 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（如风荷载、地震作用），并将荷载经由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础。主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、
3、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架剪力墙结构、筒体结构等等。,（三）屋面 屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。 屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。,（四）楼地面 楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层（第一层）无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一
4、般由基层和面层组成。 （五）门窗 门窗均属围护构件。门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。 门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。,（六）装饰 装饰是增加建筑美感，体现建筑艺术的一种手段。它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。装饰分为外装饰和室内装饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。,房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和特点，正确引导住户，合理规范使用
5、房屋，保证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水平直接反映了物业管理企业的专业技术水平，也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。 房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。,（一）房屋的日常管理 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应包括以下主要内容： 1.沉降观察管理对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架
6、的沉降控制，其倾斜量宜小于4，超过7则构成危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡道等处。,2.主体维护管理 对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。 3.屋面的管理屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活则更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。 屋面的管理主要
7、是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。,4.面层装饰管理 在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的安全隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。,房屋
8、日常养护的内容与管理一览,（二）房屋的应急管理 房屋的紧急状态通常是指火灾、地震等突发事件发生时的情况。这些情况发生的概率非常小，通常是十几年一遇或几十年一遇，但一旦发生时造成的损失一般都很大。房屋的设计均要考虑这些不利情况出现，那么对这些罕遇情况出现时也应有对应的管理措施。,火灾 现代的建筑材料绝大部分是由非燃烧体和难燃烧体组成，有些耐火等级不高的建筑，可采用一些燃烧体如木材等，其表面也要做防火处理。建筑物各构件根据材料、使用功能和重要性不同，要求具备有不同的耐火极限，其时间通常是以小时为单位计算，从0.25小时至4小时不等，所以建筑物失火燃烧后到失去支撑能力是需要一段时间的，一般的允许疏散
9、时间从26分钟不等，因此应做好有序疏散和应急管理工作。,地震 地震是由于地质构造作用，内部岩层产生很大的应力，当应力超过岩层的强度极限时，岩石破坏，应变能转化为波动能，这种振动波传到地面而引起地面的运动。 地震作用在房屋上的惯性力就是地震力。地震时，首先到达的是纵波，表现为房屋的上下颠簸，使房屋受到垂直地震力。随之而来的是横波，表现为左右摇晃，使房屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性，先上下运动，再左右运动，它对房屋造成的破坏是十分严重的。 地震避难、逃生,其它 物业管理中可能遇到的其它紧急情况还包括大风、暴雨、构筑物倒塌等等，它们都可能会对人员、财产造成一定的损害，也必须加以防范管理。（三）
10、房屋的维修 房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规律。房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会影响各房屋组成部分使用的稳定性和可靠性，给人们的工作、生活带来不利。因此，有必要根据不同的部分制定周密的维修计划，实施正确的维护。 具体介绍如下,二、【房屋维修的概念】狭义的房屋维修：指物业管理公司对房屋的养护和维修 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括：对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。,房屋陈旧、破损的原因：1自然因素 （
11、1）气象因素：风吹、雨打、日晒等（2）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等（3）生物因素：霉菌、白蚁等（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 2人为因素（1）使用因素：使用磨损、腐蚀等（2）设计施工质量低劣（3）维修保养不善,房屋维修内容:1.对房屋日常保养2.对房屋损坏部分修缮3.对不同等级房屋的装修及功能恢复、改善4.结合房屋的维修加固，增强房屋的抗震能力 房屋维修的特点： 1受原有条件的限制2大量、经常性3. 项目多，涉及面广，零星分散 4. 技术要求高5. 具有生产和服务双重性,三、【房屋维修管理】房屋维修管理：指对已建成投入使用的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合
12、维修和日常养护等工作而进行的计划、组织、控制和协调等过程。房屋维修管理的原则1.经济、合理、安全、实用的原则2.区别对待的原则3.服务的原则4.有偿的原则,房屋维修管理的目的与任务： 1.保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 2.防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 3.保障使用者的安全、改善住用条件 房屋维修管理的意义 1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。 2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的
13、企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。,房屋维修管理的内容 (一)房屋安全与质量管理 包括三方面工作：房屋完损等级评定房屋安全检查危房鉴定及排险 1房屋完损等级评定以建设部1985 颁房屋完损等级评定标准为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据,2房屋安全检查 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。 分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查 3
14、危房鉴定及排险解危主要工作：（1）制定危房鉴定标准 三种情况：整幢危房局部危房危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法四种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法,(二)房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。 三个基本环节： 1科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准； 2监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产； 3建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。,（三）房屋维修的施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量
15、标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：1.做好维修工程的招标2.维修工程的设计和技术交底3.承包合同签订4.施工质量监管、工程竣工验收5.价款的结算6.维修技术资料的整理、建档等,自行维修施工管理的基本内容： 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计； 做好维修工程开工前的准备工作 ； 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施； 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。,（四）房屋维修行政管理 房屋修缮的一般责任：所有人承担
16、租赁私房的修缮责任：依约承担 人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施,四、【房屋完损等级评定】房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度 评定依据：1985部颁房屋完损等级评定标准 评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等,房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。1完好房指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房
17、屋。2基本完好房指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。,3一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。,4严重损坏房指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需
18、要进行大修或改造的房屋。5危险房屋指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。,完损等级评定的要求 1）要求对整幢房屋进行综合评定。 2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。 3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。 4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。 5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。 6）对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定。,完损等级评定的基本做法 房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。 定期评定：一般是每隔13年对所管房屋进行一次全面的逐
19、幢完损等级的评定。 基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）； 其次是实施查勘；最后是统计汇总。 不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定；（2）房屋经过中修、大修、翻修和综合 维修竣工验收后重新评定完损等级； （3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。,完损等级的评定方法具体是：按部颁房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。,第二节 房屋
20、维修工程分类及维修标准,一、【房屋维修工程分类】按房屋损坏程度，维修工程性质，房屋维修工程可分为：小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程,（一）小修工程,1小修工程概念小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：完好、基本完好房。,（二）中修工程,中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
21、 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。,（三）大修工程,大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 要求：大
22、修后，房屋要达到基本完好房的标准。 适用对象：严重损坏房,（四）翻修工程（更新改造工程）,翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：危险房,（五）综合维修工程,综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大、项目
23、齐全、工期长、花费大 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。,二、【房屋维修标准】 房屋修缮范围和标准 维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。 一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构中的一等房屋； 二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易结构房屋。,房屋维修标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。,房屋维修原则与要求 （1）房屋维修原则 确保房屋完好；改善使用功能；提高使用效
24、益。 （2）房屋维修管理的要求 根据建设部1988年10月15日颁布的房地产经营、维修管理行业经济技术指标规定，考核房屋维修管理的标准有： 房屋完好率：50%60%。 年房屋完好增长率：2%5%；年房屋完好下降率不超过2。 房屋维修工程量：100150平方米/人年。 维修人员劳动生产率：5000元/人年。 中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%50%。 维修工程成本降低率：5%8%。 安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3。 小修养护及时率：99%。 房屋租金收缴率：98%99%。 租金用于房屋维修率：60%70%。 流动资金占用率：小于30%。 机械设备完好率：85%。,某天傍晚，保安员发现写字楼东大堂的玻璃门发生故障，使用不正常。于是，值班保安员报修，后来维修工到场检查后认为暂时不能处理，就走了。保安员担心不安全，就在玻璃门上贴上“小心玻璃”字条。不一会儿，当保安员离开玻璃门时，门掉下来摔烂了。你认为玻璃门掉下来是不可避免的吗？责任在谁？该物业公司应当从该事件中吸取怎样的教训？华清物业管理公司中标接管十五年前建成的某住宅小区，在进行接管验收时，工程部李工提出应该对小区房屋进行完损等级评定。李工的意见对吗？为什么？房屋完损等级评定的具体依据是什么？,
