1、河北廊坊房地产 市场调研报告,2011年12月27日,Content目录,PART 1 市场研究分析 PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究 PART 3 廊坊房地产市场分析 PART 4 2012年廊坊房地产市场研判,PART 1 市场研究分析,居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。,GDP、CPI显示出我国经济态势总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。,国民经济,宏观经济,产业形态,政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩措施仍将在未来几个月持
2、续,10月中国制造业采购经理人指数下跌 企业资金问题突出 经济增速总体呈降低态势，未来出口和投资增速预计将继续下降。 预计四季度经济增速虽仍有继续下调的可能，但适度增长的基本态势不会根本改变，全年经济增长将保持9.2%左右的水平。,年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增
3、加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。,银行储蓄,居民储蓄稳步增长，增长速度近年有所回落。,全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。,固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。,固定资产投资,小结,1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。2011年中国经济将呈现高增长、高通胀的格局。 2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，各地投资积极性较高，内生动力在增加，房地产投资增速较
4、快。 3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，房地产的投资性需求得到了明显遏制。 4、货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。 5 、总体经济势态良好。,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发20118号），北京基于国八条细则出炉，即“京十五条”。3月29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北京是唯一表示房价要“降”的
5、城市。11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,概述,京十五条的出炉标志着： 政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。 新国八条及京十五条： 对于再、改需求严格抑制，其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。 三年来首次下调存准，对行业短期利好有限,政策环境,廊坊政策,按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍； 二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率
6、为基准利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。 一次性付款不受限制。,与国八条有关精神保持高度一致,廊坊市未出台相关限购政策，但提高了贷款门槛，增加了购房者资金压力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但廊坊房价未出现明显波动。,廊坊政策分析,需求受到一定政策一定程度的打压，房价依旧坚挺，未出现明显波动,廊坊政策分析,北京严格，廊坊宽松,重点事件关注,区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情绪，我们判断这仅是暂时性的。,万科香河项目因土地违规停工 已购房业务被套牢万科“撞到了枪口
7、上”。5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。 上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。来源：21世纪经济报道 发表于：2011年05月25日,小结,1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。 2、严厉的限购与日渐不宜居的北京
8、城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着北京房市的购房需求。这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下，北京呈现关闭，河北显现开放，主动郊区和被溢出客户，以及部分投资客会把目光从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。 4、容积率小于1的住宅用地不再供应，这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致价格居高不下。对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来2-3年内逐渐升级为第一居所。,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,北京要实现从国家政治文化中心到世界城市的整体发展目标,北京患了“大城市病”，宜居方面“短板” 人口膨胀 交通拥堵 环境污染 资源短缺 城市贫困,城市
9、目标：,城市现状：,区域发展对住宅市场的带动,北京作为“首都经济圈”的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展：1、从过去注重功能集聚特别是经济功能集聚向功能疏解和辐射转变外拓 2、从过去更多强调外省市保障北京向主动为外省市提供服务转变外拓 3、从过去强调服务首都自身向通过服务区域、服务全国来实现自身发展转变外拓,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,推进京津冀区域经济一体化发展，打造“环首都经济圈”,主动郊区化是城市发展的必经阶段,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,京津冀一体化都市圈，核心作用的发挥,京津冀都市圈包括2个直辖市和河北省的8地市（详见右图）； 土地面积18.50万平方公里；
10、是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。,京津冀一体化黄金三角，东南部区域的带动,以北京、天津、唐山为三角核心，构建京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。 通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。 图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。,“黄金三角”内将最先发展，成为京津冀城市群的核心区域，由此带动北京东、南部区域的快速发展。,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,第 19 页,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,京
11、津冀一体化城际间交通便捷、东南部带动作用明显,以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“1小时交通圈”。,高铁和公路将带动区域间联系，其中路网辐射范围密集的东南部区域将受益更大。,高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。 国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。,高铁系统：,公路系统：,第 20 页,维度一：大北京规划对住宅市场的带动,国家“十二五”规划提出了“城市群”的概念，首都经济圈的发展建设也纳入到国家“十二五”规划，说明今后很多问题的
12、解决方案要放在更大的范围内思考，也就是京津冀大的地区，有七个河北城市与北京接壤。 环首都经济圈13个县（市、区）中，廊坊有6个，可以说占到了半壁江山。北京要拓展，受自然条件限制其西北方向是山，东南是平原、出海口，而东南几乎都是廊坊地域，有足够承载力。,环首都经济圈的“城市群”概念,第 21 页,维度二：北京第二机场规划对住宅市场的带动,北京第二机场的规划建设为区域发展临空经济提供巨大商机和产业带动下源源不断的客流量,第 22 页,该规划区位于永清县，北临即将选址建设的首都第二机场约20公里，东距廊坊市区17公里.,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动
13、,规划区毗邻廊坊，处于环京津经济圈的腹地和京津走廊的中心,永清生态产业园,第 23 页,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动,100公里半径的范围内包括两个运营中的国际机场、一个拟建的首都第二机场,永清生态产业园,第 24 页,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动,北京向东南发展，廊坊向西拓展,永清作为发展重点之一，体现了廊坊市区城市功能向西拓展的方向，永清生态产业园区域东北部与廊坊毗邻，是廊坊城市西扩的自然延伸。 永清生态产业园处于环北京产业带与中部特色产业轴上，良好的区为优势为园区的发展奠定了坚实的基础
14、。,第 25 页,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动,良好的交通优势，可快速融入京津冀的交通网络中,高速公路： 北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京开高速、京台高速、涿密高速、廊沧高速 铁路： 京沪高铁、京山铁路、京广铁路、京沪高铁 港口： 天津港 航空： 北京国际机场、天津机场、首都第二机场,永清生态产业园,第 26 页,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动,18洞的高尔夫球场 国际学校 五星级酒店及生态庄园 温泉度假村 大型综合医院 综合商业区,永清生态产业园规划建设会引入丰富的产品业态进驻，同时带
15、来巨大的人流量,本案,第 27 页,市场研究分析区域发展对住宅市场的带动,维度四：周边产业规划对住宅市场的带动,2009年底，永清台湾工业新城与廊坊浙商新城投资有限公司就合作建设浙商新城项目达成协议，旨在建成集服装产业基地、旅游休闲、国际会议、生活商贸融为一体的京津生态卫星城，打造“世界时装之都永清”。浙商新城以创新型综合业态为特点，整合本地独特的区位优势和浙商的产业优势，将民生用品的制造、销售、金融服务、京津市民郊游和浙商居住生活有机结合。规划占地2万亩，计划总投资300亿元，建设项目包括：浙商服装城、浙商商贸城、浙商理想城、浙商旅游休闲城。,台湾工业新城与浙商新城规划，预计产业带动46万人
16、，对区域住宅带动起到明显的推动作用,第 28 页,小结,1、北京定位世界城市，但受到资源紧张、交通拥挤、生态环境等方面的压力，亟需疏解城市压力、分散城市功能，主动提出融合发展。承接首都产业转移和功能分散，成为廊坊发展的必然要求。 2、北京第二机场的规划建设对南部区域的发展起到了前所未有的巨大带动作用，基于机场与航空产业而发展形成的临空经济圈将成为城市经济增长的引擎。这是一块潜能无限的价值洼地，我们刚好恰处其中。 3、大北京的规划发展，需要其城市功能与范围进一步扩大，辐射并带动整个区域的协同发展，无论是京津冀一体，亦或是环首都圈，廊坊都在核心位置。 4、永清生态产业园及周边产品规划，均将带动区域
17、未来无限大潜质。,PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究,城市概括：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “联京津之廊，环渤海之坊” 的美誉。 城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城.,城市发展利好： 便捷的立体交通体系：市区距离北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。 京津冀经济联合圈轴心：京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,廊坊位处都
18、市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系,城市概括,廊坊市GDP总量以平均12%以上的以上的速度逐年递增，人均GDP保持快速增长，,20062010年，廊坊全市GDP呈高速增长趋势，年增长率均在10%以上，高于全国平均水平。,2010年，廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元），同期增长14.5%，由高速发展期进入平稳发展期。,廊坊市GDP及增长率,廊坊市人均GDP及增长率,城市经济,2006 2010年廊坊市全市三产情况,廊坊市以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主
19、且比重不断攀升，财富集聚明显,2010年，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。 廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量 ，2010年规模以上工业实现增加值4515亿元，增长169 。 2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势 。 “十一五”时期，第三产业增加值年均增长17.4%，比“十五”年均增速提高5.5个百分点。对经济增长的贡献率为39.3%。 到2010年底，广阳区三次产业比重由2007年21.3：2
20、8：50.7调整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7亿元上升至61亿；民营经济实体单位发展到2.4万家。,产业结构,廊坊市（含香河、固安等县）总面积6429平方公里。总人口413.07万人，其中城镇人口达到198.27万人左右。 廊坊市区建成区面积54平方千米。广阳区人口41万，安次区人口37万，开发区人口8万，市区人口约86万人口。,廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。,廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市 ，人口结构已从过去的以“就地转移”为
21、主变为以“异地转移”为主 。 据统计，2008年全市暂住人口（一个月以上）为14.06万人，占全市总人口的7.01%，比1990年增长了3.3倍，比2000年增长1.4倍。 根据廊坊市城市发展目标，2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人囗城市。,廊坊的人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，同时广阳区人口比重增大，属于城市核心区域,人口分析,财富人群数量非常庞大 财富多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。,管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。 管道局直属员工约2万人，政府企事业机关
22、单位、公务员等约13万人，开发区1300多家企业，中高层管理人员约1.5万人。,2010年廊坊市分行业平均工资累计对比,廊坊财富人群数量庞大，财富多集中于管道局管理层、私企业主和政府高官,财富结构,一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。 一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。 八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，
23、八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。,廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心”,城市规划,空间布局：三点组团 市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心； 开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城； 城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。,廊坊市整体
24、布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主,广阳区,安次区,整体规划,廊坊经济技术开发区,1992年6月 26日正式开始建设 地处环渤海经济圈、环京津经济圈中心 大北京规划圈腹地 位于京津塘高速公路廊坊出入口处 面积： 67.5平方公里 人口： 53362人,被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一1300多家企业 美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子、韩国LG集团、澳大利亚BHP等15家世界500强企业30个投资国 美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、澳大利亚等国家和港澳台
25、地区 五大主导产业 机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药,重点园区 创业中心 电子产业园 华日工业园 新奥燃机工业园 石油管道工业园 朗森汽车零部件产业园 国际履约环保产业园,2010年廊坊市市区房地产投资总金额为98.93亿元，同比大幅攀升264.92%； 房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好； 09年廊坊固定资产投资为1279.7亿元，房地产开发投资占19.4%，受经济危机影响，占比下降1.2个百分点； 2010年廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重,房地产发展阶段与人均G
26、DP关系国际通用衡量标准,固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础,房地产投资,廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图,供应市场,近一年的土地成交情况（表一）,供应市场,近一年的土地成交情况（表二）,市场土地供应量充足，但多数地块容积率在1.6以上，低密度地块非常稀缺,供应市场,正在交易中的地块,土地供应量与去年同期相比持平，整体供应充足,2010年廊坊全市商品房销售面积为667.32万平米，市区为154.12万平米，仅占全市销量23.09%； 2010年廊坊全市商品房竣工面积461.33万平米，市区竣工面积101.29万平米，占全市竣工量21.96%。,2007
27、-2010年廊坊商品房销售面积走势,2007-2010年廊坊商品房竣工面积走势,数据来源于：廊坊住房保障和房产管理局廊坊房地产杂志,需求市场,2010年廊坊市住宅销售面积154.12万 ，成交均价5651.08元/ ，月均去化12.84万 ； 截止2011年11月份，共完成住宅销量148.1万平米，成交均价6131.09元/ ，月均去化13.46万 ，月均去化量同比上涨5%；,2010年、2011年1月-11月廊坊市区新建商品住宅成交情况,2010年1月-2011年11月廊坊商品房成交量价走势对比,大廊坊市场,来自霸州、文安、大城、永清的投资客投资廊坊市房地产市场,廊坊市房地产投资市场与香河、
28、燕郊等市场客户差异化，廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下县的投资客为主， 燕郊、香河主要吸引来自北京、天津等一线城市外溢客户为主。,燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投资客户，廊坊市场吸引外来投资客以霸州、文安、大城、永清等下县的投资客为主，燕郊、香河等地对廊坊形不成客户竞争,廊坊,廊坊外来投资客主要来自霸州、文安等下县，约占投资客比重30%左右，来自京津等地投资客约占5%-10%左右，其余投资客均为廊坊本地客户,燕郊 香河,霸州：距离廊坊47公里，S273直通廊坊 住宅均价：3200-3600元/ m2 消化速度：100万m2/年 中小企业：胜芳做为东部的龙头，注册企业数达7000家,文安：
29、距离廊坊70公里 住宅均价：3500-3700元/ m2 消化速度： 17套/月 产品水平：过10万平的项目仅有一个，平台水平低，产品类型单一。 中小企业：个体工商户9000多家，民营企业1500多家。,霸州,文安,永清：距离廊坊26公里，S273直通廊坊 住宅均价：3900-4300元/ m2 消化速度：20套/月 中小企业：民营企业和个体工商户分别为713家、4386户，平均注册资本为15万元。,大城,永清,大城：距离廊坊90公里 住宅均价：3100-3300元/ m2 消化速度：30套/月 产品水平：户型在70-130 m2 中小企业：截至2008年底，全县共有民营企业11280家，平均
30、每40多人就有一个企业,财富群体,廊坊及下县拥有众多民营企业，企业人数约35000家中小型企业及商户中小企业的发展为廊坊市场提供了数量众多的财富阶层,香河,燕郊,燕郊：距离廊坊45公里 住宅均价：8500-9000元/ m2 消化速度：150万m2/年 客户来源：来自北京投资客户大约90%,香河：距离廊坊35公里 住宅均价：6000-7000元/ m2 消化速度：新政后25-35套/月 客户来源：来自北京投资客户大约90%,廊坊,结论四：房地产投资增长迅猛，廊坊市房地产进入了高速发展期，房地产市场发展呈现持续稳步健康增长态势,结论三：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生
31、态型、宜居名城，城市规划为本地块城市化进程发展为奠定了基础。,结论二：大河北发展中廊坊经济地位不断增强，廊坊周边路网发达，交通辐射能力强，承接北京、天津及周边县市的客户，未来将为本项目成为有效客户人群；,结论一：廊坊属于河北省重点发展的经济区域，城市发展力强劲,廊坊市房地产发展繁荣，城市号召力增强；主城区地位不断增强；项目所在地城市意向将逐渐增强。,宏观市场小结,PART 3 廊坊房地产市场分析,廊坊本土在售项目研究,在售 待售,区域板块及特征,三大板块：广阳区、安次区、开发区,市区各区域在售项目信息表,塞纳荣府 ：均价5900元/平方米 130-180平米精装墅景洋房准现房在售，均价9000
32、元/平米，全款每平米优惠200元，2012年10月份交房。 新推13#、14#楼，15层，4个单元，2梯2户，共120户，均价5900元/平米，全款每平优惠300元，贷款每平优惠150元。 法式风情别墅区，总占地385亩，总建筑面积约47万平方米，分5期开发， 一期主打产品，别墅和高层住宅，其中，12栋（24套）双拼别墅、13栋（71套）联排别墅和6栋高层住宅。 主力户型分为：316-653平米的湖心双拼别墅，247-294平米的连排别墅以及80-184平米的墅景洋房。 墅景洋房：11.4米的超大开间， 14米的进身，两梯两户，户型设计南北通透。3.7公里水系环绕，超大观景台。大家新城 ：均价
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34、#楼在售，6、7号楼新品加推，40-150平米产品系。 优惠：3万抵5万。全款95折，贷款99折。 老带新优惠： 1、老业主车位减5万（原12万，现7万），新客户总房款优惠5万； 2、首付10万，买房送家电； 3、老客户购买享1.5万元优惠。 绿化率38%，容积率2.37，占地面积735亩，总建筑面积149.6万平方米。 配套：社区医院、幼儿园、小学，城市型商业+区域型商业+社区服务型商业。格林郡府 ：均价6988元/平方米 12月10日内部认筹，均价6666元/平米，开盘时间预计12月17日左右，预约登记，开盘时享每平米减100元优惠，认筹期间到开盘期间一天优惠288元。 荣盛开发，总建筑面
35、积33万平米，绿化率35%。30栋高层（18、24），总3000户，户型面积68-135平米，两梯三户，根据户型赠送面积。 样板间已对外开放，本次开盘楼栋为9#、11#、12#，14#,15#楼，交房时间预计2013年初。,呈祥紫园：最低价5500.00元/平方米 新推9#楼54平米小户型，起价5500元/平米，另有7#楼24层、4#楼在售，目前90平左右及119平米以上大面积户型在售，推出特价房活动，一口价6500元/平米，3#楼18层，2梯3户正在排号，排号购房时每平米优惠500元，预计年底或2012年初推出，交房时间预计在2012年下半年。 总占地五万余平方米，由10栋现代化的景观高层建
36、筑组成，园林风貌具有典型的地中海法式风情，是安次区城市居住风貌的精品工程。 阳光逸墅：均价8000元/平方米 推出13#楼新房源，均价8000元/平米左右，户型面积50-140平米普通住宅及88平米复式，13#楼为阳光逸墅最后一栋楼，其他楼栋均已售罄。 占地112亩，总建筑面积173389平米，13栋住宅楼，分2期开发。 建筑布局，强调围绕“中央公园”的大院落布置。两公顷的中央公园。 简约现代的江南建筑风格。建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。,晓廊坊：均价8000元/平方米 二期1#、5#、8#、14#、15#楼在售， 1
37、8层、28层，一梯两户，一梯三户，共300多套，80-130平两三居，均价8000元/平米，贷款每平米优惠100元，全款每平米优惠300元。在售房源预计2013年5月底交房。 廊坊市核心区。小廊坊村旧址，为廊坊市起源部分，廊坊人对其有深厚感情。 配套：15分钟商圈内，火车站、长途汽车站、私人汽车站、公交车站、学校、医院，在建中的京沪高铁。德荣帝景：均价6129元/平方米 特价房4999元/平米，户型面积90-120平米。 16、17、18号楼目前在售，三栋楼楼间距110米，全部为24-26层板楼，两梯四户，户型面积为90平方米两居，110-130平方米三居，一房一价，均价6129 元/平方米，
38、2013年年底入住。 占地566亩，总建筑面积83.88万平米，容积率为2.2。项目分3期开发。,华夏铂宫：均价8000元/平方米 1、3号楼为80-110平米loft；项目二期5号楼户型130、196、226平方米三居至四居；住宅均价8000元/平米，226平均价9500元/平米；loft均价9000元/平米；购房享全款96折，按揭99折优惠，全部物业类型在售约40套房源。 占地105亩，身处廊坊市新的中央政务区。新世纪公园、自然公园与其咫尺为邻。银河领域：均价8000元/平方米 二期7#、8#、9#、10#、11# 商业S5、S6、S8楼在售，一次性优惠200元，按揭优惠100元每平米，项
39、目目前2、4、6#楼在售房源仅68、70平米一居室，均价8000元/平米，全款每平优惠80元，贷款每平优惠30元。 占地5.7万。11栋阳光板楼；50170平米经典户型；欧式简约风格建筑与坡地园林铸就项目非凡的尊贵与时尚；配套1.2万平米风情商业街，享受近在咫尺的shopping生活。,华夏第九园兰亭：均价7000元/平方米 S1#、S3#、S4#、S5#楼商业开盘公示，公示价格最高19000元/平米，最低12500元/平米，优惠后起价8000元/平米，住宅即将清盘，户型面积从82-128平米，均价7000元/平米，全款95折，首付30%享受99折优惠，首付60%享受97折优惠，首付80%享受
40、96折优惠，项目预计2012年年底交房。160-206平米洋房，价格9000-10000元/平米，全款95折，总房款减1万五，按时签约2万。300平米合院总价600万。 107亩新中式人文大宅，采用皇家园林手法，借鉴江南园林师法自然手段，再现古兰亭八大景观，打造独具东方韵味的“山、院、家”。 汇源名居：均价7500元/平方米 目前仅14#楼30套左右房源在售，均价7500元/平米，全款98折，贷款无优惠。 集住宅、商业、酒店、公寓于一体的综合性项目。占地49000平方米 建筑面积:331585平方米，绿化率35%，容积率2.5.,廊坊万达广场：均价8500元/平方米 预推C区9#楼，开盘公示已
41、出，酒店公示均价6500，商铺公示均价25000，F座soho公寓在售，面积40-70平米，均价8500元/，送精装及空调、电视等家电。1#住宅楼在售，均价8500元/，全款96折，户型面积为85-130平米两三居，待推8#楼，户型面积为85-130平米两三居，开盘时间待定。 占地13万平米，总建筑面积64万平米，可销售面积34万平米，是万达集团在廊坊开发的第一个项目，也是全国第27个万达广场。 位于廊坊市中心最繁华的地块之一，是汇集酒店、写字楼、SOHO、住宅、步行街商铺、外铺、住宅底商、大型购物配套及娱乐综合为一体的万达第五代产品城市综合体，它将现代时尚、国际化的商业商务理念与东方文明和文
42、化有机的结合，即成为廊坊市区一个崭新的地标性建筑。 纽约公园三期：均价6800元/平方米 12、15号楼售罄，12月3日推出14号楼，共200套房源，楼层24层，88平米南北通透两居和119平米通透三居，65平米一室两厅。现推出买房送车活动，三居送福特，两居雪佛兰。 距离廊坊高铁站1200米，紧邻区大型规划市政公园瑞丰公园，距离市重点小学十四小、五中、安次一幼步行5分钟路程，与安次区政府办公大楼新址及龙河高新产业园区隔路相望。 63平米的一室一厅、7080多平米的两室两厅、100120多平米的三室两厅以及157平米的四室两厅两卫，共十多种户型，格局方正，户户朝阳，南北通透，推窗见景。 三期鉴于
43、位置上的优势，处于小区园林景观中心地段，又与市政瑞丰公园隔路相望，所以三期公园地产启幕，小区楼王隆重面世。,市区各区域重点项目信息表,建筑风格,市场供应,廊坊项目建筑风格多样，现代风格较多，立面材质以高级涂料为主，主色调以白、灰、黄浅色调为主，基本无其他颜色，同质化竞争严重。,户型及配比,市场供应,第 62 页,两居为主,三居为主,（平方米）,廊坊在售项目户型面积区间,户型配比,目前市场主流户型面积区间一居40-60，两居70-100，三居90-130，四居130以上； 安次区一居50-60，两居80-90，三居100-120；广阳区一居40-50，两居80-100，三居110-130为主；
44、从户型配比看，安次区以两居为主，广阳区以三居为主,一居,两居,三居,四居及以上,市场供应,户型及配比,第 63 页,廊坊项目层高基本上为2.8-2.9米，户型设计中规中矩，主力户型基本上都能做到大面宽、短进深，良好的采光与通风，保证户型的舒适度；基本上做到明厨明卫。,主力户型分析,市场供应,第 64 页,目前廊坊在售项目基本都采用地暖，门窗采用断桥铝合金，可视对讲系统，少数项目引入低碳理念，使用低碳环保技术，如LED照明及太阳能热水系统。,设备设施,市场供应,园林打造以水系景观为主，项目整体注重绿地面积的打造，绿化率基本在35%以上，个别项目达到50%以上。,园林景观,市场供应,客户特征,市场
45、供应,开发区项目特征,拥有产业、环境、外部交通等优势，低密度、外向型是该板块的最大特征,【板块基本特征】,区划特征：是廊坊市高新技术产业、高等教育的聚集地，生态环境优越。 板块特征：该板块发展较晚，但起点较高。随着廊坊市政府北迁、环渤海区域一体化发展，凭借自身优越的交通、产业、环境优势，该板块长远的市场发展空间很大。但是因未来3年内供应规模极其有限，短期内在廊坊市的影响力无法与广阳区、安次区相衡。 客群特征：来源地较杂，以廊坊市区、开发区、北京客群为主，身份以企事业高层、政府各机关人员、私企老板为主，廊坊地区客群的置业目的以第一居所为主，北京市客群以第二居所为主。 产品特征：以低密度产品为主,
46、第 68 页,客户接受总价区间：,总价60-100万，两居三居为主。,客户来源：,廊坊客户为主，占80%左右，其中以项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主； 约10-20%的北京客户。,客户需求：,首置（大量）：婚房、高性价比房、外来人员定居房等； 改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新购房、拆迁户购房等； 多次置业（少量）：投资房、其它目的性购房等。,客户年龄结构：,以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、及少量32-50岁多次置业。,客户购买方式：,80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。,客户职业构成：,改善：私营业主、下
47、县老板、管道局及管道公司员工、政府部门工作人员及部分事业单位从业人员等； 首置：华为、富士康等公司职员、公务员、医生、教师、银行人员、其他普通工人等。,客户关注点：,价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。,客户描述,市场供应,市场 主力客群,客户结构,市场供应,第 70 页,市场分析：廊坊房地产市场，同质化现象较为严重，但需求较为旺盛，整体处于供不应求阶段，各项目市场表现良好，多数项目开盘即售罄，目前处于后期客户积累阶段；,未来供应：廊坊市目前在售项目，后期供应仍以中高密度产品为主，但整体市场供应相对不足，市场预期良好；,产品分
48、析：立面：风格以现代为主，材质多是高级涂料，色调以白、灰、黄为主，各项目无太大区别，风格的纯粹性急品质感有待提升；园林：园林打造以水系景观为主，项目整体注重绿地面积的打造，绿化率基本在35%以上，个别项目达到50%以上；户型：安次以7090两居为主，广阳以90130三居为主，开发区以别墅洋房为主，其次为80左右两居为主，户型设计注重舒适度，基本都能做到大面宽、短进深，明厨明卫，功能区划分明确，赠送飘窗等高附加值；配套：小区基本配建幼儿园，其余配套功能单一，以住宅底商为主，基本无会所及大型商业配套；外立面：中式风格占市场主导，新古典风格开始出现但较为初级，纯粹性和品质感均有待完善；,客户分析：廊
49、坊区域项目以廊坊本地客户为主，有少数北京客户，大概占10-20%；廊坊本地客户以自住和改善为主，北京客户主要关注中小户型，以投资为主。,廊坊住宅市场同质化竞争严重，且项目品质整体一般，无论从立面、户型、园林景观、项目配套、设备设施、物业管理等各方面，本案均有实现全面超越的可能，使本案脱颖而出，避免同质化竞争。,结论,市场供应,住宅消费市场研究,根据前述对客户置业目的、户型需求的分析，可以看出改善类客户占廊坊的市场主体。其对产品的品质要求较高，这就决定了客户对于购买物业档次的倾向在中高端物业以上；另一方面，以铂宫、兰亭为代表的城市豪宅的热销，又说明了客户购买物业档次的倾向会以奢侈为边际。,综上所述，廊坊房地产市场的主力客户群由五类客户组成，低购买力的超前消费者（A类客户）、中等购买力的理性与超前消费者（B类客户D类客户）、高购买力的保守与理性消费者（C类客户E类客户）。,目标客群呈现以下特征 决大多数客户的价格承受能力有限。 决大多数客户为首次置业，置业目 的主要以满足刚性需求为主。 对于产品的性价比、生活配套的关注度较高。,
