1、亦庄新城站前综合区整体定位及功能研究报告,谨呈：北京市城市规划设计研究院北京亦庄经济技术开发区,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2007GW01,2,我们的研究范围：亦庄新城枢纽站前综合片区，片区用地规模约14.1平方公里,亦庄新城枢纽站前综合片区，北临新城楔形绿地，南临结合蓄滞洪区规划的湿地公园，两者之间用一条南北向的轴线连接。片区用地规模约14.1平方公里。,3,我们的愿景：,以创新的开发理念，将站前综合区最终建设成为： “以轨道
2、交通枢纽站点为特色和导向，承担完善区域城市功能、疏散中心城职能以及服务京津城镇产业走廊职责，集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的北京外城商务区”,4,世联工作阶段划分 本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位终稿汇报,第二阶段 项目整体定位及功能定位中期汇报,第三阶段 项目整体定位及功能定位终稿以及后续研究,第一阶段 项目市场调研 项目本体现状分析,工作,成果,宏观经济背景研究 区域发展研究 房地产市场调研 委托方访谈 政府机构人士访谈 开发商访谈 开发区企业访谈,城市规划及其他项目背景研究 区域功能发展现状研究 产业园、产业城市、轨道站点等相似区域案例研究 项目区域廉租房
3、研究 规划功能市场及指标研究,轨道站点影响分析 根据建议深化研究，完善报告 制定项目规划实施建议,城市发展现状分析 房地产市场分析 人口分析 交通区位分析,区域整体定位 区域规划功能定位 区域规划功能规模 区域功能分区方案,提交整体报告（终稿）,12.8-12.23,12.24-1.19,1.19至今,5,世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作,调研内容： 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 建成区现状 房地产市场供需、价格水平现状,政府部门 经济发展局 建设发展局/城市管理局 人事劳动和社会保障局 开发区企业及开发商 经开投资开发股份公司 诺基亚 富士康
4、 金地集团 华远房地产 鲁能集团旗下某开发公司 新天朝来房地产开发公司 北京市建委下属公司,国外案例5个 美国硅谷 法国索非亚安迪波里斯 横滨21世纪港 慕张 琦玉 国内案例4个 台湾新竹 深圳蛇口工业区 杭州经济技术开发区 天津经济技术开发区,亦庄现状研究 人口结构研究 消费者消费特征研究 土地利用现状研究 房地产市场研究 交通条件研究 区位优势研究 产业发展研究 主导产业产业链研究 主导产业区域比较研究 区域城市功能及指标研究 商务办公功能 商务交流功能 商业文化娱乐设施 居住功能,实地调研与踏勘,进行的研究,国内外案例研究,政府部门及专业人士访谈,6,本次汇报议程,第一部分：整体定位第二
5、部分：功能细化定位第三部分：功能分区第四部分：规划实施建议,7,项目整体定位的思路,案例研究,项目发展机会分析,发现方向,验证机会,整体定位,项目本体分析,把握机遇,8,项目所在区域发展以及自身拥有的重大设施建设是研究项目发展机遇的出发点,区域发展机会角度,重大设施影响角度,项目位于亦庄新城，是新城未来非工业用地的主要供应区域，因此区域发展趋势将影响项目的发展定位与机会,京津高速度铁路的建成将极大改变项目与都市圈各个重要组成部分的连接，项目的功能定位将受到重要影响,9,站前综合区所在的亦庄新城位于北京大都市东南边缘，是北京东部发展带以及京津城际走廊的重要节点,经济实力不断增强，GDP年均保持2
6、位数增长，2005年完成GDP6814亿元人民币，人均GDP达到5457美元。 产业结构不断优化，三产比例为1.4：30.9：67.7，三产就业人口比例为8：26：66。 以CBD、中关村、金融街、奥林匹克中心区等产业带为主的多中心格局以及三大重点新城的启动促进了网络式大都市的进程。 城市化进入高速发展阶段，城市发展从“城市中心化”向“被动郊区化向主动郊区化过渡”阶段发展，城市化率达到80%。 2008年奥运会申办成功为实现“世界城市、国家首都、文化名城、宜居城市”的发展目标提供了基础。,Beijing,Yizhuang,位于北京大都市东南边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展
7、的三个重点新城之一 2020年规划用地规模100平方公里，人口70万人。担负起疏散北京中心城部分职能和人口的作用。 城市发展目标：高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城 引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术于现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变,10,中国三大都市圈中京津冀都市圈发展居后，但是未来发展潜力巨大，是当前我国经济发展的重要核心区,2005年，长三角的人均GDP是京津冀的两倍多；珠三角的单位国土面积GDP产出是京津冀的三倍多。除GDP略高于珠三角外，其他各项指标大多居于长三角和珠三角之后。 与长三角和珠三角相比，京津冀地区的经济相对落后
8、：无论按人口平均，还是按土地面积平均，京津冀经济圈的经济产出效率或集约化程度均处在最后 然而，2005年京津冀经济圈的固定资产和进出口贸易额的增长率却最快。,京津冀区域发展规划被列入国家十一五试点规划；区域发展被升格为国家发展战略； 2008奥运会是“十一五”时期京津冀经济圈重要的增长“引擎”之一 天津滨海新区被列入国家“十一五”发展规划； 河北唐山曹妃甸成为国家“十一五”最大的项目集群京津冀地区目前处于蓄势待发、正在崛起的“第三极”。,11,京津冀都市圈主要城市的产业结构现状以及未来城市产业分工来看北京将是都市圈高端服务业以及高新技术研发中心,除北京外，天津、唐山的经济结构仍然以第二产业为主
9、，且工业增加值占GDP的比值超过一半以上 天津主导产业：电子及通讯设备交通运输设备制造业、石油化工、冶金等 唐山主导产业：钢铁、水泥、冶金、煤炭、机械制造等,12,滨海新区作为京津冀以及环渤海地区的发展门户未来较长一段时间内的发展将仍然加工制造业为主，成为现代制造业以及研发转化基地,滨海新区的城市定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区,区域产业发展 滨海新区产业结构一直以第二产业为主，2000-2005年间，三次产业结构变
10、化不大，一、二、三产比例基本为0.5：30.5：69，从滨海新区的固定资产投资方向来看，未来二产仍然是区域产业发展的重点区域城市规划 区域规划七大产业园区，目前看主要加工制造类为主，用地面积大约为415平方公里,滨海新区发展状况参见附件,13,在北京城市总体规划提出的新型城市空间布局中，亦庄属于东部发展带上重点发展的三个新城之一，亦是城市多中心之一“高新技术产业发展中心”,“两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴，两带指东部发展带和西部发展带。 “多中心”包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业
11、发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区。,“在“两轴两带多中心”的基础上，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。,北京城市总体规划（20042020年）提出了“两轴两带多中心”的新型城市空间布局，并规划11个新城和多个城市职能中心。其中对亦庄新城定位：东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一。,14,亦庄新城城市产业功能突出，与综合产业城市的定位发展目标尚具有差距,使产业集群中的研发和生产等各项活动发挥应有的作用，需要给予产业活动支持支援的城市功能和城市基础设施，拥有使这些产业功能和城市功能及城市基础设施一体化的城市空间即成为
12、技术产业城市，即综合产业城市,2005年亦庄经济年开发区实现GDP250.2亿元，工业总产值达到1150.4亿元，总体经济实力属中上水平，亦庄产业覆盖领域非常广泛，现在已经在高新技术产业、设备制造业以及都市工业三大行业形成初步聚集和发展；园区外向性特征明显，外资企业是投资、工业总产值以及出口的主要来源,区域产业,城市功能,新城区域用地现状以及规划来看，区域工业产业功能突出；同时新城规划范围内的商务办公设施规模较小，以服务于产业的金融机构和政府职能机关为主；商业生活配套设施分布分散，档次参差不齐，主要以满足附近居民生活需要为主，尚未形成城市商业生活中心；区域居住与产业发展互动不强,综合产业城市的
13、内涵,亦庄新城发展现状,参见附件1,15,工业园科技园到综合产业新城发展模式案例研究表明城市功能的完善是其实现转变的不可或缺的因素,索非亚安蒂波里斯,新竹,蛇口,亦庄新城处于企业社区联合体工业园向技术产业城市的转变过程中，城市功能的完善是影响其成功转变的重要因素,参见附件2,16,项目所在区域发展机会以及本身拥有的重大设施建设的影响是研究项目发展机遇的出发点,区域发展机会角度,重大设施影响角度,项目位于亦庄新城，是新城未来非工业用地的主要供应区域，因此区域发展趋势将影响项目的发展定位与机会,京津高速度铁路的建成将极大改变项目与都市圈各个重要组成部分的连接，项目的功能定位将受到重要影响,17,京
14、津城际高速铁路是我国最早开工建设并将最先建成的第一条高标准铁路客运专线，将于2008年开通,京津城际铁路将是我国最早开工建设并将最先建成的第一条高标准铁路客运专线。这条连接北京和天津两大城市的城际轨道交通系统是2008年北京奥运会的重点工程。 该构筑大北京地区组合城市的需要，串接京津两地重要的城市功能区及主要的海陆空交通枢纽 通过铁路客运专线的串接，京津两地之间可实现海陆空联运，形成铁海联运、铁空联运、空海联运等多式联运方式。北京第二国际机场可实现综合交通枢纽、航空城和机场经济的一体化发展 与京津科技新干线契合，形成自中关村研发基地至滨海新区制造业基地的完整产业链条和产业集群，至此，在京津城际
15、高速铁路的带动下，京津塘地区必将形成快速发展的局势,线路长度：115公里 预计时速：300公里/小时 站点：北京南站、亦庄站、永乐站和天津站四站 全程时间：30分钟左右 资金投入：143亿人民币 年客流量：3200万人,18,高速铁路的八大优势,高速快捷,客运量巨大,全天候，无延误,污染小,安全,高速铁路的最高运行时速度300公里。 高速公路一般限速120公里/小时。 飞机比高速列车快, 但机场一般远离市区，计算往来机场和登记时间在内, 在300-700公里范围内, 高速铁路有明显优势。,每小时单向输送能力公共汽车为2000至5000人，轻轨为5000至40000人，地铁达30000至7000
16、0人，轨道交通的客运能力是公共汽车的2.5至14倍。,高速铁路由计算机控制运行，它根据车内信号行车, 而不是根据地面信号，风雨雪雾等恶劣天气, 对它没有影响。列车按规定时刻到发与运行, 规律性很强。,电气化高速铁路没有粉尘, 煤烟和其他废气污染; 高速铁路的噪音比公路要小5-10分次； 它的噪音震动，通过采取工程措施，都能够控制在一定范围内。,日本新干线建成运营三十多年, 运输旅客三十五亿人次, 法国巴黎到里昂的1100多公里高速铁路, 每年运输几千万人次, 至今没有发生一起伤亡事故。,低能耗,占地少,舒适,研究表明: 若以普通铁路每人公里消耗能源为1单位,则高速铁路为1.3, 公共汽车为1.
17、5, 小汽车为8.8, 飞机为9.8,与四车道的高速公路相比, 高速铁路的用地只有高速公路的一半。,高速铁路活动空间大。旅客卧、坐、行都比其它运输方式舒适。,19,法国TGV对沿线城市发展的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户,巴黎,南特,勒芒,旺多姆,里昂,南特距巴黎1.5小时（1989年TGV开通） 空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。 城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的
18、影响。TGV开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。 直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。,里昂距巴黎2小时（1981年TGV开通） 从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。 商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。,案例研究：高铁对城市发展的影响 法国,20,巴黎,南特,勒芒,旺多姆,里昂,旺多姆距巴黎30分钟（1989年TGV开通） 高铁开通前旺多姆只是一个不知名的小城镇，高铁开
19、通后3年内旺多姆的房地产价格上升了35，房地产交易量增长了22。 1991年9月建成了一个占地150公顷的科学园，其中包括了欧洲设计产业研发培训中心。,勒芒距巴黎40分钟（1989年TGV开通） 在车站区发展计划的指导下，1989年车站区形成了1万平米的商务中心，到1991年又新增了2.2万平米办公物业。 在大学附近规划了技术研究中心 因为TGV勒芒还吸引了欧洲学院将拥有350个学生的音乐专业搬迁至此。 城市宏观经济指标上升：3年内土地和房产交易量增长了2倍，4年内土地价格从5000法郎/平米涨到10000法郎/平米，3年内公寓价格从580法郎/平米涨到1100法郎/平米。,法国TGV对沿线城
20、市发展的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户,案例研究：高铁对城市发展的影响 法国,21,对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户,高铁对沿线城市的影响,1,3,4,2,1996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。,高铁沿线城市房地产交易量和价格得到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市,TGV网的扩张驱动沿线城市开发,加
21、速沿线城市房地产发展,沿线文化教育产业的发展,由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。,大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展,TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。 对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。,22,日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力,20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈 成为日本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪
22、、神户为中心的近畿经济圈）。 当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。,案例研究：高铁对城市发展的影响 日本,23,新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展,通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通后，沿线城市的人口和企业分别增加30%和45%，地方财政收入明显增加。 促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，缩小了城乡差别。 将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊。 沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提供便利条件；2、促进新知识的
23、产生和流动；3、带动高新技术产业的发展。,案例研究：高铁对城市发展的影响 日本,24,对沿线产业的影响：促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展,高铁对沿线产业的影响,1,2,3,4,新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”,1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业。,东京229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美
24、术馆、音乐厅的建设也增多。,东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平均为25%，,促进沿线产业带的形成,沿线城市产业结构的调整,沿线文化教育产业的发展,沿线旅游、商贸产业的发展,25,由案例我们可以预见京津高铁的建设将为项目带来较大的发展空间,商务商贸业 与核心大城市之间的时间距离缩短，加强了与其联系，带来了大量商务旅客，促进了本地商贸业的发展。,旅游休闲业 高铁建成后旅行时间的缩短极大的促进了沿线旅游业的发展，带来大量的旅游人口。,文化教育业 由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高
25、，吸引了企业、大学、科学园等落户。,高科技产业 与核心城市的联系加强，带来了大量的知识、人才、资源，促进了本地的产业转型和升级，高素质人才带来了高科技产业的发展。,高铁为沿线带来的产业机会,房地产业的发展 高铁沿线城市房地产交易量和价格有较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,1,2,3,4,5,26,项目整体定位的思路,案例研究,项目发展机会分析,发现方向,验证机会,整体定位,项目本体分析,把握机遇,27,我们借鉴了东京都市圈边缘以轨道快速交通枢纽为核心的区域发展案例,传统CBD以及周边的涩谷、临海、新宿、上野、长荣、大崎、池袋几大副都心共同形成城市核心商务区,城市核心商务区(CBD),外
26、城商务区,川崎港口产业以及高科技企业中心 横滨日本京滨工业地带的中心和研发基地 千叶东京周边业务核心城市 木更津会议会展观光城市 成田东京临空经济城市 土浦海军基地以及相关高科技军工城市 琦玉行政及体育休闲文化中心 熊谷加工业与物流中心,28,东京发展进程表明都市圈核心将最终保留强大的行政商务中枢管理职能，与功能完善的副中心和都市圈边缘的外城商务核心区共同形成城市综合体,29,城市高速公路和铁路是疏散中心城城市功能、引导都市圈边缘商务核心城市建设的前提和催化剂,东京都市圈的快速交通网络体系是伴随首都圈规划实施而进行的，第一次首都圈规划中为了配合卫星城的建设发展，建设了东京和横滨为中心的环状加放
27、射性高速道路网，第三次首都圈规划提出后，为了配合区域多种核心的都市圈空间模式，建设从东京都心各区向外辐射的放射状动线、联系各核心城市的环状动线所组成的区域性交通网络，第四以及第五次首都圈规划延续了该交通网络结构,东京在进入60年代以后配合城市功能疏散以及新城建设对轨道交通投入巨资建设，不仅有效解决了居民的通勤，同时极大促进了人口和产业的转移，使得东京与周边城市形成区域一体化的大型都市圈,1963年首都高速公路状况,1995东京高速公路状况,30,横滨、千叶以及琦玉是东京都市圈规划中重要的外城商务核心城市,第四次东京都市圈功能布局,第五次东京都市圈功能布局,第四次东京都市圈商务核心城市及功能,第
28、五次东京都市圈商务核心城市及功能,31,横滨21世纪港项目是推动横滨商务核心城市建设的重要项目，已经发展成为东京边缘区重要的核心商务区之一,横滨21世纪港项目是东京第四次首都圈基本规划的重点建设项目之一，该计划目的在于分担日益向东京集中的商务办公功能，引导此类城市功能向商务核心城市集中该项目距离东京市核心区30公里，是为了配合将横滨市发展为国际文化城市和自立型核心城市规划而启动的项目占地约为186公顷，开发内容主要以商业和商务办公为主体，2003年该区域就业人口达到5万人，入住公司数量达到980家,32,该项目毗邻东京首都高速公路和城际高速铁路，与横滨和东京的交通极其便捷,首都高速横滨羽田线,
29、minatomirai铁路,横滨羽田铁路,项目毗邻首都高速公路该高速公路于1964开通，该高速高速公路将东京周边的横滨、八王子、大宫及千叶等重要规划商务核心城市相连接项目地块内部有两条重要铁路穿过，两条铁路将该区域与横滨铁路站联系，通过横滨铁路站和东京以及其他重要区域实现快速连接，从地块到达东京市区需要大约30分钟时间,33,横滨21世纪港定位于集办公、文化、商业以及城市居住为一体的新型城市商务核心区,横滨21世纪港 建设目标 推动横滨城市功能的独立和完善：作为横滨城市中心，为市区人口提供购物、休闲以及文化娱乐娱乐的场所 土地集约利用：充分利用港口废弃用地，改造成为适宜游览的观光区 分散首都城
30、市功能：承担东京办公、商业以及国际会议交往功能，推动东京都市圈多核心城市的发展目标,24小时文化城集办公、文化、商业以及城市居住功能为一体，成为区域与世界连接互动的核心地区 21世纪信息之城是高科技、知识密集以及国际企业的战略规划以及研究发展中心 环境之城人与自然实现融合和交流的城市,横滨21世纪港项目占地186公顷，其中港口设施占地11公顷左右，用于办公、商业、居住以及其他设施的建设用地规模在87公顷，公园以及开放空间占地46公顷 21世纪港核心区规划五大功能区 商务区：集聚公司总部以及相关文化、商业辅助设施 步行区：包括博物馆在内的文化设施以及购物公园和城市住宅 国际区：主要以酒店、商业、
31、娱乐、会展设施为主 商业区：围绕火车/地铁站点布置，大型的办公、酒店以及商业聚集区 开放区：主要以开放公园为主,横滨21世纪港核心区功能分区,横滨21世纪港土地利用状况,34,项目以对外交通设施为核心合理安排土地利用强度和土地利用类型,靠近主要铁略站点和区域内部主要交通干道，覆盖率不低于80%，毛容积率在8左右,交通较为方便，临近红色区域，覆盖率80%，毛容积率在6左右,覆盖率80%，毛容积率4左右,35,区域商务办公功能以企业总部、研发以及中心城商务办公中枢管理的后台服务企业为特色,横滨21世纪未来城已经成为了东京周边商务功能最集中的区域之一，有效地承担了疏散东京商务办公的职能，吸引的企业类
32、型包括公司总部、行业研发机构以及总部后台服务企业，2003年年底，该区域共有企业将近1000家,区域办公面积达到350万平米左右入住该区域的著名企业总部或者研发中心包括横滨银行、动漫产业基地、国际热带森林组织、富士软件、日产汽车、三菱重工,36,项目同时拥有完善的会议、酒店和公寓设施，为区域商务经济活动提供高质量的商务配套活动空间，同时承担东京的部分国际商务交往交流职能,横滨洲际大酒店,横滨太平洋酒店,横滨皇家酒店,横滨NAVIOS酒店,由会议中心、展览厅、宾馆和国立大展厅构成的世界最大的综合性活动中心之一，曾经举办过多次大型国际展览和会议，已经成为区域重要的景点；此外区域共有四家高档次酒店，
33、满足区域商务以及旅游人群的住宿需求，会议酒店总建筑面积在50万平米左右,37,区域打造集购物、文化以及娱乐为一体的购物体验公园，为商务以及居住人群提供服务的同时，成为了著名的旅游景点之一，推动了区域经济的发展,横滨21世纪未来城的商业娱乐功能主要集中在图中蓝色区域，该区域被称为购物中心公园，集中了横滨所有主要的商店、文化娱乐设施，成为了集购物、娱乐为一体的购物公园。2003年该区域旅游的游客达到了4200万人该区域主要商业、文化以及娱乐设施包括世佳娱乐综合中心、横滨杰克购物中心、横滨购物国内公园、横滨美术馆、横滨企业会馆、横滨LAND MARK大楼、横滨帆船大楼、日本丸号帆船博物馆、横滨王后方
34、形广场等设施，海事博物馆等成为了横滨著名的旅游景点，商业文化娱乐设施总建筑面积在70万平米左右,38,幕张新都心项目是千叶县打造外城商务核心城市、推动区域产业升级以及承担东京中心城职能的重要项目,幕张新都心位于日本千叶县，是千叶建设自立都市圈、分散东京城市相关办公职能、推动千叶产业升级的重要项目项目位于东京和成田国际机场之间，距离东京20公里，成田机场30公里千叶县总人口为600万左右，工业结构以化学、石油、煤炭以及高新技术产业为主幕张新都心占地522公顷，开发内容以商务办公、企业研发、会议展览以及体育休闲为主，是千叶县核心商务区，同时也是承担疏散东京中心城职能的主要区域，规划居住人口2.6万
35、，就业人口15万人,39,东关东高速公路以及京叶高速铁路从项目穿过，实现区域与东京、千叶以及其他重要城市的快速便捷连接,项目地块内部有两条重要的高速公路穿过，其中东关东高速公路直接通向东京以及成田机场，而京叶高速公路不仅将项目与东京、千叶，还有横滨等其他重要的城市相连接项目通过京叶高速铁路以及毗邻的松武高速铁路与东京、千叶以及其他重要城市实现快速连接，通过高速铁路到达东京约30分钟左右高速公路以及铁路分别于1982和1986年贯通，为幕张新都心核心项目幕张展览中心的启动和后期发展打下了坚实的基础（该会展中心于1989年投入使用）,东关东高速公路/京叶高速,JR京叶高速铁路线,40,幕张新都心是
36、集国际商务、研发、教育以及居住为一体的综合商务核心区,幕张新都心 建设目标 以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能 聚集前沿工业产业的商务管理、办公研发功能 聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能 全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口以及周边人群的居住需求,幕张新都心占地共522公顷，其中商务办公用地84.6公顷，商业用地33公顷，居住用地38.9公顷，教育用地87.4公顷，其中商务办公以及商业用地主要围绕在高速铁路核心站点周边幕张新都心的六大功能区 商务研究区：区域被铁路分为两大区，北部是以幕张高科技花园为中心的高科技研发区，南部是以幕张会议中心和世界商务花园为核心
37、的国际商务区 市镇中心：支持城市商务办公以及生活的配套区，以酒店、商业为主 居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主 文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以及4所高中公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主,41,幕张商务办公功能以分散东京中心城市的大型企业总部办公以及研发为主,幕张新都心成为日本本地以及国际企业的企业总部以及研发基地所在之地，在89年到94年期间，有超过15家日本以及国际大型企业在幕张设立办公基地除此以外，区域充足以及良好的办公环境也吸引了超过300家的中小型公司区域入住企业主要从事国际商务管理、国内/区域总部以及研发等活动。截至到2003年，
38、幕张新都心共有4万人工作,42,完善的教育培训功能为区域企业发展提供高素质人才储备以及培训服务之外，极大提升了区域城市形象，为区域早期发展奠定了基础,43,依托快捷交通设施的高标准的幕张会展中心以及相关配套吸引大型会展会议活动，推动了区域经济的快速发展,幕张会展中心位于商务研发区的核心位置，占地21公顷，提供6000个展位，是亚洲最大会展中心。该会展中心举办东京的大型展览以及重大国际会议体育赛事，每年的游客量在650万左右，而在2003年游客超过8700万 同时，幕张新都心拥有六家酒店，能提供2250间客房，总建面超过15万平米，为区域商务以及会展提供充足商务休憩空间,44,区域商业与大型特色
39、城市公园以及体育设施结合布置，构建了集购物、休闲、娱乐以及文化交流为一体的体验式购物环境，成为东京都市圈周边著名的商业购物中心,图中粉红色区域以京叶高速铁路幕张站为核心，聚集了幕张所有的大型商业、文化以及娱乐设施，成为吸引游客和当地居民的著名游览地区域内大型购物中心包括：家乐福超级购物中心、messe娱乐mall以及幕张奥特莱斯购物花园走廊；特色商业包括plena风情商业街以及特色餐饮街娱乐设施包括幕张海滨公园以及日本园林公园，为购物游客提供散步和休闲的好去处,45,琦玉新都心是东京都市圈规划中重要的商务中心城市之一,琦玉县面积3767平方公里，人口706万，是与首都东京北部相邻的内陆县。20
40、00年5月，一个横跨浦和、与野和大宫三市的未来型城市“崎玉新都心”建成，国家18个行政机构搬迁至此，崎玉县作为首都圈的一个部分正在不断发展。琦玉新都心项目是东京第五次首都圈基本规划的重点建设项目之一，项目区离东京30分钟车程。该计划目的在于建立一个内陆区域性的交通枢纽城市，分担东京都市圈核心城市功能,46,琦玉新都心有着便捷的交通条件，新都心地铁站的建成使项目与东京及其他城市之间建立更紧密的联系,崎玉县的整个辖区都处于距离东京100公里的范围内。崎玉县内铁路有高崎线、东北线、崎京线、私人铁路公司的东武线（伊势崎、东上）、西武（新宿、池袋），将崎玉县与东京市中心联结起来。 琦玉新都心站位于城市的
41、正中心。此外，共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边，并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处于新都心可以步行到达的范围内。 联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。,47,琦玉新都心充分利用交通节点，发展行政商务办公以及商业设施，成为辐射周边区域的行政、商业中心,项目目的：充分利用交通联接点这一地理特征，对城市基础设施进行完善，充实会议功能、完善信息发送能力，形成极具魅力、具有丰富文化氛围的城市中心的功能定位 区域规划面积：47.4公顷 就业人口：约5.7万人（约1200人/公顷） 总投入：935
42、亿日元,48,琦玉新都心的办公职能以区域行政办公为主，聚集了东京分散的国家行政办公以及琦玉县行政中枢管理机构,琦玉新都心处于关东平原的中心，是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口，承载着许多国家政府机构、商业金融业以及文化产业等功能的转移。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移，目前已有国家18个行政机构搬迁至此。,国家政府办公塔楼已经成为了首都的一部分功能向琦玉新都心转移的一个象征,49,区域东部的商业区与琦玉超级体育馆连接，成为集购物、体育休闲以及娱乐为一体的商业中心,琦玉超级体育馆是一座综合场馆，能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛，能容纳两万名观众。设备极其现代化，地面移动时可以
43、增加2000个座位。馆内设有约翰列农博物馆。地下停车场为立体式停车场，能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近，徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地铁只需要30分钟左右的时间，即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。,商业文化中心分布在琦玉的东部地区，拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心, 小型展厅、酒店及其他商业设施.,商业文化中心,50,大都市外城商务区核心功能构成,商务办公功能,商务交流功能,商业文化娱乐功能,企业总部,研发中心,城市中心区办公后台,会议中心,展示展览中心,酒店/公寓,商场/购物中心,博物馆等文化设施,公园等娱乐设施,51,案例借鉴：外城商务区EBD的特征,
44、特色突出：特定功能突出形成区域吸引点,商务办公以企业总部、研发以及行政办公为主的同时，拥有突出的商业、会议会展、体育或者文化特色功能从而形成区域吸引点,功能复合：强调办公、商业、文化、居住等功能的复合,区域不再单纯依赖商务办公的集中，而是包括商务办公、会展、商业、行政、文化娱乐、居住在内的多功能均衡发展的复合型城市核心区，推动区域经济发展的同时形成对周边的辐射,城市形态：以交通枢纽站为依托的现代城市核心区,城市形态追求现代城市大型综合设施与交通枢纽的完美结合；土地利用强度和类型伴随其与交通枢纽站点的距离的变化而变化，站点周边主要以高强度开发的商业商务办公为主，现代城市感突出,52,形成外城商务
45、区EBD的关键因素,外城商务核心区的KPI,大都市城市化程度很高,拥有强大的经济辐射能力,项目所在区域产业支撑以及发展需要,与中心城市方便快捷的交通联系（高速公路、高速铁路、轻轨等）,位于大都市边缘,规划政策支持以及用地功能复合，包括商务、商业、居住、休闲类用地,53,项目整体定位的思路,案例研究,项目发展机会分析,发现方向,验证机会,整体定位,项目本体分析,把握机遇,54,站前综合区现状建成区仅占区域总建设用地的1.78%，有大量的可开发用地，是亦庄新城未来非工业用地的主要供应区域,站前综合区用地现状,项目用地范围主要为台湖镇次渠地区，涉及八个村庄项目用地范围内建成区面积约为0.25平方公里
46、，改造用地约为1.31平方公里，区域可新增建设用地约7平方公里左右，用地类型包括商业金融、文化娱乐、行政办公以及居住的功能多种类型项目建成区目前主要集中在次一村和次二村以及东石村附近,55,伴随京津城际铁路以及第二高速的完工，项目与都市圈各个重要组成部分将实现快速便捷联系,道路交通 京津塘第二高速将从项目东侧穿过，预计第二高速将于2008年竣工通车 黄亦路至荣昌街的大容量公交线路，将从地块北侧穿过，该线路将连接顺义、通州、亦庄以及黄村几座新城轨道交通系统 京津城际铁路，连接北京南站与天津站，中途设置亦庄站、永乐站、武清站，该铁路预计08年通车 L2号轻轨线，从项目通至5号线宋家庄站，穿过开发区
47、核心区,56,亦庄新城总体规划将站前综合区定位为新城的形象区、区域级公共服务中心以及居住组团之一，承担综合服务和居住两大功能,公共服务职能区域级公共服务中心，重要的门户形象区，利用亦庄枢纽站良好的对外交通条件，在站前规划面向区域的综合服务中心，包括行政办公、大型文化设施、综合医疗中心、体育中心以及高等教育、商业商务娱乐等设施 居住职能亦庄新城的居住组团，次渠地区以旧村改造为主，完善各项服务设施。北部以中、高密度为主，考虑安排部分经济适用房，解决低收入人群的居住问题，在南部环境较好地端适当安排少量一类居住。在轨道沿线，结合商住混合开发，建设部分高档公寓。地区居住建设强度整体以中、高密度为主。规划
48、居住用地454.6公顷，规划居住人口23.9万。 亦庄新城规划（2005年2020年）,57,根据站前综合区本体条件对位分析，我们判定亦庄站前综合区未来可以发展成北京的外城商务核心区,站前综合服务区位于北京大都市东南； 北京城市化率已达到80%，经济总量仅次于上海，为全国的经济、文化中心。城市发展从城市中心化向郊区化过渡的阶段； 经济实力不断增强，2005年人均GDP达到5457美元。,连接京津两大城市的快速铁路经停项目地块； 轻轨L线S6线将项目与亦庄以及东部几个新城联系，极大增强了地块的公交可达性 京津塘第二高速以及六环路从项目地块边缘穿过，地块公路对外交通极其方便,亦庄新城目前发展处于“
49、有业无城”的发展阶段 产业园向产业新城发展的案例研究表明城市功能的完善以及丰富是亦庄实现发展目标的必由之路,亦庄新城分担中心城职能，站前综合区为区域级公共服务中心 站前综合区用地包括商务办公、商业、体育文化设施、行政办公、教育研发以及居住等多种用地类型,EBD形成KPI,所在区域产业支撑以及发展需要,多种便捷的 交通方式,规划政策支持以及用地功能复合,位于大都市边缘，所在都市经济辐射力强，城市化程度高,本体对位,58,结合重大设施带来的发展机遇分析、相关案例研究以及项目本体条件解析，我们确定站前综合区的整体定位,“以轨道交通枢纽站点为特色和导向，承担完善区域城市功能、疏散中心城职能以及服务京津城镇产业走廊职责，集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的北京外城商务区”,京津城市互动层面京津城镇产业走廊高端服务中心 北京城市发展层面北京构建城市反磁力系统的重要节点 亦庄新城发展层面亦庄新城可持续发展的增长极,59,根据案例以及本体分析确定区域主要发展的城市功能,
