1、百年商埠区的复兴之光,-万达魏家庄项目市场研究报告,面临的困局,目标,目标下的战略,市场定位,研究范式,研究方法,电话调研,问卷调查,网络调研,客户访谈,实地“踩盘”,住宅问卷调查,写字楼问卷调查,商业经营户访谈,企业办公需求访谈,PART1,PART2,PART3,PEST分析,主城区区域分析,土地市场分析,宏观分析,C-PEST模型,经济因素(Economic) 主要经济指标 产业结构 GDP及增长情况 人均可支配收入 年末人均储蓄余额 固定资产投资 ,社会因素(Social) 主要人口增长情况 城市化率 项目周边情况,技术因素(Technological) 新技术 新工艺 新材料,政策因
2、素(Political) 国家的政策、法规 城市总规划 片区发展规划,城市化因素（Civilization）,宏观分析,济南城市化的发展轨迹,济南从2002年开始，进入城市化高速发展期。,宏观分析,政策因素,政策的引导与调控力度加大,政府政策的导向在济南城市化进程中居于核心地位，通过有效率的城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高城市土地利用效率，促进房地产开发，以满足社会经济发展。,强拆1000万平米“野楼盘”；,08年底建成140万平米经济适用房；,17个旧城改造进入实质运作；,49个（共53个）片区控规集中出台；,2007，济南房地产 调控年！,强力推动11运“奥体”片
3、区成熟；,“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市的走向。城市向东、向南发展的趋势，扩散效应显现。,城市中部是济南展现泉城特色风貌的区域。配套成熟完善，商业和商务氛围最佳，消费者认同度也最高，提升和保护是该区域发展的两大关键词。,中部旧城的功能定位：人居环境优美，各类设施齐全的新兴城市街区,整体城市发展与规划,济南市的政治、经济、教育、商务等功能区较为集中，中心积聚效应依然明显。,行政机关：山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门集中在城市中心城区。 商业中心：市级商业中心在中心城区，以泉城路为核心，呈放射状。 文教区域：重点高等院校集中在中部的东向和南向区域。 商务办公
4、：集中在泉城广场、二环东路、山大路、经十路等区域。,区域发展规划,商埠片区,顺 河 高 架 路,纬 十 二 路,胶济铁路,经十路,该片区将以保护为主，打造拥有百年历史文化积淀的商埠区。,总 用 地 面 积 约 838.56 公 顷,两市复兴三区保护经纬格局环链渗透,区域发展规划,新型商埠区,济南拟结合旧城区改造和建设，在市中区规划建设集历史文化、旅游休闲、商贸为一体的新型商埠区。其中，魏家庄片区将成为新商埠区的核心片区。,新商埠区将由四部分组成，具体包括魏家庄片区、馆驿街片区、大观园片区和万紫巷片区。,宏观分析,经济因素,近年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的助推及需求拉动
5、必将带动济南市房地产市场快速发展。,济南市固定资产投资及房地产投资呈现逐年上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从06年的统计数据可以看出，房地产投资的增长速度开始明显回升。,宏观分析,经济因素,随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。,济南市从2002年到2006年，GDP总量、人均GDP及GDP增长速度都保持在一个较高的水平。GDP的快速、稳定增长给房地产开发提供了一个稳定的经济基础。,宏观分析,经济因素,济南市市区居民人均可支配收入及其增长率快速增长，预计今后几年将持续增加。,2004年到2006年，年末城乡居民人
6、均储蓄存款余额亦不断增加。2006年，其增长率因股市等因素影响，下降近个百分点；2007年，央行存款利率的多次上调及近期股市变动，其年末城乡居民人均储蓄存款增长率预计将有所上升。,人均可支配收入及人均储蓄存款额的增加，为房地产业的发展积累了大量的有效需求，是济南市房地产市场持续发展的保障。,宏观分析,社会因素,人口的持续增长，人口异质性增强，带来消费需求的多样化特征，为房地产业带来持续的刚性需求。,人口指标,以旧村居民、打工人员和中小私营企业主为主，年龄结构偏老,多高级白领、中层管理人员和老企业员工，年龄结构年轻化，收入较高,多为老企业职工和旧村居民，年龄偏老。,省直机关、高校教学人员较多，人
7、口收入水平最高，年龄结构中年化。,工作的白领最多，居住人口以老城居民和私营企业主为主，人口年龄不均衡。,宏观分析,社会因素,区域人口特征,宏观分析,城市文化特点,齐鲁文化在济南呈现“包容并兼”的文化特色,重礼 重义 重情 重利,官本位 学本位 商本位 利本位,老济南人拆迁入市型,公务员及事业单位改善居住型,成功人士享受投资型,白领阶层基本消费型,住东不住西；住南不住北,宏观分析,技术因素,建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。,济南出现 “科技住宅
8、”，“专利住宅”！,案例一：重汽翡翠郡,案例二：天泰太阳树,外墙保温技术； 外窗隔热技术； 空气隔层保温干挂； 全置换健康新风系统； 同层后排水技术； 铝合金外遮阳卷帘； 天棚辐射技术。,案例三：金色阳光花园,整体预装太阳能；地板辐射式采暖；聚苯板保温外墙；中水处理系统，楼层独立分水系统。,24小时热水、中央除尘系统、墙体隐藏式同层后排水系统、混凝土 辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、高性能外围护结构、铝合金外遮阳系 统。,案例四：山景明珠花园,宏观分析,小结,1、济南城市化发展进入高速发展期,、城市发展的积聚与扩散效应并存,、中部提升加快，棚户区改造先行,、宏观经济指标表现良好，为房地产奠定
9、良好基础,、人口增加迅速，房地产需求旺盛,、科技、专利住宅开始出现，楼盘品质竞争加剧。,PART1,PART2,PART3,PEST分析,主城区区域分析,土地市场分析,主城区区域分析,四至范围,主城区区域分析,区域特征,全省政治中心，济南的经济、文化、旅游中心，是济南经济发展水平最高的区域。 政治：山东省人大常委会、省政府、省政协、省军区及50多个省、市、厅、局机关； 商业：泉城路、泺源大街等繁华商业街，有山东大厦、索菲特、玉泉森信、良友富临等五星级、四星级酒店和银座商城、贵和购物中心、圣洋物流中心、济南科技市场以及沃尔玛、家乐福等数十处大型商场、市场； 文化：山东大学、山东师范大学、山东艺术
10、学院等60多家省部属高等院校和科研院所； 旅游：大明湖、千佛山、趵突泉、泉城广场等著名景点， 区内商业、写字楼数量最多，住宅价格最高；人口学历和收入水平都居五区之首。,历下区,关键词：中心 商业 旅游,主城区区域分析,区域特征,政治：党政军机关70多个。 商业：大观园商场、人民商场、人防商城、八一商圈 服务业：60余家金融机构，城市服务业比较集中 旅游：泉城公园、英雄山 人口学历和收入水平仅次于历下区在五区中居第二。,市中区,关键词：潜力 商业 金融业,工业：济南的老工业区，区内纺织、造纸、食品、化工等工业较多，环境状况较差。专业批发市场：服装、建材、装饰、家居等专业批发市场繁荣，交通：火车站
11、、汽车站人口：区内人口以旧村居民、打工人员和中小私营企业主为主，学历较低，收入较低，年龄结构偏老。,天桥区,关键词：老工业区 专业市场 环境差,主城区区域分析,区域特征,主城区区域分析,区域特征,工业：是济南老工业区，汽车改装、建材、机械、化工等产业发展，先后建成美里湖民营科技园、槐荫工业园、济南西部工业园、匡杨工业园等工业小区，目前成为济南市最大的工业生产基地。 商业：区内集贸市场、小商品批发市场较多。 人口：多为原来老企业职工和旧村居民，年龄偏老，学历、收入均较低。,槐荫区,关键词：工业园区 集贸市场 环境差,主城区区域分析,区域特征,关键词：旅游 科技 新兴,旅游：南部山区三川锦绣，四季
12、长青，省城“后花园”。红叶谷、跑马岭野生动物世界、隋代四门佛塔、古齐长城遗址、九顶塔、千佛崖遗址、子房洞。 工业：冶金钢铁、汽车配件、生物制药、食品加工、包装印刷、新型建材等6大产业集群。济钢集团、将军集团、重汽集团、黄台电厂、济南炼油厂、齐鲁制药厂等200多家驻地规模企业。 交通：济青高速、绕城高速、国道309、济南国际机场。 商业：花园路商圈 人口：多为原来老企业职工和旧村居民，年龄偏老，学历、收入均较低。,历城区,主城区区域分析,产业结构,主城区区域分析,主导产业,历下： 工业初步形成了“生、电、轻、化、车”五大优势产业；现代服务业在第三产业中占主导地位。,市中： 汽车和电力设备制造两大
13、产业链辐射作用显现，现代服务业成为经济新的增长点。,历城： 冶金产业链在工业发展中的地位突出，花园路商贸区崛起。,天桥： 形成食品、造纸、化工、纺织、热电等6大支柱产业体系传统商贸流通业优势明显。,槐荫： 以精细化工、光机电一体化、新型建材和家用电器为主的产业格局初步形成；集贸中心集聚。,主城区区域分析,固定资产投资及发展情况,历城区固定资产投资最多，其他四区投资量与其经济发展水平呈正相关。,五区固定资产投资增长差别较大且无规律。,主城区区域分析,城市规划情况,产业布局策略,市中： 强化服务功能， 加快发展城市经济；加大创新力度，增强工业经济竞争力。,历城： 围绕驻区大企业，加快培植产业集群；
14、培植发展高新技术产业和出口加工企业；发展物流园区。,天桥： 改造提升传统产业；培植发展新兴产业和高新技术产业。,槐荫： 做大做强第二产业；发展提升第三产业。,历下： 推进新型都市工业；提升现代服务业。,主城区区域分析,城市规划情况,交通发展策略,历下区 完成解放东路、化纤路、建新路、明湖路、二环东路、经一路东延长线、文化东西路、青年东路泺文路南门大街、山大路、省府前街等重点道路的拓宽改造，精心搞好解放路及经十路、经一路历下段两侧、县西巷两侧综合整治，分期分批对28条主次干道全部整治完毕。 市中区 着力抓好省道103线、104国道和二环南路综合整治，形成三条绿色景观带；加大对城区主要道路、重点场
15、所和街巷的治理力度，进一步改善城区市容环境。 天桥区 完成对北园大街的综合改造。结合南水北调工程，完成小清河沿线道路建设，形成新的东西交通干线。改对全区所有主次干道实施整治、维护，构建起更具现代化、人性化、快捷高效的“七纵四横”中心城区交通网络。全面完成街巷整治，巩固、提高背街小巷整治成果。加快二环西路黄河大桥和济泺路穿黄河隧道的建设，推动天桥区新区开发和济南市“北跨”战略的实施。 槐荫区 积极配合支持京沪高速铁路济南西站等国家重点工程建设，加快推进路网建设，积极实施城市快速路公交(BRT)槐荫段改造工程，搞好经十一路、阳光新路、跃进坝路、现代物流大道、党杨路、大学城等道路的拓宽及综合改造工程
16、。 历城区 完成北园路历城段、二环东路历城段整治改造任务，规划实施工业北路东延至章丘界、机场路延伸至唐冶片区与港西公路相连工程，积极推进贤文路建设工程。,主城区区域分析,各城区规划方案,“一带、三中心、五片区”,历下区,一带经一路东关大街特色商业带,三中心 泉城路商业中心 东部新城金融商业中心奥体中心,五片区 山大路科技商务区 东部高新技术产业区 经十路、文化东西路文娱休闲区 泉城风貌带文化名胜旅游区 南部休闲生态旅游区,市中区,主城区区域分析,各城区规划方案,“新区开发、老城改造”,新区开发 柏石峪片区、九曲片区、党家片区,老城改造 北部商务区：魏家庄、馆驿街、 大观园、万紫巷 中部服务区：
17、伟东片区 西部居住、商业区：王官庄及后龙地区,天桥区,主城区区域分析,各城区规划方案,“五带、三片区”,五带北园大街经济带明湖西路经济带济泺路经济带小清河经济带黄河经济带,三片区药山工业片区桑梓工业片区大桥经济片区,槐荫区,主城区区域分析,各城区规划方案,“四园两区”,四园现代物流园槐荫工业园汽车经济园都市经济园,两区西市场商贸区腊山新区,历城区,主城区区域分析,各城区规划方案,“四大片区”,南部生态经济区仲宫生态旅游集散中心,洪楼商贸中心区洪南片区；将军路商贸物流聚集区工业北路片区；沿小清河经济发展带,临空经济区临港经济开发区,东部新城区：唐冶新城,历下区 新建110KV变电站4座、220K
18、V变电站1座，扩建220KV变电站1座，新增变电总容量1320兆伏安。建成位于解放阁附近的广场变电站、位于龙洞路一带的奥体变电站、位于经十路以南洪山一带的龙泉变电站、位于解放路东侧的甸柳变电站，同时新建220KV贤文变电站，以满足盛福片区开发建设的电力需求，扩建220KV东门变电站，重点解决泉城路周边中心城区的供电问题。结合城区建设规划，改造完善和配套建设城区雨、污水、供水及天然气系统，满足经济和社会发展的资源需求。进一步提高防洪减灾能力，加强防洪河道除险加固，配套和完善防汛指挥调度系统。 市中区 加大公共绿地建设、改造力度，搞好道路两侧精品绿化工程，提高城区绿化覆盖率；抓好环卫设施建设改造，
19、提升辖区环境容貌。全面推行城市“网格化”管理，推进城管工作重心下移，逐步实现城市管理的规范化和长效化。 天桥区 实施历山北路、无影山北路等道路照明工程，“十一五”期间全区主次干道及街巷道路实现灯亮目标。完善供水管网系统，改造漏失管线和低压片区，加快推进一户一表工程，提高供水可靠性和规范性。结合城市道路建设，改造城区雨、污水管网，完善以小清河以北为重点的排水系统。推进老城区供气、供热管网建设，合理布局新建小区供气、供热管网，扩大全区气、热覆盖范围。加强城市消防、防汛和人防基础设施建设，提高城市防灾抗毁能力。 槐荫区 完成西市场、中大、省立医院周边等老城棚户区综合改造任务，实施张庄机场搬迁，适时启
20、动西部新区开发。抓好段店村、大金村、匡山村等旧村改造工程，论证和策划好腊山居住片区建设，积极促进村庄整合，实现集中连片商居组团建设。同时，加强城市环境综合整治。理顺城市管理范围，将京福高速公路以东整个区域全部纳入城市管理的范畴。 历城区 继续搞好城乡电网改造，计划投资11.4亿元，新建、扩建220千伏临港变、历城变等4座变电站，110KV小汉峪变、彩石变等8座变电站，35KV高而变等3座变电站，新增变电容量2110兆伏安，进一步提高供电能力和供电可靠性。继续加快天然气气源引进，扩大供应范围，完善供气管网和加压站布局。改造提升老城区供热管网，合理布局新区供热管网和新热源点，提高供热效率。积极推进
21、现有网络资源融合，推进社区宽带网建设，形成互联互通的宽带高速多媒体信息网络。继续完善市区供水管网系统，改造漏失严重管线和低压片区，加快推进一户一表工程，提高供水可靠性。新建东部城区供水工程，扩建延伸供水管网。进一步加强城镇防洪、消防和人防工程建设，提高城镇防灾减灾能力。,城市规划情况,基础设施建设,主城区区域分析,主城区区域分析,小结,历下区和市中区发展水平最高，人口购买力较强 不论是产业结构、人口收入、还是人口密度状况都反应出，历下区经济发展水平最高，市中区居第二，天桥区居第三，槐荫区居第四，历城区最差，历下区和市中区人口购买力较强。 天桥区和槐荫区是老工业区，城区改造空间大，城区可开发房产
22、项目多 天桥区和槐荫区是济南的老工业区，其内部各污染企业的搬迁，必将为区域腾出一定的空间，旧城区内可开发的房产项目相对较多。 历城区面积大，人口密度低，发展空间大，未来房产开发力度大 历城区面积大，人口密度低，在济南城区发展日益饱和，郊区化是大势所趋的今后，其城区发展潜力巨大，未来房地产开发力度大。,PART1,PART2,PART3,PEST分析,主城区区域分析,土地市场分析,2004-2007济南土地供应分析,济南土地市场分析,供地年度变化2005年供地最多（主要是长清区大学城建设供地较多）；2007年居第二，供地473.31公顷，占28.33%；2004年供地居第三，2006年供地最少。
23、,供地区域分布长清区和历城区供地最多，历下区紧居其次，市中区在主城区的五区中，供地仅次于历城区和历下区，居第三。,济南土地市场分析,供地用途2005年供地最多（主要是长清区大学城建设供地较多）；2007年居第二，供地473.31公顷，占28.33%；2004年供地居第三，2006年供地最少。,成交率,济南土地市场分析,2004-2007年，济南房地产开发投资和商品房建设投资都呈现逐 年增长的态势,2004-2007年房屋施工面积逐年增长,近三年济南房地产开发城市加速增长的态势,土地开发情况,济南土地市场分析,2004、2005市中区房地产开发相对较缓。,2006、2007年房屋开发较快，尤以2
24、007年开发速度最快。,2006年市中区房屋施工面积仅44.54万平方米，2006年房屋竣工面积2万平方米；2007年市中区房屋施工面积为51万平方米，竣工面积42.75万平方米,土地开发情况,根据济南市2006年制定的住房建设规划，2008-2010年济南住房供应总量为1350万平方米。 2008年供应住房390万平方米，2009年供应住房460万平方米， 2010年供应住房500万平方米。,济南土地市场分析,土地市场预测,2008-2010年济南市住房供应计划 单位/万平方米,居住用地开发以及产品供应情况,济南土地市场分析,土地市场预测,商业、写字楼用地供应情况,商服用地,公建用地,综合用
25、地,50公顷/年,10公顷/年,62.33公顷/年,2004-2007年土地供应,2008-2010年 商业、写字楼 用地供应总量 255公顷,主要分商住综合、以及居住公建综合,预测依据,济南土地市场分析,土地市场预测,预测依据一：市中区6大片区土地利用规划,市中区九大片区土地利用规划,预测依据二：2004-2007年间，市中区土地供应总量220.31公顷,预测依据三：市中区土地现状,市中区位于市区南部，有大面积山体，济南“南控”规划以及各山体对土地利用开发的限制共同作用下，可开发土地速度不会太快,济南土地市场分析,土地市场预测,各类产品供应量预测,预计到2010年市中区将开发规划用地面积的8
26、-10%，2008-2010年居住用地供应量介于150200公顷间，公共设施用地供应介于60-70公顷之间。,PART4,PART5,PART6,住宅市场分析,写字楼市场分析,商业市场分析,住宅市场分析,住宅市场分析市场综述,2007年第四季度，济南在售住宅项目共27个，总供应量约241.1万平米，截止到目前，商品住宅存量约为62.6万平米。,住宅市场分析第四季度新增供应,截止到11月12日，第四季度新增住宅项目四个，总体量为56万平方米，其中彩石山庄为新上市项目，其它三个为已有楼盘后续开发。不考虑彩石山庄的话，新增项目均价为5228元/平方米。 我司市场研究中心数据库显示，另有三个项目将于近
27、期开盘销售，分别为：中部的“历山名郡二期”、东部的“鑫苑国际城市花园”和北部的“泉星小区三期”。,住宅市场分析在售项目区域价格分析,截止到2007年第四季度，住宅市场整体均价约为5616元/平方米，环比上涨2.05%，比上季度增幅下降约7个百分点。各区域中，南部均价最高，若不计“天泰太阳树”项目，南部本季度均价为6084元/平方米；中部均价位列第二5907元/平方米；东部均价略低，为5625元/平方米，西部紧跟其后，为5413元/平方米；北部受新开盘项目“TT公寓”的拉动，均价已突破5000，达到5043元/平方米。至此，济南住宅市场各区域均价全面突破5000元大关。,住宅市场分析建筑形态分析
28、,从楼座数量来看，整个住宅市场上小高层和高层产品已经成为了市场的主流，两种产品的数量分别为130栋和121栋；普通多层仅为58栋，花园洋房共10栋。另有个别项目含少量双拼、联排、叠拼产品，如港澳花园的叠拼、和新上市项目彩石山庄的双拼和联排。,住宅市场分析户型分析,从2007年户型供应、消化比例中可以看出，一室户型和两室户型的市场需求较大，两种户型的消化比例均高于其供应比例。其它户型的情况则相反。,住宅市场分析户型分析,销售数据显示，一室与两室的销售率均在80%以上，其中一室的畅销面积在50m2左右，两室的畅销面积在80-110m2之间，另外30 m2以下的一室户型备受市场追捧；其次是三室户型，
29、销售率为69%，畅销面积在120-140m2之间；四室和复式的销售率分别为41%和23%。,住宅市场分析户型分析,统计各户型达到80%销售率所用的天数可知，市场上两室户型最为畅销，平均所需天数为120天，尤其是80-90 m2的两室户型，目前已成为市场热点，往往未开盘前就备受广大购房者的关注，开盘后争相购买，迅速消化；一室户型的消化速度基本与两室户型持平，平均所需天数为128天；三室户型达到80%销售率平均需要174天，近半年，而四室和复式等大户型所需销售周期都在一年左右。,住宅市场分析2008年预测,2007年住宅供应将达到281.1万平方米，较前两年有较大增幅，整个市场日趋活跃。受土地市场
30、供应增加以及2009年全运会的拉动，2008年的市场供应将突破300万平方米。同时，近几年市场消化量每年保持在250万平方米左右，预计明年的消化总量将突破260万平方米。,住宅市场分析2008年预测,一室与两室户型处于供不应求状态，供应比例与消化比例均相差约10个百分点；三室户型供应比例高于消化比例，但需求比例在各户型中最高，预计市场对三室户型的需求将持续走高；四室以上户型，基本处于供大于求的状态。,住宅市场分析竞争项目设备设施及配套,在售住宅项目的层高普遍为2.8m或2.9m；客厅面宽主要集中在4.24.5m之间；主卧以3.6m和3.9m两种面宽为主；约有一半的户型配备一个南向阳台，另有一半
31、的户型配备南、北各一个阳台；三室户型多数配备两个卫生间，两室户型绝大多数配备一个卫生间，约有六成为明卫，面积主要为5m2；外立面以面砖和涂料两种为主，也有不少两种材料结合的项目；室内装修标准以“厨卫简装”为主市场上纯北向仅限于一室户型；纯北向户型与同楼层南向户型的差价在300-700元/平方米之间，由于价格上的优势，市场对纯北向户型较能接受；车位主要设置在地下，每户拥有0.81个车位；多数项目配有会所，且功能以健身、娱乐和餐饮为主；约有一半的项目设有配套幼儿园，配备中小学教育配套的项目为少数，只有鲁能领秀城和重汽翡翠郡。,住宅市场分析小结：,2007年第四季度，济南在售住宅项目共27个，总供应
32、量约241.1万平米，商品住宅存量约为62.6万平米。从在售项目区域分布来看，东部在售项目供应量最大，其次是北部，西部供应量紧跟其后，南部供应量较少，中部依旧是供应量最少的区域。 截止到11月12日，第四季度新增住宅项目四个，总体量为56万平方米，其中彩石山庄为新上市项目，其它三个为已有楼盘后续开发。不考虑彩石山庄的话，新增项目均价为5228元/平方米。 截止到2007年第四季度，住宅市场整体均价约为5616元/平方米，环比上涨2.05%，比上季度增幅下降约7个百分点。各区域中，南部均价最高，为6847元/平方米，比位列第二的中部均价（5907）高出近1000元/平方米扣除精装修科技大盘“天泰
33、太阳树（20万平方米，均价9200-10000元/平方米）”的影响，南部本季度均价为6084元/平方米；东部均价略低，为5625元/平方米，西部紧跟其后，为5413元/平方米；北部受新开盘项目“TT公寓”的拉动，均价已突破5000，达到5043元/平方米。至此，济南住宅市场各区域均价全面突破5000元大关。 从现状供应和消化情况来看，一室户型和两室户型的市场需求较大，一室与两室的销售率均在80%以上，其中一室的畅销面积在50m2左右，两室的畅销面积在80-110m2之间；其次是三室户型，销售率为69%，畅销面积在120-140m2之间；四室和复式的销售率分别为41%和23%。 统计各户型达到8
34、0%销售率所用的天数可知，市场上两室户型最为畅销，平均所需天数为120天；一室户型的消化速度基本与两室户型持平，平均所需天数为128天；三室户型达到80%销售率平均需要174天，近半年，而四室和复式等大户型所需销售周期都在一年左右。 2007年住宅供应将达到281.1万平方米，较前两年有较大增幅，整个市场日趋活跃。受土地市场供应增加以及2009年全运会的拉动，2008年的市场供应将突破300万平方米。同时，近几年市场消化量每年保持在250万平方米左右，预计明年的消化总量将突破260万平方米。 从2008年户型供应来看，一室与两室户型处于供不应求状态，供应比例与消化比例均相差约10个百分点；三室
35、户型供应比例高于消化比例，但需求比例在各户型中最高，预计市场对三室户型的需求将持续走高；四室以上户型，基本处于供大于求的状态。,PART4,PART5,PART6,住宅市场分析,写字楼市场分析,商业市场分析,济南写字楼市场发展回顾,济南写字楼市场板块格局划分,泺源大街板块：东起历山路，西至纬二路，南北向分别为泺源大街和泉城路的区域。 山大路板块：包括解放路在内，南到经十路、北到花园路、西到历山路的山大路沿线区域。 东外环板块：二环东路沿线，南北向为经十路和花园路的区域。 工业南路高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。 火车站片区：天成路、经一路沿线区域。 经
36、十路片区：经十路沿线，北到文化路的区域。,济南在售写字楼项目统计,写字楼,济南SOHO、酒店式公寓,各类产品供需分析,济南写字楼市场在售项目数量不多，从上图可以看出，在售写字楼项目体量大约在27.26万平方米左右，但整体消化速度不乐观，一般项目的销售率在45-60%之间，目前市场存量大约在10.41万平米。济南写字楼产品的市场供应量已经远远高于需求量，写字楼产品的市场供需矛盾日益激化。,在售项目户型面积区间分析,在售项目户型面积区间分析,在售项目户型面积区间分析,在售项目户型面积区间分析,各面积区间供需比例分析,从上图可以看出，120-160平方米的户型市场供应比例较大，占到32.4%，其次是
37、80-120平方米的户型，比例占到25.9%，再次是对250平方米以上大面积户型的需求比例比较大，占到22.5%，在需求方面是与供应相对应的，120-160平方米的户型市场消化量也是比较大的，占到市场消化量的39.9%，其次是80-120平方米的户型，比例占到26.7%，再次是250平方米以上的户型消化比例较高，占到13.6%，上述三种户型无论是在供应上还是在消化上都占据市场一定份额，这几种户型具有较大的市场空间。,写字楼,各面积区间供需比例分析,SOHO、酒店式公寓,SOHO这类产品的市场供应较小，小面积40-80平方米的供应比例较大，市场需求也很好，基本都可以消化掉，80-120平方米的中
38、大户型的市场消化力也是比较强劲的，120-160平方米的大户型虽然供应量较小，但是没有消化量，市场的需求不存在空间。 酒店式公寓的市场供应量很大，达到2316套，但是整体消化率才达到42%，市场需求不够强劲。,各面积户型消化量,80-120平米的户型市场消化情况比较乐观，能达到66%，120-160平方米的户型相对市场份额较大，市场消化情况也比较好，销售率达到79%，160-200平方米的户型市场份额较小，销售情况超过62%，200-250平方米的户型市场份额较小，销售情况在50%左右，大面积户型的市场份额较大，销售情况不是很理想，到现在为止的市场销售率在39%左右。 80-120、120-1
39、60、160-200这三个范围段的户型在市场份额方面还是消化率方面比例都较高，市场认可度相对较高。,各面积户型消化速度分析,在销售速度的分析上看出，小户型40-80平米的消化速度最快，用了120天，其次是160-200平方米的中等户型和250平方米以上的大户型，在销售率达到80%的情况下用了135天，80-120、200-250平方米的户型在销售率达到80%所用的天数是210天，120-160平方米的户型在销售率达到80%所用的天数最多，达到248天。（注明：以上各类产品销售率达到80%，并不代表市场的销售率达到80%，只是个项目的该类产品销售率达到80%）,08年写字楼产品供应量预测,07年
40、土地供应：以下统计的土地均为07年拍卖的，并且已经被摘牌，预计明年将会上市，在对于建筑面积方面，有些地块容积率没有准确数字，所以我们要进行估算。,根据贵公司所提建议，我们将挂牌的土地进行统计估算，在最终的统计数据上按照50%的开发量进行加和统计。 08总供应量=07年剩余量+08年前在推出量=104100+（10000+200000+90000+160000）50%+13000=347100平方米 说明：在测算中，我们将潜在供应量加总后乘以50%进行计算，预计最终的供应量要略大于计算值（其中包含了部分酒店式公寓）。,户型区间、机会户型区间预测,根据07年在售项目的户型配比情况、市场销售情况，结
41、合消费问卷调查，我们对明年的户型区间和机会户型进行定性描述。80-120平方米的户型将是市场的主力销售户型，120-160平米的户型也将是需求热点，小户型的市场空间也是存在的，但是需求将不像07年火爆,300-500平方米的大户型存在巨大的市场空间，根据对在售项目的了解，现在一般的写字楼项目主要是针对大客户设计，整层或半层的需求将会加大。,供应总量趋势分析,通过选取样本，根据信立怡高研究中心对历年写字楼数据的统计，我们对近三年的写字楼产品市场供应做出分析，在统计中，我们只针对当期新开发量做统计，加上上一年的市场存量，05年为我们采取的新节点。,在上表可以看出，近几年济南写字楼市场供应相对稳定，
42、只有07年市场供应量较大，主要是中润世纪广场这个项目起到推动作用，该项目市场供应量达到14万平方米。在消化量方面，各年度的消化量都在50%左右，市场基本处于不温不火状态，一直不能火爆；根据历年的消化情况，我们对08年的写字楼市场消化情况作了预测，预计08年的写字楼市场销售率能到到62%左右。,可比楼盘设计及配套分析,圣凯财富广场,项目为客户打造原生态5A级智能商务空间，4个超大宽敞中庭，大面积退台，高绿化率，通风明畅的格局将生态商务理念演绎至极，同时还安装了先进的楼宇自动化系统、办公自动化系统、安防自动化系统、通信自动化系统、消防自动化系统。,可比楼盘设计及配套分析,鲁涧名商广场,鲁润名商广场
43、地处英雄山路景观地带，北距八一立交桥2公里，交通便利。广场总建筑面积3.76万平方米，由A座酒店式商务公寓和B座写字楼围合而成。B座一至五层为配套商业、地下一层为停车场，200多个停车位确保了商务办公的停车需求。景观花园与屋顶花园的有机结合，形成人工环境与自然环境的相互衬托，单元式中央空调有利于节能降耗，全隐框大板玻璃墙的利用，提高了商务办公的通透性。,可比楼盘设计及配套分析,中润世纪广场,项目通过深入的市场调查和综合研究，进行全方位建筑规划和园林景观设计，提出了“整体开发，合理分区，有机联系，配套齐全，生态社区，永续发展”的建设思路，把房地产开发与城市建设有机结合起来，使世纪广场项目开发达到
44、“源于城市，领先地区，有机结合，先进管理”的目标，中润世纪广场的设计方案中充分体现了“以人为本，尊重自然，可持续发展”的先进理念，并采用了直接采光、地下园林景观车库等多个国际水平的设计专利。,可比楼盘设计及配套分析,银都国际商务大厦,银都国际坐落于经七纬一路口，据守泉城CBD核心，专享城市高端商务资源之地利。项目集甲级写字楼、品牌酒店、国际服务式公寓于一身，秉承“国际、高端、前瞻、务实”的开发理念和态度，力争募刻泉城最醒目的5万平米商务地产。银都国际大厦总楼层23层，建筑面积5万平米，外观新颖独特，整个楼以“人文关怀”， “和谐共生”为设计理念，通过整合社会资源，充分迎合广大业主的办公需求，营
45、造了一个舒适、高效、经济、健康的办公环境。大厦的一到五层为裙楼， 将来规划为品牌酒店或服务式公寓，总面积约10000平米，有独立入口，为大厦提供全方位商务配套。,可比楼盘设计及配套分析,泉景同润商务大厦,本项目位于经七路和经十路交叉口西南，位置优越，交通便利。大厦为回字形设计，公共部位全部精装修，走道铺设木地板。三层敞开式中庭，顶层玻璃顶棚，设商务休闲区。户型方正实用，44287多种面积，专为中小型企业量身定做的创业型写字楼。,可比楼盘设计及配套分析,银座晶都国际,项目位于济南“中央商务区”、“政务中心”、“金融中心”、“商业中心”和“教育中心”等五区交汇的中心位置。周边区域集中了九大银行总部
46、、五大甲级写字楼、三家五星级酒店、省市区三级政府、十多处政府机关以及二大商圈、六处景点、三大重点中学,形成了浓郁的生活、商业、办公、政务、教育、休闲氛围。同时借助顺河高架，连通经十路、经一路、北园路、绕城高速等干道。交通网络四通八达。,可比楼盘设计及配套分析,趵北6号,地上三至五层全景观写字间，创造划时代的全新“景观办公”、“时尚办公”的新理念，6米层高LOFT产品大胆切割、重构、组合，结合务实的采光空间的极度需要，迎合个性化办公特点，保障内外景观渗透。东西双景观，自然采光，绿色园林景观，引景入户，清风怡人。五层复式写字间，一派新风炫耀、光线饱和的现代办公交流空间的自然场景。,可比楼盘设计及配
47、套分析小结,在售项目标准层楼层净高多集中在2.6m3m之间，建议本项目设计净高在2.7m以上。 除个别老楼翻新项目外，其余在售项目均有面积在300800的首层大堂，建议设计时根据楼体体量设计适宜面积大堂。 在电梯的配备上，市场在售项目，高层写字楼在电梯配置上平均为4到5层一部电梯，考虑未来发展趋势建议本项目在电梯配置上采用每3层一部电梯。 在得房率上，在售项目多集中在60%-80%之间，作为本项目建议整层得房率至少为75%，如做分割单元，得房率不宜低于70%。 在售项目空调配置以户式中央空调为主，建议本项目在设计上采用4管制空调系统，以增强项目的配套设施功能。 通过调查可以看出，现状写字楼物业
48、管理多数为开发商自行管理，建议本项目在后期管理中引入经验丰富的国际知名物业管理公司，对项目进行统一管理。,租金价格及物业管理费分析,泺源大街板块,山大路板块,租金价格及物业管理费分析,东外环板块,火车站板块,租金价格及物业管理费分析,经十路板块,高新区板块,各板块租金水平分析,根据信立怡高市场研究中心收集的统计数据，截至2007年10月底的写字楼市场整体租赁平均价格范围在13元/天，整体的租赁价格涨幅不高（2006年约为0.92.8之间）；由于济南写字楼市场分布情况比较复杂，位于传统中心区域、商业氛围浓厚的地段租金价格较高，非中心区域的销售价格比较低，租赁价格也一直上不去。,各板块租金走势预测
49、,由于市场供应量逐年过盛，写字楼日租金价格蠕动上升，总体涨幅不高，租金水平平稳。 写字楼市场的新热点区域的出现将冲击济南的 “CBD” 区域，原来最火热的地段泺源大街板块租金价格涨幅较小。 非热点区域的租金水平增长缓慢，将继续保持低回报率现象。 受交通条件、周边配套等因素的影响，东外环板块在租金价格的增长方面较快，由于中心商务区泺源大街板块租金水平一直较高，部分客户会将办公地点转移，一些地理位置较好、交通便利、发展前景看好的区域会受到客户青睐，这些区域在未来几年内租金水平将会大幅增加，继续演变成为一个新的商务核心。,价格承受度分析,假设该写字楼平均日租金3.5元（预计09年该片区租金水平），回报率10%，那么该项目的均价为： 销售均价=100（3.53012）/10010%=12600元/平方米,价格表现,在对项目所在区域的价格表现方面看，该区域的在售项目价格平均销售均价在9000元左右，处于市场较高的位置，历下区在售的两个项目价位最高，趵北6号、圣凯财富广场这两个项目处于城市核心地带，所以价位较高；中润世纪广场在区位上也比较好，产品形象方面除以一个超前的地位，在销售时价格也相对较高。,
