建筑密度、容积率、绿地率.doc

1、 容积率 建筑密度 绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。简 介 容 积 率 （ Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction） ： 又 称 建 筑 面积 毛 密 度 。 项 目 用 地 范 围 内 地 上 总 建 筑 面 积 （ 但 必 须 是 正 负 0标 高 以 上 的 建 筑 面 积 ）与 项

2、目 总 用 地 面 积 的 比 值 。 容 积 率 是 衡 量 建 设 用 地 使 用 强 度 的 一 项 重 要 指 标 。 容 积 率的 值 是 无 量 纲 的 比 值 ， 通 常 以 地 块 面 积 为 1， 地 块 内 地 上 建 筑 物 的 总 建 筑 面 积 对 地 块面 积 的 倍 数 ， 即 为 容 积 率 的 值 。计 算 公 式 容 积 率 =地 上 总 建 筑 面 积 规 划 用 地 面 积 上 面 这 个 公 式 的 出 处 有 ： 北 京 市规 划 委 员 会 关 于 发 布 容 积 率 指 标 计 算 规 则 的 通 知 （ 市 规 发 2006 851号 ， 20

3、06年 7月 10日 ） 但 在 工 业 上 ， 根 据 GB50489-2009 化 工 企 业 总 图 运 输 设 计 规 范 ， 容 积率 =（ 厂 区 建 筑 面 积 +构 筑 物 面 积 ） 厂 区 占 地 面 积 当 建 筑 物 层 高 超 过 8米 ， 在 计 算 容积 率 时 该 层 建 筑 面 积 加 倍 计 算 各 个 地 区 或 城 市 有 各 自 相 关 规 定 )。 容 积 率 越 高 ， 居 民的 舒 适 度 越 低 ， 反 之 则 舒 适 度 越 高 。 绿 地 率 也 是 如 此 。 绿 地 率 较 高 ， 容 积 率 较 低 ，建 筑 密 度 一 般 也 就

4、较 低 ， 发 展 商 可 用 于 回 收 资 金 的 面 积 就 越 少 ， 而 住 户 就 越 舒 服 。 容积 率 和 绿 地 率 这 两 个 比 率 决 定 了 这 个 项 目 是 从 人 的 居 住 需 求 角 度 ， 还 是 从 纯 粹 赚 钱 的角 度 来 设 计 一 个 社 区 。相 关 规 定 容 积 率 一 般 是 由 政 府 规 定 的 。 现 行 城 市 规 划 法 规 体 系 下 编 制 的 各 类 居 住 用地 的 控 制 性 详 细 规 划 ,一 般 而 言 ,容 积 率 分 为 独 立 别 墅 为 0.20.5, 联 排 别 墅 为0.40.7, 6层 以 下

5、多 层 住 宅 为 0.81.2, 11层 小 高 层 住 宅 为 1.52.0, 18层 高 层 住 宅为 1.82.5, 19层 以 上 住 宅 为 2.44.5, 住 宅 小 区 容 积 率 小 于 1.0的 ， 为 非 普 通 住 宅 。并 根 据 不 同 城 市 的 特 点 有 所 差 别 。建 筑 特 点(一 )容 积 率 表 达 的 是 具 体 “宗 地 ”内 单 位 土 地 面 积 上 允 许 的 建 筑 容 量 。 宗 地 是 地籍 管 理 的 基 本 单 元 ， 是 地 球 表 面 一 块 有 确 定 边 界 、 有 确 定 权 属 的 土 地 ， 其 面 积 不 包 括公

6、 用 的 道 路 、 公 共 绿 地 、 大 型 市 政 及 公 共 设 施 用 地 等 。 容 积 率 只 有 在 指 “宗 地 ”容积 率 的 情 况 下 ， 才 能 反 映 土 地 的 具 体 利 用 强 度 ， 宗 地 间 才 具 有 可 比 性 。 (二 )容 积 率 (R)、 建 筑 密 度 (C)与 层 数 (H)之 间 有 一 定 关 系 。 建 筑 密 度 是 指 在 具 体“宗 地 ”内 建 筑 物 基 底 面 积 与 宗 地 面 积 之 比 。 当 宗 地 内 各 房 屋 的 层 数 相 同 ， 且 对 单 个房 屋 来 说 各 层 建 筑 面 积 相 等 时 ， 三 者

7、 之 间 的 关 系 可 表 示 为 ： R=CH， 此 种 情 况 下 ， 建筑 层 数 与 容 积 率 成 正 比 例 关 系 。 (三 )容 积 率 可 以 更 加 准 确 地 衡 量 地 价 水 平 。 人 们 购 买 土 地 使 用 权 的 目 的 是 为 了 对 土地 进 行 开 发 ， 建 设 房 屋 。 房 屋 的 单 方 开 发 成 本 =房 屋 单 方 造 价 +楼 面 地 价 +税 +费 楼 面 地 价 =宗 地 总 价 /宗 地 内 允 许 总 建 筑 面 积 =土 地 单 价 /容 积 率 因 此 ， 楼 面 地 价 比 单 位地 价 更 能 准 确 地 反 映 地

8、价 的 高 低 。 (四 )容 积 率 存 在 客 观 上 的 最 合 理 值 。 在 一 般 情 况 下 ， 提 高 容 积 率 可 以 提 高 土 地 的 利用 效 益 ， 但 建 筑 容 量 的 增 大 ， 会 带 来 建 筑 环 境 的 劣 化 ， 降 低 使 用 的 舒 适 度 。 为 做 到 经 济效 益 、 社 会 效 益 与 环 境 效 益 相 协 调 ， 城 市 规 划 中 的 容 积 率 存 在 客 观 上 的 最 合 理 值 。容 积 率 指 标 计 算 规 则具 体 的 计 算 规 则 应 根 据 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 规 范 （ GB/T50353-

9、2005） 和 当地 相 关 部 门 的 文 件 计 算 ， 以 下 举 例 北 京 市 规 划 委 员 会 关 于 发 布 容 积 率 指 标 计 算 规 则 的 通 知 (市 规 发 2006 851号 ,2006年 7月 10日 )1. 容 积 率 系 指 一 定 地 块 内 ， 地 上 总 建 筑 面 积 计 算 值 与 总 建 设 用 地 面 积 的 商 。 地 上 总建 筑 面 积 计 算 值 为 建 设 用 地 内 各 栋 建 筑 物 地 上 建 筑 面 积 计 算 值 之 和 ； 地 下 有 经 营 性 面积 的 ， 其 经 营 面 积 不 纳 入 计 算 容 积 率 的 建

10、筑 面 积 。 一 般 情 况 下 ， 建 筑 面 积 计 算 值 按 照 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 规 范 （ GB/T50353-2005） 的 规 定 执 行 ； 遇 有 特 殊 情 况 ， 按照 本 规 则 下 列 规 定 执 行 。2. 当 住 宅 建 筑 标 准 层 层 高 大 于 4.9米 (2.7米 +2.2米 )时 ， 不 论 层 内 是 否 有 隔 层 ， 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水 平 投 影 面 积 的 2倍 计 算 ； 当 住 宅 建 筑 层 高 大 于 7.6米 （ 2.7米 2+2.2米 ） 时 ， 建 筑 面 积 的 计 算 值

11、 按 该 层 水 平 投 影 面 积 的 3倍 计 算 。 3.当 办 公 建 筑 标 准 层 层 高 大 于 5.5米 (3.3米 +2.2米 )时 ， 不 论 层 内 是 否 有 隔 层 ， 建筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水 平 投 影 面 积 的 2倍 计 算 ； 当 办 公 建 筑 层 高 大 于 8.8米 （ 3.3米 2+2.2米 ） 时 ， 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水 平 投 影 面 积 的 3倍 计 算 。 4.当 普 通 商 业 建 筑 标 准 层 层 高 大 于 6.1米 (3.9米 +2.2米 )时 ， 不 论 层 内 是 否 有 隔 层

12、，建 筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水 平 投 影 面 积 的 2倍 计 算 ； 当 普 通 商 业 建 筑 层 高 大 于 10米（ 3.9米 2+2.2米 ） 时 ， 不 论 层 内 是 否 有 隔 层 ， 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水 平 投 影 面积 的 3倍 计 算 。 5.计 算 含 阳 台 建 筑 的 容 积 率 指 标 时 ， 阳 台 部 分 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 照 其 水 平 投 影 面 积 计算 。 6.地 下 空 间 的 顶 板 面 高 出 室 外 地 面 1.5米 以 上 时 ， 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 该 层 水

13、 平 投 影面 积 的 一 半 计 算 ； 地 下 空 间 的 顶 板 面 高 出 室 外 地 面 不 足 1.5米 的 ， 其 建 筑 面 积 不 计 入容 积 率 。 如 建 筑 室 外 地 坪 标 高 不 一 致 时 ， 以 周 边 最 近 的 城 市 道 路 标 高 为 准 加 上 0.2米作 为 室 外 地 坪 ， 之 后 再 按 上 述 规 定 核 准 。 7.住 宅 、 办 公 、 普 通 商 业 建 筑 的 门 厅 、 大 堂 、 中 庭 、 内 廊 、 采 光 厅 等 公 共 部 分 及 屋 顶 ，独 立 式 住 宅 建 筑 和 特 殊 用 途 的 大 型 商 业 用 房 ，

14、 工 业 建 筑 、 体 育 馆 、 博 物 馆 和 展 览 馆 类建 筑 暂 不 按 本 规 则 计 算 容 积 率 ， 其 建 筑 面 积 的 计 算 值 按 照 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 规范 （ GB/T50353-2005） 的 规 定 执 行 。 8.设 计 单 位 应 在 总 平 面 图 上 分 别 注 明 建 筑 面 积 和 建 筑 面 积 计 算 值 。 9.本 规 则 规 定 的 数 值 均 含 本 数 。 10.对 本 规 则 执 行 过 程 中 遇 到 的 其 它 情 况 ， 我 委 将 及 时 予 以 补 充 和 修 正 。 11.本 规 则 自 发 布

15、 之 日 起 执 行 。容积率、建筑密度、绿化率计算举例：有一项目用地 6500M2，规划容积率为 3.6，建筑履盖率为 35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？1. 总建筑面积（地上）=用地面积 X 容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率 X 用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/227510 层； 容积率 3.6

16、的小区，如果真的用足 35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到 15%20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在 1824 左右。2. 容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低；按照成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此

17、，容积率越高，开发商的利润就越大。（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与

18、容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。3. 容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。4. 容积率 0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。5. 容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。6. 容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层

19、甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。7. 容积率 1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。8. 容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。9. 容积率 2.02.5，正常的小高层项目。10.容积率 2.53.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。11.容积率 3.06.0，高层项目（楼高 100 米以内）。12.容积率 6.0 以上，摩天大楼项目。13.宅旁绿地绿化率城市居住区规划设计规范：11.0.2.4 绿地面积应按下列规定确定： (1) 宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录 A 第

20、A.0.2 条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚 1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚； (2) 道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算； (3) 院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录 A 第 A.0.3 条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边 1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚 1.5m； (4) 开敞型院落组团绿地，应符合本规范表 7.0.42 要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于 10m 的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录 A 第 A.0.4 条的规定； (5) 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。