1、主讲：黄杰仁电话：13113920311,物 权 法专 题 讲 座,LOGO,物权法总述,一、物权是一个崭新的概念， “物权”的含义：“物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配其财产并排除他人干涉的权利。 “物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的现实财产权。,二、把物权法看作是全部的财产法，是错误的。 1、物权法是财产法，但不是唯一的，只是财产法的一部分。 2、物权对应的是使用价值，由物权法调整； 3、债权对应的是交换价值，由合同法调整； 4、知识产权对应的是智力成果，由知
2、识产权法调整； 5、股权对应的是投资者的权益，由公司法和证券法等法律调整。 6、涉及投资者的权利由其他相应的法律管辖。,三、物权法的种类1、所有权（自物权）“所有权”是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。原始取得（如工资），继受取得（如继承），善意取得 （如无权处分属于他人财产）2、用益物权（他物权）是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。3、担保物权 “担保物权”是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。,四、物权法的基本原则
3、 1、物权平等原则。 第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 它是指国家、集体、私人等物权的主体在法律地位上是平等的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。,2、物权的法定原则。第五条 物权的种类和内容，由法律规定。物权的种类和内容只能由法律规定，物权是“绝对权”、“对世权”，具有排他性。物权制度属于基本民事制度，物权的义务人针对的是不特定多数人，物权的内容不能由权利人或几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务之间的规范只能由法律规定。 但根据现实的情况，法律没有规定的，内容合法的，国家保不保护呢？如居住权和所有权的冲突。具体案件具体
4、分析，也不是完全绝对的。韩国民法典第185条规定，“物权，除依法律或习惯法外，不得任意创设。”,3、物权公示原则第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产以登记作为公示，动产以交付作为公示的效力。即物权变动的关节点，不动产就是登记，动产就是交付。要了解不动产归谁所有，只要查登记簿就可以了，动产看谁占有。与刑法中的“巨额财产来源不明罪”不一样，只是针对国家机关工作人员（公务员）而规定的。,4、物权优先原则。在一般情况下，基于物权的绝对性，物权优先于债权，但也有例外。如合同法规定的工程价款优先偿权和保管人对保管物的留置权，破
5、产法规定的职工工资和社会保障费用优先受偿权。条文： 合同法第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 第三百八十条寄存人未按照约定支付保管费以及其他费用的，保管人对保管物享有留置权，但当事人另有约定的除外。,五、物权与公权的联系（涉及公权的部分） 1、不动产登记制度。 2、征收、征用制度。 3、有一部分物权的取得需公权的许可。（如探矿权、采矿权） 4、国有资产授权国务院
6、、各级政府进行管理。（将单独制定国有资产管理法） 5、群体关系里面：如相邻关系、社区关系受到侵犯，国家将进行干预。,六、登记制度 1、登记生效主义 只有经过了登记，才取得物权的效力，三种情况必须登记：（1）房屋所有权。（2）建设用地使用权（有偿出让）。（3）国有土地使用权（无偿划拨）。 2、登记对抗主义 不登记不能够对抗善意第三人，但仍然发生效力。如船舶、航空器和机动车的登记和地役权的登记，不是必经步骤。,七、合同效力和物权效力的区分第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 物权变
7、动的基础关系主要是合同，合同属于债权法律关系的范畴，成立和生效应当由合同法调整。登记是针对民事权利的变动而设立的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，并不是针对合同行为，如果当事人仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。,八、不动产更正登记和异议登记 异议登记发生的法律效力： （1）登记簿上记载的权利人不得处分，若处分了承担法律责任。即异议登记后，使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。 （2）在15天之内必须起诉，否则异议登记失效。 （3）在异议期间卖了，买的人就是恶意的，买房的人也要承担责任。 （4）异议登记了，只好不卖，造成损失了，可以索赔，防止滥用
8、异议登记制度。,十、善意取得制度第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定,善意取得的目的是为了保护善意第三人。必须同时具备四个条件方可构成： 1、出让人必须是无权处分人。 2、受让人必须是善意的，不知出让
9、人是无处分权人。 3、受让人支付了合理的价款。 4、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 如不适用善意取得制度的：第107条规定的遗失物。,十一、征收、征用制度第42条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单
10、位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 第43条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 第44条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。,十二、业主的建筑物区分所有权区分所有权：把一个建筑物区分成若干个不同的组成部分，分别享有不同的权利。专有部分的权利：占有、使用、收益和处分。共有部分：共有和共同管理的权利。分为部分业主共同共有和全
11、体业主共同共有。,（一）道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房 第73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（二）会所 会所的归属：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，如单纯用于业主的一些日常娱乐活动，也可归业主共有。鉴于此，本次物权法对会所的权属没有作出规定，按现实的情况进行操作，等待时机成熟了再立法规定。,（三）车库、车位（第74
12、条） 第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,（四）住改商（第77条） 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 总的想法：不主张住改商，会导致邻里纠纷发生，公共部分使用加大，增加维修费用，会产生一些安全隐患，对业主不利，城市规划受影响，国家税收受影响。,十三、相邻关系和地役权的区别 1、
13、相邻关系：相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。2、地役权：不动产权利人（包括土地所有人、土地使用人、房屋所有人），为了自己使用不动产方便或者提高自己不动产的效益，通过约定而得以利用他人不动产的一种定限物权。使自己的不动产得到增值，获得更大的商业利益，他人的不动产得到限制，通常为有偿。法律无法干预，一方提供便利，可能造成更大的损失，是否提供方便，怎么补偿，完全由当事人（合同）约定，法律不进行干预。,十四、遗失物的处理规则 不适用善意取得制度，六个月内无人认领的归国家所有。 条文： 第107条 所有权人或者其他权利
14、人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 第109条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 第112条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用
15、，也无权请求权利人按照承诺履行义务。,十五、动产浮动抵押 物权法在担保法的基础上，扩大了担保财产的范围。 法条：第181条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。,案例讲解专题：,案 情： 教师节前夕，某房产商推出一个楼盘，对教师实现优惠：购者如有教师资格证书，房价可获得九五折优惠。年轻夫妻李某与陈某，正想要买一套房子。这时正好因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名
16、义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并以房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于自己的。诉讼期间，王某以当时市场价格将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续。袁某以买卖合法合理为由，主张其享有房子的所有权。,分歧：第一种意见认为，房屋的所有权应归陈某和李某；第二种意见认为房屋的所有权应归袁某所有。问题：以他人名义购买的房屋产权证所有人卖房应如何处理？,案例二： 王某于2001年底向成远房地产公司预购商品房一套，并支付购房款共计91.7万余元，但随后成远公司将该商品房销售给不知情的张某。2004年7月，成
17、远公司告知王某拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款和补偿费。王某遂向法院请求继续履行合同。 问：一房两卖如何防范？,案例三： 2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。后来甲公司在排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，两个散热窗户正对着王先生的窗户，使其无法开窗通风和采光。王先生起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。 问：采光受阻可否索赔？,案例四： 张女士夫妻两人购买了位于奥体中心的一套商品房，当时由于种种原因，这套由夫妻两人出资的房屋，产权人仅登记了未成年女儿一人的名字。张女士不清楚，这套房屋的所有权人该如何确定
18、。 问：房子登记在谁名下，就是谁的产权？,案例五： 3年前，李女士的一名相当要好的朋友要卖房产，她和这位朋友协商，以13万元的价格买下。随后，李女士在付给好友10万元后，举家搬了进去，一住就是3年。3年中，尚欠着3万元余款未付，对方一直未催要，李女士也因为手头紧，没有及时还清。与此同时，李女士也没有要求对方配合办理过户登记，此事一拖就是3年。前一段时间，李女士突然接到好友的通知，称不愿意卖房了，并将李女士在3年前的买房款10万元退还给了她。目前房价已翻番，该朋友已以26万元的价格将该房卖给了别人。李女士对此房是否有权主张权利呢？,案例五： 2006年5月，秦小姐在一新楼盘买了一套128平方米的
19、房子，在与开发商签订房屋买卖合同并交纳首付款之后，开发商却迟迟未按照合同的约定交房。上个星期秦小姐再次去交涉时，发现开发商已经擅自将该房屋卖给了自己的售楼小姐，而且合同已经备案，对方已经装修入住了。 问：如何防止期房“一房多嫁”,案例六： 邻居老李把杂物放在楼道，让追求时尚雅致生活的李小姐感到极为不雅，且出行不便。李小姐要求邻居老李挪走。但老李认为，杂物的位置属自家门前，并没有占李小姐家场地，因此不予理会。李小姐向物业反馈，可多次协调并无进展。 问：李小姐该如何维权？,案例七： 许先生将自己空置的杂物间租给一家公司当仓库。仓库每天人来人往，货物推进推出，甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物。这使得
20、邻居颇有意见。于是，邻居纷纷向物业投诉。虽物业和许先生也多次找承租方，要求承租方减少影响，但几番周折，事情并未好转，直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时，许先生不乐意了，认为房子是自己的，愿意租给谁是他个人的事，与他人无关，并至此以后，对此事置之不理。 问：出租房噪音扰民，邻居如何法律维权？,案例八： 开发商常用附送花园、赠送露台等方式促销楼盘。王先生就是看中了这一点才决定买房的。但入住后，发现无法办理土地证，王先生认为开发商的这种做法违规，要求给予补偿或办土地证。开发商却认为，售房前已说明，露台、院地只能有使用权，且赠送花园和露台的住宅，房价本身就不高，因此不予补偿。矛盾一直无法妥
21、善解决。,案例九： 甲与乙房地产开发公司签订协议，以50万的价格购买乙公司已开工、但还未完工的远景花园商品房一套。合同签订后，双方到登记部门办理了预告登记手续。该项目建成后，甲与乙公司共同到登记部门办理了过户登记。随后甲搬进该房居住，但发现房产证上的姓名与登记部门的登记不一致，登记簿上误登记成了其弟弟的名字，于是向登记部门申请变更，但遭到其弟的拒绝，遂起纠纷。同时，甲也因该栋楼的维修费用、垃圾处理等与邻居发生纠纷，还因小区停车位与开发商发生纠纷。,根据中华人民共和国物权法，回答下列问题。 1、甲与乙公司办理的预告登记有何法律效力？ 2、甲所居住的该房屋产权应以哪一登记为准？为什么？ 3、甲向登
22、记部门主张异议登记，以解决与其弟之间的纠纷，该异议登记的效力如何？在异议有效期内其弟可否将该房出售给第三人？,4、甲欲向银行贷款，可否将该房屋作为抵押财产？ 5、该栋房屋要进行重大修缮，谁有权决定？甲如果不同意修缮应提起何种诉讼来维护自己的权利？ 6、如何确定小区规划范围内、但不属于业主共有用地的车位所有权、使用权的归属？ 7、甲的房屋能否改作商业经营用房？为什么？,张某所有的奶牛病了，张某带奶牛到兽医李某处医牛，医疗费200元，张某觉得太贵，不原意支付，李某遂将奶牛扣下，告诉张某如果10天内不交200元钱，就把奶牛卖了抵债，张某不同意，但是没有办法，只好先回家了。下列说法正确的是（ ） A.
23、李某有权直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费 B.如张某未在10日内支付医疗费，则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费 C.张某应在2月内支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费 D.张某应在一段合理的时间内支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费,某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块10亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。下列说法错误的是？（ ） A、张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定 B、张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权 C、该土地承包合同有效 D、该土地承包合同产生物权法的效力,红旗村村民王某与
24、村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营一幅10亩的耕地，但未进行登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承王某的土地承包经营权？（） A、可以继承 B、不能继承 C、只有通过家庭承包取得的土地承包经营权，王某死亡时，才能继承 D、王某生前所有的林地可以继承,甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。如甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场，乙公司需要采取哪些措施才可以改变该土地用途？（） A、必须取得临海市土地局的同意 B、必须取得该市规划行政主管部门的同意 C、必须
25、签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 D、必须相应调整土地使用权出让金,甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好的欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心乙公司修建高层建筑，会妨害在旋转餐厅的客人的视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订了书面形式的合同，但未进行登记。如果乙公司将该土地的建设用地使用权转让给丙公司，下列说法正确的是：（） A.甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力 B.丙公司是善意第三人，因此甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务 C
26、.甲公司的地役权对丙公司有效 D.甲公司有权要求丙公司按照乙公司合同约定履行义务,甲公司向乙银行贷款，丙公司作为甲公司的连带责任保证人，同时甲公司将自己所有的办公楼作为抵押，丁公司也以自己所有的厂房作为抵押担保乙银行对甲公司的债权。甲公司、丙公司和丁公司未与乙银行约定甲公司、丙公司和丁公司之间的担保顺序和比例。甲公司到期无力还本付息。乙银行应如何实现自己的债权？（） A、因此乙银行应当先就甲公司提供的办公楼行使抵押权 B、仍有未实现的债权的，乙银行可以就丁公司提供的厂房行使抵押权 C、可以要求丙公司承担保证责任 D、同时就丁公司的厂房行使抵押权和要求丙公司承担保证责任来实现自己的债权,王某向张
27、某借款，以自己所有的一台笔记本电脑作为质押。如果张某将电脑出质给李某，李某以为电脑归张某所有，张某到期不能履行债务，列说法正确的是：（） A、张某到期不能履行债务，李某无权行使质权 B、李某是善意第三人，取得质权 C、王某的损失由张某承担 D、王某可以向李某请求返还电脑,某日某地暴雨倾盆，山洪暴发，张某在村边的河里发现了一头顺流而下的绵羊，张某将绵羊打捞起来，带回家中据为己有。几天后，李某找到张某，告诉绵羊是自己帮王某看管的，要求张某归还绵羊。下列说法正确的是：（） A、张某应向李某返还绵羊 B、张某应向李某返还绵羊不必返还羊毛 C、张某无权要求李某支付喂养绵羊的费用 D、张某有权要求李某支付
28、喂养绵羊的费用,张某的手机丢失，被王某捡到卖给了陈某，下列说法正确的是？（） A、陈某及于善意取得制度对手机享有所有权，张某无权索要 B、张某有权自知道或者应当知道受让人张某之日起2年内要求陈某返还手机 C、陈某有权要求张某支付自己购买手机时所支付的费用（陈某从信托商店购得） D、张某应向王某要求损害赔偿,下列行为不符合法律规定的有：（） A、某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用 B、某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐
29、患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能达集贸市场 C、某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支 D、某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费,村民甲、乙、丙三人共同出资购买了一头耕牛，用于耕种三家的农田，甲出资400元，乙和丙各出资300元。三人在购买耕牛时约定除非牛死了可以分牛肉，牛活着就不能要求分割牛，但是没有明确约定是按份共有还是共同共有，甲主张是按份共有，乙和丙主张是共同共有，但是都提不出充分的证据证明。 （1）三人对耕牛的共有是按份共有还是
30、共同共有？如果是按份共有，份额如何计算？ （2）耕牛生病，甲牵牛去兽医站治病，花去100元，该花费三人如何分担？ （3）耕牛踩坏了村民丁的庄稼，造成500元的损失，丁是否有权要求甲全部赔偿？ （4）如果甲全家迁入县城，不再耕种农田，甲是否有权要求分割牛？如果甲有权要求分割，可以采用什么方式分割？,王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。 （1）李某是否享有抵押权？
31、（2）李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任？ （3）王某是否有权要求陈某归还房屋？,综合案例讲解：,案情： 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修
32、。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。,2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。,问题：1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3.
33、甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？,案情： A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承
34、担保证责任，但对保证方式未作约定。B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。,A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。因A公司不能偿
35、还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。,问题：1.若B公司延期交付工程半个月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同总标的额20%即1200万元违约金，你作为B公司的律师，拟提出何种请求以维护B公司的利益？依据是什么？2.对于陈某的损失，应由谁承担责任？如何承担责任？为什么？3.对于陈某的赔偿，应当适用何种归责原则？依据是什么？4.对于乙公司的保证责任，其性质应如何认定？理由是什么？5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？7.汪某现欲退还房屋，要回房款。
36、你作为汪某的代理人，拟提出何种请求维护汪某的利益？依据是什么？8.如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可对A公司提出什么请求？,案情： 2007年1月，甲不慎遗失其手袋，内有其名贵玉镯一只。乙拾得后，按照手袋内的名片所示积极寻找失主，与甲取得了联系，将玉镯归还给了甲。2007年5月，甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆，茶馆办理工商登记注明的开办人为甲。因急需资金，甲持玉镯到信达典当行典当，经商议，玉镯出典，获资金8万元，约定3个月后赎回。因缺乏经验，茶馆惨淡经营，终致难以为继，2008年8月甲、丙决定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月，甲、丙自觉缘分已尽，协议离婚。,问题：1.设，
37、在乙向甲交还玉镯之前，乙不慎将玉镯摔裂，乙是否应当承担赔偿责任？为什么？2.设，甲在丢失玉镯后焦急万分，遂在遗失场所张贴数份启事，称若有人能够找到玉镯并送还，愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲支付5000元时，甲提出，由于此玉是祖传，丢失之际一时心急才张贴启事，实非内心真实意愿，故请乙给予谅解，不能支付该笔酬金。在此情况下，乙的请求应否得到支持？为什么？3.设，甲并未张贴上述启事，乙寻找到甲，将玉镯奉还，但要求甲承担其为寻找失主所花费的电话费、车费、工时费320元。在此情况下，乙的行为性质应如何认定？为什么？其请求应否得到支持？,4.设，乙拾得玉镯后将其以5万元卖给不知情的第三人丁，甲三
38、年后得知此事，可否请求丁返还？为什么？丁如何保护自己的权益？5.甲将玉镯典给典当行，形成什么性质的法律关系？若3个月后甲未去赎回玉镯，将产生什么样的法律后果？6.甲、丙离婚时茶馆对外所欠2万元债务仍未清偿。在此情况下，债权人如何主张自己的权益？,案情： 王某与甲公司于2004年2月签订合同，约定王某以40万元向甲公司购买1辆客车，合同签订之日起1个月内支付30万元，余款在2006年2月底前付清，并约定在王某付清全款之前该车所有权仍属甲公司。王某未经其妻同意，以自家住房（婚后购买，房产证登记所有人为王某）向乙银行抵押借款30万元，并办理了抵押登记。王某将30万元借款支付给甲公司后购回客车。王某请
39、张某负责跟车经营，并商定张某按年终纯收人的5%提成，经营中发生的一切风险责任由王某承担。2005年6月，该车营运途中和一货车相撞，车内乘客李某受重伤，经救治无效死亡。客车因严重受损被送往丁厂修理，需付费3万元。经有关部门认定，货车驾驶员唐某违章驾驶，应对该交通事故负全责。后王某以事故责任在货车方为由拒付修理费，丁厂则拒绝交车。2005年12月，因王某借款到期未还，乙银行申请法院对该客车采取财产保全措施，并请求对王某住房行使抵押权。,问题：1.王某和张某之间是否成立合伙关系？为什么？2.乙银行能否对王某住房行使抵押权？为什么？3.丁厂拒绝交车是否合法？为什么？4.王某应否对李某的继承人承担支付赔
40、偿金的责任？为什么？5.法院对客车采取财产保全措施是否合法？为什么？6.唐某应否承担刑事责任？为什么？,案情： 王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个
41、月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。2001年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于2001年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。,问题：1.王某过世后留下的6间房屋应由哪些人分配？各自应分得多少？为什么？2.王乙与曹某签订的售房
42、协议是否有效？为什么？3.曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？4.如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？为什么？5.如王乙请求人民法院撤销曹某放弃要求赵某支付货款的行为，其主张能否得到支持？为什么？6.如王乙要求以自己的名义代位请求孙某支付车祸致人损害的赔偿金，其主张能否得到支持？为什么？,案情： 甲公司与龙某签订一投资合同，约定：双方各出资200万元，设立乙有限责任公司；甲公司以其土地使用权出资，龙某以现金和专利技术出资（双方出资物已经验资）；龙某任董事长兼总经理；公司亏损按出资比例分担。双方拟定的公司章程未对如何承担公司亏损作出规定，其他内容与投资合同内容
43、一致。乙公司经工商登记后，在甲公司用以出资的土地上生产经营，但甲公司未将土地使用权过户到乙公司。2000年3月，乙公司向丙银行借款200万元，甲公司以自己名义用上述土地使用权作抵押担保。同年4月，甲公司提出退出乙公司，龙某书面表示同意。2003年8月，法院判决乙公司偿还丙银行上述货款本息共240万元，并判决甲公司承担连带清偿责任。此时，乙公司已资不抵债，净亏损180万元。另查明，龙某在公司成立后将120万元注册资金转出，替朋友偿还债务。,基于上述情况，丙银行在执行过程中要求甲公司和龙某对乙公司债务承担责任。甲公司认为，自己为担保行为时，土地属乙公司所有，故其抵押行为应无效，且甲公司已于货款后1个月退出了乙公司，因此，其对240万元贷款本息不应承担责任；另外乙公司注册资金中的120万元被龙某占用，龙某应退出120万元的一半给甲公司。龙某则认为，乙公司成立时甲公司投资不到位，故乙公司成立无效，乙公司的亏损应由甲公司按投资合同约定承担一半。,问题：1.甲公司的抵押行为是否有效？为什么？2.乙公司的成立是否有效？为什么？3.甲公司认为其已退出乙公司的主张能否成立？为什么？4.甲公司可否要求龙某退还其占用的120万元中的60万元？为什么？5.甲公司应否承担乙公司亏损的一半？为什么？6.乙公司、甲公司和龙某对丙银行的债务各应如何承担责任？,
