1、西宇房地产项目投资环境分析,分析人：张玲、颜静、刘建梅、杨邯 二零一一年三月,,Company Logo,目录,,Company Logo,一、两江新区宏观环境分析,Master or Notes Master. Change images to the one you like, then it will apply to all the other slides.,区域位置,两江新区的大致地理位置位于重庆北部新区和重庆两路寸滩保税港区，规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区；渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；北碚区
2、的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积超过1200平方公里。,,Company Logo,宏观经济,两江新区目前常住人口170万人，占重庆全部人口的6%。,170万,400万,近期2010年人口,远期2020年人口规划,两江新区人口规划容量很大，突出城乡一体化建设。两江新区的成立从国家战略上可以看作是新一轮西部大开放的标志性事件，它将深刻改变西部的经济面貌，对缩小东西区域差距起到举足轻重的作用。,,Company Logo,宏观经济,重庆两江新区近两年GDP与今年预期,GDP(单位：亿元),,Company Logo,宏观经济,单位：亿元,2010两江新区固定资产投资增长率为34.2%，2010、
3、2011年是两江新区投资发展的中期，预计今年与去年的投资增长率接近。,,Company Logo,Diagram,,Company Logo,区域规划,两江新区南部靠近重庆主城区，当地居民置业倾向主要是自南向北，现代服务业、都市功能板块有更大商品房投资价值。城乡一体化是国家的未来发展趋势，重庆作为西部地区唯一直辖市，应该承担起这个职责。,,Company Logo,房地产数据,重庆两江新区2010年土地市场情况,通过对江北、渝北、北碚区的数值分析，该区域楼面价约为2400元/平米左右，出让面积和成交金额相比其他区块要大。,,Company Logo,房地产数据,重庆两江新区2010年商品房成交
4、量（万平米）,两江新区商品房供求相差不大（对比上页），从供应力度分析处于需求相对旺盛阶段。由于北碚区属于郊区，其商品房交易量不大。,,Company Logo,价格分布,正升青青苑均价：9300元,东原D7区均价：9400元,渝能明日城市均价：12000元,城市童话均价：9200元,海悦香堤均价：8700元,华润中央公园均价：9800元,泰吉滨江均价：6500元,,Company Logo,二、主要政策影响,政府调控政策的出台，是以市场为导向。至于房价问题，重庆的房价还算是比较低，未来房价肯定会继续往上涨。因为重庆作为中国城市的后起之秀，加上两江新区等利好消息。未来的发展态势肯定非常好，势必会
5、成为中国西部地区金融、文化、交通中心。重庆不只代表重庆，更是代表了中国西部地区。,,Company Logo,三、区位环境,西宇紧靠新牌坊立交，紧临民安大道、泰山大道、机场高速、内环高速；轨道交通环线（规划中）、轨道交通6号线（规划中）和高速捷运工具构建快速出行通路，城市交通畅速迅达。 区域配套：柏林公园、照母山植物园、龙湖动步公园、洋河体育场。 学校：新牌坊小学、人和小学、规划中的人民小学、渝高中学、金科巴蜀中学、观音桥实验中学。生活：新世纪超市、重百超市、永辉超市加州店、易初莲花超市、家乐福等。购物：离观音桥步行街5分钟车程即达，远东百货、茂业百货、新世界百货、新世纪百货等大型商场。娱乐：
6、解放碑、观音桥、新牌坊酒吧、KTV等娱乐配套一应俱全。独立运动区域，羽毛球场、篮球场、儿童娱乐场、健身器械场。2000星光广场,,Company Logo,三、区位环境,,Company Logo,四、市场定位分析,项目定位目标客户分析,,Company Logo,项目定位,1.两江新区07-10年市场小户型物业相对稀缺2.与周边楼盘形成产品差异化竞争3.结合区域及项目用地条件 产品建议：小户型高层（投资）,,Company Logo,,Company Logo,基础设施,西宇除位于城市中心新牌坊片区，现已挂牌的两江新区范围内，该片区与龙头寺、冉家坝、黄泥磅三大成熟板块交汇，现有两个国家级开发
7、区及一个国内最高规格保税区，发展潜力无限。,,Company Logo,为本项目带来的影响,综上所诉，本项目的开发正处于2010 年两江新区成立后和城市扩容的影响，从需求来看，主城区商品房的刚性需求市场仍然较大。两江新区的成立，也将使重庆的发展推入一个高速的发展通道，世界五百强企业的相继落户，不仅会推动重庆的经济发展，而且会增加重庆房屋的销售量，更会提高重庆的房价。是一个好的机会。,,Thank You !,,Company Logo,景湖花园（六期）命名及主题概念设计方案,,Company Logo,东莞别墅比较性研究： 我们选择四个楼盘作为本项目的比较对象，它 们分别是 新世界花园 峰景高
8、尔夫别墅 时富花园 世纪城(在建）,,Company Logo,新世界花园,位于东莞市东区新城中心，背倚黄旗山，内有高级会所、幼儿园、大型人工湖等配套设施。售价在300万到800万不等。曾创东莞豪宅销售的最高记录。,,Company Logo,峰景高尔夫别墅,位于东城区迎宾大道，背倚旗峰山，面对虎英郊野公园，内有5000亩高尔夫球场、大型豪宅会所和五星级酒店。总规划28万多平米，共建别墅380套。售价从200多万到800万不等。,,Company Logo,时富花园.半岛豪庭,位于莞深高速、莞樟大道交界，小区占地500多亩，其中别墅166套。建有国际学校、三大私家会所和大型人工湖、儿童乐园等，
9、面积在385500平方米之间，售价100多万至300多万。,,Company Logo,世纪城,位于东莞大道侧，背倚绿色世界。该项目占地愈千亩，规划有联排别墅及独立别墅，首期面积从180平米到300多平米。目前该项目正进行其会所施工，场地包装已出街。,,Company Logo,指数对比预测分析：自然环境指数（由高到低）： 峰景 新世界 世纪城 景湖 时富 居住人气指数（由高到低）： 新世界 景湖 世纪城 时富 峰景生活配套指数（由高到低）： 新世界 景湖 世纪城 时富 峰景,,Company Logo,结论一,“仁者乐山，智者乐水”。别墅环境通常是在自然山水之间营造布局，景湖花园此方面的先天
10、优势并不突出，却靠后天规划、布局赢得口碑。,,Company Logo,结论二,新世界已成过去。峰景有点曲高和寡。景湖花园六期的最大竞争楼盘，是世纪城。该项目占地过千亩，紧邻绿色世界 ，与本项目的距离较近，并且推出的时间也相近。,,Company Logo,结论三,景湖花园六期的竞争力，不是稀缺自然资源的占有，也不再是规划的优势（世纪城完全可以借鉴我们），而是景湖品牌的优势，景湖业主资源的优势，景湖人居氛围的优势，景湖生活配套的优势。,,Company Logo,景湖花园六期形象设计：,六期形象描绘之一,不是阶层森严、深居简出的豪门形象，而是生活韵律流淌、大气又亲和的高尚人居形象。,,Comp
11、any Logo,六期形象描绘之二,不是暴发者炫耀财富与地位的标签，而是成功者追求卓越生活品质的领地。,,Company Logo,六期形象描绘之三,不是肤浅地附会异域风情，而是具备大度包容的气质，融汇中西艺术的精髓，从建筑艺术到生活的艺术。,,Company Logo,六期形象描绘之四,高尚尊贵的生活同样只为少数人拥有，令多数人羡慕。,,Company Logo,人如雨滴， 少许入籍景湖， 多数流落去远方。,,Company Logo,景湖六期命名建议：,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,命名说明:,名称是项目形象最直接的表现。在六期命名前，我们为本名称设定如下原则： 大气、沉稳
12、有气质与内涵 跳出东莞别墅名称模式 与项目实际形象能吻合 便于记忆与推广发挥,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,命名释义：,生命中有三种原色，分别是红、白、蓝，大千世界的万千姿彩皆由此演变而来。其中红色热烈，白色纯洁，蓝色沉静。用色彩来命名，既大气又便于流传。 举例：俄罗斯的“红场”美国的“白宫”,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,此外，蓝色既是天空的颜色，海洋的颜色，也是互联网时代科技的代表色。它的内涵高远、深邃又现代，能够寓示成功人士的开阔胸襟、优雅气度与现代生活。 景湖花园是以水体景观为主的别墅社区，用蓝色演绎“水文化”与项目的实际形象吻合。而六期别墅的立面、屋顶适当
13、运用蓝色，可以使项目凭添气质。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,VS“世纪城”之命名 就名称而言，“世纪城”够大气，但用于商业似乎比住宅更好。同时“世纪城” 在东莞有给人步“新世纪豪园”后尘的感觉。 “世纪城”目前场地包装所用的色块是深红，虽 然热烈，但并不高档。 相比之下，“蓝郡”传达出的生活质感比世纪城要好。蓝郡有可能成就经典，世纪城则在追逐 流行。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,有人选择房子，有人选择环境，在蓝郡，选择的是贵族气质。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖六期主题概念提炼,什么是主题概念？,景湖花园.蓝郡,主题概念是一座沟通的桥梁。它一
14、头连接着项目的开发理念与定位，一头连接着项目的目标消费群体。通过主题概念，我们将项目的居住理念，将产品的风格特征高度概括与提炼，并将它们准确地传达给消费者。,,Company Logo,.景湖花园六期概念设计的出发点：,充分考虑东莞别墅市场的竞争环境及竞争趋势；发挥景湖花园的品牌号召力，借助景湖花园当 前别墅环境、入住业主的支持；六期的全新形象，不仅是作为景湖花园的升级产品出现，而是标志东莞别墅新时代的到来！,,Company Logo,六期主题概念提炼的思考： 景湖花园六期的竞争力，不是对自然稀缺资源的占有，也不一定是规划的优势（世纪城完全可以借鉴我们），而是： 景湖品牌的优势景湖业主资源的
15、优势景湖人居氛围的优势景湖生活配套的优势,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,当我们再审视以上4大优势，我们会发现：景湖品牌的优势是过往积累而成，已经存在。景湖业主资源的优势有待于营销过程去发掘。而景湖的人居氛围、生活配套到目前并没有形 成真正的优势，需要六期进一步去提升。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,人居氛围的提升： 从对社区环境、人文气氛的营造 提升社区生活品位及气质,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,生活配套的提升：包括日常居家配套（24小时便利店、净菜超市等）康体娱乐配套（除一般会所功能外，引进高档美容连锁机构等）教育体系配套（从幼儿园到中学的教育链接
16、，而校园外的儿童兴趣教育同样重要，如绘画班、音乐辅导班）,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,回到对主题概念的提炼，结合前面的分析： 景湖品牌资源的优势是六期的市场基础 景湖业主资源的优势是六期的营销手段 景湖生活配套的优势是六期的推广卖点 景湖人居氛围的提升 主题概念提炼 （生活品位与气质） 的方向,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖六期主题概念：,景湖花园.蓝郡,贵族气质 百年传世,,Company Logo,贵族气质 百年传世,建筑空间自然构成一种气场，房子有它的气质，居者有他的气质，同气相求，才形成吸引。走到这里，我们就不能不提到“贵族”。他不是我们目标群的概括，
17、而是高于整个目标群体，但可以说是目标群的财富、境界上升到一定程度后必然的向往。所以“贵族气质”首先是说蓝郡的。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,贵族气质 百年传世,松山湖国际学校将是本项目的重要卖点。所以百年传世的不仅是高尚住宅，还有教育。“蓝郡”在东莞已是较出位的名字，所以主题概念的表达相对平实，更注重定位与卖点的传达。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖花园.蓝郡,到这里，景湖六期的项目形象已呼之欲出，接下来有待于营销推广中进一步去丰满它。,,Company Logo,景湖花园.蓝郡 贵族气质 百年传世,推广主题： 贵族气质 百年传世,公关活动： 每月一次高品位的
18、艺术 鉴赏等社区文化活动,支持卖点： 松山湖国际学校 社区高尚生活配套,辅助营销： 景湖花园旧业主发动,,Company Logo,景湖花园（六期）命名及主题概念设计方案,,Company Logo,东莞别墅比较性研究： 我们选择四个楼盘作为本项目的比较对象，它 们分别是 新世界花园 峰景高尔夫别墅 时富花园 世纪城(在建）,,Company Logo,新世界花园,位于东莞市东区新城中心，背倚黄旗山，内有高级会所、幼儿园、大型人工湖等配套设施。售价在300万到800万不等。曾创东莞豪宅销售的最高记录。,,Company Logo,峰景高尔夫别墅,位于东城区迎宾大道，背倚旗峰山，面对虎英郊野公园
19、，内有5000亩高尔夫球场、大型豪宅会所和五星级酒店。总规划28万多平米，共建别墅380套。售价从200多万到800万不等。,,Company Logo,时富花园.半岛豪庭,位于莞深高速、莞樟大道交界，小区占地500多亩，其中别墅166套。建有国际学校、三大私家会所和大型人工湖、儿童乐园等，面积在385500平方米之间，售价100多万至300多万。,,Company Logo,世纪城,位于东莞大道侧，背倚绿色世界。该项目占地愈千亩，规划有联排别墅及独立别墅，首期面积从180平米到300多平米。目前该项目正进行其会所施工，场地包装已出街。,,Company Logo,指数对比预测分析：自然环境指
20、数（由高到低）： 峰景 新世界 世纪城 景湖 时富 居住人气指数（由高到低）： 新世界 景湖 世纪城 时富 峰景生活配套指数（由高到低）： 新世界 景湖 世纪城 时富 峰景,,Company Logo,结论一,“仁者乐山，智者乐水”。别墅环境通常是在自然山水之间营造布局，景湖花园此方面的先天优势并不突出，却靠后天规划、布局赢得口碑。,,Company Logo,结论二,新世界已成过去。峰景有点曲高和寡。景湖花园六期的最大竞争楼盘，是世纪城。该项目占地过千亩，紧邻绿色世界 ，与本项目的距离较近，并且推出的时间也相近。,,Company Logo,结论三,景湖花园六期的竞争力，不是稀缺自然资源的占
21、有，也不再是规划的优势（世纪城完全可以借鉴我们），而是景湖品牌的优势，景湖业主资源的优势，景湖人居氛围的优势，景湖生活配套的优势。,,Company Logo,景湖花园六期形象设计：,六期形象描绘之一,不是阶层森严、深居简出的豪门形象，而是生活韵律流淌、大气又亲和的高尚人居形象。,,Company Logo,六期形象描绘之二,不是暴发者炫耀财富与地位的标签，而是成功者追求卓越生活品质的领地。,,Company Logo,六期形象描绘之三,不是肤浅地附会异域风情，而是具备大度包容的气质，融汇中西艺术的精髓，从建筑艺术到生活的艺术。,,Company Logo,六期形象描绘之四,高尚尊贵的生活同样
22、只为少数人拥有，令多数人羡慕。,,Company Logo,人如雨滴， 少许入籍景湖， 多数流落去远方。,,Company Logo,景湖六期命名建议：,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,命名说明:,名称是项目形象最直接的表现。在六期命名前，我们为本名称设定如下原则： 大气、沉稳 有气质与内涵 跳出东莞别墅名称模式 与项目实际形象能吻合 便于记忆与推广发挥,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,命名释义：,生命中有三种原色，分别是红、白、蓝，大千世界的万千姿彩皆由此演变而来。其中红色热烈，白色纯洁，蓝色沉静。用色彩来命名，既大气又便于流传。 举例：俄罗斯的“红场”美国的“白宫”
23、,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,此外，蓝色既是天空的颜色，海洋的颜色，也是互联网时代科技的代表色。它的内涵高远、深邃又现代，能够寓示成功人士的开阔胸襟、优雅气度与现代生活。 景湖花园是以水体景观为主的别墅社区，用蓝色演绎“水文化”与项目的实际形象吻合。而六期别墅的立面、屋顶适当运用蓝色，可以使项目凭添气质。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,VS“世纪城”之命名 就名称而言，“世纪城”够大气，但用于商业似乎比住宅更好。同时“世纪城” 在东莞有给人步“新世纪豪园”后尘的感觉。 “世纪城”目前场地包装所用的色块是深红，虽 然热烈，但并不高档。 相比之下，“蓝郡”传达出的生活
24、质感比世纪城要好。蓝郡有可能成就经典，世纪城则在追逐 流行。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,有人选择房子，有人选择环境，在蓝郡，选择的是贵族气质。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖六期主题概念提炼,什么是主题概念？,景湖花园.蓝郡,主题概念是一座沟通的桥梁。它一头连接着项目的开发理念与定位，一头连接着项目的目标消费群体。通过主题概念，我们将项目的居住理念，将产品的风格特征高度概括与提炼，并将它们准确地传达给消费者。,,Company Logo,.景湖花园六期概念设计的出发点：,充分考虑东莞别墅市场的竞争环境及竞争趋势；发挥景湖花园的品牌号召力，借助景湖花园当 前别
25、墅环境、入住业主的支持；六期的全新形象，不仅是作为景湖花园的升级产品出现，而是标志东莞别墅新时代的到来！,,Company Logo,六期主题概念提炼的思考： 景湖花园六期的竞争力，不是对自然稀缺资源的占有，也不一定是规划的优势（世纪城完全可以借鉴我们），而是： 景湖品牌的优势景湖业主资源的优势景湖人居氛围的优势景湖生活配套的优势,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,当我们再审视以上4大优势，我们会发现：景湖品牌的优势是过往积累而成，已经存在。景湖业主资源的优势有待于营销过程去发掘。而景湖的人居氛围、生活配套到目前并没有形 成真正的优势，需要六期进一步去提升。,景湖花园.蓝郡,,Com
26、pany Logo,人居氛围的提升： 从对社区环境、人文气氛的营造 提升社区生活品位及气质,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,生活配套的提升：包括日常居家配套（24小时便利店、净菜超市等）康体娱乐配套（除一般会所功能外，引进高档美容连锁机构等）教育体系配套（从幼儿园到中学的教育链接，而校园外的儿童兴趣教育同样重要，如绘画班、音乐辅导班）,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,回到对主题概念的提炼，结合前面的分析： 景湖品牌资源的优势是六期的市场基础 景湖业主资源的优势是六期的营销手段 景湖生活配套的优势是六期的推广卖点 景湖人居氛围的提升 主题概念提炼 （生活品位与气质） 的方
27、向,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖六期主题概念：,景湖花园.蓝郡,贵族气质 百年传世,,Company Logo,贵族气质 百年传世,建筑空间自然构成一种气场，房子有它的气质，居者有他的气质，同气相求，才形成吸引。走到这里，我们就不能不提到“贵族”。他不是我们目标群的概括，而是高于整个目标群体，但可以说是目标群的财富、境界上升到一定程度后必然的向往。所以“贵族气质”首先是说蓝郡的。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,贵族气质 百年传世,松山湖国际学校将是本项目的重要卖点。所以百年传世的不仅是高尚住宅，还有教育。“蓝郡”在东莞已是较出位的名字，所以主题概念的表达相对平
28、实，更注重定位与卖点的传达。,景湖花园.蓝郡,,Company Logo,景湖花园.蓝郡,到这里，景湖六期的项目形象已呼之欲出，接下来有待于营销推广中进一步去丰满它。,,Company Logo,景湖花园.蓝郡 贵族气质 百年传世,推广主题： 贵族气质 百年传世,公关活动： 每月一次高品位的艺术 鉴赏等社区文化活动,支持卖点： 松山湖国际学校 社区高尚生活配套,辅助营销： 景湖花园旧业主发动,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaG
29、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,
