1、1,第五章 市场比较法,1、市场比较法的概念,2、选择可比实例,3、建立价格可比基础,4、各项修正计算,5、市场比较法运用举例,2,第一节 市场比较法的概念,1.1 市场法的概念又称市场比较法、比例法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。1.2 市场法的理论依据 替代原理,交易实例A成交价,交易实例B成交价,委估房地产市场价值,交易实例C成交价,3,1.3 市场法的对象和条件1.适用对象适用于具有交易性的房地产。房地产开发用地 普通商品住宅 高档公寓 2.适用条件在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着
2、较多类似房地产的交易。3.不适用对象（局限范围或缺点）（1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料；（2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。,第一节 市场比较法的概念,4,1.4 市场法的操作步骤,第一节 市场比较法的概念,1.搜集交易实例 2.选择可比实例（比较案例房地产） 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行房地产状况修正(区域因素和个别因素) 7.求取比准价格,5,2.1 选取可比实例的必要性 可比实例：指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市
3、场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。 不是任何交易实例都可以用来参照比较，有些交易实例并不适用，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。,第二节 选择可比实例,6,2.2 选取可比实例的质量要求1. 同一地区或同一市场供求范围；2. 用途或性质相同或大致相同；3. 规模（面积）相当；4. 建筑结构相同；5. 档次相当；6. 权利性质相同；7. 交易日期与待估房地产的估价时点应接近；8. 比较实例的交易类型应与估价目的吻合；9. 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。,第二节 选择可比实例,7,2.3 建立价格可比基础建立价格可比基础包括五个方面的内容：统一付款
4、方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。,第三节 建立价格可比基础,8,1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。例1 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。,第三节 建立价格可比基础,9,2.统一采用单价：单位面积的价格。房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。 土地：单位土地面积、楼面地价。注意：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正。,第三节 建立价格可比基础,10,3. 统一币种和货币单位
5、 通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“人民币元”,第三节 建立价格可比基础,11,4. 统一面积内涵 建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积建筑面积 套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积套内建筑面积,第三节 建立价格可比基础,12,5. 统一面积单位 1公顷10000平方米 1亩666.67平方米 1平方英尺0.0929平方米 1坪3.30579平方米
6、平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格0.0929（或10.764） 平方米下的价格坪下的价格3.30579（或0.303）,第三节 建立价格可比基础,13,例2 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200，成交总价 80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32 万人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理（元人民币/
7、平方米建筑面积）。假设当时人民币的年利率为8%，乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币。另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积。,第三节 建立价格可比基础,14,解答： （1）统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 甲总价1632（18%）0.532（18%）76.422（万元人民币） 乙总价15（万美元） （2）统一采用单价。 甲单价7642202003821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价150000250060（美元/平方英尺使用面积）,第三节 建立价
8、格可比基础,15,（3）统一币种和货币单位。甲单价3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价608.3498（元人民币/平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵。甲单价3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价4980.75373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）,第三节 建立价格可比基础,16,（5）统一面积单位。 甲单价3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价373.510.7644020.4（元人民币/平方米建筑面积）,第三节 建立价格可比基础,17,在建立价格可比基础之后，运用市场法估价还需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。有下列三种情
9、况的修正：实际交易情况与正常交易情况不同的修正；成交日期与估价时点不同的修正；可比实例房地产与估价对象房地产不同的修正。,第四节 各项修正计算,18,4.1 交易情况修正1.交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。将不正常的可比实例的价格修正为正常成交价，称为交易情况修正。,第四节 各项修正计算,19,2. 造成成交价格偏差的因素： （一）特殊利害关系的人之间的交易； （二）急于出售或急于购买的交易； （三）有特殊动机或偏好的交易； （四）交易双方或一方获取市场信息不全的情况； （五）特殊方式的交易； （六）交易税费非正常负担的交易； （七）相邻房地产的合并交易；
10、（八）受债权债务关系影响的交易。,第四节 各项修正计算,20,3.交易情况修正的方法：百分率法和差额法交易情况修正是指将不正常的可比实例的成交价修正为正常的市场价格。 （1）采用百分率法的一般公式 可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常市场价格 交易情况修正系数= 1/(1+x%) 或者= 100/(100+x)其中，可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为x%（当可比实例成交价比正常市场价格高的，为x%；低的，为x%）。,第四节 各项修正计算,如：成交价2000，低于市价的5%，则正常市价？,21,(2) 采用差额法的一般公式可比实例成交价格交易情况修正数额正常价格正常成交价格应
11、由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格又因为：应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税率应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税率 则：正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税率）正常成交价格买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税率）,第四节 各项修正计算,22,例3某宗房地产的正常成交价格为2500元/，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解答：卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：卖方实际得到的价格250025007%23
12、25（元/）买方实际付出的价格250025005%2625（元/）,第四节 各项修正计算,23,第四节 各项修正计算,例4某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税率正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税率）2325（17%）2500（元/）,24,第四节 各项修正计
13、算,例5某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率正常成交价格买方实际付出的价格（1应由买方缴纳的税费比率）2625（15%）2500（元/）,25,第四节 各项修正计算,4.2 交易日期修正1. 交易日期修正含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，要求评估的估价对象
14、是估价时点时的价格及估价时点的市场状况。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。 交易日期修正实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，又可称为房地产市场状况修正。经过调整之后，将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的价格。,26,第四节 各项修正计算,2. 交易日期修正的方法：百分率法 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数 可比实例在估价时点的价格 假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为T%，则 可比实例在成交日期时的价格（1T%） 可比实例在估价时点的价格,27,第四节 各项修正计算,3.
15、 交易日期修正的价格指数法采用定基价格指数进行调整交易日期修正系数估价时点的房地产价格指数交易日期的房地产价格指数可比实例在成交日期时的价格（估价时点的房地产价格指数交易日期的房地产价格指数）可比实例在估价时点的价格,28,第四节 各项修正计算,练习6某宗房地产2005年6月的价格为1800元/，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。,29,第四节 各项修正计算,4. 交易日期修正的价格变动率
16、法房地产价格变动率有逐期(平均每一期比上一期）递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 逐期递增或递减的价格变动率的调整公式： 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数可比实例在估价时点的价格 平均上升或下降的价格变动的调整公式： 可比实例在成交日期时的价格（1 价格变动率期数）可比实例在估价时点的价格,30,第四节 各项修正计算,练习7现需评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末
17、平均每月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期修正。,31,第四节 各项修正计算,练习8某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元8.26元人民币，2005年9月30日为1美元8.29元人民币。试将该可比实例的价格调整到2005年9月30日。,32,第四节 各项修正计算,练习9某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元8.2
18、6元人民币，2005年9月30日为1美元8.29元人民币。试将该可比实例的价格调整到2005年9月30日。,33,4.3 房地产状况修正 1. 房地产状况修正的含义是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 2. 房地产状况修正的内容区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。,第四节 各项修正计算,34,（1）区位状况修正的内容 位置（或坐落）、交通、环境、配套设施等。 （2）权益状况修正的内容 土地使用年限，城市规划限制条件等。 （3）实物状况修正的内容 土地：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整度等。 建筑物：建筑规模、建筑结构、设
19、备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等。,第四节 各项修正计算,35,3.房地产状况修正的思路和方法 （1）思路如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格做减价修正；反之则应做增价修正。 （2）步骤 确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各种因素； 判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况； 将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一比较，找出它们之间的价格差异程度； 根据价格差异程度对可比实例进行调整。,第四节 各项修正计算,36,（3）方法：百分率法 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数可比实例在估价对象房地产状
20、况下的价格 其中，房地产状况修正系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。修正系数=100/(100+x)或者=1/(1+x%),第四节 各项修正计算,37,第四节 各项修正计算,4. 房地产状况修正应注意的问题（1）可比实例房地产状况，应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 （2）在进行区位状况和实物状况的比较时，不同使用性质的房地产具体比较和调整的内容和权重应有所不同。 （3）在房地产状况修正中，可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整，如土地使用年限调整、容积率调整、楼层调整等。,38,练习10有两个比较实例A和B，成交价分别为650元/和700元/。
21、现分别以直接比较法对它们作区域因素修正。,39,练习10 答案650100/96=677.1 700100/103=679.6,40,第四节 各项修正计算,4.5 求取比准价格市场法估价需要进行交易情况修正、交易日期修正和房地产状况三大修正后才能进行比准价格的计算。把这三大方面的修正综合在一起，则得出市场法的计算公式：估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 将多个可比实例的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 （1）算术平均法 （2）加权平均法 （3）中位数：一组数据按从小到大（或从大到小）的顺序依次排列，处在中间位置的一个数（或最中间两个数据的平均数）
22、。,41,一、总结,比较法运用举例,42,例11可比实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的额上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。已知A的成交价为3500元/平方米，试计算可比实例A的修正价格。,比较法运用举例,43,例11 答案35001/（1-3%）（11.49） 100/96 100/1063992.6,比较法运用举例,44,例12为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字
23、楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：,比较法运用举例,45,比较法运用举例,另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本保持不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。,46,例12 答案 实例A修正计算 50000.9931.00551/(1+2%) 1/(1-8%) 实例B修正计算 6508.40.9921.00551/(1+5%) 1/(1-
24、4%) 实例C修正计算 55001.00531/(1-3%) 1/(1+6%),比较法运用举例,47,例13为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三个类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下，试用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格。 （1）可比实例的成交价格和成交日期如下表：（2）交易情况的分析判断结果，见下表：,比较法运用举例,48,（3）该类住宅2005年4月到10月的价格指数如下表：表中的价格指数为定基价格指数。 （4）房地产状况的比较判断结果，见下表,比较法运用举例,49,例13 答案实例A B C房地产状况得分分
25、别是 A:1050.5+1000.3+1200.2=106.5 B:1000.5+1100.3+1000.2=103 C:800.5+1200.3+1000.2=96,比较法运用举例,50,实例A修正计算 3700106.8/92.41/（1-2%） 100/106.5=4097.6 实例B修正计算 4200106.8/100.3100/100 100/103=4341.9 实例C修正计算 3900106.8/1091/（1+1%）100/ 96=3941.1 估价对象的价格为 （4097.64341.93941.1）/3=4126.9元/平方米,比较法运用举例,51,单选题： 1. 估价对象
26、及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ） A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元平方米，位于20公里外； C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。 2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元
27、。 A、323 B、275 C、273 D、258,第五章 比较法应用练习题,52,3. 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（ ） A、230 B、242.5 C、235 D、2404. 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/，若修正到2003年9月末，其价格为（ ）元/平方米。 A、 4752.59 B、 4679.67 C、 4500 D、 4223.49,第五章 比较法应用练习题,
