1、楼宇及设备设施管理规定BAS（楼宇自动化）综合智能楼宇系统分析：系统图如下： 消防 保安 照明 空调 暖通 电梯 停车 给排水 变配电智能大厦包括 SIC（系统集成，核心） 、BAS（楼宇自动化） 、CAS（通信自动化） 、OAS（办公自动化）三部分组成。其中 BAS 包括内容如上图所示，CAS 包括：电话传真、移动通信、有线电视、视频会议、LAN（局域网） 、Internet、有线通信、卫星通信。OAS 包括：日常事物管理系统、资源信息管理系统、决策支持管理系统。其中 BAS（楼宇自动化）是我们的工作重心，主要对智能建筑中所有机电设备和能源设备实现高度自动化和智能化的集中管理。BAS 系统功
2、能职责概括1、供配电系统：高低压配电设备运行与维护、高低压系统参数的检测、变压器工作状态的监控、应急供电设备、功率因数的自动补偿、低压配电线路的主要布局。2、照明系统：分区控制、定时控制、事故照明、自动照明、景观照明。3、给排水系统：给水设备监控、排水设备监控、污水处理系统、水位检测、报警设备的维护。4、暖通与空调系统：空调机组监控、冷热机组检测、空气处理检测、内外环境检测。5、电梯停车场系统：电梯运行检测、停车场检测、停车场收费系统的管理、紧急广播系统的管理。6、保安系统：防盗报警的检测、巡更对讲系统的检测、闭路电视与门禁系统的控制、周界设防系统的管理。7、消防系统：自动监测系统、自动排烟系
3、统、自动灭火系统。8、物业管理：收费管理、财务管理、信息管理、报表管理、统计分析。A、中控室电气设备管理规定其中的主要电气设备有中央管理计算机、DDC（直接数字控制器，也称下位机） 、通信网络接口、传感器与执行器信号接收装置。（1） 、中央计算机：将来自现场设备的所有信息数据集中提供给监控人员，并接至室内的显示设备、记录设备和报警装置，所以监控人员应对计算机进行维护与预防性管理，防止因一些网络接口不实造成数据断缺现象。（2） 、DDC（下位机）：作为系统与现场设备的接口，通过分散设置在被控设备的附近收集来自现场的信息，并能独立监控有关 现场设备，通过数据传输线路与中控室的中央计算机保持通信联系
4、，接受其统一控制与优化管理。中控室人员必须对其附属设施进行监控，定期巡查看有无部分或局部现场 DDC 出现异常或故障以便及时处理。（3） 、通信网络接口：作为中央计算机与 DDC 之间的信息传送，主要使用屏蔽双绞线作为传输介质。中控室工作人员要定期对通信线路进行整体巡检，保证设备之间的信号传递。（4） 、传感器与执行器：作为系统的末端装置，被装设在被控设备的传感元件和执行元件上，中控室人员对其进行周期性维护，保证信号急时反馈。（5） 、定期做出阶段性工作报告并交主管审阅，给予指导性建议。B、变配电设备设施管理规定变电站的电气设备包括高压系统和低压系统两部分，总体是以变压器为中心，所有设备设施为
5、变压器服务，两台2000KVA、10KV 进线变压器，采用双电源供电，两台并列运行，都能独立承担全部负荷。（1） 、首先，电站值班人员应了解变压器的运行方式，知道变压器并联运行（低压侧）的基本要求：两台变压器的相序要一致。（2） 、值班人员要对两台变压器的一、二侧做全面了解，认识各柜子的功能与原理，近而对一些重要数据有更深入的认识。（3） 、整体上了解变电站的布局、各种功能柜的摆位、电源的进线方式及走向、变压器的联结组别。（4） 、高压一次设备的一些基本概念及维护规定。概念 一次回路：变配电所中承担输送和分配电能任务的电路称为一次电路，或一次回路。二次回路：凡用来控制、指示、检测和保护一次设备
6、运行的电路称为二次电路，或二次回路。一次设备包括变换设备（变压器、电流互感器、电压互感器） 、控制设备（各种高、低压开关） 、保护设备（熔断器、避雷器） 、补偿设备（并联电容器） 、成套设备（高压开关柜、低压配电屏、动力和照明配电箱）维护 a)变压器；1、定期检查变压器的音响是否正常。2、检测变压器的温度是否正常。3、变压器的接地装置是否完好。4、冷却通风装置有无异常。5、时刻保持变压器周围的清洁。b)配电装置的运行维护1、一般要求：（1） 、配电装置应定期进行巡视检查及时发现缺陷或故障并报告主管采取措施予以消除。（2） 、在班人员每天对配电装置进行一次外部检查，看有无由于过负荷等原因造成的跳
7、闸或动作，及时解决以供业主正常使用。（3） 、班组内建立责任制度，尽量避免出现小故障得不到及时解决的情况。2、巡视项目：（1） 、定时查看母线及接头的发热温度是否超过允许值。（2） 、二次系统如仪表、继电器等工作是否正常。（3） 、接地装置及 PE 线、PEN 线的连接处有无松动脱线的情况。（4） 、整个配电装置的运行状态是否符合当时的运行要求，停电检修部分有没有在其电源侧断开的开关操作手柄处悬挂“禁止合闸” 、 “有人工作”的标示牌。有无装设必要的临时接地线。（5） 、高低压配电室内的通风、照明及安全防火装置是否正常。注意：在巡视中发现的异常情况应记入专用记录本上，重要的情况应及时汇报上级主
8、管请示处理。C：消防系统设备设施管理规定管理原则：“集中管理、分散控制”即“集散”的控制方式。中控室对其做整体上的把握与监控，通过中央计算机对各层、各地点的现场设备做全面管理。1、对终端的火灾探测器（感烟） 、火灾报警控制器实施监测。2、对火灾自动报警系统、灭火与联动控制系统及自动喷淋灭火系统做全面管理。3、配合火灾事故广播、消防电话、防排烟系统、防火卷帘门及消防电梯、供电做全局的把握与调动。4、正常运行情况下作好适时的检测工作，出现故障立即判断原因给出解决办法。5、配合消防工作人员按规定启动相应的灭火装置。6、出现火险尽量控制在极小的范围内，避免影响整个楼宇的正常运行。7、对所有消防设备设施
9、定期巡检，及时更换有故障的元件。D、暖通空调机房设备设施的管理1、空调机房运行员工配合中控室对机房制定系统的运行维护方案，保证机房设备高效经济的运行。2、对冷却水系统中的冷却塔和冷却水泵作定期的维护与保养。3、对冷冻水系统适时进行数据分析与校验，保证机组的安全运行。E、给排水系统设备管理规定1、对给水系统中主要设备（地下储水池、层楼水箱、地面水箱、生活给水泵、消防给水泵和气压装置作总体控制。2、对排水系统中主要设备（排水泵、污水集水井、废水集水井）水位实施监控，与报警系统可靠配合。F、电梯与停车场的管理规定（一） 、电梯：目前，涉及的电梯有：货梯、客梯、 （扶梯）、消防电梯。控制方式为群控方式
10、。拖动为 VVVF 调压、调频拖动方式。1、电梯机房的工作人员应定时巡视电梯的运行情况。2、定期给其曳引系统进行维护（添加润滑油） ，保证安全运行。3、对机房控制设施正确认识，能及时发现问题，识别报警信号。4、适时对整个系统进行维护包括（机房设备、厅门、轿门、轿箱、层选器、缓冲器、对重、互锁等装置作安全巡视。（二） 、停车场：停车场管理系统采用人机界面操作方式1、工作人员及时对所空车位进行统计，以应对新入库车辆的有序停放。2、对入库车辆进行记时管理，业主的月卡管理要清晰。3、对出入口闸门机及车入口摄象机定期进行维护。4、收费亭工作人员对控制计算机上的数据及时整理并更新。5、整个系统的工作人员要配合中控室中央计算机的统一指挥安排。
