1、,土地估价理论与方法,福州大学管理学院 王阿忠,第 4章土地估价方法之二 -市场比较法,4.1市场比较法概述 4.2市场比较法估价的程序与方法 4.3市场比较法的应用范围及应用实例,4.1市场比较法概述,一、市场比较法的定义,基本含义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参考该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。这里的“类似土地”，是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件与待估土地相类似的土地。,4.1 市场比较法概述,二、市场比较法的基
2、本原理 市场比较法以替代原则为依据。其基本原理如下:,交易实例,比较,交易实例,交易实例,比较,比较,待评估土地,待评估土地的价格,修正,4.1 市场比较法概述,三、市场比较法中的有关概念 （1）类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。（2）比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。（3）标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。（4）估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。,4.1 市场比较法概述,（5）交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价
3、格偏差。（4）容积率，指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。（7）区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。（8）个别因素，是指土地的个别特性（宗地条件）对其价格的影响因素。,4.1 市场比较法概述,（9）地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。（10）区域分析，指分析判定待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。（11）同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的
4、区域。（12）相邻区域，针对宗地而言，指的是待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，指的是紧邻该区域周围的其他区域。（13）类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。,4.1 市场比较法概述,四、市场比较法的基本公式市场比较分析法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。,4.1 市场比较法概述,直接比较过程可用公式表示为：
5、PD=PBABDE(4-1)式中：PD 待估宗地价格PB 比较案例宗地价格A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数,4.1 市场比较法概述,间接比较过程可用公式表示为： PD=PBABCDE(4-2)式中：PD 、PB 、A、B、D、E含义同前；C=标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数公式4-1、4-2中的有关指数，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作
6、用规律，进而确定相应的各类因素条件指数。,4.1 市场比较法概述,如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，然后利用经验判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数100%；反之，其条件指数 100%；然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代入公式计算即可。这样公式4-1、4-2也可表示为公式4-3：（4-3）,4.1 市场比较法概述,式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地估价情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；第二项分母100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100
7、，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件为100时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。,4.1 市场比较法概述,也可表示为公式4-4：（4-4）式中第一、二项含义同上，后两项分母100，表示比较案例地块的区域因素或个别因素条件指数为100时，要比较确定待估宗地的区域因素或个别因素条件指数。,4.1 市场比较法概述,也可表示为公式4-5：（4-5）式中第一、二项含义同上，后三项分母100，表示标准地块的条件指数为100时，要确定待估宗地的相应因素条件指数，若待估宗地因素条件优于标准宗地，则其对应
8、的因素条件指数大于100。,4.1 市场比较法概述,对于上述公式中的区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，采用两种方式确定区域因素条件指数和个别因素条件指数。 （1）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数，即有：（4-4）,4.1 市场比较法概述,式中：D含义同前；n-区域因素中所包含的因子数；（4-7）式中：E含义同前；m-个别因素中所包含的因子数。,4.1 市场比较法概述,（2）若区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是在确
9、定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数，即有：（4-8） 式中：D含义同前；n-区域因素中所包含的因子数。,4.1 市场比较法概述,（4-9）式中：E含义同前；m-个别因素中所包含的因子数。,4.1 市场比较法概述,五、市场比较法的特点与应用范围1、市场比较法的特点（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。（2）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。（3）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。（4）市场比较法需要估价人员具有较高素质。（5）市场比较法以替代原则
10、为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格时保证评估结果准确性的关键。,4.1 市场比较法概述,2、市场比较法的适用条件（1）要有足够数量的比较案例。（2）交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。（3）交易资料的可靠性。（4）合法性。,4.1 市场比较法概述,3、市场比较法的适用范围从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区； 从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。,4.2市场比较法估价的 程序与方法,一、市场比较法估价的程序
11、,收集交易资料,确定比较交易案例,进行市场交易情况修正,期日修正,区域、个别因素修正,容积率修正,使用年限修正,土地价格的确定,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,二、收集交易资料,收集交易案例，其内容一般包括土地坐落、用途、面积、形状、地段交通条件、交易价格、成交日期等等。收集的途径一般有：1、查阅政府有关部门的房地产交易资料；2、查阅各种报刊有关房地产交易的消息；3、查访房地产经办人，了解各种信息；4、市场调查，直接调查交易双方；5、查阅当地评估机构所掌握的交易资料；4、其他途径。对于收集的交易资料，应按照地籍档案制度，进行登记、归档，以利于资料的保存和利用。,4.2 市场比较法估价的
12、程序与方法,三、确定比较交易案例,选择比较参照的交易案例时，应符合下列具体要求： 1、与待估土地用途应相同。 2、与待估土地的交易类型应相同。 3、交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。 4、与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。 5、交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,四、市场交易情况修正,1、交易情况修正 市场交易情况修正，是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 交易行为中的特殊因素很复杂，主要可能有以下几种： （1）有一定利益关系的人们相互间的交易。这类交易通常都以低于市价的价格进行，不宜直接
13、作为比较交易案例； （2）急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高； （3）买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,（4）交易双方或一方有特别动机或者特别偏好的交易； （5）受债权债务关系影响的交易； （4）相邻地块的合并交易； （7）特殊交易方式的交易； （8）交易税费非正常负担的交易； （9）其他非正常的交易。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,2、市场交易情况修正方法 一般的修正程序包括以下几项： （1）剔除非正常的交易案例。即要将那些已不属于或已超出可以进行修正范围的案例排除掉。 （2）测定各种特殊因素对正常土地价格的
14、影响程度。 （3）利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式如下：修正后的交易案例价格=比较交易案例价格待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,举例说明：某城市利用市场价格调查结果，确定修正系数表，如下表。若选择的某交易案例为协议方式的交易，成交价每平米500元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，这样情况修正计算如下： 情况修正后的交易案例价格=5001/0.5=1000（元/m2）,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,五、期日修正,1、实质 交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异的，一般前者发生在前，后者发生在后。在此期间，土地的价格很
15、可能会发生变化，所以要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,2、修正方法关于期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。计算公式如下：修正为估价期日的交易实例价格=交易实例价格估价期日的价格指数/交易时期价格指数,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,举例说明：某城市地价指数如下表。若选择比较案例之一是在1944年成交的，成交额每平米1000元，而要求待估土地的估价期日为1944年4月1日，则期日修正计算如下： 修正为估价期日的交易案例价=1000375.27/240.38=1541（
16、元/m2）,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须要注意价格指数的基期。如上例中指数的基期是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数的基期是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地出让价格指数，是以上一年同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。除了以上利用价格指数进行时间修正以外，还可以通过收集大量交易案例资料，分析地价和时间的变动规律，测定地价的变动率，并以此对交易案例进行时间修正。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,六、区域因素修正,1、实质区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行
17、政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。包括：地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制等。通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。因此，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法的难度和重点之一。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,2、修正方法 （1）确定比较因子。 （2）评价各因子的比较修正系数。一般来说，定量确定各比较因子定量指数的方法有以下几种： 利用距离为比较尺度。 利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度。 在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出
18、各因子条件量化标准和规律，在具体估价时，根据各因子指标条件对照上述规律和标准，并借助估价者的经验，应先确定各因子的条件指数和修正系数，编制出城市或区域的区域因素修正系数表。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,（3）利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正。计算公式如下： 区域因素修正后的比较案例价格=比较交易案例价格待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,七、个别因素修正,1、实质个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。包括：宗地的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度
19、、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的目的，就是要通过修正，将待估宗地与比较案例宗地之间由于个别因素差异而产生的价格差别剔除掉，以便准确评估待估宗地的价格。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,2、修正方法 （1）确定比较因素。 （2）评价各因素的比较修正系数。 （3）利用比较修正系数表评估地价等步骤。 方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。若经选定的比较宗地的价格每平米为1000元，个别因素条件指数为1.20，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为10001.40/1.20=1147（元/m2）,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,八
20、、土地使用权年限修正,1、实质土地使用权年限是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年限修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,2、修正方法 （1）计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算： K=式中：K 将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期 修正系数；r土地还原率；m 待估宗地的使用权年期；n 比较案例的使用权年期。 （2）利用年期修正系数
21、对交易案例地价进行年期修正，即有：年期修正后地价=比较案例价格K,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,例如：若选择的比较案例成交地价每平米为500元，对应使用权年限为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,九、容积率修正,容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。容积率修正可采用下式计算： 容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格待估宗地容积率修正系数/
22、比较案例宗地容积率修正系数,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,例如：如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规定容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 容积率修正后的交易案例价格=8001.7/1.9=715.8(元/m2)此外，对容积率修正系数的确定，还可通过分析容积率与建筑成本的关系，编制出不同容积率的对应的地价修正系数。,4.2 市场比较法估价的 程序与方法,十、土地价格的最终确定,由于在市场比较法评估过程中，要选择多个比较交易案例，这样通过修正后会得出对应的多个试算比准价格，而最终待估宗地的比准价格只能是一个，所以要对每个试算比准价格进行比较分析
23、，综合确定待估宗地的合理比准价格。对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种： （1）简单平均法 （2）加权平均法 （3）取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果。,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,一、市场比较法应用范围,1、利用市场比较法评估土地的价格这种方法前面已详述。但值得注意的是所评估的对象问题，即评估的是土地的价格。但是其地上是可能存在各种建筑物的，只不过是在评估过程中，可以计算出建筑物的价格以及建筑物的存在对土地利用效益产生的增减影响，并可以将其从总价中扣除，而不影响对土地价格的评估。,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,2、利用市场比较法评估建筑物的
24、价格同样，方法应用时要选择同类型的交易案例，并采用修正计算确定待估建筑物的价格。但由于评估的对象是建筑物，所以比较修正因素除要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素，如建筑物面积、结构、材料、楼层、装饰、设备状况、成色及使用条件等因素，以利于准确评估建筑物的价格水平。,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,3、利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格评估方法基本同前，只是在进行比较分析时，要注意考虑土地及建筑物的权属问题，因为具体权利关系的差异，也会影响总体价格水平。,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,4、利用市场比较法评估租金运用比较法评估租金，其基本理论依据仍是替代原理。即
25、具有同等效用的不动产之间，只要人们依据经济原则行事，就会由于替代原则的作用，使租金趋于一致。运用比较法评估租金的步骤如下： （1）收集租赁案例资料 （2）确定比较租赁案例 （3）差异修正 （4）确定合理的试算租金,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,二、市场比较法应用实例,实例： （1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。 （3）土地估价过程： 计算该城市地价指数。 按给定的条件，该市的地价指数为下表。计算
26、该城市容积率修正指数。 按条件，该市的容积率修正指数为下表。,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。 按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好，其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。 计算各案例宗地修正后的价格,4.3市场比较法的应用范围及应用实例,同样的方法可算出 B=492.17（元/m2） C=481.49 （元/m2） D=459.57 （元/m2） E=429.44 （元/m2） F=484.87 （元/ m2）G=443.38 （元/m2 ） 评估宗地H的地价。 将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术平均数计算宗地价格。 H：（A+B+C+D+E+F+G ）7 = 474.14(元/m2)所以，宗地H在1990时的地价为474.14 (元/m2)。,The end 谢谢大家,
