1、房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/二 00 六年十一月房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/目 录第一部分 公司房地产业发展历程与回顾第二部分 房地产业投资风险分析一、政策风险分析二、利率风险分析三、购买力风险分析四、财务风险分析五、经营风险分析六、社会风险分析七、自然风险分析第三部分 公司房地产业发展外部环境及内部条件分析一、外部环境分析二、内部条件分析三、公司房地产业发展的 SWOT 分析四、基本结论第四部分 公司房地产业发展战略及计划目标一、公司房地产业发展基本宗旨二、公司房地产业发展战略定位三、公司房地产业发展战略目标和“十一五”期计划目标四、公
2、司房地产业投资基本原则五、投融资计划及管理第五部分 主要保证措施一、深化管理体制改革，适应形势发展需要二、加强人力资源开发，满足企业发展需要三、建立战略合作联盟，强化企业内部管理四、强化全面预算管理，严格控制开发成本五、建立风险防范体系，有效降低投资风险六、重新塑造企业文化，打造公司地产品牌第六部分 实施与控制房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/第一部分 公司房地产业发展历程与回顾1994 年，公司将原来生产生活配套任务的后勤部门逐步与公司母体相脱离，在原基建处基础上成立了全资子公司“南京江陵房地产开发公司” （注：以下简称江陵开发公司） ，公司房地产业主要依托其来开展。江
3、陵开发公司现注册资金为 800 万元，为三级资质房地产开发企业，其发展主要经历过下面四个阶段。第一阶段：筹建阶段 1994 年 4 月公司注册成立了江陵开发公司，当时仍处于计划经济时期，江陵开发公司与基建处为“两块牌子，一套班子” ；1995 年元月公司从基建处中抽调部分人员单独组建江陵开发公司，设置了综合部和财务部。在 1995 年至1997 年 6 月期间，江陵开发公司主要从事对内代建工作，对市场进行了艰苦摸索，是其从计划经济走向市场经济的过渡期和摸索期；共对内代建住宅、幼儿园、职工教育中心、仓库等累计完成建筑面积近 6 万平方米，节约费用 2300 余万元。第二阶段：起步阶段 在 199
4、7 年 7 月至 1999 年 5 月期间。江陵开发公司同时履行两大职能，即在对内代建和对外开发的起步，此时房地产市场消费对象为集团购买和个人购房并存的时代。江陵开发公司从 1997 年 7 月起实行独立核算，经营方式由单一的生产型向经营型转变，在完成对内代建工程的同时，成功开发了“西城晶华”项目。第三阶段：发展阶段 从 1999 年开始，房地产市场开始步入了纯市场经济，市场竞争也日趋激烈。1999 年 6 月至今，江陵开发公司在完成对外开发启动后，进入良性滚动发展期，先后成功开发了 “晶采馨家” 、 “美丽嘉园”和“东郊美树苑”等三个住宅项目，使得总开发规模达到 21 万平方米，实现利润超过
5、 1 亿元。2006 年，江陵开发公司通过土地拍卖方式获得“南京花家桥”项目，通过合作开发方式确定了“南京青龙山” 、 “武汉徐东路”和“武汉顺道街”等后续项目。公司房地产住宅项目开发情况一览表序号 项目名称 开发时间 建筑面积 总投资 利润1 对内代建 1995-1997 6 万 m22 西城晶华 1998-1999 3 万 m2 4910 万元 1500 万元3 晶采馨家 1999-2000 3 万 m2 7520 万元 1100 万元4 美丽嘉园 2001-2002 6.5 万 m2 16800 万元 2000 万元5 东郊美树苑 2003-2005 8.5 万 m2 26600 万元
6、9000 万元合计 27 万 m2 55830 万元 13600 万元房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/第二部分 房地产业投资风险分析房地产业是高风险高收益的行业，在房地产投资过程中可能存在的风险主要有政策风险、利率风险、购买力风险、财务风险、管理风险、社会风险和自然风险等七个方面的风险，现简单分析如下：一、政策风险分析政策风险主要是指国家针对房地产市场的政策行为所带来的风险。房地产业的发展关系到民生，住房问题不能得到很好的解决往往会涉及到民众的社会价值观和政治取向问题，因此国家有必要出台一系列政策来对该行业进行宏观调控。我们看到，就是市场经济发达的西方国家对住宅市场也曾
7、实行严格的管制，而我国房地产市场是在人口多、底子薄、又是在经历了长期计划经济的基础上初步建立起来的，仍在进行不断地探索和研究，因此更加需要国家政策的引导和市场的规范。但总体而言，房地产业已成为我国国民经济重要的支柱产业，国家的一些政策行为是为了促进该行业的更好发展，这对于一个规范的房地产企业来说，政策上的风险不会太大。从近两年来国家针对房地产市场出台的一系列宏观调控政策来看，无论是“国八条”还是“国六条”，国家主要是从信贷、税收和土地政策等三个方面来进行调节，是为了进一步规范市场，是为了促进房地产业健康和持续发展。房地产市场不断得以规范，对一些缺乏实力的开发商而言，因缺乏市场竞争力、缺乏资金等
8、问题而无力继续实施已获得项目的开发，更无法再以投机的方式获取新项目，只有进行项目转让，并逐步退出。但是，对非投机型、有实力的开发商而言是有利的，是不会带来任何风险的，甚至会产生很多机遇，其将充分利用自身资金优势和品牌优势，在当前情况下能够以较低成本获得一些转让项目，在获取新项目方面其竞争力将会得到充分体现，强者地位将会越来越无法动摇。二、利率风险分析利率风险主要是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资资金需求量大，开发周期长，利率的微弱变动会影响房地产投资成本和房地产价格。我国银行贷款是浮动利率，国家为了抑制过度投资，协调投资与消费的关系，引导资产的合理定价，会上调
9、利率。利率风险主要体现在当利率上调时，开发商的资金成本会增加，导致开发总成本的增加。另外，利率上调时，消费者的购房贷款房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/还款压力加大，购买欲望会随之降低，导致市场需求降低。利率上调会增加开发商一定的资金成本，但这相对总开发成本而言，利率上调所带来的影响并不是很大。2006 年 4 月和 8 月央行先后两次上调利率，将一年期贷款基准利率共上调了 0.54 个百分点。若以投资 4 亿元、开发周期 3 年（注：投入资金贷款期限约两年）、开发规模 10 万平方米的口径计算，开发商贷款两年共增加财务费用432 万元，分摊到每个平方米的成本则增加 43
10、.2 元，以 3 年时间计算，每年每平方米增加成本 14.4 元，这相对项目开发建设成本而言，造成的影响是微乎其微的。利率上调会增加消费者的购房贷款利息，使得购房的负担加重，这会打击一部分消费者的购房积极性。若以贷款 50 万元、贷款 20 年、等额本息的口径计算，利率上调 0.54 个百分点，合计增加约 2.7 万元的利息，这显然增加了消费者的负担。在房价不下降，购房负担却加重的情况下，消费者的购买欲望肯定会降低，必然会导致市场需求下降，这给房地产投资带来的风险是较大的。三、购买力风险分析购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成经济上的损失。购买力风险
11、是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响。而房地产商品属于不动产，价值量大，变现性较差，如果市场上整体需求下降，造成大量商品房积压在开发商手中，无法实现投入资金的回笼，将会给房地产投资者带来巨大损失。从目前情况来看，我国绝大部分城市对房产尤其是住房的需求是在持续增长的。但在肯定当前房地产市场需求比较旺盛，且会保持相对较长一段时间的同时，我们必须充分考虑消费者购买力的问题，要比较需求带来的房价上涨是否会超过大多数人的购买力，还要考虑到通货膨胀等因素。通货膨胀现象是长期存在的，纸币贬值，价格全面
12、上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而消费者手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。另外，还要考虑到房地产商品的使用寿命较长的问题，需求不可能永远保持旺盛的增长，如果在不远的将来，一旦房地产市场买方占据了上风，那么投资者就将会面临很大的风险。房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/四、财务风险分析财务风险是指由于投资者自身财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。房地产业是资金密集型行业，一个项目投资少则几亿，多则数十亿，在项目开发的前期 2-3 年时间
13、内都处于资金投入期，而未来资金的回笼则要看市场形势，在这过程中存在着较大的筹资和变现风险。从目前情况来看，江陵开发公司是无法通过自身来进行融资的，必须依靠公司的油运主业，那么公司主业经营过程中的财务风险将直接影响到房地产业的发展。若公司在开发项目资金投入期时，无法提供有效的资金保障，那么项目将有可能无法继续开发，将会打乱项目开发计划，严重影响到投资收益。当前，随着银行银根紧缩，我们可以看到很多开发商因无法继续通过银行融资来获取开发资金，而出现项目无法继续开发，最终只得引进其他投资者，或将项目进行整体转让，其投资收益无疑大幅减少。更有甚者，因项目本身已经资不抵债而被法院依法查封拍卖。五、管理风险
14、分析管理风险是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现。该风险的发生，主要是因为投资者决策水平和经营者管理能力方面的问题，是因为其在主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现决策失误，或是对项目开发成本、销售价格、开发周期以及资金筹措等方面出现预测错误。下面对经营管理过程中主要存在的风险进行分析。1、决策风险。一个项目决策正确与否决定着投资最终成败，决策失误所带来的风险往往是巨大和无法弥补的。因此，投资者在决策一个房地产项目时，不能盲目地凭经验或感觉，而必须对房地产市场进行全面的调查，结合项目实际作出科学的预测。因公司经营重点是油运主业，而房地产业与
15、主业属于两个完全不同的行业，对房地产项目进行投资决策时主要依靠江陵开发公司。因此，江陵开发公司经营管理层决策水平的高低在一定程度上决定着公司投资房地产时决策风险的大小。2、技术风险。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上出现偏差，无法满足消费者需要，导致开发房产品不被消费者接收，所产生的风险。随着我国房地产市场化的深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，这就要求开发商具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业技术，同时又能房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/够准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，以确保能够及时满足消费者需求的变化。3
16、、成本控制风险。房地产市场已经越来越规范，市场竞争也越来越激烈，企业和产品的竞争力在成本管理与控制上得到充分体现。在市场经济体制下，房地产项目管理成本和开发成本越高无疑会降低投资收益，加大项目开发投资风险。4、法律风险。法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在项目合作联建过程中、开发建设过程中、交易过程中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。六、社会风险分析社会风险是由于国家政治的或经济的大变动所引起房地产需求和价格下跌造成的风险。房地产市场形势好坏、投资效果如何与社会政
17、治、经济发展形势紧密相关，当一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）或经济衰退时，将直接导致房地产需求下降，进而引起房地产价格下降，使投资者受到经济损失。当前，我国国民经济保持着持续、快速、协调、健康发展，又在国家着力于构建和谐社会的大环境下，上述的社会风险应该是不会存在的。七、自然风险分析自然风险是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而给投资者造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的，形成对房地产业的巨大破坏。房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/第三部分 公司房地产业发展外部环境及内部条件
18、分析一、外部环境分析房地产业关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高，随着社会经济的快速发展，其作为国民经济支柱产业的地位不会动摇。另外，随着国家对房地产行业不断规范，市场化程度将会越来越高，而与此同时市场的需求仍在不断增长,有效支持着行业发展。因此，应该可以肯定的是，属于国家支柱产业的，需求不断增长的，且逐步规范化的房地产市场是不会萎缩的，房地产业长期前景看好是毋庸置疑。房地产市场需求不断增长为我国房地产业的健康发展提供了必要条件和充足空间，需求增长主要体现在以下几个方面：1、宏观经济持续向好，城镇居民人均收入水平稳步提高，居民购买力不断增强。我国经济在未来较长一段时间内将保持持续、快速、
19、协调、健康发展的良好势头，根据国家“十一五”发展规划，我国国民经济在今后一个较长时期内保持 8%左右的增长，到 2010 年国民经济比 2020 年翻一番的目标有望提前实现。据统计，2001 年以来我国城镇居民人均可支配收入稳步提高，截至 2006 年上半年年均增长率在 9.73%，2006 年上半年更达到 10.2%，收入水平的提高刺激消费升级，居民购买力也稳步增长，构成对房地产的强大需求。另外，人民币的渐进升值理论上为房地产业带来诸多利好，直接刺激外资流入，引发部分外资的房地产投资性需求，使大量外国资本流入境内，以达到保值目的。2、城镇化的快速发展使城市人口剧增，刺激着人们对房地产的需求。
20、按照国家计生委 2003 年预测，中国人口未来 25 年内持续上升，到 2030 年达到顶峰 14.83 亿。而且由于中国实施的人口控制，居民生活节奏加快，城镇户均人口数量也呈现出缓慢下降的趋势。2005 年全国城镇户均人口为 2.97 人，比 1990 年人口普查的 3.96 人减少了 1 人。1990 年中国城市化率为 28%，至 2005 年上升为 43%，据权威预测，未来我国城市化水平每年增加 1.5 个百分点计算，每年我国将新增城市人口 1950 万，人均建筑面积按建设部“十五”规划 25 平方米计算，每年将新增住宅需求 4.875 亿平方米（注：2005 年全国商品住宅销售总面积仅
21、为 4.98 亿平方米），由此可见，城市化水平的提高将极大地带动对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。3、消费结构升级，居民住房条件改善带来巨大需求。随着我国经济的不断增长，人们收入水平提高，必然要求不断改善居住条件，主要表现为增加居住面积或拥有第房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/二套住房，提高居住环境或完善住房功能。据有关机构对多个城市调查结果显示，居民对现有住房的满意率不足 30%，40%以上的居民在未来两到三年内愿意换购住房，已购公房的有 60%愿意通过换购来改善居住条件。根据国家建设部发布的2005 年城镇房屋概况统计公报中相关数据显示全国城镇人均
22、住宅建筑面积 26.11 平方米，东部地区偏高些，中西部地区稍低。根据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 30-35 平方米之前，房地产市场会保持旺盛的市场需求。按照现有城镇人口 4.5 亿来计算，若在未来 10 年内，人均住房面积增加 10 平方米，就要新增 45 亿平方米的住房需求。4、房地产个人投资促进需求增长，在一定程度上促进房地产业发展。房地产商品的保值增值功能使其具有很好的投资品属性，越来越多的中高收入人群为获得预期的收益和回报，而对房地产进行投资。尤其是近几年来，随着我国房地产业迅速发展壮大，房地产市场的繁荣带动了个人投资的增长，使其占房地产总投资的比重不断扩大，对房地产业乃
23、至整个国民经济产生着特有的作用与影响。个人投资房地产以置业投资为主，具体有两种途径，一是在二级市场上购置新房后在三级市场出售或租赁，二是在三级市场上购置存量房并进行出售、租赁。这一方面可以增大三级市场上的供给，给消费者以更大的选择空间，另一方面也有利于居民旧房的出售，从而进一步增强二级市场和三级市场有效需求的增加，既促进了房地产三级市场的繁荣，又推动了二级市场空置房的消化。但过度的房地产个人投资会推动房地产热的发展，会出现空置率上升，物业价格较大幅度波动等现象，对房地产市场的健康运行产生负面影响。正是鉴于个人房地产投资过度会产生的负面影响，国家通过各种税收政策、金融政策等来管理和引导房地产个人
24、投资，但效果并不十分明显，从目前情况来看，房地产个人投资仍是房地产市场主要需求之一。在 2020 年以前，我国房地产行业依然能够保持着持续、健康、快速的发展态势，这一观点，已经得到大多数政府部门和专家学者的支持。但在投资房地产业时，投资者也应清醒地认识到房地产业内部竞争在不断加剧，房地产企业的生存环境因激烈竞争而日趋恶化，未来房地产市场将会由一些超大规模地产集团所主宰，小型开发企业的生存空间将越来越小。另外，随着房地产价格的升高，消费者对住房综合品质的要求也逐步提高，这就要求房地产开发必须以高品质为核心，配有完善的服务功能，今后的房地产开发将朝着品牌化方向发展，诚信地产、健康住宅将受到大众喜爱
25、。二、内部条件分析（一）江陵开发公司基本条件分析房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/1、市场地位分析：从江陵开发公司开发资质、年开发量和总开发规模等方面来看，属于小型房地产开发企业。因江陵开发公司属于国有企业，依托着油运公司雄厚资金实力，市场诚信度较高。另外，近几年，随着美丽嘉园和东郊美树苑等多个项目的成功开发，在南京房地产市场上树立起一定的知名度。2、经营管理现状：江陵开发公司从事房地产开发已有十年时间，积累了一定开发经验，2004 年按照 ISO90001:2000 标准建立了房地产开发全过程管理的质量管理体系，公司管理逐步规范化。江陵开发公司属于油运公司全资子公司，运
26、行体系和经营机制基本上按照油运公司模式，没有自主决策权，运行效率不高；薪酬分配方式参照油运公司的职务工资制度，平均主义较突出，与市场上行业标准存在较大差距；没有用人自主权，用工制度是全民职工与合同工相结合，也没有能够完全实现同工同酬。3、人力资源情况：2006 年 10 月底，江陵开发公司员工总数为 21 人，全民职工16 人，合同工 5 人。因以往均是单个项目运作，现有人员基本上能够满足单个项目运作的需要，但存在以下几个问题：一是人员总体年龄偏大，平均年龄 39.8 岁；二是整体素质不高，大专以上学历 12 人（注其中本科学历 5 人） ，占总人数的 57%；三是高层次、混合型人才少，后备力
27、量不足。4、融资能力：江陵开发公司自身没有融资能力，进行项目投资时主要是以油运公司提供担保的形式对外融资。油运公司在“十五”期内，资产负债率维持在 60%左右，总体上资产结构较为合理；流动比率及速动比率总体上呈稳步增长态势，短期偿债能力有所增强；净资产收益率从 7.5%上升到 10.47%，盈利能力有所增强；主营业务利润率均保持在 24%左右，成本费用利润率维持在 13%左右；融资渠道较为畅通，在信贷方面得到多家银行的支持，通过与各大银行进行银企合作，获得 146 亿元人民币融资授信额度，另外公司开辟了境外直接融资通道。（二）房地产开发后续项目江陵开发公司目前已经确定的项目有南京花家桥项目和武汉徐东路项目，正在洽谈并有望在近期确定的后续项目有南京青龙山项目和武汉顺道街项目，上述房地产项目概况简介如下：1、南京花家桥项目2005 年 9 月 10 日，南京市土地储备中心以 2005 年第 12 号南京市国有土地使用权公开出让公告 ，对油运大厦北侧的“花家桥地块”土地使用权进行公开出让，江陵开发公司作为托底单位以 5100 万元挂牌底价取得该地块开发权。在该地块土地出让
