1、吴建刚：中关村广场的设计特点及总体规划构想中关村广场总规划师吴建刚大量颇具影响力的大型高科技企业“流向” 中关村，引起了业界的广泛关注。11 月 23 日，由 CEO 大厦主办，写字楼荟杂志社承办，北京民营科技实业家协会、北京市软件行业协会和焦点房地产网络媒体协办的“中关村核心区发展前景暨 CEO 价值论坛” 在北京翠宫饭店举行。区政府高层领导、专家学者、商业地产巨头、企业代表、媒体共同出席论坛，对入住中关村企业所遭遇的产业问题和在实际操作中可能遇见的问题作深度探讨。 北京科技园建设规划总监吴建刚 发言实录 很高兴能有这么一个议会来介绍我们中关村西区的项目，感谢主办方，感谢各位同仁、各位老总给
2、我这个机会，把中关村的项目给大家介绍一下。我先介绍一下我自己，我是北京科技园集团公司规划部的，对西区这个项目实际上做为一级开发商来开发的，开发到现在已经有四年半的时间，我想今天谈的问题主要是先介绍一下中关村西区项目的一些情况，同时再介绍一下目前我们对中关村西区还存在哪些问题和做的一些工作，大家参考一下。再有时间看一下中关村西区的宣传片，再后面看看各位老总、各位同仁有感兴趣的问题，我们可以再研讨一下。 中关村西区实际上现在改名位中关村广场，真正启动时间是在 2000 年 6 月份，按照国务院关于“建设中关村科技园区有关问题”的批复和中关村建设规划，在中关村西区正式启动。原来的计划是按照十年左右的
3、时间能够建成，当初的目标是建成一个“环境优美，设施完善、交通便捷、信息畅通”的高科技信息商务区，这是当初的规划首要的目标。对这个区里面，带 50 公顷和 150 万的地上地下建筑面积里面，我们设置了金融资讯、科研开发、商务贸易、行政办公、科技会展这些功能为主，同时配有一些商业、酒店、餐饮、公寓、文化、康体、娱乐等公共的配套设施组织的区域。中关村西区地理的位置，它是东至中关村大街，西面是彩色马路，北面是北四环，南面是海淀南街。因为在中关村海淀区是非常核心的区域，周边的区域有 68 所高等院校，而且以中科院为代表额有 232 个科院院所，连院院士占全国 36，同时有皇家园林，像颐和园、圆明园等等。
4、在图上大家可以看得比较清楚。2000 年北科建成立以后，对中关村西区进行了招投标，当初有 4 家单位入选了方案，最后选定了清华城市规划设计院。地理位置大家可以看得比较清楚，在这个地理位置上面，同样也有一些我们公司开发的像中关村软件园、中关村生命园、西二旗的领袖硅谷，还有国际商城都是一级的开发内容。 中关村西区我们现在看到的这张鸟瞰图，是西区目前建成的鸟瞰图，实际上当初清华规划院正式确定这个规划的时候，不完全是这样。我想为老总也都比较清楚，因为建成以后跟规划是有一定的差距，在后面我还会谈到一些问题。也是它的一个鸟瞰图，最主要这个鸟瞰图是从西面往东面看，这个项目的总占地面积是 51.44 公顷，作
5、为一级开发来说这个项目的范围不是很大，因为相对于软件园、生命园，包括国际商城、领袖硅谷用地比这个大得多，软件园一期是 130 多公顷，二期也达到 130 多公顷，这也是比较大的。做为用地来说不是很大，但是它的特点最主要是在城中之城，做为城市设计是在城市建成区里面做一级开发，跟上述生命园、软件园、国际商城是完全不一样的。第二它的总建筑面积是 150 万平方米，它的地上的建筑面积是 100 万平方米，地下的建筑面积是 50 万平方米，容积率是 2.0。也就是说在 100的地面上面能盖 200的建筑面积，建筑密度是 30。总的投资是 150 亿人民币。 它的功能定位，功能定位首先是高科技的商务中心，
6、这是最主要的；第二是人才的交流中心；第三是资本市场中心；第四是企业的管理决策中心；第五是产权产品的交易中心。这样它的功能定位就带来了它的功能布局。功能布局我在前面已经谈到，它是主要以商务中心为主，实际上它本身的 150 万平方米，或者是 50 公顷里面它本身实际上是一个多功能的区域，是一个城中之城，在这个城中之城里面，我想最主要特色的就是第四点，有一个地下的综合管廊，地下综合管廊是为了对西区更好利用地下空间开发的综合管廊，综合管廊首次采用将水、电、气、电信、热等多种管道不是铺设同一沟里，而是铺设在平行的五个不同的管道沟里面，地下开发最主要实际上地下的一层是商车道的地下交通部分，跟地上部分有十个
7、出入口，地下二层是它的一些功能部分，比如像一些库房和一些配套设施，同时通过自管廊与每一个地块进行相连这样一个设计构思；地下第三层才是平行的五个管廊，是水、电、气、电信和热。综合管廊西区开发强度是比较大的，也就是在开发西区的时候，为了更好有效利用西区，在清华一开始做的规划里面，这一块内容实际上是没有的，也是在开发建设过程中间做的地下管廊开发。 第五，实际上特点就是在西区里面采用的世界比较领先的超低温冰蓄冷机制，冰蓄冷技术在美国也是比较先进，温度大概是 1.1 度，现在我们在冰蓄冷技术已经形成了 2000 平方米的机房，开业以后已经开始供暖。这是我们公司的子公司，北京瑷玛斯公司。第六是立体交通，周
8、边发达的城市交通，刚才也介绍在这个地方北邻北四环，东临中关村大街，西临苏州街，距首都国际机场 25 公里，距北京西客站 10 公里；便利的公共交通，广场周边有 40 多条公交线路，地铁 4 号线和 10 号线各贯彻这条线的东北，现在正在建设。第七是广场内道路交通，中关村广场规划区域内建设 7 个，共有 11 条规划道路。地下交通环廊，这是一个示意图，地下交通环廊和地下管廊结合在一起，把所有的二级开发商，将来我们在 20 个地块里面所有地块都串联起来，通过地下交通环廊可以直接进入每一个地块的车库，到达你所需要到达的楼与楼的位置，同时跟公共地下停车场车库相连。 现场演示第六，大容量地下停车场，地下
9、停车场我们最早规范做的是每万平方米带 25 至 45 辆设计的，后来随着车辆的增加明显不够，现在按照规范来说每万平方米是 65 辆，实际上这个数量也远远不够，现在西区实际上我们设计的是 80 至 100 辆每万平方米设计。西区总的地下泊位停车是近 1 万个停车位，最大限度减少地面停车。也就是说它的地面停车很少。第七，是地面停车场的管理系统，智能化管理，人际规划等等。第八，是二层联廊步行系统，当时规划是想做人车分流这样进行。目前有 6 个地块没有招商出去，其他地块建筑形象都已经起来了，二层步行系统也做了很多的方案，在每一个二级开发商单体设计的时候，实际上这部分内容是没有考虑进去，这也给我们今后西
10、区的经营、管理，包括我刚才说的人车分流的设想可能会带来一些问题。再就是空中城市花园，就是做一些喷泉、绿地，这个空中花园比较大，是 10 公顷的花园。这是一些平面。这是在空中花园做了一个水幕喷泉。 二级地块项目招商介绍。从规划布局来看，做为西区整个规划来说，分成六个区，一、二、三区为综合科贸组团区，主要提供办公楼或者是办公建筑用地；第四区是公共建筑区。这一部分紫色是公共建筑区，主要是提供金融、会展、酒店、商业等建筑用地；第五、第六部分是公共的绿化广场区，是绿化、景观还有一些交往空间等等。交通环廊部分就是围绕着公共绿化区的区域部分，把所有的地块都串起来了。实际上在西区 51 公顷里面除了公共绿化区
11、域以外，做出了 20 个地块，20 个地块现在公开招标出让 14 个地块，目前有 3、4、5、16、17、19 号标出黄颜色的是没有出让的，正在办理招投挂的手续，这是没有出让土地的一些经济指标，包括涉地的价格。这是已经入驻二级开发商的介绍，中关村金融中心这是明显的中间位置，是美国 KPI 设计的，原来高度是 100 米，最后实际上高度突破 100 米，到达了 150 米。KPI 事务所大家也比较熟悉，像上海环球金融中心现在是世界最高的，在上海浦东要建，这也是 KPI 事务所设计的。25号地的利德大厦，利德大厦是北京市院做的，还有普天大厦，普天大厦是 9 号地，是中国工程设计院；中国电子大厦，蓝
12、星大厦是设计院设计的，新奥特是 8 号地，中天华里设计事务所设计的；首创拓展大厦是香港利安设计公司做的，10 号地；天山科技大厦是 14 号地连安国际做的，辉煌 7 号地是中科院建筑设计院做的；现在还有信息 11 是 18 号地，是中国电子工程院设计的。这是现在已经基本上形成的二级地块的建筑形象，大家都已经看到在西区实际上楼宇是非常集中的，做为每一个建筑设计作品，实际上都荟萃在一起，好与坏我想在若干年以后都会引起评价。 第四部分就是商业招商的情况，商业空间。这一部分实际上就是指先行绿地，就是中间部分大型的公共绿地里面，为了充分利用它的地下空间，商业空间也开发了 20 万平方米，停车场是 6 万
13、平方米，物业和其它用房约 4850 平方米，总经营面积近 14 万平方米，其他的区域正在做室内的设计和招商。引进的主力客户是家乐福、韩国好丽友电影院，香港金瑶百货，时代百货等等。家乐福有 32000 平方米，在地下一、二层，是亚洲最大的旗舰店。我们公司实际上是做一级开发，受北京市政府委托，做政府不能干的事，实际上承担着软件园、生命科学园、硅谷园、中关村国际商业园等。 经过这么长时间的开发，目前我们在一级开发上面，或者是中关村西区上面存在着哪些问题，第一就是招商的问题，就是刚才大家谈到的办公建筑供过于求，还是供需平衡的关系。我们现在有 6 块地块没有招商出去，没有招商出去对于西区来说，实际上从清
14、华规划院开始做方案，到现在实现实际上有很大的差距，这个差距我们现在正在委托清华规划设计院做相应的调整，调整里面就涉及到地块用地性质的调整，也就是说我们现在有一些像 16、19 号地计划能够改成酒店式公寓，17 号地想增加一部分绿化，因为 12号地原来是绿化用地，实际上现在是改成了刚才说的好丽友康体部分，原来市政用地是 6 号地，12 号地还是改成绿化用地，这是我想简单说的第一个问题。 第二个问题存在交通问题，交通问题现在二级开发商所有的楼宇，实际上比原来规划的建筑面积都有所突破，而且我们在交通与城市干道连接单纯性比较多，西区比如说我们做地下交通环廊仅仅考虑地块里面二级开发商的连接和解决人车分流
15、的问题，我自己个人觉得没有考虑与城市干道的连接，有 10 个地面出入口，但是这 10 个地面出入口同样要钻到地下来做，包括中关村大街等等街口，现在全部开放使用以后，交通问题可能也会存在问题，因为每一个路口都对着城市干道，而且路口与路口之间间距过小。另外我们楼的这些功能的摆布可能也会存在一些问题，比如说像家乐福这种大量商业地下 20 万平方米商业的入驻，一个是停车问题，一个是交通进出问题，可能都会带来一些问题，我们正在重新做交通评价。 第三就是二层联廊的问题，在规划意见书里面，每一个地块的二层联廊都做了强调，但是在实施过程中间是没有做的，这恐怕也不是在操作中间的失误，我想最主要一个是二级开发商并
16、不愿意做，另外就是从现在来看，所有的楼宇全部连接起来，作为行人来说也不一定要这么做，就会带来机动车和行人的混杂，现在这个地区包括海龙、鼎好开出以后，所有的行人和机动车是比较混杂的。 第四是土地性质的变换。比如说市政用地和绿化用地的变换，在实施过程中间也是比较麻烦的，比如说中水处理站，一期有 6 个冷却塔，这个体量也是非常大的。现在是放在主楼的配楼积压图的位置，大家上一次也看到了，新东方把配楼全部买下来以后，对这个问题提出了置疑，这样我们在西区瑷玛斯冷却塔要移到市政用的 6 号地里面。 再有一个就是斜街的问题，中间有 18 米宽的步行街。交通环廊是这一部分，而不是图上这一部分，底下一个是交通环廊
17、，还有综合走廊部分；这是绿地部分，这两部分是比价大的绿地，酒店是这一部分，利德大厦现在是 25 号地这一部分。这 6 块地是没有卖出去的，3、4、5、16、17、19 号。步行街部分是在 23 号地的侧面，因为我们在地下这一部分是充分开发了 20 万平方米的商业空间，随着从这边东南向入口部分进入以后，随着步行的加长，地面是逐渐升高的绿化，侧面就形成了一个步行街。原有实际上也是传统的一条街，这一部分我们实际上还是保留了它。这边有两层到三层，这一部分我们把它叫做斜街，原来规划是 24 米，相当于它的尺度比较大一些，最近改成了 18 米，修编调整现在正在做，在规委那做完修编调整这些东西可能一并做调整。 【中国办公网 BGPOP.COM 友情提示:更多办公资料下载,快捷办公帮助请登陆官方网站-WWW.BGPOP.COM 中国办公网】
