1、城建房地产开发有限公司战略发展规划报告城建开发公司市场开发部中原地产投资顾问部X 年 X 月 X 日目 录一、宏观经济形势分析 .41、国际经济形势 .42、国内经济形势 .53、北京经济形势 .6二、房地产行业分析 .71、行业概述 .72、政策分析 .83、北京市房地产市场分析 .93.1 北京市土地市场分析 .93.2 北京市房地产投资完成情况 .113.3 北京市房地产交投量分析 .114、行业未来发展趋势及存在的机会与风险 .144.1 行业未来发展趋势 .144.2 目前行业存在的机会与风险 .15三、与竞争企业的比较分析 .161、竞争企业简介 .161.1 首创置业 .161.
2、2 首开集团 .171.3 金隅嘉业房地产开发公司 .181.4 建工地产 .192、企业特点对比 .203、企业优劣势分析 .21四、分析建议 .221、加强土地拓展措施 .221.1 增强投资分析能力，积极通过公开土地市场获取土地 .221.2 依托集团，积极利用集团自有土地 .221.3 加强维护和政府及主管委办的关系，争取开发保障性住房等政策性住房的机会 .222、提高产品研发水平措施 .232.1 关注市场供应，了解当前产品发展趋势 .232.2 关注需求市场，加强对客户的研究 .232.3 在产品同质化的情况下，注重细节的创新 .232.4 善于利用企业外脑 .233、加强成本控制
3、措施 .243.1 在保证产品质量和品质的同时，统筹兼顾成本控制 .243.2 加强对整个价值链的规划控制 .244、完善品牌建设措施 .244.1 品牌建设与企业文化建设相结合 .244.2 注重产品品质，赢得客户满意度 .244.3 强化、突出终端形象 .254.4 重视售后服务、为客户提供延伸服务 .25一、宏观经济形势分析1、国际经济形势自 08 年美国次贷危机爆发以来，以美国为首的全球经济步入下滑通道，各国纷纷推出各种调控措施来抑制经济的进一步走弱。美联储为抑制通货紧缩大量发行货币，从而导致通胀开始显现。近 6 个月，其银根平均增幅年率约23%，物价指数增幅年率约 10%，增幅仍有上
4、升趋势。 2009 年一季度的经济数据表明各国宏观调控措施已经取得了一定成效，2 季度的经济状况对于后续的经济形势将非常重要。美国房贷两大巨头房利美和房地美股价暴跌，持有“两房 ”债券的金融机构严重亏损以经济适用房为主2007.48.7.3 美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产2007.8美联储向金融体系注入流动性以增强市场信心，美国股市也得以在高位维持，形势似乎不是很坏2008.9拥有 158 年历史的美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司（Lehman Brothers Holdings）宣布申请破产2008.98.7.3 美国银行正式宣布以 500 亿美元收购美林集团2008.12美国全
5、国经济研究局 12 月 1 日宣布,美国经济自2007 年 12 月开始已陷入衰退2009.38.7.3 美国联邦储备局加大货币发行，防止通货紧缩2、国内经济形势中国经济对外的依存度相当高，外贸进出口占比已接近 40%，由于受国际经济衰退形势的影响，我国对外出口额大幅降低。若欧美等发达国家和地区的经济继续萎缩，那么我国的国民经济将继续受到影响。2009 年我国力图实现 GDP 增速保 8，在当前出口严重受阻的情况下，加大投资和扩大消费成为推动经济发展的重要手段。国家出台了一系列宽松的货币政策和积极的财政政策，并投入 4 万亿资金加大投资以撬动内需。09 年一季度出台的经济数据表明，各项调控政策
6、已经逐步显现作用，实际经济形势与预期相比比较乐观。中 国 出 口 依 存 度15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年数据来源：国家统计局GDP增 幅5.00%7.00%9.00%11.00%13.00%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年中 国 GDP增 长 率数据来源：国家统计局3、北京经济形势1998 年以来，北京经济发展良好，GDP 逐年稳步提高，年增幅均超过 10
7、%以上。2008 年，GDP 增幅较 07 年 有所下降。今年一季度 GDP 增长率为 6.1%，预计 2 季度起经济将企稳回升。1998-2008年 北 京 GDP发 展 及 涨 幅0200040006000800010000120001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%GDP（ 亿 元 ） 涨 幅数据来源：北京统计信息网自 1998 年以来，北京人均可支配收入持续增长，2008 年人均可支配收入约 24725 元，人均可支配收入实际增长率较往年有所降低。1998-2008年 北 京 人
8、 均 可 支 配 收 入 趋 势 图0500010000150002000025000300001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年02468101214人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 （ %）数据来源：北京统计信息网二、房地产行业分析1、行业概述我国房地产企业众多，市场占有率较低，大多数企业管理水平不高、开发能力低、负债率高。房地产投资在固定资产投资中占有相当大的比例，房地产业依然是我国国民经济发展的支柱性产业， 目前中国房地产企业数量较多，有五万多家开发企业，但单个
9、企业的市场份额小，目前行业老大-万科集团占市场份额不足 3%。今后，随着竞争的加剧，房地产企业将向规模化、集团化方向发展。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小、资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要靠银行贷款解决。这种过高的负债必然增加其运作项目的成本，增大项目开发的风险，甚至可能引发银行系统的坏账风险。房地产企业信用差，轻视品牌的创立。与国民经
10、济平均水平相比，我国房地产业的利润率较高，同时由于行业进入壁垒较低，从而一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视企业自身信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这些问题不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业的发展。2、政策分析历年政策 2008 年前，房地产调控政策有几个重大节点，即 98 年房改开始、房地产市场启动，04 年 3 月， “8.31 大限”标志着土地市场运作的逐步规范化，但也拉开了土地价格飞速上涨的序幕。随着 05、06 两年“国八条 ”及“70/90 政策”的严格执行，国家对商品房开始
11、了比较严格的宏观调控。2007 年，出台的政策更加密集，在金融信贷方面进一步紧缩，尤其是针对二套房的首付、利率均进行了严格的规定，开始明确限制房地产投机行为，对市场影响较大。当前政策重点为促进房地产市场稳定健康发展，引领经济发展重任按出台宏观政策性质可将 2008 年分为两个阶段：一至三季度为第一阶段，各项政策仍延续 07 年的政策思路，一方面进一步控制信贷，另一方面严格规范土地市场，打击地产商屯地行为，在解决住房问题的思路上，开始逐步加大经济适用房等保障性用房的供应。第二阶段为 08 年下半年，为应对经济危机，国家政策思路发生了转变，一方面开始放宽信贷，另一方面在保证保障房供应的前提下，开始
12、逐步鼓励房地产投资，2008 年 9 月 14 日下调准备金率及 10 月 22 日下调房产交易契税税率是其标志。北京市建委也有针对性的提出要对“70/90 政策”进行“总量平衡”和“适度调整” 。截止目前，在各项政策的共同作用下，我国房地产市场呈现出以下现象： 房地产投资额同比下降 土地成交面积同比下降 开发商降低投资、放慢施工进度，控制市场供应 消费需求由“投资型需求+自住需求”转向自住需求为主3、北京市房地产市场分析3.1北京市土地市场分析北京市历年土地出让主要指标表（2003-2007 年）指标 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年土地出让
13、幅数 17 65 48 86 85 74土地出让面积（万 m2） 36.25 415.46 353.96 799.44 897.92 974土地出让金额（亿元） 7.48 95.93 96.25 254.27 438.10 502.69数据来源：北京土地储备中心从上表趋势可以看出，近几年，北京出让土地面积和金额都在增加，值得注意的是单宗土地面积也在不断加大，这预示着在北京拿地的门槛在逐步提高，对开发企业自有资金的要求也越来越高。2008 年各类商品房用地成交 974 公顷（不含工业仓储用地） ，比 07 年增长 8%。各类商品房用地形成供应面积 1256 万平方米，与 07 年供应量基本持平。
14、2005-2008年 土 地 成 交 量 变 化353799 898 974432885 1233 12564774858602004006008001000120014002005 2006 2007 2008020406080100成 交 土 地 面 积 （ 公 顷 ） 规 划 建 筑 面 积 （ 万 平 方 米 ）成 交 土 地 宗 数 （ 宗 ）数据来源：北京土地储备中心2008 年住宅供应仅完成计划的五成多2008 年土地市场成交住宅项目用地 910.15 公顷（含两限房用地） ，比 07年增加供应 78 公顷，仅完成 08 年供地计划的 53.54%，土地流拍现象多于往年，更甚者，
15、顺义站前西街地块流拍 3 次调整规划后才得以成交，说明 08 年开发商拿地更加谨慎。中心城区土地稀缺2008 年土地市场成交从区域分布来看，东城、西城、崇文、宣武四个中心城区没有住宅用地供应，由此可看出中心城区的土地已极度稀缺。而住宅用地六成以上分布在远郊区县，供应前两位是顺义和昌平，郊区化特征日益显著。08 年土地价格继续上扬与 2007 年相比， 2008 年土地价格保持了继续上涨的局面，商品房（含两限房）整体楼面地价 3762 元/平方米，比 07 年增长 17%。08 年海淀区商品房楼面地价最高，为 8071 元/平方米，顺义楼面地价涨幅最大，楼面地价 4280元/ 平方米，增长 147%。
