1、中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告前 言本文是对中关村（丰台）总部基地整个项目策划、研究、建设思路及历程的回顾，目的是为我们的后续研究做些参考。中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。全文分四个部分进行论述。第一部分，是丰台园情况的介绍及近年来遇到的一些问题。第二部分，是丰台园产业基地二期所采用的商务花园模式在建设规划、产业定位上对科技园区的创新突破。第三部分，是总部经济的理论。第四部分，是商务花园与总部经济对接，形
2、成中关村（丰台）总部基地，及总部基地的建设、推广和理论的日趋成熟。目 录前言： 第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况及近年来发展面临的问题第 一 章： 中关村丰台园的位置和发展优势第 二 章： 丰台园发展的情况及经济基础第 三 章： 丰台园二期开发的启动及需解决的问题第二部分：商务花园第 四 章： 商务花园模式的引进第 五 章： 商务花园的规划与建设第 六 章： 商务花园理论问题的解决第三部分：“总部经济”概念的形成和中心城市总部经济的发展第 七 章： 总部经济的理论第 八 章： 总部经济发展实际状况的研究第四部分：中关村（丰台）总部基地商务花园与总部经济对接的产物第 九 章： 郊区化研究和
3、企业总部选址多样性的研究以及对北京大型企业的实证调研第 十 章： 中关村（丰台）总部基地的确立、建设启动和品牌推广第十一章： 总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生的影响第五部分：中关村（丰台）总部基地的可持续发展第十二章：中关村（丰台）总部基地的可持续发展研究1345681291425263240334144486364第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况及近年来发展面临的问题丰台园尽管有许多的区位优势，有了一定的经济基础与产业基础，但在发展过程中同时也遇到了一些问题，如何解决这些问题，是园区顺利推进所必须越过的一道障碍。第一章 中关村丰台园的位置和发展优势中关村科技园区丰台园始建于
4、1992 年 11 月，是中关村科技园区的重要组成部分，是经批准的国家高新技术产业开发区。它包括 5 平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。优越的地理位置。丰台园产业基地位于丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近的一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速，通达首都机场、南苑机场也十分便捷。良好的人文环境和自然环境。丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台，环境优美，空气清新，周边分布着悠久历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹，卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大都遗址、莲花池都具有较高的
5、知名度。还有举步即到的旅游景点世界公园、花乡森林公园和新建的绿色隔离带，以及驱车 15 分钟可饱览的鹰山咀森林公园和青龙湖等景观。丰富的文教与科技资源。有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等 7 所高等院校；丰台区是仅次于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所 60 多家，各类科技人员 7 万多人，占丰台区人口总数的 10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术力量。在这个区域内，有世界水平的航天技术中心和科研开发的雄厚物质基础，设备精良、门类齐全，科研开发和生产开发紧密衔接，形成了发展高新技术产业的整体合力，每年都有数十项科研成果问世，呈现出新产品
6、开发能力强、科研成果多、技术水平高的特点，为推进技术创新提供了有力的保障。成熟的产业氛围。产业基地一期 1.24 平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。完善的支撑服务体系。科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近 10 万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。 第二章 丰台园发展的
7、情况及经济基础丰台园从 1992 年正式开发，至今已 10 个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业 2000 余家，存活的企业超过 1400 多家，已经形成了一定的经济基础。产业基地一期在 2001 年开发完成，实现了“七通一平” ，取得了一定的成绩，也得到了许多宝贵的经验、教训。附：丰台园 10 年开发经济发展的情况统计 单位：亿元、家、人时间主要指标1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年总收入 0.62 6.4 9 .7 19.9 23.2 24 28.1 42.4 87.1120.01 200工业总产值 0.
8、45 3.1 4.4 7.6 11.2 12 14.7 24 44 69.84 88增加值 3.41 3.74 4.77 5.76 8.96 14.02 20.3 29税费 0.02 0.19 0.36 0.67 0.88 1.12 1.33 1.89 2.75 4.35 7.01利润总额 0.39 0.57 1.4 1.6 1.9 2.5 3.8 8.7 9.7从业人员 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242企业数 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301注册资本 25 15.36 1
9、9.5 19.01 89.5丰台园十年发展的经济数据表明，丰台园已完成了初期的积累，有了一定的经验、资本和产业氛围，在全国高新区竞争加剧的情况下，应该考虑二次创业的一些问题。第三章 丰台园二期开发的启动及需解决的问题丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地 1.65 平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于 2000 年开始策划启动，2002 年正式进场，2003 年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建）
10、 ，在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。但是，即便在 1992 年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本 900 多元/平方米增长到 1600 多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补？二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。十年以来，在北
11、京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。三、一期开发的教训与启示。丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备做
12、工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？四、一期的经验：最初招商形式：将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业；这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地
13、分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。第二部分：商务花园商务花园，是借用国外成熟的 Business Park 理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。第四章 商务花园模式的引进丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。2002 年初，威格斯出具
14、了中关村丰台科技园区期项目之顾问报告汇报稿 ，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中，产业区定位于“商务花园”在威格斯的报告中，有以下的定论。“丰台园将会成为未来北京西南部的商务科技中心，西南部落后的经济发展状况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展，因此，办公物业将是二期开发的核心和基础。 ”“丰台园二期项目的整体市场定位为：四环路高科技产业带沿线中关村“一区五园 ”中面向成长期的高科技中小企业小型写字楼群体为特征第一个大型、簇群式高科技商务花园实现高科技中小企业拥有家的愿望。”“商务花园的定义应当为：大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便
15、捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。 ”在威格斯的技术说明上，对当时命名为北京首家商务花园的丰台园二期这个项目的说明为：“随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于 Business Park 这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。虽然 Business Park 受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于
16、 Business Park 对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以 Business Park 一般分布于边缘地区，这样才能使 Business Park 的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为 Business Park，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，Business Park与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要 Business Park 与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在 Business Park 内人员工作外出的便利性。基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造 Business Park 比较理想的位置。首先，丰
17、台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD 还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造 Business Park，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出 Business Park 所需要的良好园林景观。就此，基于对国外 Business Park 发展脉络的研究，对目前国外类似Business Park 案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在
18、此建造 Business Park 的设想是完全可行的，也是非常适合的。根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的 Business Park,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出的 Business Park 写字楼模式。就目前规划而言，丰台园内将建的 Business Park，完全涵盖了 Business Park“独立性” 和“ 个性化” 这两点特色，所谓 “独立性 ”是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“ 个性化” 是指其在群体结构上，各个 Business Park 单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点，Business Park 模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。为了满足 Business Park 办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推
