1、3 东京六本木,1 伦敦金丝雀码头2 纽约布鲁克林商业中心区,城市商业中心发展案例分析,案例分析研究对象,4 日内瓦市中心,伦敦金丝雀码头,1,伦敦金丝雀码头,2,金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,内有高层建筑24座。建筑面积约100万平方米,街心花园、广场、步行街、林间小路等公众空间总面积约30公顷, 2006年这一区域内工作人口约 9万,预计这一数字在2020年将达到20万。 伦敦市内新兴中央商务区,区内主导产业以金融服务业和传媒业为主，是世界上最大单一商业房地产开发项目，如同纽约的帝国大厦一样，它已成为伦敦的地标建筑。 它同时也是区域性的休闲购物中心，这里聚集了约200家各式店铺和餐厅以及
2、生活配套设施。,金丝雀码头鸟瞰,高密度的建筑聚集率,伦敦金丝雀码头,3,功能定位,开发宗旨: 复兴港口地区,使土地与建筑发挥使用效益，创造一个吸引人的环境,确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。 功能定位: 都市滨水商务区（现代金融和传媒业为主） 金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括 跨国银行组织、 金融咨询公司、 金融经纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所。 传媒业主要是报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构。,金丝雀码头远景 图片来源 www. ,伦敦金丝雀码头,4,空间分布,建筑布局,图片来源 ,伦敦金丝雀码头,5,空间分布,标志建筑,图片来源：ww
3、w. ,标志性建筑加拿大广场25号 入驻客户： 花旗银行 内部建筑面积：111，852平方米 建筑高度：200米 楼层：42层 楼内装备全欧洲最快商用电梯（8米/秒） 与毗邻的16层大楼连接成为复合式建筑,标志性建筑加拿大广场1号 多功能大楼，内驻有包括 银行业、保险业、金融业、出版业、电信业、商团和政府机构在内的家国际商业及公共机构。 年开工，竣工于年。 层，高米，为英国最高建筑,标志性建筑 银行街10号 入驻客户：Clifford Chance（ 律师事务所），富士指数（FTSE），INFOSYS（商务软件设计商）， 达道尔（ Total) 能源集团 建筑面积：92251 平方米 建筑高度
4、：151 米 楼层：30 层,伦敦金丝雀码头,6,产业分析,商业组织类别构成与比例,代表性商业实体 金融机构瑞士信贷、汇丰银行、花旗银行、雷曼兄弟投资银行、美国银行，巴克莱银行 专业商业机构安理国际律师事务所；克利福德律师事务所；毕马威会计事务所 传媒机构英国信报集团；路透社；英国镜报集团；美国奥美广告公司 公共部门英国金融业管制协会 ；伦敦2012年奥运会组委会 ；伦敦支线地铁公司 能源英国石油石化集团；达道尔石化集团,金丝雀码头内部分商家商标,伦敦金丝雀码头,7,产业分析,其它商业及配套设施统计,购物商店等配套设施集中在办公楼区底层，既有效利用了建筑空间，又吸引了大量人流，也为在办公区内的
5、白领人群提供了购物和休闲的便利,图片来源：,伦敦金丝雀码头,8,产业分析,其它商业及配套设施统计,纽约布鲁克林商业中心区,9,纽约布鲁克林商业中心区,10,布鲁克林商业中心区是纽约市第三大商业区，仅次于曼哈顿中心区和中城区。 布鲁克林商业中心区距曼哈顿仅10分钟车程，但布鲁克林办公楼租价远远低于曼哈顿，从而越来越多的新公司搬迁到这个地区。 布鲁克林商业中心区由MetroTech中心建筑群组成，其中包括31座建筑。 该大厦入驻企业包括摩根大通，摩根士丹利，贝尔斯登和Verizon等世界领先的公司。此外还包括像纽约技术学院、布鲁克林法学院、布鲁克林音乐学院等大量教育、研究和艺术机构。 该商业中心区
6、就业人口大约为70,000人。,纽约布鲁克林商业中心区,11,布鲁克林商业中心区靠近曼哈顿大桥（连接到曼哈顿岛），布鲁克林大桥和其他的交通枢纽。 该商业中心区围绕Metrotech中心大厦。该建筑群建于20世纪70年代并且不断发展。总投资额约100亿美元，占地约24公顷，主要是服务于商界，学术界，公共事业和高科技等行业。,空间分布：地理位置,纽约布鲁克林商业中心区,12,布鲁克林商业中心区,空间分布：土地利用,纽约布鲁克林商业中心区,13,空间分布：建筑布局,1.纽约市技术学院 2.纽约市技术学院3.乔治西屋高中 4.MetroTech中心 11 5.纽约市警察学校 6.布鲁克林家庭法院 7.
7、330杰里街 8. MetroTech中心69. MetroTech中心5 10.美国理工学院学院 11. MetroTech中心9 12. MetroTech中心15 13.纽约布鲁克林区万豪酒店 14.布鲁克林复兴广场 15.345亚当斯街道 16.纽约过境 17.布鲁克林友谊学校 18. MetroTech中心1 19. MetroTech中心 2 20. MetroTech中心 3 21.海伦凯勒 22. MetroTech中心 14 23. MetroTech中心8 24. MetroTech中心7 25.圣.博尼法斯教会 26. MetroTech中心 4 27.设计和建筑研究所
8、28.圣.约瑟夫 29.长岛大学布鲁克林中心 30. Verizon公司395弗拉特布什大道 31. 10MetroTech中心10,公共停车场,纽约布鲁克林商业中心区,14,空间分布：主要高层建筑,Building 12, Metrotech Center 144m, 32层, 2层地下停车场,Building 1, Metrotech Center 125m, 23层,Building 7, Verizon Plaza 106m，20层,Building 15, Metrotech Center 99m，21层,Building 4, Metrotech Center 120m，25层,B
9、rooklyn Renaissance Plaza (酒店) 121m, 32层,来源: http:/ York City Transportation Bureau, MetroTech BID Committee,纽约布鲁克林商业中心区,16,交通体系：行人交通规划,行人交通规划的主要包括：商业中心区，曼哈顿大桥，布鲁克林大桥，亚特兰大大街，格林堡公园等； 规划署视察了人行道，街道照明，街道景观，公共空间和其他相关领域，然后确定了相关的街道和公路有关的改革计划，以方便行人； 行人交通改造计划的要点：- 围绕以下三个地方改造其不安全和不使用的设施：市民中心，MetroTech和富尔顿街购物中
10、心；- 通过改善信号设置、设置人行道、道路景观、地形等方法设计一个更加安全的交界处过境制度。- 重新设计自行车道，控制机动车辆的路边停靠。,来源 : New York City Department of City Planning,纽约布鲁克林商业中心区,17,便利的生活条件,在布鲁克林商业中心区周围新建的中、高密度公寓楼主要包括布鲁克林高地，格林堡，博鲁姆山，科博尔希尔，卡罗尔花园，小飞象，超过110,000的居民。围绕商业中心区新建高密度住宅大厦 在商业中心区东北方向的黄金街上是两个在建高增长住宅大厦，总投资为4亿美元，预期在2008年完工。 其中一座大厦设计高度为400英尺（40层），
11、总建筑面积40万平方英尺，可供303户居民入住。该大楼将是布鲁克林在不久的将来最高的住宅建筑。另一座占地25万平方英尺，35层，214户居民单位。 这两座大楼均设有游泳池，健身中心，放映室，壁球场，室内篮球场等娱乐和体育设施，商业面积达10000平方英尺。 该场所临近10个铁路线、公交线路和长岛铁路线，因此交通十分便利。,纽约布鲁克林商业中心区,18,劳动力就业,布鲁克林的就业数据显示，商业中心区有最密集的劳动力分布。,来源: New York City Department of City Planning,纽约布鲁克林商业中心区,19,劳动力就业,2005年布鲁克林就业结构显示，各种服务行
12、业占据主动地位。,从布鲁克林区的就业结构中看出，公共部门，批发和零售业，服务业，工业和金融保险地产业是五大就业行业。 相比较而言，商业中心区金融保险地产业，法律，科研和文化机构的比例较高。,来源：New York State Labor Bureau, Brooklyn Chamber，2005,纽约布鲁克林商业中心区,20,劳动力就业,布鲁克林不同产业的就业率和5年间变化比率（1995-2000年),来源：New York State Labor Bureau,纽约布鲁克林商业中心区,21,办公优势,在布鲁克林商业中心区办公楼的租金比曼哈顿中央商务区具有明显的成本优势,布鲁克林商业中心区目前
13、有17万平方英尺的商业办公空间。 维持较低的整体空置率（7-10%） 平均租金（28美元/平方英尺），低于曼哈顿中央中城区（54美元/平方英尺）和曼哈顿中央商务区中心区（35美元/低平方英尺）。 办公楼租价（美元/平方英尺）,来源：Cushman & Wakefield Office Building Market Report，2005,纽约布鲁克林商业中心区,22,新规划设计,继布鲁克林20世纪90年代初的第一次发展，纽约政府在2004年调整行政区规划，构成了自911以来新一轮的经济战略。,新的方案计划在商业中心区建立一个新的450万平方英尺A级的商业办公空间，新的住房，零售商店，空地和道
14、路，主要项目包括：- 在东部地区3个新的办公楼占地300万平方英尺- 在街道西侧修建一个1.5英亩的公园- 在商业中心区西部建设新的办公大楼，约八十五万平方英尺-在东边建设住宅设施适用于不同地点的不同收入水平的人- 在中央商务区南部新建住宅楼宇- 扩大学术和研究机构的领域，包括科技大学，布鲁克林法学院，纽约市技术学院等，这些机构的总面积达900,000平方英尺，学生总数超过30,000。- 综合文化领域，包括图书馆，剧院，画廊和演出场所和其他文化设施- 拥有2000个停车位的新的公共停车场所- 变换的街景及街道扩展块地形，要建造成一个充满活力的适合步行的街道- 近100万平方英尺的新零售店铺。
15、,来源: New York Brooklyn Development Plan,纽约布鲁克林商业中心区,23,新规划设计,为了促进布鲁克林商业中心区的发展，一个商务升级的MetroTech BID（商业改善区）发展委员会于1992年成立，由社区代表组成，负责协调和组织中央商务区内部事务。 该机构是一个非营利性社会组织，提供如公众安全，公众健康，经济发展，市场营销和促进该地区的许多企业、大学和政府机构服务。 同布鲁克林中央商务机构制定和实施发展计划密切相关的其他政府机构包括：布鲁克林中央商务区委员会、纽约市规划部（DCP）、纽约市经济发展公司（EDC）。,东京六本木,24,东京六本木,25,项目
16、位置：日本东京市中心的Minato区 用地面积：11公顷 总建筑面积：72万m2 建成时间：2003年，历时17年 开发商：森大厦株式会社 设计商：美国捷得、KPF等多家公司,东京著名的购物中心和旅游中心，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的城市综合体。所处的Minato区以国际化而闻名，曾经是各国使馆人员的居住区，许多与艺术、文化和媒体相关的机构和场所分布其间，区内的夜生活久负盛名。构建一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化了的“城中之城”与“文化都心”，“让城市立起来”。,东京六本木,26,总体布局,A区：办公、学校和零售B区：核心区，包括54层的“森之
17、塔”办公楼、君悦酒店、朝日电视台、TOHO影城等，这些主体建筑之间由一些商业空间、街道和公园贯穿起来，包括西侧室内商业步行街、榉树坡综合设施、露天剧场、毛利庭院、台地商业步行街、艺术步行街、好莱坞美容广场等。C区：4幢共有840单元的住宅,将大体量的建筑群与商业街和庭院、公园和广场交织在一起，让自然延展的环路把区域的各个功能空间联系起来，为来访者带来美好的步行体验。,东京六本木,27,功能业态满足都市生活的各种需求六本木新城（Hills）以“文化都心”为建设理念，集写字楼、住宅、商业设施、文化设施、酒店、影城、电视台等为一体，是具有“居住、工作、游玩、休闲、学习、创造”等多功能的复合型城区。这
18、个将艺术与知识融汇一起，被称为“艺术知识都市”的城区，聚集了来自世界各地的人们，通过不同文化的交流与碰撞，城区成为新文化、新信息的发源地。,离六本木新兴商业区200m左右的Ark Hills，有超高层写字楼、高级公寓、豪华酒店、高级购物商场、艺术中心及二十四小时开放的图书馆等，宛如一个自给自足的高级小社区。食肆、酒吧和俱乐部更是种类繁多、琳琅满目，是新一代观光购物、度假逍遥的乐园。,东京六本木,28,商业设施分类,“森之塔”大楼为其复合功能的代表，2-5层为商业店铺、7-48层为办公楼、49层以上为“森艺术中心”。森大厦的顶层，设置了由美术馆、展望台、会员制俱乐部和学术中心、会议设施等组成的综
19、合文化设施“森艺术中心”，这成为该区的一大特色。,森大厦楼层分布,东京六本木,29,交通体系方便顾客考虑与地铁、公共汽车、私人小汽车等方便接驳，地铁直接连通六本木新城B1楼层，并设计成水晶岛的形式，起到强烈的标识作用普通地下停车和自动立体化停车相结合，采用方便顾客的就近停车方式，即开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场12个停车场，2762个停车位，同时还设有摩托车与自行车停车位置,东京六本木,30,服务设施人性化与周到化问讯中心、派出所、多功能卫生间、救护室、投币存物箱、公用电话、休息区、吸烟区、邮局、银行及ATM、外汇兑换、医疗设施、修鞋配钥匙、宠物、无线LAN、哺乳室、托儿所、孩童
20、节目、万能导游手册、适用于轮椅的电梯和自动扶梯、轮椅和婴儿车的休憩场所、公共汽车停靠点、出租车乘车处、停车场、自行车停放处、摩托车存放处、租车服务等。,日内瓦市中心,31,日内瓦市中心,32,日内瓦（Geneva）坐落在风景如画的莱芒湖畔，其南、东、西三面都与法国接壤，自古是兵家必争之地。从地图上看，日内瓦从瑞士的版图上突出来，中间最狭窄的地方只有4公里，许多地方的土地都是和法国所共有的，克万特兰国际机场的一半也是属于法国的。静静的罗纳河穿城而过，湖与河的汇合处，由数座桥梁连接着南北两岸的老城和新城。人口20万。全年一月最低气温1，七月最高气温26。日内瓦通用法语，英语也很普及。 日内瓦是一个
21、历史悠久的国际都市，作为瑞士第三大城市，日内瓦仅次于苏黎世及巴塞尔，除了是瑞士法语区的首善之都，更俨然是世界的缩影，超过了200个的国际组织及人道主义组织设于日内瓦，可谓是一个国际的政治、经济及文化中心。 日内瓦以其深厚的人道主义传统，多彩多姿的文化活动、重大的会议和展览会、令人垂涎的美食、清新的市郊风景及众多的游览项目和体育设施而著称与世。日内瓦也是世界钟表之都，钟表业与银行业成为日内瓦的两大精神支柱。,日内瓦市中心,33,空间分布,日内瓦坐落在风景如画的莱芒湖畔，其南、东、西三面都与法国接壤。静静的罗纳河穿城而过，湖与河的汇合处，由数座桥梁连接着南北两岸的老城和新城。面对着法国的方向（即西
22、方），湖的左方称之为Left Bank，右方称为Right Bank，此种独特的称呼方式，乃因日内瓦靠银行业起家之故。 左岸银行集本市商业活动之大成，商店、百货公司、银行、重要景点、咖啡座、餐厅等等多位于此区。而国际组织、饭店、机场、火车站等，则主要分布在右岸。,日内瓦市中心,34,旅游休闲文化,联合国万国宫,大喷泉,大花钟,日内瓦是瑞士有名的游览胜地，有许多名胜古迹。景点：万国宫，圣皮埃尔大教堂，迪亚布烈斯，大喷泉，大花钟，圣瓜斯，伊华东利斯班斯，阿里亚纳博物馆。日内瓦社会有十分丰富的文体活动，这里有举行各类活动的理想场所，大大小小的艺术节、文化节、戏剧、舞蹈、古典音乐和现代音乐、爵士乐、湖
23、滨露天电影交替不断。整个夏天，市政厅大院频频举办古典音乐会，爵士乐团和铜管乐队则给公园和湖滨增添了活力。,日内瓦也是一个文化艺术中心，有大小博物馆、展览馆十多个。有著名的宗教改革国际纪念碑、圣彼得大教堂、大剧院、艺术与历史博物馆、日内瓦大学等。 在日内瓦众多的博物馆内，收藏了很多中国、日本、希腊及罗马等古国的珍贵文物，在钟表博物馆（Watch Museum）内可找到人们对寻求时间的认知所作出努力的历史。,圣彼得大教堂,日内瓦市中心,35,商业,瑞士素有“银行之国”的美誉，人均拥有银行资本的密度之高，恐怕世界上任何国家都只能望其项背。日内瓦的银行是瑞士历史最悠久的银行。日内瓦银行和瑞士其他的银行
24、一样，由于中立主义和银行保密法等因素的影响，几百年来迅速膨胀，目前成为世界金融业的巨擘。日内瓦有近四百家银行，有大约7 的日内瓦人在银行工作，更为突出的是日内瓦银行以善于理财而知名。 在日内瓦，商业街的格局是：商店-银行-商店-银行-酒店-银行湖边的商业街聚集了爱玛士、香奈尔、阿玛尼之流，四季和希尔顿等酒店也争先恐后在这里一争席位。,日内瓦银行大楼,日内瓦街头酒店,日内瓦市中心,36,商业,罗纳大街是高档奢侈品的聚集地。由旧城区伸延至罗纳河南岸的主要购物区是著名的罗纳大街（Rue du Rhone），这里不仅集聚着大量名表店，如百达翡丽、江诗丹顿、劳力士等，还有到处可见设计独到的橱窗与精品商店
25、，如巴宝莉 ,赛琳,夏奈尔 ,迪奥 ,登喜陆,古奇,爱马仕及 Louis Vuitton等高档奢侈品牌，服装、首饰、珠宝、食品应有尽有，此外古玩专卖店、手制巧克力及跳蚤市场等，都为日内瓦增添了不可多得的购物乐趣。这里是世界闻名的购物中心，也是高档奢侈品的聚集地。罗纳大街及其周边街区也是瑞士知名零售商（如Coop、Globus）以及国际快速时尚品牌的集聚地。两个大型百货公司设在这里，提供种类繁多的价格优惠的商品，与精品橱窗中的手表，珠宝，皮鞋，皮革制品和男女高级争夺关注。,日内瓦市中心,37,日内瓦国际机构云集，是名副其实的“国际会议之都”。超过了200个的国际组织及人道主义组织设于这里，其中又
26、以万国宫最为有名，它是联合国的前身-国际联盟的所在地，现在仍然是世界各种会议的中心。它还是欧洲自由贸易区（EFTA）、经合组织（OECD）、欧洲复兴开发银行（EBRD）、欧洲安全与合作组织（OSCE）、国际货币基金组织（IMF）、世界银行（IBRD）以及世界贸易组织（WTO）的成员国。日内瓦会议会展产业发达。据不完全统计，每年有7000次大小国际会议在日内瓦举行。日内瓦会议经济的年收入约为672亿美元。日内瓦每年举办许多国际性的展览，如日内瓦发明展览会、日内瓦钟表展览会、日内瓦汽车展览会等，吸引大量的游客。每年数以百计的会议、展览和庆祝活动，极大地带动了日内瓦的经济发展。大型会议具有很强的辐射
27、性，可以带动主办地的商业、旅游业、运输业、餐饮业、酒店业、房地产业和信息产业等众多相关行业的发展，同时还能促进国际交流合作，起到加速城市建设的作用。会议经济通过举办各类会议带来直接或间接的经济效益和社会效益。,日内瓦市中心,38,驻日内瓦国际机构或办事处,联合国欧洲总部所在地万国宫座落在瑞士日内瓦莱芒湖右岸，由中央大会厅、理会厅、国际会议中心和图书馆四大建筑组成。万国宫的建筑风格很有“万国特色”，各成员国捐献的装饰和陈设物品使多元文化在这得到充分展现。,日内瓦市中心,39,世界贸易组织,重要经贸组织机构分类,瑞士银行,日内瓦市中心,40,日内瓦会展业发达，每年举办许多国际性的展览，如日内瓦发明展览会、日内瓦钟表展览会、日内瓦汽车展览会等，这些展览都是世界级的，每年吸引大量的游客。,日内瓦车展,钟表展,国际发明展,
