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广州市既有住宅增设电梯试行办法.doc

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资源描述

1、 政策解读: 广州住宅加建电梯暂行办法 加装电梯立法当迎难而进 旧楼加装电梯加 or 不加 各城市的进展情况:广州、北京、温州、佛山、上海、厦门、深圳、无锡 赞成 vs 反对 前景分析、破解、注意事项 政策解读: 广州住宅加建电梯暂行办法广州篇:广州市既有住宅增设电梯试行办法立法背景一、制定办法的指导思想为了方便群众办事, “明确条件,理顺程序”是制定办法的指导思想。因而, 办法在内容设置上重点解决四方面问题:一是规定既有住宅增设电梯的应当符合哪些条件;二是明确了既有住宅增设电梯的资金来源;三是理清增设电梯需要到各部门办理审批的程序,使各部门内部的审批程序以及各部门间的工作程序都更加清晰;四是

2、明确增设电梯后相关产权登记问题。通过上述规定,使群众按照办法的指引,能够清楚知道如何办理增设电梯的条件、手续和程序,方便群众办事。二、 办法的主要内容的说明(一) 既有住宅增设电梯的条件本办法第三、第四、第五条规定了既有住宅增设电梯应满足以下两方面的条件,一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,且建筑设计方案应当征询全体业主的意见;二是既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。高层业主支持加电梯,而低层业主反对,是当前既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意

3、增设电梯才有效的问题,表现在法律上就是物权法第 76 条和第 97 条的适用问题。按照物权法第 76 条规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经该建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(即高层业主坚持的“两个三分之二”) 。按照物权法第 97 条规定,处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外(即低层业主坚持的 “100%”)。为此,我办专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会。根据与会专家达成的一致意见, 办法兼顾高

4、层和低层业主的合理利益诉求,依法作了如下规定:一是明确增设电梯的业主同意人数比例应适用物权法第 76 条规定,即满足“两个三分之二”的条件。因为,既有住宅所有权是建筑物区分所有权的典型情形, 物权法第76 条是专门针对建筑物区分所有权作出的规定,而其第 97 条是关于共有的一般规定。 广东省既有住宅增设电梯的指导意见(粤建设函2008481 号)第二条也规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。二是规定既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当征询全体业主的意见(第 4 条) 。 虽然满足“两个三分之二” 的条件,但是既

5、有住宅增设电梯也不能侵犯低层业主或者反对增设电梯的少数人的利益,因此,业主应当进行充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当征询全体业主的意见。三是从维护社区稳定和谐出发,规定居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应予以指导和帮助,基层人民调解组织可依法进行调解。四是明确规划部门的行政许可自由裁量权(第 9 条) 。通风、采光和通行问题是实践中低层业主不同意增设电梯的重要理由,它既是一个业主民事权益问题,也是规划审批把关的内容之一。规划部门进行建筑设计方案审查时应当按照建筑技术规范和标准把关,对现行技术规范和标准没有规定的,规划部门可根据现场实际情况作出判断。五是依法指明业主的权利救济途径(第 18

6、 条) 。业主对规划部门审批结果不服的,可依照行政复议法、行政诉讼法,提起复议或起诉;业主认为自己民事权益受到损害的,可以其他受益业主为被告,提起民事诉讼,申请补偿或赔偿。(二) 既有住宅增设电梯的资金来源本办法第六条明确了既有住宅增设电梯的资金来源:(一) 根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;(二)使用单位住房维修基金;(三)使用房屋所有权人名下的住房公积金、住房补贴或专项维修资金;(四) 原产权单位或者原房改售房单位出资;(五)社会投资或者其他合法资金来源。在既有住宅已经增设电梯的实践中,由业主共同出资或者由原产权单位或原房改售房单位出资是

7、目前资金的主要筹集渠道,资金使用程序上较为简便,只要经业主协商同意或经原产权单位或原房改售房单位同意即可。使用个人名下公积金及专项维修资金则按照住房公积金管理条例和住宅专项维修资金管理办法等有关规定办理即可,而对于使用住房维修基金用于既有住宅增设电梯的,本办法第七条则专门规定了办理程序,同时明确了申请住房维修基金应当提交的资料。(三) 既有住宅增设电梯的程序本办法第九到第十五条规定了既有住宅增设电梯的程序及各个审批环节所需要提交的材料。对于已经预留电梯井的,则不需要办理第九条和第十四条的规划审批手续和建设工程规划验收手续;工程投资额小于 30 万元的,则不需要申请办理第十二条规定的建设工程施工

8、许可证。广州市既有住宅增设电梯试行办法终于有望出台 http:/ 2011 年 9 月 6 日广州日报历时三年、曾两度搁浅的广州市既有住宅增设电梯试行办法终于有望出台。有记者从广州市法制办对政协委员的提案答复中获悉,拟出台的“办法”对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作出了具体规定。承载着百万苦于爬电梯的居民热切期盼的“办法”行将露出真容,有了一系列路径指引,旧楼加装电梯即将有“法” 可依。针对旧楼加装电梯“ 三难” 中之老大难筹资难, “办法”予以明示,方式包括:由业主按照一定的分摊比例共同出资、申请使用单位住房维修基金、申请使用房屋所有权

9、人名下的住房公积金等等。加装电梯的旧楼业主可以申请住房公积金和有条件申请住宅专项维修资金是“办法”的一大亮点,为破解旧楼加装电梯的资金筹措难题开辟了一些“绿道”,在一定程度上缓解矛盾、加速加装进程是可期的。要说美中不足,在于加装电梯仍然是业主的“家事”,公共财政作壁上观,没有更大的作为。这恐怕也是“办法”效率不足所在,倘若公共财政能当“带头大哥”,将更有号召力,事情办起来将更加顺手。公共财政支持旧楼加装电梯,有较大争议。反对者有的以公平说事,典型的说法是,“凭什么拿公共财政给你装电梯?”有的以升值说事,加装电梯之后,旧楼因此升值,业主的受益大于支出,不必公共财政介入。这些说法或许都有道理,但因

10、为缺钱而使 98%以上的旧楼难圆“电梯梦” 的事实摆在那里。许多时候,旧楼住房协调难本质上也是利益补偿问题,有钱就好办事。公共财政支持旧楼加装电梯,并非“非分之想”。于情,旧楼加装电梯既是“热点民生”,又是“底线民生” ,惠及百万居民(其中相当部分是老年人和收入较低者) ,提高他们的生活质量,是实实在在的民心工程。在让全体社会成员共享发展成果成为共识的今天,为他们多做点事是十分应该的;于理,许多建于上个世纪 80 年代、90 年代的旧楼,没有电梯正是由于历史原因造成的,还有就是规划的前瞻性够。因此,公共财政帮助这些旧楼装电梯,在某种意义上,亦可视作还旧账。英国、瑞士、芬兰等欧洲国家也存在旧楼加

11、装电梯问题。瑞典政府从 1983 年就开始十年的政府规划,对约 30 万幢公寓进行修理、改造和更新。瑞典政府和国会给电梯的改造研究划拨了特别基金款,并成立改造电梯工作组,目标是推出既可靠又便宜且适用于多层住宅加装的电梯。国内一些城市在旧楼加装电梯过程当中,也有公共财政斥资的先例,如宁波、厦门等。5 万幢旧楼,按平均每楼加装两部、每部 20 万元计算,确是不小的数额,应调动多个因素来协同解决。如市政协委员韩志鹏所提议,财政出资一部分,其余让业主出一点,再加上提取住房公积金和使用住宅专项维修资金,甚至与银行合作搞按揭贷款多条腿走路,旧楼加装电梯的阻力才有望排除。广州篇:广州市既有住宅增设电梯试行办

12、法 (公众征求意见稿)第一条 为适应社会经济发展,完善既有住宅的使用功能,提高宜居水平,方便居民生 活,根据中华人民共和国物权法等有关法律法规和本省有关既有住宅增设电梯规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 广州市行政区域内既有住宅增设电梯的,适用本办法。 第三条 既有住宅增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,但增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。 前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和广东省物业管理条例第二十二条执行。 既有住宅分单元加装电梯的,本条第一款所指总面积和总人数按照该单元独立计算。

13、 第四条 既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商。增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示,征询全体业主的意见,公示期不少于 15 日,公示的相关费用由申请人负责。 居委会、原房改售房单位或者业主委员会等可对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。业主之间发生争议的,可申请基层人民调解组织依法进行调解。 第五条 既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。 第六条 既有住宅增设电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集: (一) 根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定; (二) 属于房改房

14、的,可以申请使用单位住房维修基金; (三) 可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金; (四) 原产权单位或者原房改售房单位出资; (五) 社会投资等其他合法资金来源。 第七条 申请使用第六条第(二) 项的单位住房维修基金用于既有住宅增设电梯的,申请人应当向市住房保障办公室提交以下资料: (一) 申请使用单位住房维修基金的函; (二) 增设电梯报建审批资料(复印件,提供原件核对); (三) 工程预算书( 复印件,提供原件核对); 市住房保障办公室应当在受理之日起 7 个工作日内出具审核意见;对审核同意的,核发同意动用住房维修基金通知书 ,并开具支票。 申请使用第六条第(三)项的住

15、房公积金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照 住房公积金管理条例及本市有关规定向广州住房公积金管理中心提出申请。 申请使用第六条第(三)项的专项维修资金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照 住宅专项维修资金管理办法及本市有关规定由物业服务企业或相关业主向市房屋安全管理所申请列支。 第八条 以下情况的单位或个人(以下统称申请人) 可作为增设电梯的主体,依照本办法规定提出增设电梯的相关申请: (一) 业主或者业主代表可以提出申请,也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过 5 人的,应当推选不超过 5 名业主作为代表。 (二) 业主可以委托房改房售房单位、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等

16、提出增设电梯申请。 (三) 拟增设电梯的住宅属于房改房的,可以由原房改售房单位提出申请; 原房改售房单位已经关闭、破产、撤销的,其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的,也可以由上级主管部门申请办理。 前款规定的申请加建电梯的单位和个人,应当作为建设单位承担相应法律法规规定的义务。 第九条 既有住宅增设电梯,如已经预留了电梯井的,不需要办理建设工程规划许可证。未预留电梯井的,应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证,并按照以下程序办理: (一) 申请人按本办法规定提交申请材料。 (二) 城乡规划主管部门审定建筑设计方案并复函后,应当组织进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、

17、市规划局“规划在线”网站同时进行。 (三) 批前公示结束后,申请人应当在规定时间内向城乡规划主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证,并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。 (四)对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题,城乡规划主管部门应当依据相关技术标准与规范进行审查,必要时,应现场勘察;对确实严重影响业主专有部分的通风、采光或业主通行便利的,应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。 第十条 依照本办法第九条第(一) 项规定在办理建设工程规划许可证的建筑设计方案审查阶段,申请人应当提交以下资料: (一) 申请函及立案申请表; (二) 申请人身份证明文件

18、; 申请人为单位的,应当提交中华人民共和国组织机构代码证或其它有效证明文件;申请人为业主的,应当提交业主身份证明、业主代表身份证明或者业主委员会的证明材料。接受委托代为提出申请的,还应当提交代理人身份证明文件、授权委托书。 (三) 具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份(含绘制在 1/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图); (四) 建筑设计单位出具的结构安全说明; (五) 专有部分占该栋( 单元) 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意增设电梯以及同意所送审的建筑设计方案的书面意见,并附有同意增设电梯的业主的房产证复印件。 第十

19、一条 依照本办法第九条第(三) 项申领增设电梯的建设工程规划许可证的,申请人应当提交以下资料: (一) 申请函及立案申请表; (二) 本办法第十条第( 二) 项所列的申请人身份证明文件; (三) 有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计施工图纸一式两份(含绘制在 1/500 现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图)。建筑设计施工图与原送审的建筑设计方案有较大变化的,还应当提交原同意增设电梯的业主同意该建筑设计施工图的书面意见; (四) 城乡规划行政主管部门在审查建筑设计方案的复函中要求的其他资料。 第十二条 申请人应当依照法律法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工

20、图设计、施工图设计审查、施工和监理。工程投资额在 30 万元以上的,申请人应当向区建设行政主管部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证;工程投资额在 30 万元以下的,申请人应当按照关于加强临时性建筑和限额以下小型工程建设管理工作的通知(市府200910 号)的规定向属地镇、街申请办理开工备案证明。 第十三条 电梯安装前,施工单位应当到市质监部门办理施工告知。电梯安装后,施工单位应当向有资质的特种设备检验检测机构申报监督检验。 第十四条 按照本办法规定办理规划审批手续的增设电梯工程竣工后,申请人应当到规划部门办理建设工程规划验收手续。 办理建设工程规划验收手续所需立案资料依照本

21、市有关城市规划管理技术标准与准则的规定执行。 第十五条 规划验收合格后,申请人还应当依照法律法规的规定组织竣工验收。竣工验收合格的,方可交付使用,并及时向市城建档案馆移交建设档案。工程投资额在 30 万元以上的,申请人还应当向区建设行政主管部门办理竣工验收备案。 第十六条 既有住宅增设电梯后,需要对增设电梯而新增的建筑面积进行房产测绘的,应委托房产测绘单位进行,其中,已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯的,由原产权单位委托;住宅房屋所有权人共同出资增设电梯的,由房屋所有权人共同委托。 第十七条 房产测绘成果用于房屋权属登记的,房屋产权登记机构应按有关规定对测绘成果进行审核,审核后的房产测绘成

22、果按以下情形办理房地产登记: (一) 已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯的,增设电梯产权面积需分户分摊的,已购公摊面积的房改房,按分户分成面积给予办理房地产变更登记;未购公摊面积的房改房,按照已购公有住房上市规定,上市交易时一并补交购买公摊面积款。 (二) 住宅房屋所有权人共同出资增设电梯的,房屋所有权人共同申请就将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户的,由房屋产权登记机构按分户分成面积给予办理房地产权登记。 (三) 住宅房屋所有权人共同出资增设电梯的,住宅房屋所有权人未能就将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户共同提出申请的,可按照房屋登记有关规定,由相关房屋所有权人向房屋登记机构申请记

23、载在房屋登记簿上,可不调整各业主的公摊部分面积。 第十八条 既有住宅增设电梯的,其电梯维护保养方式及其保养维修费用分担等事宜,由相关业主共同协商确定。 电梯投入使用前或投入使用后 30 天内,电梯使用单位应当到区、县级市质监部门办理使用登记。 在用电梯定期检验周期为 1 年,电梯使用单位应在安全检验合格有效期届满前 1 个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。 电梯使用单位应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。第十九条 违反本办法规定擅自增设电梯的,依照有关查处违法建设的法律法规处理。 业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等合法权益的,应由业主之间协商解决

24、,也可依法通过行政复议、行政诉讼或民事诉讼途径解决。 第二十条 本办法自 年 月日起施行,有效期三年。有关法律依据变化或有效期届满的,根据实施情况依法评估修订。 加装电梯立法当迎难而进2010 年 06 月 12 日 08:53 来源: 广州日报 11 日本市媒体报道,由于旧楼加装电梯的“反对声多过支持声”,规划部门暂缓老梯加装电梯的立法, “暂缓” 多长时间?天晓得。报道说,旧楼加装电梯,超过半数人反对。对于这个数字如何计算出来,令人莫名。以一栋 9 层的老楼计算,相信 3 楼、甚至是 2 楼以上的住户都会赞成加装电梯,又何来超过半数人反对呢?现实情况是,居住在老楼的多数是老人,他们盼星星盼

25、月亮,都希望在有生之年能在所住的楼里装上电梯,免遭爬楼梯之苦。自从市里提出 7 层以上的旧楼可装电梯后,很多人有如大旱之见云霓,欢喜雀跃。现在由于在推行过程中,遇到低层少数住户的阻挠,竟要将加装电梯之立法搁下,令人失望。旧楼高层住户呼吁,加装电梯立法不应缓行,还须加速。因为旧楼高层老年住户拖不了太长时日。人民中路一座 9 层的旧楼,住在上层的周姓、陈姓老年夫妇,因行动不便,日夜盼望加装电梯,就在该楼已征得所有住户同意、筹备加装电梯过程中,周老伯熬不住了,近日撒手尘寰。令人嗟叹!现在的问题是,不是想加装电梯的人不肯出钱,而是如何出,对于受损住户如何补偿,这都是可以协商解决的,问题难不到哪里去。希

26、望有关部门多倾听有关住户意见,特别是考虑到旧楼的特殊历史和环境,支持旧楼加装电梯,旧楼高层住户幸甚,特别对老年人更是功德无量! 各城市的进展情况:广州、北京、温州、佛山、上海、厦门、深圳、无锡 广州市法制办举行的既有住宅增设电梯试行办法征求意见座谈会上争论激烈加装电梯羊城晚报讯 记者许琛报道:“ 不要让加装电梯的 试行办法成为执行不了的 豆腐法!”广州市政协委员韩志鹏大声疾呼。在昨日举行的 广州市既有住宅增设电梯试行办法征求意见座谈会上,人大代表、政协委员以及各界代表建议,加装电梯应当协调平衡高低层住户利益,给予低层住户经济补偿。争论焦点平衡高低层住户利益不久前,广州市法制办出台广州市既有住宅

27、增设电梯试行办法(征求意见稿) ,并向社会征求意见,其中规定:“既有住宅增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,但增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。 ”反馈意见显示:一至三楼的业主不想装电梯,四楼无所谓,五楼可装可不装,六楼要求装,七楼以上强烈要求装。昨日的座谈会焦点再度集中在多少业主同意增设电梯有效的问题上,究竟是 2/3 还是 100%。广东工业大学退休教师许海珠认为:“如果一件事情想百分之百通过,将是一事无成,要想百分之百同意,那是不可能。房改房我们买的公共面积是楼梯和走廊,并没有买滴水檐以外过道的这些部分,如果要建

28、电梯,不是属于业主自己权限范围之内,那就不需要一定征得他们的同意。 ”“因为加装电梯的事情,有人给我写恐吓信,有的把门的锁眼给堵了,在门口故意丢垃圾都有”暨南大学退休教师吕菊梅所住的宿舍楼,加装电梯的步伐因为低层住户反对的声音而搁浅。她说,本来都是几十年的老同事、老街坊却闹得反目成仇,实在不应该, “要在共同共有的财产如楼梯空间加装电梯,必须征求全体群众的意见。如果仅仅按照 2/3 的意见就加装电梯,则违反了物权法的立法原则”。解决之道做好低层补偿工作珠江委员会退休人员朱起茂说,造成这种现状和住户之间的矛盾,市规划局应承担责任,不应该脑袋一拍制定规定,然后要百姓买单。现在还要收取高价的费用,在

29、电梯上花了很多钱,还没有搞成,这样怨气都出在不同意装电梯的人身上。制定法规必须是公平公正的原则,才能保持社会和谐,如果再这样就会影响安定团结。他建议,建立一个既定电梯补偿办法,在征求意见后实施。不应该只考虑中高层住户的意见,一定要补偿好低层住户。来自中山大学的朱蕾认为,对低层住户的补偿是必须的,但这个补偿的标准应由政府部门确定,资金的来源可以考虑由政府提供。而且加装电梯对低层住户造成的影响,不是由业主的感觉来判断,而是由相应的标准。如果影响严重的,则要充分论证,重新制定修改方案。“三分之二同意也不等于电梯装得成,这只是申请的门槛而已。 ”自由职业者庄骏则认为,要成立第三方独立公正的机构,来评估

30、每一个加装电梯的案例,这样才可以做到心服口服,不损害大多数人的利益,也不损害少数人的利益。“现在,有一些案例低层高层住户都同意了,但是没有人牵头,没有人去跑,所以当地的街道居委会一定要牵头,只有这样推进,我们这个法也才可以执行起来,而不是执行不了的豆腐法。 ”韩志鹏说。关键问题补偿资金从哪里来在座谈会上,所有人几乎一致地认为,加装电梯中必须给予低层住户经济补偿,目前标准有待细化,而补偿的资金究竟应该由谁来出,也引发了热议。政协委员韩志鹏认为, 试行办法操作性不强。 “我建议政府出一部分的资金,比如说30%的资金,这部分的资金是用于专门补偿低层的住户。厦门和宁波都拿出 50%和 70%资金来支持

31、加装电梯,广州起码也可以替老百姓出个 20%、30% 吧!”“为什么要用国家的资产补偿私人呢?”与会代表胡志峰诘问道。他说,广州目前拥有需要加装电梯的旧楼 5 万幢,估计大部分都是当年作为房改房出售给机关干部、厂矿企业职工和教师、医生的那种旧楼。当时单位是以很低的价格作为福利分房形式卖给个人的,今天这些中心城区的房子市值已超过百万元,这部分业主已经享受了相当丰厚的福利补贴,不应该在加装电梯问题上再伸手要补贴。广州社会科学院博士宁超乔也认为,公共财政不能用于加装电梯,因为受益人是住宅的居民,住宅居民是通过房屋增值的提升程度来获得这个收益,从市场经济的角度来看,他的投入和收益是平衡的。省委党校法学

32、教授廖成忠认为,如果采用政府出资补偿,合法性将会受到质疑,因为这是纳税人的钱,而加装电梯不是社会公共的问题,而是房子低层和高层的问题,不应该让政府来补偿。也有网友发表看法:“由政府以保障房建设资金在旧楼基础上加建一至二层,同时加上电梯。去年,时任市国土房管局长谢晓丹曾提议这样做,一方面加了电梯,另一方面可在中心城区安置保障房,是一举两得。 ”专家再支招硬件建设变通处理在座谈会上,不少来自低层住户的代表认为,加装除了影响采光、通风,难免对旧楼造成损害,有些还占用消防通道,带来安全隐患。就如何让电梯加装更加安全,与会的专家也给出了自己的意见。有专家实地调查了建设新村内过百幢典型的旧楼,基本上在楼梯

33、间的外墙就可加装观光式小型电梯,采用钢结构外贴透明有机玻璃,既简易实用又不会阻挡低层住户的光线。有的可在连接两幢楼的空中楼梯廊道中间加电梯。甚至在几幢楼之间建一个电梯亭,可以向多幢楼宇延伸,每隔三层楼做一条引梯,这样,由于是公众建筑,不存在影响楼上楼下的问题。广州:5 万老区未加装电梯反对过半 南方日报讯 (记者 /刘静) “原本以为会获得大部分人支持,连我都没想到超过一半的人反对。 ”昨天上午,广州市规划局副局长李绍权在接受采访时谈到,今年市规划局正在制定一系列政府规章和行政规范性文件,其中就包括社会普遍关心的广州市既有住宅增设电梯规划管理办法 。但令他费解的是,在首轮网上征求意见期间,竟有

34、 50%以上的参与者对此持反对态度。“对于既有住宅楼加装电梯,近期市规划局正在征求社会意见,而最新的调查数据让我们都大吃一惊。就在上周,我们收集到的意见显示,反对装电梯的声音竟然多过支持者。 ”李绍权说,大家反对的理由主要集中在两方面:一个是谁出钱的问题,另一个就是加装电梯的影响是好是坏难以说清。对于之前只要三分之二的住户同意就可加装电梯的规定,李绍权解释说:“这一条恐怕也难实施。到底是要经过一半住户同意,还是 2/3,还是百分之百?这个比例还在争论之中。加装电梯涉及各方利益,情况复杂,要多少人同意才合适?我个人理解,这要视情况而定,如果加装的电梯占据了公共物权,就要所有住户同意才行。 ”李绍

35、权表示,目前规划局已经暂停了该管理办法的制定工作,何时出台还需等待。据了解,目前广州仅老城区就有大约 5 万旧楼未加装电梯,而其中的 60 岁以上居住人口已接近 100万,而目前已获批准加装电梯的属于极少数。据了解,2010 年规划局正在制订的政府规章、行政规范性文件主要有广州市城市地下空间开发利用管理规定 (配合市国土房管局立法,规划局负责起草其中的规划管理部分) 、广州市规划管理听证办法 、 广州市既有住宅增设电梯规划管理办法 、 关于市区产业“退二进三”规划管理若干要求的通知 、 广州市违法建设行政处罚规定等等。另外, 广州市城乡规划条例已经列为 2010 年地方性法规制定预备项目,其与

36、广州市城市规划条例最大的不同在于,加重了违法处罚的力度,比如对于违章建设,不仅要求限期拆除,还要处以工程总造价 5%10%的罚款。业主“挑刺 “旧楼加装电梯 因拆承重梁安全不保 2011-07-26羊城晚报讯记者吕楠芳、实习生张君遥报道:“为什么设计单位递给规划局的方案中没有提及要拆掉六根承重梁?”旧楼加装电梯已获许可,反对派业主又来 “挑刺”,只因安全数据报告中将危险因素 六根承重梁“屏蔽 ”,这让业主蒋先生格外愤怒。今天上午广州市规划局的接访活动中,旧楼加装电梯仍然是市民反馈热点。蒋先生家住盘福路双井街,他所住的单位宿舍楼将要加装电梯,相关方案已经规划局许可,然而,反对加装的他要求看安全数

37、据时却发现设计单位根本没有提到要拆承重梁的事实。“这不是欺骗吗?如果把梁拆了出现安全问题谁负责?” 蒋先生之所以反对加装电梯,正是因为工程需要拆掉六根承重梁, “一条40多米长的承重梁就通过我的天花板,现在从中切断,怎么能说不影响安全呢?”蒋先生家住二楼,本就不同意加装电梯,此前蒋先生与规划局交涉时,规划局表示,规划今年4月就已经公示过,而且设计单位已经向规划部门提供了证明,加装电梯不会对旧楼结构造成影响。但蒋先生查看安全数据时发现上述问题。对此,规划局副局长叶浩军表示,如果设计单位进行安全评估时没有考虑蒋先生反映的忧虑,规划局会敦促设计单位重新明确,设计单位应尽量与业主达成共识,不能自圆其说

38、的话,规划局会考虑让其重新申请,不允许工程在不安全的情况下开工。究竟是应该2/3业主同意就可施行,还是应该100%同意才行,这一直是争论的焦点。规划部门表示,在现行的审批程序中,仍然按照2/3业主同意为标准,但广州市既有住宅增设电梯试行办法(草案) 目前正在征求公众意见,未来如何审批将会按照新的办法执行。旧楼加装电梯邻里矛盾最棘手 广州成全国典范“广州旧楼加装电梯达到800多台,让国内其他城市望尘莫及。 ”6月29日,多省市电梯组织旧楼加装电梯经验交流会在穗召开,包括上海、南京、杭州、青岛等15个城市的电梯学会、协会组织汇聚一堂,大家对“广州经验”颇有感触。“旧楼加装电梯的最大矛盾还不是费用分

39、摊问题,而是邻里矛盾!” 交流会上,专家们得出一致观点。对于这个矛盾,已经成功加装23台电梯的华南农业大学(以下简称“华农”)自有办法:“ 统战!”华南农业大学茶山住宅区电梯建设工程小组杜校松处长说,对于低层住户的消极情绪, “你不愿意出钱?没问题!愿意出钱的住户先垫上,电梯建好后也任你坐,5年内补交电梯款都行。实际上,一般5天内低层住户就自觉补交,为什么?好用啊!几万块钱,其实也不是多大的数,很多人是因为不看好电梯、或有抵触情绪才不肯交钱,真的让他们天天蹭 电梯,大家熟口熟面,也不好意思。 ”据初步统计,迄今为止,广州市目前旧楼成功加装的电梯大约有800多台,另外,广东省电梯学会会员企业加装

40、电梯总数为2464台(包括国内外) ,其中建成的包括商住楼933台,住宅楼588台,说明住宅楼加装电梯难度大于商住楼。学校出力、出钱,使华农茶山住宅区的36栋8层老楼中23栋成功加装电梯(右图) ,另外还有9栋正在报建,占全部需装电梯旧楼的89%。据介绍,华农从2007年开始启动电梯加装, “设备处、后勤处、基建处等 6个部门抽调干部组成工作小组,迄今为止投入人力有几百人次,负责解决加装电梯可能碰到的各种问题,帮居民跑腿。除了出力,学校还出了最关键部分的资金:在获得建设许可前,校方支付前期经费和管线迁移费。 ”最头疼的邻里矛盾怎么解决?华农的办法是“统战 ”。首先是做好组织动员。除了校方工作组

41、,还要发动群众组织,包括学校离退休协会和业委会;各梯住户成立3人工作小组,方案大家一起商量一起定。碰到“钉子户” ,动之以情、晓之以理,很多住户都是老同事,相互体谅一下,就比较容易说通。其次是姿态要大方。杜校松说:“曾有3楼、4楼的住户不愿意出钱,高层业主说不出钱就不能坐电梯,我们要设置 IC 门禁刷卡用梯 ,我不赞成,应该让所有人都有权利坐电梯,人家允许你加装都不错了!有一栋楼,初期只有6户住户同意,实际上加装时只有4户出钱!当时设定5年内能出钱的都允许得到电梯的产权,实际上建成后5天内,几乎所有的住户都补缴了加装费用。因为天天蹭电梯坐,他们也不好意思。所以,只要低层住户同意加装,大家就千万

42、不要说难听的话。 ”华南理工大学教授毛宗源赞成这个说法:“我那栋旧楼加装的时候, 8楼住户都不参与,但我们还是为所有楼层设了电梯门,装好后谁都可以坐电梯,不歧视,每家有每家的难处吧。装了不到1年,全部都补交了电梯款,因为看到确实电梯好用。 ”再次是费用分摊梯度拉大。和普通的旧楼加装方案按楼高递增两成的比例不同,华农费用分摊为一楼不出钱,二楼、三楼、四楼递增往上的费用分摊基数为2、3、4看起来高层住户吃了大亏,实际上有其合理性:一是高层住户需求迫切,其实即使是最高层的住户,费用也不过5万多元;二是满足了低层住户不愿意吃亏的心理。这种大差额的费用比例,使住户的赞成率特别高,普遍达到80%-90%,

43、很多旧楼还达到100% 。但即便如此,当遇到“宿怨”时,加装电梯还是败下阵来。杜校松说到他经手的唯一一单“革命尚未成功” 的案例:“ 一位一楼住户坚决反对,但主要是因为8楼有一个住户和他有积怨,他说如果是你(杜校松)住八楼,我马上签字,但是他(8楼住户)这么牙擦 (广州话,盛气凌人) ,我就是不让他舒服! 私人矛盾不解决,其他人都要陪着受罪。所以,加装电梯,根本上还是考验整栋楼的和谐关系。 ”茶山小区的成功,带动了松山校区的6层+1层架空层住宅楼的 13栋楼的报建。在一片掌声中,杜校松感叹:“我说我至少为加装电梯贴进 5年的性命。真正开工的时候,垃圾噪声一大,以前同意的住户可能又有意见,要来找

44、我。怕影响家人,我家里电话全部拔掉,只开手机,午睡的时候还要关机。做了这么多栋楼,有居民说要在小区里给我竖一个铜像,我说不必了,校长都没有铜像。 ”链接旧楼加装电梯流程1,选出本楼的业主代表;2,制定加装电梯费用分摊方案;3,资金准备;4方案设计;5,按政策法规报装;6签订合约;7,电梯井道社工及设备生产;8,电梯安装;9,交付使用;10,实行 IC 卡管理;11,电梯运行后的管理。说法据统计,广州市有过百万60岁以上老人住在高楼,约5万栋旧楼需要加装电梯。但迄今为止,广州加装案例不过800多宗,而上海还不足广州的一半,南京、温州等地甚至被“剃光头”。上海电梯行业协会办公室主任秦炯说,加装电梯

45、是个老问题,随着大城市进入老龄社会,矛盾正越来越突出。现在不是企业没有产品,无论是价格、品种还是客户具体的要求,甚至10万元的电梯都有,但是政策上、居民心理还没有准备好。除了业主反对,广东省电梯学会有关负责人还总结了两个加装难点。首先是政策含糊。由于物权法没有明确既有住宅增设电梯的性质,导致反对方和赞成方各自按照自己的理解来解释物权法第76条,有反对方还认为增设电梯使自己利益受到损害,要求赔偿,使加装电梯陷入僵局。如果加装电梯属于“改建”,只需要经过2/3以上业主同意,如果属于“新建” ,则需要100% 业主同意。据了解,在广州市5月18日公布的广州市既有住宅增设电梯试行办法中,倡导“改建”

46、说法,即2/3同意即可,但收到不少反对意见。秦炯也讲了一个上海的例子:“我知道一栋楼,业主都全体同意加装电梯,反而是物业公司有想法,就把2/3的概念扩大,说管道迁改要动到地面绿化,所以要让整个小区的居民都同意。还有一楼居民说设置井道虽然不挡住光线,但坏了我家的风水 ,如果需要100%同意,加装电梯就没谱了。 ”其次是业主“抓瞎” 。加装电梯是个技术活,业主们一无技术、二无人脉,根本不知道如何下手。对此,学会负责人呼吁政府基层组织比如居委会、房改房原单位、原开发商要积极介入,帮助牵头协调,电梯建成后,物业公司也应帮助业主管理电梯。记者了解到,一些电梯企业承担了帮业主加装电梯跑腿的工作。快意电梯常

47、务副总经理辛全忠介绍,他们已经为广州的60栋旧楼加装电梯,另外还有30栋正在报建。“手续我们帮业主办,不另外收钱,目的是创口碑、打市场。 ”据了解,目前安装电梯井道的时间约3个月,安装电梯需2个月,最花时间的是获得规划建设许可证的审批流程,短则3个月,长甚至3年。电梯建设成本也比较明晰,一般电梯为18-20万元,井道为20-30万元。羊城晚报讯记者张薇、蒋铮报道:本版6月9日老教授力解旧楼装电梯难题的报道引发了读者热烈的反响,不少读者致电表示关注,甚至有读者表示愿意资助该教授的研究。那么,华南师范大学退休副教授张向阳发明的这种采用组合式井架替代井道壁的技术,究竟能否真正解决困扰多年的“旧楼加装

48、电梯 ”的技术难题呢?为此,记者带着张向阳的设计图咨询了广东省电梯技术学会相关专家。省电梯技术学会相关专家认为,张向阳的设计系个人设计,不具备国家资质,若想把设计变为应用,首先要获得国家承认的资质。专家们给张向阳支招,建议他与具有国家核准设计资质的相关设计院合作,经过大量试验确保技术安全,才可制定生产方案,且生产方案也要得到电梯厂家的认可。通过这些层层审核关卡,该设计才有投入实际标准化生产的可能。专家们还就张向阳的设计提出了意见:张向阳的设计主要在井道的材质上下工夫,但现实生产中不同的井道所适用的电梯也是完全不同的,所以还需综合考量。此外,从设计方案上来看,仍有很多不严谨的地方,比如,方案中没

49、有严格的荷载计算。这些都还要经过更严格的研究试验去完善设计。专家们还提出,一般业界的普遍观念是钢筋架构的井道不合适实际生产中采用,而张向阳的设计的重点则是,将组合式井架采用角钢或管钢焊接而成的金属构架,使之可在工厂标准化生产。专家们解释说,由于钢筋构架的井道容易生锈,所以寿命比较短。现在传统采用的还是混凝土井道壁。而且,钢筋构架的井架在风吹雨淋下,温度一高很容易使电梯停运,无形中也降低了电梯的使用寿命。听完专家们的分析,张向阳表示会好好研究,不断改善。他表示,如果有相关的有资质电梯厂家和设计公司对他的设计感兴趣,谈成合作后,只要能推进自己的设计真正达到生产,让更多旧楼住户尤其是老年住户早日受惠,他会将自己的专利转让出去。他还透露说,目前两家有资质的厂家已经对他的设计表示出兴趣,并肯定了他的设计思路是对的,接下来就是要经过申请,立项试验。 北京老楼加装电梯拟出办法 2010 年内公布将动用住房维修资金但需经全体业主同意

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