房地产开发第8章.doc

1、第四章 城市房屋拆迁房屋拆迁： 是指拆迁人对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订并实施拆迁补偿安置协议、组织拆除房屋及其附属物等行为。第一节 城市房屋拆迁工作程序一、拆迁准备工作(一) 拆迁调查 摸底1、 如果目标地有大量拆迁工作，开发企业应做好调查摸底，大致摸清开发范围内的拆迁户数、房屋产权情况、房屋使用性质等，为 开发评估提供资料。这项工作由开发企业在项目评估阶段进行。2、开发项目评估若能满足期望，开发企业则可向政府申请用地(或参加竞投)。同时，继续深入调查拆迁对象情况。 拆迁工作开发企业可自行从事全都拆迁工作委托取得房屋拆迁资格证书的拆迁机构进行 注意自行拆迁的开发企业实施房屋拆迁前，应当到当

2、地拆迁主管部门办理核准手续(工作人员要取得岗位证书)，以保证他们能掌握拆迁政策与法规，具备必须的拆迁技术。接受拆迁委托的房屋拆迁机构，应与开发企业签订委托合同，并报拆迁主管部门签证。(二) 制定拆迁 计划和拆迁方案详细了解开发范围内的常住人口、有关单位以及全部房产情况做这些工作时，应制定内容完善的调查表格，组织力量， 实地核查、丈量，并注意取得当地公安派出所及房管部门的支持和配合，以确保工作实效。制定拆迁计划和拆迁方案。其内容包括：拆迁范围、拆迁对象、拆迁的 实施步骤和时间安排；对被拆迁人(指被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，包括代管人和授权的管理人)的补偿、安置设想和计划方案及各种补偿费

3、、补助资的预算情况等。 二、申请核发房屋拆迁许可证开发企业在取得用地使用权后，持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地主管部门批准的红线图和用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金融机构出具的拆迁补偿安置资金，向当地拆迁主管部门提出书面拆迁申请。拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准申请的，房屋拆迁主管部门发给房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。开 发企业在办理拆迁许可证时， 应按规定缴纳管理费。拆迁人拆迁房屋不得超越规划主管部门划定的红线范围和拆迁主管部门规定的期限。三、组织实施拆迁(一) 组织拆迁 动员，发布拆迁

4、公告拆迁主管部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式向被拆迁人公布。此项工作可以召开拆迁动员大会的形式来实施，也可将公告张贴于拆迁地或登载于当地报纸。注意：无论以哪种形式公布，拆迁人拆迁行为的成立都必须使被拆迁人在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当事人，了解被拆迁人的权利和义务。另外，拆迁主管部 门还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。被拆迁人至拆迁公告发布之日起，不得在拆迁范围内进行新建、改建、扩建、装修地上地下建筑物、构筑物和改变房屋使用性质。(二) 拆迁人与被拆迁人 签订拆迁协议拆迁人与被拆迁人必须在规定的拆迁期限内，对于补偿、安置以及被

5、拆迁人在规定的期限内完成搬迁等有关问题进行协商，达成一致，签订书面协议，明确各自的责任和权利。拆迁人与被拆迁人在规定时限内就拆迁补偿安置协议条款达不成一致意见产生争议时，拆迁双方应在自愿、互 谅的基础上，遵循有关 规定，直接进行磋商，自行解决纠纷。当双方争议按自行协商难以达成协议时，当事人任何一方都可向房屋拆迁主管部门提出裁决申请。房屋拆迁主管部门受理申请后，一般采取先行调解和再作裁决两种递进方式来作调处。如果当事人不接受调解，并对裁决不服，可以在接到裁决书之日起 3 个月内向人民法院提起诉讼。 强制执行被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民

6、政府责成区、 县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行。区、县人民政府责成有关部门强制执行的，应当提前通知当事人。实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。实施强制拆迁时，要注意：1)应发 布公告，并再次指定期限，给被拆迁人一次自 动履行义务的机会。(2)如果被拆迁人逾期仍不搬迁，则由执行人员强制搬迁。(3)强制执行过 程中搬迁的财物，执行机关应当做好记录，并出相关人员签证。(4)执行人员应 把运至指定处的搬迁财物责令被执行人接受，拒绝接受造成损失的，由被执行人承担责任。拆迁人与当地房屋拆迁主管部门共同行使拆迁权，拆迁权是

7、一种行政权，是国家公权力之一，它可以管理、命令、甚至强制、处罚被管理者，拆迁权必须由行政主体来行使。补偿安置的标准，拆迁人无权改变，囿于当地的 经济发展水平 ，受制于拆迁政策。拆迁补偿安置权对拆迁人来讲是权利也是职责，不能放弃，也不能擅自提高或降低标准。(三)拆除房屋，平整场地拆迁协议签订后，准备拆房。两种途径： 人工拆房 机械拆房 三通一平第二节 城市房屋拆迁补偿与安置当前进行房屋拆迁补偿与安置的基本依据城市房屋拆迁管理条例其中对房屋拆迁补偿与安置作了明确规定，各地也根据实际情况制定了条例的实施细则或补充规定。房屋拆迁补偿与安置，关系到拆迁人与被拆迁人的经济利益，补偿与安置的形式和标准是房屋

8、拆迁协议的主要内容。一、房屋拆迁补偿（一）房屋拆迁补偿的对象被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人)。代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全权代理人；二是国家授权的国家所有的房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。注意：所有权人既包括自然人(公民) ，也包括法人或其他社会机构。只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时，才对其所有人进行补偿。(二)房屋拆迁 补偿的形式三种形式：产权调换；货币补偿；产权调换与货币补偿相结合。1 产权调换。被拆迁人以旧房所有权换取新房所有权，拆迁人以原地重建的，异地新建的房屋，或其它已造成的房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，

9、使被拆迁人原来的房屋被拆除后放弃被拆除房屋的所有权，取得调换后的房屋所有权。2 货币补偿是拆迁人按规定价格收购被拆除房屋，并注销其产权的补偿办法。即拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使拆迁人从事房地产开发初始投资过大。 3 产权调换与货币补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆迁房屋一部分实行产权调换，一部分实行货币补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式题上的分歧。（三）房屋拆迁补偿的计算1、作价补偿形式的计算作价补偿的标准是按照

10、被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。实行作价补偿，应当由房屋所在地的房地产管理局或者专门的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。一般不允许当事人之间私下交易。 2、产权调换形式补偿计算 产权调换价格计算是根据被拆迁房屋的评估价和产权调换房屋的市场价格差价来确定。 (四) 各类房屋的拆迁 补偿1 对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿两种补偿形式：实物形式补偿。拆迁人按照被拆除房屋及其附属物的原行使用性质和规模予以重建，并不考虑结构、质量差价。货币形式补偿。拆迁人按照被拆除房屋及其附属物的市场评估价格进行补偿。2 对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿拆除非公益事业房屋时，

11、一般可由拆迁人与被拆迁人双方协商补偿形式。可采取产权调换，作价补偿或产权调换和作价补偿相结合的形式。拆除非公益事业房屋的附属物时，按照规定不作产权调换，而由拆迁人给予适当作价补偿。(1) 非作宅房屋的拆迁 补偿拆除非住宅房屋时，一般可采取以下补偿方式： 拆迁人按原房建筑面积付给被拆迁人资金、材料，由被拆迁人自拆自建； 由拆迁人在原地或异地建房安置原使用人，安置房 产权归拆迁人； 拆迁人以与被拆除房屋建筑面积、 结构、成新相当的房屋，以房换房，补偿被拆迁人； 拆迁人以 产权调换 形式偿还被拆除房。(2) 住宅房屋的拆迁 补偿。住宅房屋分出租住宅和非出租(自住)住宅。对自有自住的住房拆迁时，可采取

12、产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式中任意一种。拆除出租住宅房屋时，按条例规定， 应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的， 则此作相应修改。二、房屋拆迁安置房屋的拆迁安置是指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人(使用人)丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按 规定向房屋使用人提供的正常生活、生 产、经营用房或安置。 (一) 房屋折迁安置的 对象拆迁安置的对象是被拆除人或者房屋承租人。(二) 房屋拆迁安置的形式拆迁人对被拆除房屋使用人的安置，可以根据实际情况采取两种形式：一次性安置和临时过渡安置。1 一次性安置是指对被拆除房屋使用人直接迁入拆迁人准备的安置

13、房(新建房或旧房)，或指拆迁人以 货币化安置款，与被拆迁房屋的使用人即时交付，没有周 转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。2 临时过渡安置是指由拆迁人先对须安置的被拆除房屋使用人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。 拆迁安置形式，拆迁双方 应当在拆迁补偿安置协议中予以明确。对临时过渡安置的，亦应明确规定过渡期限及违约处理。尽量采取一次性安置。(三) 房屋拆迁安置的地点确定房屋拆迁安置的地点，应根据城市规划的要求、拟建工程的性质以及拆迁双方当事人的意愿。房屋拆迁安置的地点有两类：原地，即安置地点在原拆除房屋用地范围内。异地安置，即安置点在被拆除房屋所在地以外。 一般认为是安

14、置地区位与被拆除房屋所在地区位不在同等级别内，且安置地区位劣于原拆除地区位。(四) 房屋拆迁安置的 标准1 拆除非住宅房屋的安置。拆除工商用房、办公用房等非住宅范围，应按原建筑面积进行安置，拆迁人在拆除这类房屋时有保障被拆迁人原有使用利益的义务，但并不承担改善被拆迁人原有使用条件的义务。被拆迁人确因生产或经营、工作需要，希望结合拆迁增加房屋面积的，应按等价交换原则。2 拆除住宅房屋的安置 拆除作宅房屋时，拆迁同样不承担为被拆迁人改善居住条件增加住房面积的义务。总的安置原则按原面积(建筑面积或使用面积)进行安置。 第三节 城市房屋拆迁工作中应注意的问题一、在拆迁工作中应注意的几个问题1 开发企业

15、者自行进行拆迁安置，对工作人员培训，熟悉有关政策。2 拆迁工作人员必须持认真和礼貌的态度来对待每一个被拆迁人。3 对被拆迁人要求过高的，拆迁人员应弄清原因。4 拆迁一些特殊的建筑物。5 拆除有产权纠纷的房屋。6 拆除设有抵押权的房屋抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。7 拆迁人应配备专职人员建立、管理拆迁档案和拆迁工作日志。 二、拆迁补偿与安置工作中的各种费用(一) 拆迁前期准 备费用拆迁前期准备费用包括：拆迁人向拆迁管理部门交纳的管理费；拆迁人动员搬迁工作费；动迁人员培训学习费；拆迁人支付的拆迁委托费(当委托拆迁代办机构进行拆迁时)等。(二) 临时安置 补助费和搬家补助费(三) 过渡房屋建 设费或过渡房租费(四) 拆迁企事 业单位的补助费(五) 场地工程 费(六) 其他费用(七)拆迁工程的不可 预见费