1、城市发展和住宅市场调研报告,内蒙古包头市房地产市场调研,目录,包头城市总体规划包头房地产市场总体特征包头地区住宅市场深度调研包头房地产市场综合考评项目地块分析以及测算,第一部分 城市总体规划,城市概述,包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，处于呼包鄂东中心，往来交通便利。包头市主要支柱产业为稀土、钢铁、铝业、化工、建材、电力、重型汽车、工程机械、
2、食品饮品为主。包头土地总面积平方公里，其中，山地占. ，丘陵草原占.，平原占。 已开发和利用的土地中，市区面积为.平方公里；耕地面积占土地面积比重.；森林面积.千公顷，草原面积.千公顷。包头由于具备北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土质条件，加之气温降雨量也各不相同，因而适于多种动植物生长和繁衍。,城市概述,历史沿革包头地名的由来，一说是蒙语包克图的音译，意思是有鹿的地方；另一说，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱码头之称，也被称作泊头，随着时间的推移，逐渐演变为包头。包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存
3、十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。行政区划包头市辖10个旗、县、区，其中：个市区（昆都仑区、青山区、东河区）个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。总面积平方公里。人口.万， 居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等个民族。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。,重点行政区域介绍,1、昆区2、青山区3、东河区4、高新区5、九原区,1、昆区,昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔，昆都仑区因河得名，昆区是包头市党政机关所在
4、地，是包头市的中心城区和自治区最大的企业包钢（集团）公司所在区，位于呼包银经济带和呼包鄂金三角腹地，是包头市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。区内设有个街道办事处，个居委会。城区面积平方公里，人口.万由蒙古、汉、回、满、达斡尔等个民族构成。昆区地理位置优越，民航、铁路及高速公路四通八达，交通、通讯十分便捷，是连接华北、西北的重要枢纽。城市建设日新月异，绿化覆盖率达35.97%，人均公共绿地面积8.92平方米，城镇人均住宅建筑面积达到了27平方米，城市基础设施承载能力和服务功能完备。优越的地理位置，便捷的交通环境。在包头市政府的统一规划下，昆区仍是包头的重点发展区域。就房地产市场而言，昆区由
5、于区域土地面积的限制，不可能再有大规模的开发，已逐步向高档次的楼盘迈进。那么，在今后的房地产市场上，昆区仍然会是包头房地产的老大，代表着包头房地产市场的高档次、高价位。,2、青山区,青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。山区现有面积平方公里，人口.万，由个民族构成。 区内设有个街道办事处，个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型市区。 青山区是市四区之一，地理位置优越，交通、通讯便利，工业区布局宽大规整、生产区与居住区相对隔离，体现了城区规划和基础设施建设超前的水平，完全可以满足青山区经济飞速发展的
6、要求。是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型城区，被誉为“草原钢城的明珠”。,2、青山区,青山区是典型的工业区、文化区、移民区和园林绿化区。已形成了以机械制造业、重型汽车业、冶金业、核工业、新型建材业、乳制品加工业、供电发电业、纺织及服装加工业为主的较为完善的工业体系，是我国装备制造业、核化工和电力工业基地。青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业家，包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽车有限公司、核工业部二二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热电股份有限公司（包头第二热
7、电厂）、包头供电局、“九九”集团、苏蒙特亚麻纺织有限公司、内蒙古电建第一、第三工程公司等骨干企业。青山区经济发展达到全国发达城市水平，各项指标均属自治区101个旗县前列。2006年，GDP实现180亿元，同比增长19%；财政收入实现17.63亿元，同比增长13.37%；人均可支配收入实现16600元，同比增长16%。青山区由于地域宽广，东侧有极大的发展空间，再加上包头市的城市新中心的整体规划，是较适宜投资的城区。从而也就形成了以青东路为轴线的房地产开发带。,3、东河区,东河区是包头市的老城区，有多年的历史，位于大青山南麓、黄河北岸、土默川西部。城区面积平方公里。 东河区地理位置优越，水陆交通便
8、利，素以“水旱码头”、“塞外通衢”著称，昔日曾是我国西部地区最大的皮毛、粮食、药材集散地。东河区辖有个街道办事处，个居民委员会，人口.万，有蒙古、汉、回、满、朝鲜等个民族。东河区是回族居民的聚居区，现有回族.万人，东河区有伊斯兰教、基督教、汉佛教、喇嘛教、天主教等个宗教界别。但由于地区地理条件的的局限性，发展稍落后于其他区块。2006年开始，东河区在市总体规划的大力支持下，开始对旧城大力改造，从而出现了以北梁为中心的龙藏新城项目以及以东河槽为轴线的保利百合花园、宁鹿水岸、碧水佳苑、鼎太风华、东豪国际、时代天骄等一系列房地产项目的规模开发，使东河区成为2006年-2007年房地产销售量最大的城区
9、。,3、东河区,东河区交通发达，具有公路、铁路、航空、水运等多种运输功能，是内地连接西北地区的重要交通枢纽。包头民航机场位于东河区，东河区是包头市地方工业的集中地，以上的市属企业驻在东河区。其中有包头铝厂、包头糖厂、鹿王羊绒集团等。东河区商业贸易比较发达，全市以上的物资仓库设在东河区，自治区及其他盟、市、旗、县驻东河区的转运站、采购供应站及办事机构等就有多个，包头市与内蒙古西部地区的商品物资交流相当一部分在东河区进行。东河区还被确定为包头市个体、私营经济示范区，优良的投资环境，宽松的优惠政策，吸引着方方面面的经营者。东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行，过黄河大桥，可达鄂尔多斯高原；北行，
10、顺盘山公路，可至阴山深处，那里有塞外名寺五当召。区境内还有阿善沟门新石器遗址，雕梁画栋的福征寺，清翠欲滴、群龙戏水的转龙藏，闻名遐迩的清真寺和被人们誉为“塞外西湖”的南海旅游开发区。,4、高新区,包头稀土高新技术产业开发区成立于1990年，1992年11月经国务院批准成为自治区唯一的国家级高新区，也是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。建有稀土企业孵化器、软件园和留学人员创业园等各类专业孵化器，包头高校园区和科技园区也一并纳入稀土高新区，进一步完善了一区多园的发展模式。稀
11、土高新区的交通条件十分便利，距火车站6公里，距民航机场16公里，区内拥有多条城市规划主干道，辅以纵横交错的区间路，形成了四通八达的快捷交通网络。高新区经过近十年的建设，基础设施建设日趋完善，全部实现了供电、供热、供汽、给水、排污、道路、通讯、煤气等八通一平。高新区内道路纵横林立，绿化率达35.6，绿化、美化、硬化面积达10万平方米，同时稀土高新区还建有总建筑面积39086平方米，集厂房、仓储、办公、服务于一体的黄河工业园区，创建了一个全新的投资环境。,4、高新区,近年来，稀土高新区经济建设得到了突飞猛进的发展，主要经济指标一直保持30以上的增长速度。在全国53个高新区中位次大幅前移，进入中游行
12、列。在自治区47个重点工业开发区中位居第一。按照建设中国“稀土谷”的发展目标，稀土高新区的基本战略定位为：一是大力发展高新技术产业，把稀土高新区建成以稀土为特色的各类高新技术产业化基地。二是加快稀土高新区“二次创业”步伐，提高经济发展品质和水准，成为包头市经济发展的重要增长极。三是创新发展模式，构建和形成符合市场经济的运行机制，成为改革开放和制度创新的示范区。,5、九原区,包头九原区环绕包头市区，北靠大青山，南临黄河，东与土默特右旗相邻，西与乌拉特前旗接壤。九原区是东西城区的结合部，全区辖个乡、个镇，个居民委员会，个村民委员会，总面积平方公里，总人口.万人。区政府所在地为沙河镇。九原区具有得天
13、独厚的自然资源和较雄厚的经济基础。已探明的矿产有煤、黄金、粘土、铁、大理石、石灰石、石英石、长石、石墨、矿泉水等，储量丰富。九原区是全国重点产煤县之一，煤可采储量万吨，发热量大卡；黄金远景储量吨，平均品位克/吨；铁矿石储量约万吨； 石墨可采储量为.万吨。,5、九原区,九原区是包头市重要的蔬菜副食品生产基地，以蔬菜为主的副食品生产发展迅速。近年来，九原区全力推进工业化、产业化、城镇化发展进程，经济和社会各项事业取得快速发展。综合经济实力已跻身内蒙古自治区101个旗县区的前20位。九原区也是包头市的重点规划区域，今后的大规模建设将会连接东西城区，可以说是包头未来都市新中心。从而吸引了一大批大型开发
14、企业前来投资建设。如山东冠鲁集团建设的国际会展中心项目、广东恒大集团的150万平米的恒大华府高档社区项目、龙宇国际新城项目以及百万平米的井坪新村改造项目等。未来，九原区的房地产开发面积将会超过其他区块。,地理环境,包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。包头的地理座标是东经度分至度分、北纬度分至度分，面积为平方公里。包头境内有阴山山脉的大青山、乌拉山（以昆都仑河为界），山峰平均海拔米，最高峰海拔米。包头市由中部山岳地带、山北高原草地和山南平原三部分组成，呈中间高，南北低，西高东低的地
15、势。黄河流经包头市境内公里，公路、铁路两桥并行飞架黄河南北。 包头属半干旱中温带大陆性季风气候。这里景色宜人，气温适度。据包头市2002年国民经济和社会发展统计公报，2002年包头市年均气温.，年最低气温.，年最高气温.， 年降水总量.毫米，年最大风速.米秒，平均风速.米秒，年日照时数小时，年平均相对湿度，全年沙尘天气次。夏秋之时，是包头绝佳季节，清风送爽，花香色艳，瓜果丰盛，蔬菜充足，是理想的避暑胜地。冬春二季，冰封雪飘，银装素裹，别具北国特色。,经济实力,初步测算，包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，比上年增长24%，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值32亿元，增长3%；二
16、产业增加值444亿元，增长29%；三产业增加值324亿元，增长20%。按常住人口计算，人均GDP为32000元。在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。结论：包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关。,2008年包头经济发展情况,（一）全市生产总值,2008年包头经济发展情况,(二)各区生产总值,经济情况,说明：2009年1-5月份地方生产总值可实现750亿元左右，同比增长18%左右；财政收入实现87.1亿元，同比增长17.%。,自然资源,包头的矿产资源具有种类多、储量大、品位高、分布集中、易于开采的特点，尤以金属矿产得天
17、独厚，其中稀土矿不仅是包头的优势矿种，也是国家矿产资源的瑰宝。已发现矿物种，矿产类型个。主要金属矿有：铁、稀土、铌、钛、锰、金、铜等个矿种，个矿产类型。非金属矿有：石灰石、白云岩、脉石英、萤石、蛭石、石棉、云母、石墨、石膏、大理石、花岗石、方解石、珍珠岩、磷灰石、钾长石、珠宝石、紫水晶、芙蓉石、铜兰、膨润土、高岭土、增白粘土、砖瓦粘土等个矿种。能源矿有：煤、油页岩等。,自然资源,充足的水资源是包头经济赖以发展的重要条件。黄河流经包头境内公里，是包头地区工农业生产和人民生活的主要水源。此外，艾不盖河、哈德门沟、昆都仑河、五当沟、水涧沟、美岱沟等河流，水流量可观，也是可以利用的重要水资源。包头可利
18、用地表水总量为.亿立方米（不包括黄河过境水）。地下水补给量为.亿立方米。从年代起，包头就开始了大规模的水资源开发，先后修建了黄河水源地多处，进行了大规模的水资源开发。包头地区的生活、工业及农业用水设施已经能够满足本地区经济社会发展的需要。,市域城镇化水平与人口规模,2008年末包头市户籍总人口250万人，目前主要城区人口185万人。截止2008年底包头市常住人口统计 （单位：万人）,产业发展与布局,工业结构包头市以加快工业改组改造和结构优化升级作为经济结构调整的主攻方向，并运用高新技术和先进适用技术改造传统工业，加快以电子信息为代表的高新技术产业发展，大力发展稀土、绿色产业等特色产业，构筑了新
19、型的工业结构体系。自主增长机制的初步形成，经济效益明显改善，经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的良好态势。农牧业 第三产业发展势头强劲，增量提质见到实效。2007年预计第三产业增加值完成580亿元左右，是2002年的4.4倍，占地区生产总值的比重比2002年提高6个百分点，达到45%左右。传统服务业迅猛发展，以小肥羊、小尾羊为代表的草原火锅已成为知名品牌，走向全国、走向世界；特色餐饮街实现了规模和质量的全面提升。生态建设步伐加快，五年完成林业生态建设任务224.3万亩，获得中华环境奖和国家森林城市称号。中国稀土之都,城市规划,1. 市域城镇体系进一步强化市四区作为主城的核心地位，重点发展旗、
20、县政府所在地城镇和若干建制镇。城市化水平由现状的59.5%发展到2010年67%。在市域内逐步形成以主城镇为一级城镇，以萨拉齐镇、金山镇、百灵庙镇、白云矿区、石拐矿区为二级城镇，以110国道沿线为发展主轴，以呼白、包白、萨托为发展次轴，职能分工明确的市域城镇体系。2. 城市发展目标到规划期末，城市综合实力达到全国较大城市平均水平，一、二、三产业结构合理，城市经济繁荣、社会文明、环境优美、服务功能完善，各项基础设施配套，生态环境显著改善的现代化城市。,城市规划,城市规划,3. 城市性质和规模规划将城市性质调整为“包头市是以冶金、稀土、机械为主的综合性工业城市，是内蒙古中西部的经济中心”。确定20
21、10年城市人口规模124万人，城市建设用地规模131平方千米，人均城市建设用地105平方米。4. 总体布局规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。其基本形态是青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团相对独立的带状组团城市。工业区分散在城区边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。,城市规划,小结,包头是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地；包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高；包头市主要支柱产业为稀土、钢铁、铝业、化工、建材、电力、重型汽车、工程机械、食品饮
22、品为主；确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。昆区和青山区组成城市的核心区，其房地产发展长线看好。钢铁大街和建设路形成城市的主要道路系统。青山区的一机、二机（内蒙古第一机械制造集团有限公司）包括其配套的学校，形成强大的购买力支持。,第二部分 包头房地产市场总体特征,一、市场供应充裕,20062008年包头市房地产开发建设规模分别为562.39万平方米、765万平方米、1526.75万平方米，环比发展速度分别为149%、136.03和199.58。加上二手房市场梯度消费，总供给量完全能满足城市发展和人民生活水平提高的住房需求，房地产市
23、场在动态中实现了总体平衡。住房价格随着土地价格和新材料价格等因素的上升也在平稳上升，平均实际成交价格从2006年2900元平米左右发展到2008年3000元平米左右，上涨因素均由合理因素组成，房价收入比也在世界银行确认的16的合理区间内。包头市房地产项目布局科学，结构日趋合理。,二、供应结构相对合理,2008年包头市房地产建设项目222个，总建设规模1526.75 万平方米，其中: 昆区占34.7，青山区22，东河区15.3，九原区10.6，高新区17.4，土右、石拐、白云、固阳、达茂外五区建设规模总计156.18 万平方米，整体分布基本符合我市住房消费现状。在房地产项目合理布局的基础上，不断
24、地调整住房结构，2008年在新建商品房供应套数中，90120平方米占38，90平方米以下占32，120150平方米占22，150平方米占8，结构相对合理。,三、市场较为规范,近几年，每年开展春、秋季度执法检查和市场专项整治，通过市场整顿和规范，实现了管理松紧适度，运用政府调控和市场调节的手段，使一大批规模小、信誉差、不规范经营的房地产企业退出市场，引进了一批外地实力强、信誉好、理念新的房地产开发企业，引领市场；培育一大批地方本土企业，做大做强。产业集中度明显提高，达到了50%左右（前十家企业规模占总规模的比例），形成了既集约化经营又公平竞争的良好市场，开发企业整体水平有了根本性提高。目前，包头
25、的房地产销售已经实现了网上预售，网上价格公示等网上联机销售备案系统。对于规范房地产销售起到了一定的监督、管理作用。,四、楼盘品质迈上了一个新台阶,与此同时，拆迁市场、物业管理市场、交易市场、中介服务市场都实现规范运营，平稳发展。包头市住宅品质全面提升，科技含量明显增加。经过几年住宅产业化促进工作，住宅适用性能、耐久性能、经济性能、安全性能、环境性能贯穿于住宅建设的全过程，新材料、新产品、新技术广泛应用于住宅建设，商品住宅在总量增长的同时，楼盘品质迈上了一个新台阶。,五、政府倡导 新材料不断应用,太阳能产品、高层节能供水系统、雨水收集系统、单体建筑新型通风系统、智能化产品等新型系统进入建设领域，
26、新型管材、线缆桥架、墙体材料、门窗、屋面材料、外保温材料、涂料等，外墙外保温、在施工过程中采用大模板体系、预应力技术、电子信息技术等建筑新产品不断应用。新建住宅的节能标准从2005年的35%达到现在的50%以上，意城晶华、现代城、金茂豪庭、雅园、东亚世纪城等一批节能、节水、节电、节气的舒适、环保型高品质住宅小区陆续交付使用。,六、房地产促进经济发展的作用力不断增强,20062008年，包头市房地产业累计完成280亿元，带动相关产业投资达到700 亿元以上（房地产每投入100元带动相关产业投资250元左右），直接创造税收26.97亿元；带动相关行业创税56.66亿元，随同土地出让金在内共计110
27、 亿元以上；在开发、建设、拆迁、中介、交易、物业管理等方面和带动地区相关产业方面，共解决就业 18 万人以上，促进经济发展的作用力不断增强。,七、经历08年低谷 市场开始反弹,2008年，全市在建房地产项目222个，总投资达到251.37亿元，建设规模为1526.75万平方米。全市新建商品房上市面积389.67万平方米，共40762套，同比下降6.1、7。其中，住宅面积329.31万平方米，共31406套，同比下降6.1、2.2。全市新建商品房共销售25389套，面积226.7万平方米，金额67.17亿元，同比下降18.39、19.72、16.11。其中，住宅销售18198套，面积188.69
28、万平方米，金额48.66亿元，同比下降2.3、8.7、8.1。全市二手房共成交9363套，面积89.85万平方米，金额14.52亿元，同比增长-1、-0.9、12.4。,七、2009年市场开始反弹,2009年房地产市场供应充足。1-9月，全市新上市房地产项目76个，共33623套、面积367.64万平方米。其中新建商品住房27198套、面积307.25万平方米。截至9月底，可售商品住房22335套、可售面积261.84万平方米。新建商品住房交易量增长。9月份新建商品住房销售3871套、面积46.97万平方米、金额17.82亿元。截至9月底新建商品住房累计销售25630套、面积290万平方米、金
29、额91.12亿元，同比分别增长92.6%、113%、162.4%。从已成交的新建商品住房情况看，包头市居民对户型面积需求主要集中在90-144平方米之间，与供应套型结构基本相符。,七、2009年市场开始反弹,二手住房成交量上升。9月份全市二手住房共成交2042套、面积15.64万平方米、金额3.63亿元。截至9月底全市二手住房累计成交14274套、面积108.55万平方米、金额25.8亿元，同比分别增长148.5%、158.5%、260.3%。新建商品住房交易与二手住房成交量合计显示：今年9月份共成交住房5913套、面积62.61万平方米、金额21.45亿元；1-9月累计成交住房39904套、
30、面积398.55万平方米、金额116.92亿元。,七、2009年市场开始反弹,2009年，包头市房地产交易市场在政策引导、需求释放和投资拉动的作用下，交易量明显上升。房地产交易数量上升的同时，交易面积也有所增长，从二手房交易来看，上半年共成交住宅3854套，占成交量的94%，平均面积为78.84平方米，同比增长6%。商品房备案数据显示，上半年共备案商品住宅12312套，占备案量的83%，同比增长11%；平均面积为111.13平方米，同比增长9%。这组数据表明，住宅交易仍然是房地产交易市场的主流，而二手房交易具有操作灵活、容易满足过渡需求的特点，发展空间依然巨大。,八、房地产开发企业情况,目前包
31、头市共有房地产开发企业206家，其中二级企业7家，三级企业19家，四级企业43家。2005年新成立开发企业为12家，新增数量低于以往的增长速度。企业总量首次出现负增长（2002年2005年分别为171家、205家、217家、206家）。,八、房地产价格水平,包头市目前在售项目约200个，其住宅销售均价依然维持在35004000水平上下。每月住宅成交套数约3200套左右。,八、成交价格走势,2009年包头市住宅项目月度销售排名,一月,二月,2009年包头市住宅项目月度销售排名,三月,四月,2009年包头市住宅项目月度销售排名,五月,六月,2009年包头市住宅项目月度销售排名,七月,八月,2009
32、年包头市住宅项目月度销售排名,九月,十月,九、政策补助情况,个人购房政府补贴资金发放到位。从3月23日开始发放政府补贴到9月30日，已有9285户（昆区4885户、青山区2756户、高新区95户、东河区1378户、九原区171户）购房者申领了政府补贴，补贴金额达1499.97万元（昆区794.27万元、青山区467.58万元、高新区23.65万元、东河区191.13万元、九原区23.34万元）。截至9月底，市房产局共减免各项费用374.32万元。住房公积金贷款优惠政策落实良好。住房公积金贷款最高额度、年限、年龄限制方面的放宽，使更多的居民享受到住房公积金的低息贷款优惠，截至9月底已为3674户
33、家庭发放贷款7.5亿元，同比分别增长50.5%、70.5%。,十、土地交易成交积压一览,截止目前为止，共积压土地25宗，其中08年和09年分别积压14宗和11宗。08年土地积压详表,十、土地交易成交积压一览,十、土地交易成交积压一览,08年包头市土地积压14宗，积压面积72.8万平米，积压金额80013万元。,十、土地交易成交积压一览,09年土地积压详表,十、土地交易成交积压一览,十、土地交易成交积压一览,十、土地交易成交积压一览,分析：09年包头市土地积压11宗，积压面积27.1万平米，积压金额5999万元,十、土地交易成交积压一览,包头市积压土地形势分析,包头市土地积压25宗，积压面积99
34、.9万平米，积压金额86012万元。土地存量以九原区为主，占全部存量64.5%，东河区和青山区次之，高新区则是从08年开始无供应成交。土地楼面地价以昆区最高，达1058元/平，东河区价格最低，仅174元/平。,十、土地交易成交积压一览,十一、小结,1、房地产行业发展稳定，市场供应量充足；2、价格水平从2006年到2008年一直维持在3000元左右的均价水平，2009年市场表现良好，目前由于包头万达广场、 保利拉斐公馆、 恒大华府等高端项目的拉动，价格有所提升，上涨到33004000上下浮动的均价。3、全市土地储备充裕，积压土地25块，大部分为商住为主。4、住宅市场产品格局合理，以满足刚性需求了
35、80_130平米户型为主力，豪宅市场长线看好。5、由于供应充裕加之土地储备丰富，价格报复性上扬的可能性很小。,第三部分 包头地区住宅市场深度调研,一、昆区住宅市场情况,1、市场特点昆区地处包头市的中心地带，房价位列包头市四区之首，楼盘多、档次高，作为包头的政治文化中心，消费者购买力强；市场供应量大、产品类型丰富，区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居和200以上的复式结构。高档项目销售较快，高层为市面的主流产品；整体均价在4000-5000元平方米区间，甚至有的楼盘达到6000。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层
36、、医院，学校教师、个体生意人及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩。,2、部分在售项目一览,二、青山区住宅市场情况,1、市场特点作为包头的工业中心，刚性需求大；区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目
37、有万达广场、意城晶华，整体均价在3500-4500之间。目标购买客户群主要集中在一机、二机、个体生意人及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。,2、青山区部分在售楼盘,3、青山区客户特点客户来源,3、青山区客户特点户型面积需求,3、青山区客户特点购房用途,3、青山区客户特点购房者职业,三、高新区住宅市场情况,1、市场特点目前房价与昆区、青山区等老城区相比，住宅均价要低1000-1500元/平米左右；作为包头市的新区，房地产市场具有极大的升值潜力；市场供应量小，产品品质近年拔高较快；小户型产品销售情况比较好；,2、部分在售项目,四、东河区住宅市场,东河区住宅市场特点：开发面积较大，以旧城改造为主，房
38、价较低，道路较乱，开发重点在东河槽两岸和北梁。区域购买客户群主要是东河区工薪阶层和较少一部分投资客。,五、九原区住宅市场,九原区是包头四城区之一，处于东河区和青山区之间，由建设路贯穿连接东河区、九原区、青山区，区位优势明显，交通通讯便利，伴随包头市的经济发展以及城市规划落实，市政府的迁入、商务区的完善、新都市城区的建设、市体育场馆的落成，九原区已成为包头市最具发展潜力、最具活力的主城区。目前在售的项目较少，价格偏低，均价在2500-3200之间。户型以一居60-70，两居80-90左右，三居所占比率较少。区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。
39、2009年以来，由于恒大华府的进驻，九原区的住宅价格被拉升起来。,六、欧式风格立面受欢迎,首创加州郡府 4500元/平米昆区 花园洋房,保利拉斐公馆 4700元/平米 昆区,东亚世纪城,包头万达广场 5900元/平米 青山区,恒大华府6500元/平米 精装修 平层 九原区,小结,昆区的房价较高，项目定位较高，除个别楼盘外销售的都较好；青山区住宅项目较多，住宅销售的都比较好；高新区起步较晚，相比市区房价偏低，但是市场潜力良好，产品品质和价格近年提升较快。昆青二区房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商进入进行开发，除全国知名地产品牌外，主要以福建、广东、浙江为主。,第四部分 包头房地产市场综合考
40、评,供应充足，房地产监管严格，消费以刚性需求为主,在强劲增长的宏观经济带动下，房地产市场已成了包头经济支柱之一，随着人们生活水平提高，对房子的追求也提出了更高的要求，未来高品质的楼盘将涌现出市场，市场潜力大；但现时拥有多套房的业主也有不少，潜在的二手市场货量较大；同时，包头由于土地资源丰富，供应充足，房地产监管严格，消费以刚性需求为主，因此，在无绝对利好的情况下，短期内房地产价格不会大幅飙升。,大的开发商（前十名）控制了50%以上的销售；,包头市依靠着稀土等矿产资源、农牧业、钢铁制造等几大工业优势，成为中国北方的重要工业城市，近几年来经济获得了高速的增长；包头是内蒙地区经济发达、社会安定、发展
41、相对完善的省会城市。人均收入较高，已经接近发达城市的水平。房地产市场发展上面已经达到省会城市的规范水准，有商品房预售网上公示系统，但同时，几家大的开发商（前十名）控制了50%以上的销售；北京的代理行大多涉及到包头的项目非常少，当地的政府、当地的市场保护主义比较明显，目前大的房地产企业有：保利、万达、恒大已经进入，由于拿地位置较好，目前销售进展顺利，但价格并不高。,媒体投放渠道以报纸为主，主要客户为外来品牌开发商,目前，包头市土地积压25宗，积压面积99.9万平米，积压金额86012万元。土地存量以九原区为主，占全部存量64.5%，东河区和青山区次之，高新区则是从08年开始无供应成交。土地楼面地
42、价以昆区最高，达1058元/平，东河区价格最低，仅174元/平。媒体投放渠道以报纸为主，主要客户为外来品牌开发商，主要选择媒体是内蒙古晨报包头晚报、包钢日报、内蒙古晨报。网络媒体主要为包头房地产网（政府性质）、搜房网，接受网络广告的初步阶段，但大部分项目均有自己的网站。,户型配比方面以两居80110的面积比较受欢迎，三居面积110130占有较大市场分额，四居占有的市场分额较少，面积较大。豪宅部分的户型为五居以上，单价同市区普通户型的差异不大，但恒大华府目前售价6598元/平米，销售状况良好。目前包头中心住宅价格普通商品房在3000-4000元/平米的均价范围内，高档商品房在5000-6000元
43、/平米，离市区偏远的住宅还有维持在3000平米的价格的。价格上涨的趋势仍将持续。建筑设计风格方面已经达到了中等以上水平，对节能环保材料的运用有较高政策层面的要求。该市豪宅市场长期看好，追求豪华、西化、现代的生活方式，被当地高收入阶层接受。,综合考评,从几个区域来看：昆区的房价较高，项目定位较高，除个别楼盘外销售的都较好。青山区住宅项目较多，受人们消费理念的影响（卖在昆区，住在青山），青山区的住宅销售的都比较好（除个别户型面积较大的楼盘）。近几年，九原区的房地产市场也逐渐升温，几乎所有的住宅项目销售的都比较理想，原因有以下几点：、九原区的房价较低，是很多中底收入者的首选。、九原区拆迁规模较大，拆
44、迁户购房很多。、包头市的整体规划是发展建设路两边，是一个城市发展新的重点，且各大机关单位都往建设路两边迁移。、该区域环境优美、交通便利、空气清新，发展的空间较大，升值空间较大。,综合考评,东河区开发面积较大，以旧城改造为主，房价较低，道路较乱，开发重点在东河槽两岸和北梁。周边旗县，固阳县、白云区、达茂旗、土右旗正处于起步发展阶段，房价较低，石拐区由于地质沦陷所以人口都是外迁，开发几乎没有。包头市目前的投资性购房主要选择在昆区和青山区的商业中心。目标购买客户群主要集中在高级管理层、医院，学校教师、个体生意人及银行和政府公务员，还有来自鄂尔多斯、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。青山区由于
45、依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。,保利是进入包头较早的全国性知名开发商，第一个项目就是2006年推出的保利花园，随后在2007年东河区的保利百合花园也开盘进入销售期 ；保利花园位于青山区昌福村的一期，从2006年12月开始签约，当月签约均价为2047元/平米，到2007年完成大规模的销售，其住宅销售均价仅为2931元/平米，底商签约均价近万元 。保利花园二期于2007年8月开始销售，其开盘的均价3225元/平米，到2007年12月完成大规模的销售，其销售均价为3500元/平米，并于同时打开底商开
46、始销售，底商销售均价为11000元。,周边样本楼盘保利花园,保利花园沁心园也可以说是保利花园的三期 ；保利花园沁心园从2008年1月开始销售，其开盘销售均价为3600元/平米；到2009年10月完成大规模的销售，其均价仅为3676元/平米。其底商均价为12000元/平米，网上显示目前仍有部分商业签约。,保利花园紫茗苑是保利花园的第四期，从2008年4月开始销售；其开盘销售均价为3200元/平米，到2009年8月完成大规模的销售，其均价仅为3471元/平米 。,小结,保利作为较早且成功进入包头市场的房地产开发商，目前在包头已经形成了自己的市场格局，市场销售占有率和开发量都有较为好的表现。2、但从
47、临近本地块的项目保利花园的表现来看，其价格走势与其项目品质并不相符，价格不仅到4期的清盘售价较之保利沁心园3600元的高点有一定差距，且并没有创造出青山区新的市场行情。保利花园沁心园（三期）全部是小高层，起价：3200元/平米。开工时间2008年3月15日。预计竣工时间2009年9月30日。（预售许可证号2008-0008和2008-0018。）保利花园紫茗苑（四期）全部是多层。开工时间2008年3月15日。预计竣工时间2009年3月30日。,小结,“保利花园”项目总占地80万平方米，规划建筑面积100万平方米，由近6400套多层、小高层住宅组成，计划从2006年6月份开始分四期开发建设。项目
48、由广州市城市规划设计所规划设计，聘请美国著名WY公司担纲小区整体外立面设计。保利花园采用现代欧式的建筑风格，外立面线条简洁流畅，注重局部细节变化的设计。项目配备独具特色的商业步行街、星级酒店、公寓、写字楼、主题会所等综合性建筑，令住户在社区内即可享受到都市生活的便利。保利物业管理公司进行物业管理服务工作。,保利花园的户型以80110平米的二居和100130平米的三居为主，满足城市主流人群的居住需求为主。户型南北通透，格局方正。,另外保利还在昆区目前销售一个项目保利拉菲公馆保利作为较早且成功进入包头市场的房地产开发商，目前在包头已经形成了自己的市场格局，市场销售占有率和开发量都有较为好的表现。但从临近本地块的项目保利花园的表现来看，其价格走势与其项目品质并不相符，价格不仅到4期的清盘售价较之保利沁心园3600元的高点有一定差距，且并没有创造出青山区新的市场行情。,保利拉斐公馆效果图,周边样本楼盘健康阳光城,物业现状:结构封顶占地面积:58682平方米总建筑面积:51880平方米主力户型区间：80-150平米均价：4200元/平米容积率：0.88 点评：项目位于本项目西侧，是一个中低档的项目,
