1、编号：沪 xx 估（2006）第 049 号房地产估价技术报告一、 个别因素分析本次估价对象为徐汇区 xxx 路 xxx 号首层商场 2 房地产，建筑面积为 208.33 平方米，土地分摊面积 21.87 平方米。根据估价对象相应上海市房地产权证沪房地市字（1999）第xxx 号记载，估价对象权利人为上海 xx 有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为 1999 年 7 月 5 日至2042 年 11 月 8 日。本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区 xx 路xxx 号首层内，建筑面积为 208.33 平方米。估价对象所在房屋建筑物为28 层钢混结构
2、，底层层高 5 米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、 区域因素分析估价对象坐落于 xx 区 xx 路 xxx 号 xx 广场首层内，土地地号为：徐汇区 xx 路街道 xx 街坊 xx 丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临 xx 路，南临 xxx 路，西近 xx路，北近 xx 路。估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，
3、基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金1百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁 1 号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。三、市场背景分析2004 年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济
4、形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺，而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。四、最高最佳使用分析根 据 估价对象相应上海
5、市房地产权证所 载 的 土 地 用 途 及 现 场 勘察 情 况 ， 估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很2差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。五、估价方法：估价对象为商业用途，附近区域该类物业的近期买卖交易较少但租赁交易较为活跃，因而适宜用收益法进行评估。所谓收益法，即预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程：假设估价对象的出租收益及收益还原利率每年不变，用收益法的基本公式计算：V=（ a/ r） 1-1
6、/(1+r) n ；其中，a-年纯收益；n-收益年期；r - 还原利率。参数选定：1、参数选定：（1）收益年限：估价对象土地是以出让、转让方式取得，实际用途为商业，估价对象从估价时点至 2042 年 11 月 8 日，尚余 36.7 年，故估价对象收益年限设为 36.7 年。（2）建筑物重置单价：类似估价对象建筑物重置单价一般约为3000-4000 元/平方米，本次估价取 3000 元/平方米。（3）收益面积：估价对象建筑面积为 208.33 平方米。（4）还原利率： 收益还原率按租售比计算，目前租售比普遍较低，3估价对象近期类似房地产租售比约为 5-7%左右，本次评估取收益还原率6.5%。（
7、5）租金和空置率：评估人员根据市场调查得知，徐家汇附近商业用房底层租金一般为 28-45 元/（平方米.天）左右，考虑到估价对象所处位置、临街状况、房屋结构、层高、新旧程度等具体情况，租金收益取人民币 30 元/（平方米.天）、出租率按 90计。2、收益价格计算：30 (元/天.M 2) 出租率 90 % 全年计算天数 365建筑物重置价取 3000 (元/M 2)年毛收益=租金全年计算天数出租率 = 9855.00 (元/M 2)管理费 取年毛收益的 3% = 295.65 (元/M 2)维修费 取建筑物重置价的 2% = 60.00 (元/M 2)保险费 取建筑物重置价的 2 = 6.00
8、 (元/M 2)税 金 取年毛收益的 17.55% = 1729.55 (元/M 2)年总费用小计 2091.20 (元/M 2)年纯收益 a = 9855-2091.2 = 7763.80 还原利率 r= 一年定期存款利率 0.025 + 风险系数 0.04 = 6.50%收益年期 n= 36.7 ， 收益面积 S= 208.33 （M 2）单价 V： a/r 1-(1+r)-n= 107601 （元/平方米）总价 V： 107601208.33= 22416516 （元）七、估价结果确定：经评估，估价对象底层房地产于估价时点的评估单价为 107601 元/平方米，评估总价为 2241.7
9、万元（取整）大写人民币金额：贰仟贰佰肆拾壹万柒仟元整。4下面是赠送的经典语录和搞笑语录，不需要的朋友可以下载后不急删除！谢谢！5 【感人的话】 要学会感恩、同情、宽容、忍耐、积极与真诚。希望是心灵的一种支持力量.逆境的回馈，使生命将更加精彩而富足. 【感人的话】 每个人的好运跟坏运都是分配好的，虽然我的好运没有别人多，所以只要是一点点好事，我就非常感恩了。 【祝福的话】 这里有一本你当年用过的笔记，它有点儿泛黄了，书页里夹着的话也早已没了香气，却还是谢谢你把它借给了我。今天的我们已经分开，却依然是朋友。还是要跟以前一样，我听着你的述说，看着你笑，看着你难过委屈去安慰你。我会把祝福写在这本笔记里
10、，在那多枯黄的花的旁边，我会写下我的祝福：祝福你过得好！祝福你过得比我好！然后，将它寄给你。不要哭泣，你。 【表白的话】 爱你是一个念头，爱你是一种冲动，爱你是一种宿命，只属于我的宿命。爱你是一段旅程，爱你是一场幸福的长跑，爱你是一路沐浴阳光，爱你是一径的花香。爱你，是睡觉呼吸一般的自然！请，给我你的爱。 【有哲理的话】 世上有三种人：一是良心被狗吃了的人，二是良心没被狗吃的人，三是良心连狗都不吃的人. 【激励人的话】 如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。 【感人的话】 一身白衣为你洗尽铅华，白衣白发白胜雪，捧一卷古墨，盈袭暗香，我踏着平平仄仄的长长短短，款款步入风情万种的宋词
11、里。溪边桃红青染，流水潺潺，柳丝随风絮，我在桃花下写着红笺小字，一抹嫣然回眸，惊落了桃花，也惊落了你的心。佛说千年一轮回，今生，你在哪里？ 【有哲理的话】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃；母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 【表白的话】 我深深地恳求你；不要把我逐出你的爱门之外，我一分一秒也不能缺少你的爱。只有赢得你的爱，我的生命才有光彩。 【表白的话】 爱你，却要无欲无求，好难！爱你，却要偷偷摸摸，好累！爱你，却让自己心碎，好惨！但竟然心甘情愿，好傻！但是我能肯定的是：我是真的很爱你！
12、 【表白的话】 我扬一把散沙粒粒想念漫天纷飞带给我对你的祝福，我洒下一瓢涟水滴滴飘洋流到你的心海，爱你，今生无悔，牵了你的情，爱了你的人，我会努力呵护你，一生一世！6 【表白的话】 你的热情，温暖了我冰冻的心；你的大胆，鼓起了我爱的热忱；你的关怀，激起了我感激之情。新年伊始，愿我们透过那爱湖的波光水雾，一起憧憬美好的未来。情人节快乐！ 【表白的话】 也许我的笑容不够灿烂，但足够为你扫清冬日里的阴霾；也许我的双手不够温柔，但还能为你拂去俗世尘埃！如果命运安排我们在一起，我会好好珍惜你！情人节快乐！ 【甜言蜜语的话】 我们结婚吧，好不好？那样我们就可以不再对着电话诉说想念，就可以每天清晨起来看见你
13、的睡脸，然后一起吃一顿不太丰盛却很温暖的早餐。我们结婚吧，好不好？那样我们就可以拿着民政局发的红色小本子四处炫耀，我们可以在房间里挂满结婚照，看着看着就会不自觉的微笑。我们结婚吧。 【表白的话】 我需要你，就像冬天里的棉袄，夏天里的雪糕，黑暗中的灯泡，饥饿中的面包 我不能没有你！ 【有哲理的话】 用真理检验真理永远是真理，用错误掩饰错误将会一错再错。我们不能拥有真理，但是我们可以防止错误。 【离别的话】 愿你作一滴晶亮的水，投射到浩瀚的大海；作一朵鲜美的花，组成百花满园；作一丝闪光的纤维，绣织出鲜红的战旗；作一颗小小的螺丝钉，一辈子坚守自己的岗位 【离别的话】 我们曾经在一起欣赏过美丽的花；我
14、们曾经在一起幻想过美丽的季节。同学啊，同学，分别后不要忘了我们曾经一起走过的日子。 【离别的话】 红叶纷飞的枫林里，我们曾拥有多少回忆。那飘舞着的枫叶，将我们带进一个无比美妙的境界。 【离别的话】 别离，是有点难舍，但不怅然；是有点遗憾，但不悲观。因为我们有相逢的希望在安慰。 【有哲理的话】 人活着，第一要紧的事情就是要有眼光。有了眼光，并相应确定应该为之努力的目的和目标，工作就会出现乐趣，这样才有希望最终成为一个事业和生活的成功者，生命就会丰富多彩。 【有哲理的话】 在真相肯定永无人知的情况下，一个人的所作所为能显示他的品格。有些事情的确没有人知道，除你之外，没有人知道，但是你必须对得住自己
15、，最好能问心无愧。因为问心无愧可生自信，而自信会让你生活得更从容。 【有哲理的话】 没有任何的动物是比蚂蚁更勤奋，然而它却是最沉默寡言的。与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有；不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 7 【有哲理的话】 有些人成就不大，不在于智力或能力不够，而在于没有克服自己心理上的弱点和谬见，没有充分发挥自己既有的潜力和才能。只有不断向自己挑战，向生活挑战，才能取得更大成功。 【有哲理的话】 面对别人的反对意见，如果你针锋相对地进行争执和批驳，对方很难从
16、内心真正接受，在表达方式上委婉一些，效果就好多了。 【有哲理的话】 当我们放眼这个世界的时候，如果以自我为中心，很可能会以为自己了不起，可一旦我们把心歇下来，用赤子之心来观察，就会发现我们是多么渺小。我们什么时候都能看清自己不如人的地方，那就是对生命有真正信心的时候。 【有哲理的话】 胸有平常心，幸福自然来。人的心态如同琴上的弦，太紧则易断，太松则无音，只有松紧适度，才能弹出美妙之音。保持一颗平常心，才是人生的真谛。怀一颗平常心，看淡得失，超越成败，不为物欲所迷，不被烦恼所扰，明心见性，随缘自适。平常心，是一种人生态度，也是一种生活智慧。 【有哲理的话】 绝大多数人都喜欢嘲笑别人，而不愿意被别
17、人嘲笑。在别人处于尴尬境遇时，你如果能通过自己出丑来减少他的难堪，他一定对你非常感激。 【有哲理的话】 对于胸怀大志的有志之士和勤奋努力的人来说，障碍是不会起什么作用的。他们会说：不会再有什么困难能拦得住我了。只要有百折不挠的信念，就会战胜许多强大的阻力。 【有哲理的话】 成功地推销自己是迈向成功的第一步。在推销自己的过程中，多动脑筋，设计一些小花样，就容易引起别人的兴趣和关注。 搞笑语录 一次，同事几个去美国，到超市买东西，用济南话讨论，有个美国人过来用标准的济南话说：“你们是济南的？！”暴汗，原来这老外是以前战争时期留在中国的美国人后代，同事问他：“那你英文怎么样啊？”老外一拍大腿道：“英
18、语太他妈难学了！”哈哈，有木有笑趴啊。 公司加班到半夜，所有人都眼皮打架，一姑娘哀叹：“我现在真想变成一个因字。”众问其故，姑娘说：“就是一个人四肢平摊躺在大床上。”话音刚落，旁边一男同事嘟囔：“困。” 8 一先生感冒去医院挂吊针，护士小姐很麻利的给这位先生插上针挂好盐水，一个多小时过去了，盐水瓶的水打完了，护士过来马上又换上一瓶。这先生不解，问护士小姐说：“小姐，处方单上不是只开了一瓶吗？”护士小姐指着打完盐水的空瓶盖说，“先生，您运气真好，这瓶中奖了，再来一瓶！” 一退休老头，闲来无事就教鹦鹉说话，每天早上必教：“早上好！”可惜！几个月后，鹦鹉仍不开口。一日，老头心情不佳，未教。只听鹦鹉大
19、叫：“老头，今天牛了！连好也不问了啊！” 白雪公主逃出王宫，来到森林，看到一间小木屋，里面排列着七张小小的床。白雪公主就躺下睡着了。傍晚七个小人回来了，白雪公主说：“你们就是我命中的七个小矮人吧。” 七个人面面相觑，然后说：“你走错地方了，我们是金刚葫芦娃。” 爷孙三人去钓鱼，爷爷拿着鱼杆发呆，孙子看到后对爸爸说：“瞧瞧，你爹在那发呆，跟傻 B 似的。”爸爸打了儿子一耳光生气的喊道：“你爹才傻 B 呢！” 作业做了很久，顺手打开收音机，一个温柔的声音传出：“如果肤色粉红，脸上的绒毛细嫩柔软，那么说明很健康” 听到这里，忍不住摸了自己的脸，对镜顾盼，再笑一笑，样子健康可爱。这时，又听播音员说道：
20、“好，听众朋友，这次我们的养猪知识讲座就到这里。” 话说上技校时我们班为机电八班。某日，学校组织拔河比赛。我们班对战二班。二百女生加时喊：“机二，加油 机二，加油” 我们班女生也学着人家喊： “机八，加油机八，加油”我滴个神！ 出差，刚出车站就来一大婶：“小伙子，住旅馆呀？”我说：“不用。”大婶马上换成暧昧的语气：“有小姑娘哟，很漂亮的。”我汗，说：“不要小姑娘。”大婶立刻改口：“老姑娘，老姑娘也有，便宜一点。”再汗，说：“我不要姑娘。”大婶沉默了下，小声说：“那个，小伙子也是有的！” 一哥们儿隔壁新搬来个老外，一天晚上老外敲门求助，说：“我的电视坏了，不能换台。”这哥们儿低头看了眼表，很镇定
21、的说：“过了七点半就好了” 有个懒人，懒得出奇。妻子要切面条，叫他到邻家借个面板。他说：“不用借了，就在我背上切吧！”妻子在他背上切完面条，问他：“痛不痛？”他说：“痛，我也懒得吱声。” 一只青蛙给牧师打电话，问自己的命运。牧师说：“明年，有一个年轻的姑娘会来了解你。”青蛙高兴的蹦了起来：“哦，真的吗？是在王子的婚礼上吗？”牧师说：“不，是在她明年的生物课上。” 几个人在高尔夫更衣室，一手机响很久，一男人按了免提键。女：“亲爱的你在俱乐部吗？”男：“在。”女：“我看到一辆宝马，才不到两百万。”男人：“买。”女：9“还有那个楼盘又放盘了， 6 万一平。”男：“买。”女： “好爱你。”男：“也爱你。”旁边的男人们敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话，问：“这是谁的手机？” 深夜，老公未归。女儿心急给妈打电话：“妈！他还没回来，一定有别的女人了！”妈妈轻声安慰：“傻孩子，乖，别净往坏处想，兴许是出车祸了！” 一男子在闹市骑摩托撞昏了一个陌生的老汉！男子惊吓得不知所措！围观群众越来越多！突然，该男抱住老汉，声泪俱下的喊道：“爹，你等着我，我这就去给你找医生！”说后，就跑掉了。老汉挣扎着愤怒的喊道：“给老子回来！”众人纷纷感慨：“这儿子当的真孝顺！”
