1、宽窄巷子案列分析,什么是城市综合体？,定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,现代城市综合体 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等 历史街区 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5
2、万平米以下，少数体量较大 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等,成都宽窄巷子,概况： 1、规模： () 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) （地上 35000 、地下停车场 11000） () 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。 2、运作模式：租赁为主，出售少量
3、资产 3、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司 4、总体定位：宽窄巷子项目总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区中国首个院落式情景消费体验区 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 5、商业定位：时尚生活街区 6、文化定位： 宽巷子-闲生活； 窄巷子-慢生活； 井巷子-新生活 7、开发时间：2004-2008 2008年6月14日开街 2009年春节全面营业,规划与布局： 1、总体布局： 宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷子
4、宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。 2、商业规划： 整体上看，为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位，将宽巷子定位为“闲生活”，窄巷子定位为“慢生活”，井巷子定位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化，在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。 从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心，以院落为单位，局部2 层，宅院式酒店以 2层为主，局部 3 层。这都体现了项目空间的层次
5、性。 在业态、业种搭配设置上，也显得较为科学，符合人们逛街、购物消费的心理习惯，例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性，即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后时光，华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。,业态分布,区位及区块、业态图,店招、导识,特色之处,1、文化墙,本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲试的姿势，好比即将跨上车
6、夫的三轮车,2、成都原真生活体验馆,位于宽巷子，复原了1935年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。 门票10元,3、琉璃会会馆,中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆，也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积一千
7、余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。,著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。,4、 白 夜 酒 吧,5、黛堡嘉莱,小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。,香港建筑师高文安开的咖啡馆,6、MY COFFEE,7、JiongBox 创意盒子,100多平米
8、的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事,项目总结 1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。 2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的开发原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。 3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。 4、宽窄巷子项目通过业态
9、规划、业种配比、商源准入等，既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。我们期待完整的宽窄巷子，更期待成都从此拥有自己的“新天地”。,北京菊儿胡同改造分析,四合院改造,菊儿胡同地区位于北京市二环路以内东城区西北部，鼓楼正东侧600-1100米处，整个街坊面积8.28公顷 菊儿胡同东起交道口南大街，西至南锣鼓巷，南邻后圆恩寺胡同，北与寿比胡同相通。全长438米，宽6米，沥青路面。现胡同北侧大部分已拆建成楼房四合院。,菊儿胡同的历史,从南锣鼓巷出来，就近就可以到菊儿胡同。菊儿胡同是一处充满历史文化色彩的地方.北京那些老城文化中最能沉淀下来的部分都以建筑的形式呈现在这里，这里的每
10、个胡同都有着历史的故事。比如说，东城菊儿胡同内3号院，5号院，7号院是清直隶总督大学士荣禄府邸。整个荣府占了菊儿胡同的一半，中间有花园，西边立着洋楼，东边则是四合院. 3号院是祠堂，5号院是住宅，7号院是花园。荣禄后迁至东厂胡同。3号、5号于1986年定为东城区文物保护单位。7号院 菊儿胡同曾作过阿富汗大使馆。41号院原为寺庙。 明称局儿胡同。清乾隆时称桔儿胡同。桔,两音。一读“洁”；一读“橘”。桔是橘的俗写。清末又谐音作菊儿胡同。菊儿胡同,1965年改称交道口南大街,“文革”中一度称大跃进路八条。后恢复今名。,菊儿小区,原7号院,5号院,41号院,菊儿胡同7号院里的这座欧式别墅， 是当年荣禄
11、府的主要建筑之一,菊儿胡同中“最破的地方”，是原来的41号院。这个门牌号码现在依然保留在原处，是菊儿小区西侧的一个院落的第一进院子。菊儿小区建成之前，那里是一座寺庙衍生出来的大杂院。41号院在明朝时是一个朝廷大员的家庙，叫弘德禅林清末民初，这座寺庙逐渐衰败。日本占领北京期间曾在此驻军。日本投降后，不断有人搬进去居住，李福增家就是1945年住进41号院的第一批。大殿、佛堂、厢房都被改成了住宅。后来，这里总共住进了24户，80多口人。 地方只有那么大，人却越来越多，住户们只好在院子里不断加盖着房子，小厨房、小房间、小棚子，逐渐把一座院子挤占得转不开身 菊儿小区建成至今已有20年。当年41号院的居民
12、现在已经很难找到。他们有的在1989年改建时就迁出，后来入住菊儿小区的住户，这些年中或是已经将房子出售，或是在别处另购了新房、把菊儿小区内的房子出租，都已经搬离了此处。,旧城改造计划,发展的原因-上世纪80年代，这条胡同被列为北京危旧房改造项目-危旧房集中的街区 上世纪80年代我国城市步入了个高速发展的时期。北京作为有12亿人口的中国的首都，城市发展更加迅猛。发展需求未能通过城市规划得到合理的疏解与安排，大多“聚焦”在城市建成区的中心旧城区，在客观上形成了要求改造旧城的巨大冲击力。历史原因-旧城居住区存在着严重的住房问题，主要表现在以下三个方面：人口拥挤、住房困难；住房严重老化；生活设施落后与
13、不足，居民存在要求改善住房条件的迫切心情与强烈愿望。,因此，菊儿胡同新四合院工程担负起 旧城改造和改善住房条件两方面的重担， 也是北京市旧城改造的试点之一。,特点,北京首例新四合院-新四合院建筑面积不过两千多平方米设计者-两院院士、著名建筑学与城市规划专家吴良镛。地位与评价高-菊儿胡同新四合院住宅工程通过有机更新和新四合院创新的保持了原有的街区风貌并且提高了居民的居住环境，探索了一种历史城市中住宅建设集资和规划的新途径，赢得国内外的众多荣誉和认可，是一次成功的旧城改造的试验。这组建筑群的设计，得到过“联合国人居奖”等奖项和赞誉。 菊儿胡同与北京旧城中阡陌交织的那些胡同并无二致。真正让菊儿胡同闻
14、名于世的是那里隐藏着一片北京旧城中少见的新四合院菊儿小区。上世纪90年代初，它曾以旧城改造试点的身份引起过全北京，乃至全世界的重视。继承传统的文脉,体现建筑的时代性 - 菊儿胡同在北京城内，大环境是中国古老的都城，历史悠久，文化背景丰富；建筑方面是富有特色的四合院民居。两者的协调,嵌在北京城的一道肌理,吴良镛先生提出了“有机更新”思想及建造“类四合院”住房体系，既能满足现代生活需求，又能适应旧城环境及其机理的原则。有机更新 “所谓有机更新即采用适当规模、合适尺度，依据改造内容与要求，妥善处理目前与将来的关系不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，这样集无数相对完整之和，即能促进北
15、京旧城的整体环境得到改善，达到有机更新的目的,有机更新,“有机更新“-按照城市内在的发展规律,顺应城市之肌理,在可持续发展的基础上探求城市的更新和发展-“新四合院“体系 有机更新 非生硬替换-维护古城整体风格与肌理-城市肌理城市肌理是街道、街块、广场三者之间关系在宏观上的表象肌理图案是由许多支路、小路和填其间的建筑物产生的,形态构成的角度 城市肌理是一种抽象的城市形态，这种城市形态有一定的规模和组织规律 两个方面 (1)反映在建筑密度上，城市肌理可 以理解为城市的图底关系 (2)反映在空间尺度上，可以理解为 各种要素组成的城市空间结构。,人文的角度蕴含着丰富的生活内容-理解 （1）城市肌理可以
16、体现城市的历史、人文以及人们对城市空间的认同感（2）反映了特定时期内的社会价值倾向，包括意识形态的导向和对商业利益的追逐,北京旧城鱼骨式体系,作为北京人世代居住的建筑形式，布局严整连片成章的四合院，形成了四通八达的胡同，由此产生的胡同文化，构建了老北京的城市文脉,北京城市机理分析,北京城的大街、小巷、院子、太和殿的广场，公共广场都是一种方形的空间组织。在北京旧城区里，它是一个很严谨体形之序，是一个严整的结构体系，空间的体系。所以对这样一个形态，应该在新的建筑里面保留它的秩序，在新的建设里面要有它的完整的体系，这种体系我们就叫它为城市的肌理。,保存 无论建筑的解决方式多么出色，都无法克服它们所在
17、的城市肌理限制”(Charly Jenks)。 保留城市肌理个性化的价值形态，是激发城市建筑创活力的源泉。为了不打破北京旧城的城市布局，菊儿胡同的改造是采取“肌理插入法”，这是当年吴良镛所提出的理论，即对四合院的改造并不是将它全部拆除，而是根据其肌理局部地 以旧代新，用“新四合院”代替原有的传统四合院。,城市肌理控制的重要性,“从建筑到城市，从人居环境到自然环境，都是人类文化不可或缺的重要组成部分，都需要我们给予充分的爱护与珍视。我们要重视城市的固有文化，要追求每座城市的文化特色，要保护历史文化名城，保护人类的文化遗产，尤其要保护与发展既有的城市形态与城市肌理(Urban Texture)。”
18、 主要遵循的原则-1建筑高度和密度控制2探索新的建筑类型3塑造具有特色的城市场所,菊儿胡同,城市设计在较宏观尺度上的有力工具控制引导城市空间一形体秩序、视觉秩序、场所文脉、城市形态、城市形象特色等等，因为城市肌理是上述这些方面特征的物质投射和积累，是一个可资观察和分析的参照系。,有文化特色的传统肌理的保护和延续。,传统肌理的破坏-大体量建筑阻断视线联系环境上侵蚀古城肌理有活力的传统场所消退地方文化特色逐渐埋没城市肌理延续断裂,北京菊儿胡同(1)成片整治、成片建设，保持这一片的完整性。 (2)严格限制住宅建筑的高度(三层为主) (3)住宅建筑采用淡雅灰白色调。 (4)保持原有棋盘式道路网架和街道
19、胡同体系，继承和发展合院住宅,有机更新、类四合院。,重新修建的菊儿胡同按照“类四合院”模式进行设计-所谓的“类四合院”模式，即抽取传统空间形态的原型，用新材料和理念创造新的人居环境，同时解决一些目前面临的问题。,菊儿胡同的总平面,菊儿胡同规划的一个要点是整个街区向城市开放，沿街没有任何形式的围墙， 区内部通过鱼骨式的小巷相通，可以自由的到达每个院落单元内部。这种开放 街坊体系给城市交通和居民出行带来的便利,交通,菊儿胡同开放的街坊体系。使得住区中的街坊路和步行道与城市道路体系贯通在起，形成了密集的路网系统。密集的路网系统有效减少了街区外围的交通拥挤现象，是一种可行的缓解城市交通压力的途径。,密
20、集拥挤,分析 在改建中，吴良镛先生采取了更多的进深数来强调庭院中“进”的概念，而且在院的形态上又不断出新。胡同吸取了南方住宅“里弄”和北京“鱼骨式”胡同体系的特点，以信道为骨架进行组织，向南北发展形成若干“进院”，向东西扩展出不同“跨院”。有的在传统厢房的位置用过街楼联系两个庭院，使整个建筑群交通方便，由此突破了北京传统四合院的全封闭结构。两条南北信道搴东西开口，显得更四通八达，解决了院落群间的交通问题。,院落作为建筑群体，新四合院通过灰瓦白墙、大屋顶、十字地面、基座处理和细部处理等手法取得和周边四舍院和谐、统一的风格。 同时，新四合院建筑则根据现代居住生活的需要巧妙的组织，形成灵活丰富的建筑
21、形态：,2建筑形式 巧妙的运用退台作为屋顶的休息平台和阁楼，不但可以弱化建筑体量感，而且形成了凹凸变化的建筑空间，成为居住者非常喜欢的空中花园；楼梯问和过廊等连接构建都是开放式的，建筑形态虚实相间，人的游走成了建筑灵动的要素；院落入口、楼梯间的门厅以及院落之间的节点这些灰空间，缓和了室内外空间的过渡，使建筑空间的节奏疏密有致。这些灵活的建筑形式形成了多样化的空间形态。,新四合院以传统四台院为原型，每一个院落组团由三个院落单元组成，每一个院落单元的中心是一个10m x 10m的院子，高度2-3层,41号院 建筑特色,建筑特色,(1)向心性中心的院子是回家必经的空间-出口的唯一性-积极地交往空间(
22、2)封闭性 院落空间的封闭性一方面容易让人心理上产生归属感，另一方面也容易让人产生“聚合”的心理取向，在这一点上，四合院和传统院落有着同样的限定作用-安全感 (3)开敞性与自然界交流的开敞空间院落空间的开敞性使进入其中的人产生开朗、旷达的心理感受，并实现了院落的生态功能。,新四合院的尺度的确和传统四合院有很大的差异，但是却有着相似的空间特性,传统四合院,新四合院,菊儿胡同住宅楼设计参照了老北京四合院的格局，又吸收了公寓式住宅楼的私密性的优点，整个布局错落有致。功能完善设施齐备的单元式公寓组成的“基本院落”，是新四合院体系的要素。在保证私密性的同时，利用连接体和小跨院，与传统四合院形成群体，保留
23、了中国传统住宅重视邻里情谊的精神内核。用二、三层的单元楼来围绕原有树木作为庭院，形成“类四合院”。胡同中的树木尽量保留，原有的每一棵老树，不但受到精心呵护，而且在设计中占有一席之地，再结合新增的绿化、小品，新的院落构成了良好的“户外公共客厅”，很有趣味。,在建筑形式上，屋顶处理上以一种精确的“度”分配了平坡屋顶各自所占的量，使人觉得这是现代建筑，又有传统四合院的坡屋顶味。在建筑用色上，则是基本沿袭了传统，灰瓦粉墙，不时以稳重的暗红提示人们这是一组谦逊但很有活力的建筑群。同时它和顶层的阳光屋告诉人们这是现代的产物。同样的粉墙黛瓦在这里却有着皇城脚下的大气严整，并与北京旧城的肌理有机统一，使居民环
24、境注入新生活的气息，包含了传统的历史文脉和多彩的文化内涵。,土地开发：低层低密度,根据菲涅尔(Frcsncl)的正方形原理，每一个环的面积都和中心正方形的面积相等。英国剑桥大学建筑学院据此进行了一项对住宅形式和居住密度关系的比较，得出在建筑进深和层数相同的情况下，庭院式住宅的容积率可以达到塔式住宅的5倍和行列式住宅的167倍，提出了庭院式、内天井式和周边式等更能有效利用土地的住宅形式H。,新四合院的布置方式也采用了周边布置的庭院式，一期容积率为1. 32，166ha，二期容积率为156196套ha，因此能比层数相同的的、采用其他布置方的低层高密度住宅获得更高的容积率。(在我国。低层高密度住宅定
25、义为；建筑容积率不太于0. 9，或者套密度不大于3 5套1000 m2，且层数在四层以下檐口高低于15米的住宅换而言之，与目前以多层为主的居住小区相比新四合院模式可以在层数减少一半的情况下达到l 0l 5的容积率，并且还为居民营造了低层住宅的便利和切尺度。通过建筑四面围合的布置方式，不但可以达到节约土地的目的，更能创造宜尺度的生活空间。由此可见，低层住宅并非一定是是低密度。,建筑细部,在新四合院里，可以见到非常精美的中式石鼓、西方铁艺，虽然都是古典风格和灰色调，却打破了建筑的沉闷，使每一座建筑都有了自己的性格。,菊儿小区,7号院,5号院,41号院,菊儿小区 前后对比,菊儿小区在菊儿胡同北侧，1
26、7号至49号几处院落。从外面看去，二至三层的小楼，青瓦白墙，看上去有些徽派建筑风格，恍如到了江南。但那青色小瓦砌成的房脊屋檐，又与两旁的老房子连成了一体，恰到好处地勾勒出北京胡同的“天际线”，以至于从远处眺望时，丝毫觉察不出这片建筑比周边明显高出一截。 信步走进菊儿小区，一进套一进的小院，给人以北京传统四合院的层层进深之感。这座两进的院子，格局上就是“长高了的四合院”，三层高的建筑四面围拢着一个小院子。楼不高，院子虽小却不压抑，像极了老北京的四合院，那么严整密实。 菊儿胡同改造前，这里是一座破旧拥挤的大杂院，有44户138人，人均住房面积仅5.3平方米。在营造胡同之初，吴良镛先生确定了几个原则
27、：第一，采用普通材料，造价不能贵。第二，面积不能太大，每家使用面积分别为45、70、90平方米，让中等收入的家庭也能买得起，住得起。改造后，人均住房面积已达到10多平方米。如今这里不仅有设计典雅的四合院楼房，还有一流的社区服务。据悉，如今已有万余人次的各国友人来此参观访问，并有20多户外国人干脆租下房子，成为这里的新居民。 。,“菊儿胡同住区模式“：住区价值的挖掘,特点 1强调和城市有机协调发展； 2提高密度、科学用地； 3保持传统的邻里街坊的骨架； 4增加路网密度，完善步行体系； 5从传统中寻找空间原型，创新的继承； 6通过城市设计，使住区形态统一中有变化； 7通过混合满足需求，对经济活力予
28、以肯定； 8完善街道空间，引导户外交往生活； 9 为邻里交往营造合理的认知规模、交流距离和半公共空间； 10对居住文化的承续与整合。,菊儿胡同与现代居住比较,现代居住区所奉行的“邻里单位”，片面强调了城市中的交通给住区带来的问题，而忽略了城市资源和相互交往给住区带来积极影响，这种精华和糟粕一同摒弃的作法是十分消极的，是对城市的逃避。 “菊儿胡同模式”从根本上反对这种“反城市”的住区理念，提倡住区作为城市的有机构成，必须与城市共享社会资源与人流资源，这是对现代主义居住区规划理念的一场革新 “菊儿胡同模式”种以人文本、布局紧凑、功能混合的开放性街区住宅模式。,上海新天地是一个具有上海历史文化风貌，
29、中西融合的都市旅游景点，它以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。,上海新天地,上海新天地 项目背景,土地面积： 约52 万平方米 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 上个世纪
30、90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越,老城修建案例：上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标。,改造前总平面图,改造后总平面图,旧里,新里,核心区改造前后总平面图对比改造期1996-2000年 改造前为高密度旧宅区改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸引大
31、量游客。,旧居改造前后对比,改造中旧居,改造后建筑,一、主要保留了建筑外墙，重建建筑内部,由于改造后建筑需要兼顾演出和餐饮功能，内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供舞台演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部需要重新建造。外墙有些部分则进行修补与加固。,二、 将居住功能改为商业用途,新天地太平桥地区开发功能组合与对应客群分析,一、上海太平桥地区改造规划总平面图,片区开发功能组合,太平桥地区改造总体定位,项目目标受众,市中心高档商务商业及居住综合功能区城市时尚休闲文化娱乐中心历史建筑风貌区及旅游热点区,办公、酒店：高层次企业及商务、旅游客休闲餐饮娱乐类商业：市中心白
32、领、外籍人士及周边高层次居民高档住宅及国际学校配套：以海外人士为主 广大中外游客,上海新天地 开发地块情况,A太平桥人工湖绿地,B翠湖天地,C上海新天地,E瑞安总部大楼,D企业天地,上海新天地（商业街）,北里 南里,新天地,上海新天地（住宅）,北里 南里,新天地,翠湖天地,随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。,翠湖天地 二期 一期,翠湖天地三期,上海新天地商业业态,布局：源自历史、围绕理念、强化特色,新天地分为南里和北里两
33、个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（一大）会址所在，辟为步行街。,两部分的业态招商都顾及到了国际交流和聚会的主题，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。在现有的98 家租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。品种丰富多样，消费者选择余地大，可以有效的抓住目标客户群的消费兴趣。对应都市旅游文化景点的主题，艺术文化类的商业业态所占比例也不小，恰当比例的业态组合保证了主题得到
34、最大化的实现。超前的经营搭配，使得上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其它城市的时尚消费群。,新天地北里广场,新天地南里广场,上海新天地业态组合,业态组合特点: 国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化,上海 时装周开幕 营造 个性 时尚 潮流,波士顿昆西市场改建,波士顿昆西市场1826年开始运营，仅有三栋建筑，主要用于储藏农产品并作为肉制品交易市场。随着时间的发展，该地区过于拥挤，建筑过于陈旧，昆西市场作为食品集散中心的职能后来逐渐丧失。1961年，为了重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局将昆西市场列入该市的改造计划。该计划没有
35、废弃原先的市场，而是决定对这3栋建筑进行改造。经过改造昆西市场的成功转型为新型商业中心，并且还开发了波士顿充足的旅游市场，成为旅游与购物的景点。,昆西市场发展历程,早期的昆西市场,昆西市场鸟瞰,地理位置,昆西市场坐落于 日益受到人们喜 爱的滨水地区， 新市政厅与政府 中心后侧，邻近 金融区，与城市 级百货公司相距 不远，周边就是 次级市场。,改造为商业综合区的原因,优越的地理位置 大量的消费群体作为商业区的依托：有足够的上班族资源去支持这一新型商业中心的运营，另外还有20000 人住在步行可达的范围之内。 便利的交通：六条新开的道路和一条拓宽路占地167000平方英尺，所征得的其它用地面积为1
36、42000平方英尺。 悠久的历史：早期的商业集中地段，利用此地段的商业集中性及废弃建筑不仅可以建立起一种当今流行的怀旧建筑氛围，而且具有极大的商业和旅游价值。,改造的措施方法,进行改造而非重建：1961年，为了重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局将昆西市场列入该市的改造计划。与一般的大拆大建不同，该计划没有废弃原先的市场，而是决定对这3栋建筑进行改造。 昆西市场建筑的以旧改新并非机械地再造过去的所有相反，而是保留过去的一些重要的部分，并把它们融合到新建物体里。 为了保存那些历史的精华要素，建筑师们作了认真辨析，对真值得保留的部分，不管多么精细，都按原体进行修建、置换或新建。建筑师们把这些规则扩
37、展到市场的建筑风格，如窗户、照明、温室的添建和招牌广告都是20世纪后期的风格，与历史的大理石构筑物形成鲜明的对比。,改造的成就,1981年，在昆西市场1200万名顾客中，60%是游客。 波士顿昆西市场由花岗岩建造而成，由两层高的3栋建筑组成，中间的一栋用于食品销售，相邻的2栋是时装、装饰品、珠宝与礼品店。整座市场长535英尺、占地27000平方英尺、造价达150000美元。 从主要用于储藏农产品并作为肉制品的交易市场转变为新型商业中心：食品销售中心，时装、装饰品、珠宝与礼品店，同时兼有艺术公演和集会活动。 昆西市场改造的成功，证明重新利用早先商业集中地段及废弃建筑不仅可以建立起一种当今流行的怀旧建筑氛围，而且具有极大的商业和旅游价值。,昆西市场的转变,主要用于储藏农产品并 作为肉制品的交易市场,食品销售中心，时 装、装饰品、珠宝与 礼品店，同时兼有艺 术公演和集会活动,食品集散中心,新型商业旅游中心,谢谢观赏,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博kingsoftwps,
