1、 项 目 合 作 发 展 建 议 书二 零 一 零 年 五 月 二 十 六 日前 言感 谢 贵 公 司 决 策 层 领 导 对 敝 公 司 在 专 业 上 的 信 任 ， 使 敝 司 能够 有 幸 参 与 到 与 贵 司 的 合 作 中 ， 希 望 我 们 所 提 供 的 资 料 能 够 得 到 贵公 司 的 认 同 ， 进 而 为 贵 公 司 在 决 策 时 提 供 必 要 的 帮 助 ， 为 项 目 的 最终 成 功 建 立 良 好 的 基 础 。我 们 诚 挚 希 望 能 够 听 到 贵 公 司 对 我 们 所 提 交 各 项 提 案 的 中 肯 意见 ， 如 果 能 够 得 到 贵 公
2、 司 的 认 可 ， 我 们 将 在 后 继 的 服 务 中 不 断 完 善充 实 以 形 成 系 统 完 备 的 可 操 作 性 强 的 整 体 方 案 。衷 心 祝 愿 我 们 能 合 作 成 功 ！目 录第 一 部 分 ： 市 场 分 析第 二 部 分 ： 项 目 综 合 分 析第 三 部 分 ： 项 目 开 发 投 资 预 算 与 回 报 分 析第 四 部 分 ： 公 司 服 务 内 容第 五 部 分 ： 公 司 简 介第 一 部 分 ： 市 场 分 析烟 台 作 为 首 批 开 放 的 14 个 沿 海 城 市 之 一 ， 有 着 得 天 独 厚 的 山 海 资 源 ， 绵 长 的
3、海岸 线 ， 这 里 气 候 适 宜 ， 物 产 丰 美 ， 经 过 不 断 的 产 业 结 构 调 整 和 城 市 优 势 区 位 规 划 开 发 ，截 止 到 2010 年 ， 全 市 实 现 生 产 总 值 4358.5 亿 元 ， 比 上 年 增 长 14.1%。 是2005 年 的 2 倍 ， 年 均 增 长 14.9%， 已 经 晋 升 到 山 东 第 二 大 经 济 城 市 ， 全 市 人 均生 产 总 值 62264 元 ， 按 现 行 汇 率 计 算 达 到 9396 美 元 ， 增 长 14.5%。 2010 年 ，一 、 二 、 三 次 产 业 增 加 值 分 别 达 到
4、 334.5 亿 元 、 2566.5 亿 元 和 1457.5 亿 元 ，结 构 比 例 为 7.67： 58.89： 33.44。 高 新 技 术 产 业 产 值 达 到 4947.5 亿 元 ， 增长 26.4%， 占 规 模 以 上 工 业 产 值 的 比 重 达 到 44.1%， 比 年 初 提 高 2.2 个 百 分点 。 这 在 一 个 面 上 反 映 到 了 烟 台 已 经 从 简 单 的 初 加 工 慢 慢 向 高 新 产 业 区 发 展 ， 莱 山 国 家高 新 区 的 新 建 就 是 一 个 很 好 的 例 证 ， 烟 台 经 济 开 发 区 作 为 国 家 级 的 经
5、济 开 发 区 ， 现 已 成为 烟 台 的 工 业 集 中 地 ， 也 是 外 来 人 口 的 主 要 聚 集 地 ， 是 劳 动 密 集 性 与 技 术 密 集 性 的 综 合区 域 ，烟 台 经 济 开 发 区 注 册 各 类 企 业 12200 多 家 ， 其 中 工 业 企 业 3100 多 家 ， 外商 投 资 企 业 1100 多 家 。 形 成 了 机 械 汽 车 、 电 子 信 息 两 大 主 导 产 业 拉 动 ， 汽 车 、 手 机 、电 脑 、 装 备 制 造 等 五 大 产 品 集 群 崛 起 ， “牡 丹 花 ”企 业 重 点 支 撑 的 产 业 发 展 格 局 ，
6、已 经 成 为 全 国 重 要 的 汽 车 工 业 基 地 、 装 备 制 造 业 基 地 和 电 子 信 息 产 业 基 地 。1、 汽 车 集 群 。 形 成 以 东 岳 汽 车 为 龙 头 ， 以 发 动 机 、 自 动 变 速 箱 、 车 用 空 调 器 为 核心 配 套 的 产 业 体 系 。 目 前 ， 轿 车 产 能 达 到 24 万 辆 /年 ， 发 动 机 、 自 动 变 速 箱 产 能分 别 为 37.5 万 台 /年 和 30 万 台 /年 ， 聚 集 零 部 件 企 业 30 多 家 。 2006 年 实 现 产值 170 亿 元 ， 计 划 今 年 完 成 产 值 2
7、10 亿 元 。2、 手 机 集 群 。 呈 现 出 浪 潮 LG 稳 步 高 产 ， 伊 诺 特 、 得 宝 数 字 通 信 等 核 心 配 套 企业 快 速 膨 胀 、 富 士 康 手 机 后 来 居 上 的 良 好 态 势 。 2006 年 ， 手 机 集 群 实 现 产 值150 亿 元 ， 随 着 核 心 配 套 企 业 伊 诺 特 公 司 二 期 扩 能 顺 利 投 产 和 富 士 康 手 机 事 业群 增 资 扩 建 ， 今 年 产 值 将 达 到 160 亿 元 。3、 电 脑 集 群 。 形 成 鸿 富 泰 、 宏 华 胜 、 富 士 康 精 密 电 子 三 大 事 业 群
8、， 正 在 实 现 由 主要 部 件 向 品 牌 整 机 生 产 的 转 变 。 2006 年 ， 富 士 康 工 业 园 完 成 产 值 100 亿 元 、 出口 6.5 亿 美 元 。 随 着 整 个 工 业 园 二 、 三 期 投 资 扩 建 以 及 游 戏 机 、 笔 记 本 电 脑 等 大 项 目顺 利 推 进 ， 全 年 产 值 将 达 到 160 亿 元 。 整 个 集 群 年 内 再 引 进 配 套 企 业 10 家 以 上 ，总 数 超 过 30 家 。4、 装 备 制 造 集 群 。 以 斗 山 工 程 机 械 和 斗 山 机 床 为 龙 头 的 装 备 制 造 业 基 地
9、 ， 集 聚 多宝 精 密 、 东 镐 重 工 、 三 宇 泰 科 、 宇 光 机 械 等 20 多 家 配 套 企 业 。 2006 年 ， 以 挖掘 机 、 数 控 机 床 、 工 业 缝 纫 机 等 为 代 表 的 22 大 整 机 产 品 迅 猛 发 展 ， 全 年 实 现 产 值63 亿 元 ， 预 计 今 年 超 过 70 亿 元 。以 上 良 好 的 经 济 发 展 趋 势 带 来 大 量 的 工 作 岗 位 ， 使 得 家 用 消 费 类 产 品 行 业 发 展 迅 速 ，同 时 不 动 产 的 发 展 也 与 时 俱 进 。2011 年 1 月 烟 台 开 发 区 住 房 均
10、 价 为 6185 元 /平 方 米 ， 环 比 2010 年 12 月份 上 涨 1.23%， 同 比 2010 年 1 月 上 涨 14.96%。 从 整 体 数 据 来 看 ， 2010 年1-10 月 份 开 发 区 房 价 呈 现 连 续 上 涨 的 趋 势 ， 达 到 5880 元 /平 方 米 ； 在 11 月 份房 价 有 所 回 落 ， 但 在 12 月 份 房 价 再 冲 新 高 ， 达 到 6110 元 /平 方 米 。 进 入 2011年 后 烟 台 ， 开 发 区 房 价 延 续 上 涨 趋 势 ， 1 月 份 住 房 均 价 达 到 6185 元 /平 方 米 。
11、高于 烟 台 平 均 价 格 ， 随 着 一 线 房 企 万 科 、 龙 湖 、 天 房 、 保 利 等 先 后 在 烟 台 拿 地 ，2011 烟 台 楼 市 变 得 扑 朔 迷 离 、 炙 手 可 热 。就 在 刚 刚 过 去 的 一 周 ， 国 家 统 计 局 公 布 的 统 计 数 据 显 示 ， 4 月 份 中 国 70 个大 中 城 市 中 有 56 个 城 市 的 新 建 商 品 住 宅 价 格 环 比 出 现 上 涨 ， 数 量 较 上 月 出 现 增 加 。这 显 示 出 ， 调 控 政 策 依 然 未 撼 动 房 地 产 市 场 。 无 论 是 从 2010 年 1 月 的
12、 “国 十 一 条 ”到 今 年 1 月 出 台 的 “新 国 八 条 ”； 还 是 以 2009 年 年 末 营 业 税 优 惠 政 策 取 消 为 调 控 起点 到 近 期 国 家 发 改 委 要 求 商 品 房 销 售 需 明 码 标 价 的 国 家 最 新 调 控 措 施 都 可 以 看 出 ， 即 便是 以 年 为 单 位 ， 调 控 依 然 没 有 出 现 人 们 想 要 的 结 果 。 限 购 、 限 贷 、 限 外 、 房 产 税 ， 在 诸多 新 老 调 控 政 策 均 以 “失 效 ”或 “效 果 不 明 显 ”落 幕 后 ， 人 们 又 将 目 光 聚 焦 于 下 一 个
13、 、再 下 一 个 调 控 政 策 。 不 过 此 时 ， 反 思 比 期 盼 更 为 重 要 。在 地 产 开 发 中 思 辨 ， 务 实 更 为 重 要 。第 二 部 分 ： 项 目 综 合 分 析 项 目 资 源 梳 理区 位 介 绍 ： 位 于 柳 子 河 路 之 南 ， 同 三 高 速 北 侧 ， 泰 山 路 烟 台 物 流 园 之 内 ， 来往 福 山 开 发 区 交 通 便 捷 ， 从 泰 山 路 步 行 到 柳 子 河 路 乘 坐 23、 206 可 直 达开 发 区 ， 从 泰 山 路 步 行 到 同 三 高 速 可 乘 坐 32 路 直 达 福 山 、 芝 罘 区 。资 源
14、 1： （ 地 域 位 置 优 势 ） 未 来 的 一 个 趋 势 就 是 开 发 区 和 福 山 区 慢 慢 融 合 ， 进而 两 地 区 无 论 从 购 物 及 居 住 都 会 得 到 一 个 相 互 补 充 ， 所 以 位 于 两 区 之 间 的 中间 地 带 会 变 得 更 为 重 要 ， 因 为 这 里 不 近 不 远 的 享 受 到 芝 罘 区 、 开 发 区 、 福 山区 的 多 种 资 源 优 势 。项 目 地资 源 2： （ 需 求 优 势 ） 从 福 山 购 房 群 体 分 析 得 知 ， 此 片 区 因 为 没 有 良 好 的 居住 项 目 ， 所 以 大 量 此 区 域
15、 工 厂 职 工 选 择 了 其 他 地 方 购 房 ， 如 果 本 项 目 介 入 ，可 以 弥 补 此 区 域 的 空 白 。通 过 对 本 项 目 核 心 资 源 的 解 读 ， 已 经 明 确 了 “我 们 有 什 么 ”的 战 略 命 题 ；但 是 ， 项 目 的 资 源 并 不 能 够 脱 离 市 场 态 势 而 孤 立 存 在 。因 此 ， 我 们 需 要 带 着 自 身 的 资 源 条 件 进 入 到 所 面 对 的 经 营 环 境 中 ，在 市 场 的 试 金 石 作 用 下 进 一 步 提 纯 。从 而 确 立 有 利 于 项 目 规 避 风 险 与 发 掘 价 值 的 市
16、 场 发 展 方 向 ，现 在 就 让 我 们 进 入 下 一 个 策 略 模 块 ： 项 目 swot 分 析 与 战 略 规 划 地 理 位 置 优 势需 求 优 势 为 销 售 带 来 保 证S项 目 优 势 属 性 研 判三 区 交 界 ， 资 源 共 享地 块 不 连 贯 ， 周 边 全 厂 房 ， 环 境 差生 活 配 套 与 市 政 设 施 缺 位 对 产 品 细 致 规 划 ， 规 划 自 身 的 配 套W项 目 劣 势 属 性 研 判通 过 景 观 隔 断 ， 可 以 降 低 此 类 影 响临 近 高 速 ， 噪 音 及 废 气 影 响 较 难 改 善要 以 产 品 规 划
17、抢 占 市 场 制 高 点要 以 跨 区 推 广 突 破 区 域 限 制要 以 产 品 定 位 隔 性 形 成 搏 弈 壁 垒有 利 于 项 目 唯 一 性 宣 传开 发 区 经 济 的 不 断 发 展 带 来 强 大 的 购 买 力及 源 源 不 断 的 人 流 量福 山 政 府 对 夹 河 生 态 公 园 的 建 设 与 规 划 有 利 于 项 目 的 营 销 借 势O市 场 机 会 属 性 研 判形 成 项 目 的 客 户 基 础开 发 区 和 福 山 区 其 他 项 目 的 竞 争房 产 政 策 对 外 来 购 房 人 群 的 影 响区 域 工 业 印 象 深 厚 ， 改 变 艰 难T
18、营 销 威 胁 属 性 研 判区 域 市 场 目 前 欠 缺 纯 住 宅 项 目同 三 高 速 带 来 更 多 的 芝 罘 客 有 利 于 项 目 客 源 的 拓 展 及 功 能 定 位 的 确 立 项 目 客 户 分 析依 据 项 目 所 处 位 置 及 自 身 资 源 ， 客 户 主 力 应 该 为 企 业 单 位 职 工 ， 其 他 为 个 体经 营 者 以 及 投 资 客 群 。 客 户 以 30 岁 以 下 的 年 轻 人 为 主 ， 3050 岁 左 右的 客 户 将 会 多 数 为 投 资 群 体 。 区 域 应 该 以 开 发 区 为 主 ， 福 山 和 芝 罘 为 辅 ，同
19、时 周 边 县 市 也 是 不 容 忽 视 的 购 房 力 量 。 项 目 产 品 定 位 及 推 广 定 位通 过 对 我 们 的 客 户 及 资 源 构 建 、 市 场 挑 战 分 析 ， 我 们 的 产 品 应 该 是 这 样 子 的 ，它 “户 型 小 、 总 价 低 、 一 居 到 两 居 、 物 业 好 ”所 以 ， 我 们 的 战 略 方 向 ：以 便 利 交 通 网 为 底 色以 片 区 纯 品 住 宅 为 基 调以 小 户 型 产 品 为 竞 争 力以 优 越 配 套 服 务 为 突 破打 造 三 区 中 心 的 格 调 品 质 生 活 家 项 目 价 格 定 位按 照 以
20、上 定 位 ， 参 考 同 区 域 的 价 格 走 向 ， 本 项 目 的 价 格 体 系 应 以 芝 罘 区 、 开 发 区 、 福 山区 的 价 格 权 重 而 得 。房 价 占 权 重 权 重 价 格 本 项 目 价 格福 山 区 4536 元 40% 1814开 发 区 6220 元 50% 3110芝 罘 区 7780 元 10% 7785700 元 /平 米 ，高 架 工 业 区 不 良影 响 权 重 0.2，价 格 定 位 4500元 /平 米 ， 后 期可 拔 高引 用 ：开 发 区 作 为 烟 台 的 移 民 区 拥 有 大 量 的 外 来 人 口 ， 这 也 是 开 发 区
21、 房 价 近 年 来 稳 步 攀 升 的 最重 要 原 因 。 据 搜 房 网 数 据 监 控 中 心 数 据 显 示 ， 4 月 烟 台 开 发 区 楼 盘 最 新 报 价 维 持 在6220 元 每 平 米 ， 与 3 月 相 比 ， 环 比 增 长 0.65%， 与 去 年 同 期 相 比 增 长 20.15%。据 搜 房 网 数 据 显 示 ， 福 山 区 4 月 房 价 为 4536 元 /平 方 米 ， 相 比 3 月 份 的 4656 元 /平 方 米 ， 降 幅 为 2.65%。 分 析 数 据 可 见 ， 均 价 的 下 降 一 方 面 是 由 于 区 域 内 部 分 楼 盘
22、 推出 新 品 ， 优 惠 力 度 较 大 ； 另 一 方 面 刚 亮 相 的 部 分 新 盘 价 格 较 低 ， 拉 低 了 整 体 的 均 价 水 平 。预 计 这 一 情 况 在 5 月 就 会 好 转 ， 均 价 会 “回 归 正 途 ”到 稳 定 增 长 状 态 。搜 房 网 数 据 监 控 中 心 显 示 ， 2011 年 1 月 该 区 域 住 宅 的 均 价 达 到 了 7780 元 每 平 米 ，相 比 去 年 12 月 的 7473 元 每 平 米 ， 同 比 上 涨 4%； 相 比 2010 年 1 月 份 的 6545 元 每平 米 ， 环 比 上 涨 达 18.9%。
23、 可 见 政 策 相 对 严 厉 的 2010 年 并 未 对 芝 罘 区 的 房 价 造 成 实质 性 影 响 。第 三 部 分 ： 项 目 开 发 投 资 预 算 与 回 报 分 析 项 目 规 划无 建 筑 占 地 面 积 ： 约 6 万 平 米有 建 筑 占 地 面 积 ： 约 3 万 平 方 米总 规 划 面 积 9 万 平 米按 照 既 定 容 积 率 2.2-2.9， 我 公 司 出 二 套 规 划 建 议 ， 如 下 ：无 建 筑 空 地无 建 筑 空 地有 建 筑 空 地1) 容积率 2.02.5，正常的小高层+二类高层项目（18 层以内）；2) 容积率 2.53.0，小高层
24、+二类高层项目+一类高层项目（19 层以上）。我 司 建 议 容 积 率 可 控 制 在 2.5-2.9 之 间 ， 一 方 面 考 虑 项 目 利 益 最 大 化 ， 另一 方 面 考 虑 项 目 周 边 没 有 任 何 公 园 绿 地 ， 做 档 次 楼 盘 风 险 较 大 ， 所 以 建 议 产品 做 一 类 高 层 +二 类 高 层 +小 高 层 的 混 合 社 区 ， 布 局 采 用 行 列 式 布 局 ， 景 观采 用 小 组 团 形 式 ， 不 设 大 型 广 场 。容 积 率 2.5 计 算 ， 总 规 划 面 积 22.5 万 平 米 项 目 成 本(一 ) 地 价 ： 90
25、000 平 米 *1300000 元 /667 平 米 =175412293 元如 规 划 最 后 确 定 容 积 率 为 2.5， 总 建 筑 面 积 22.5 万 平 方 米 ， 则 楼 面 低 价 为 800 元(二 ) 前 期 费 ：1 钻 探 、 设 计2 各 种 配 套 （ 基 础 设 施 配 套 费 、 教 育 配 套 费 、 白 蚁 防 治 费 、 消 防 专 项 费 、 自 来 水 管网 费 ）3 临 水 、 临 电4 杂 土 清 运 、 环 卫5 达 到 开 工 条 件 时 所 涉 及 的 所 有 费 用 大 约 需 要 230 元 /平 米(三 ) 建 安 造 价 ：场
26、地 平 整 、 质 检 费 、 招 投 标 费 、 工 程 监 理 费 、 地 质 勘 察 费 、 噪 音 排 污 费 、 桩 基 工 程 费 、土 建 工 程 费 、 自 来 水 管 网 工 程 费 、 共 建 配 套合 计 ： 1400 元 /平 方 米(四 ) 房 屋 销 售 费 用 ： 按 项 目 直 接 费 用 的 4%计 算 。 平 均 每 平 方 米 分 摊 100元 /平 米 。 合 计 ： 100 元 /平 方 米(五 ) 开 发 管 理 费 用 +财 务 费 ： 按 项 目 直 接 费 用 的 5%计 算 。 平 均 每 平 方 米分 摊 150 元合 计 ： 150 元
27、/平 方 米(六 ) 不 可 预 见 费 ： 按 项 目 直 接 费 用 的 1.5%计 算 。 平 均 每 平 方 米 分 摊 40 元合 计 ： 40 元 /平 方 米 每 平 米 总 成 本 =土 地 成 本 +前 期 费 用 +建 安 费 用 +房 屋 销 售 费 用 +开 发 管 理及 财 务 费 用 +不 可 预 见 费 用 =2720 元总 成 本 ： 2720 元 /平 米 *22.5 万 平 米 =61200 万 元 项 目 回 报最 终 利 润 分 析 开 发 总 成 本 ： 61200 万 元 综 合 成 本 价 ；4500 元 / 可 销 售 面 积 ；225000 （
28、 假 设 ） ；销 售 总 收 入 4500*225000=101250 万 元销 售 税 费 （ 营 业 税 与 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 费 附 加 ） =101250 万 元*5.5%=5568 万 元开 发 利 润 =101250 万 元 -61200 万 元 -5568 万 元 =34482 万 元成 本 利 润 率 =34482 万 元 /61200 万 元 =56%第 三 部 分 ： 本 项 目 合 作 内 容 建 议一 、 对 本 项 目 所 提 供 的 服 务 主 要 包 括 ： 服务一：项目区域市场研究分析服务二：开发企业及项目形象包装顾问（ Vi 展示）服务
29、三：项目定位及广告整合推广服务四：营销及公关活动的策划、执行服务五：项目销售代理服务二 、 服 务 取 费 标 准服 务 项 服 务 内 容 收 费 标 准 备 注服 务 一 市 场 研 究 分 析 6 万 元一 次 性 收 费 ， 之 后每 年 免 费 提 供 市 场及 时 信 息服 务 二 开 发 企 业 及 项 目 形 象 包 装 顾 问 4 万 元服 务 三 项 目 定 位 及 广 告 整 合 推 广 6 万 元所 涉 及 到 的 媒 体 发布 及 制 作 费 用 均 不含 在 内服 务 四 营 销 及 公 关 活 动 的 策 划 、 执 行 8 万 元服 务 五 项 目 销 售 代
30、理 服 务 代 理 佣 金 ： 总 销 售 额 的 2.0%合 计策 划 顾 问 服 务 费 （ 前 四 项 ） ： 共 计 24 万 （ 月 费 2 万 /月 ）销 售 代 理 费 （ 第 五 项 ） ： 总 销 售 额 的 1.8%三 、 溢 价 分 配 比 例双方合作过程中，如本项目阶段内实际销售平均价超出预期平均价（由双方协商并按照市场情况约定） ，则超出部分视为溢价，溢价与阶段销售面积之乘积即视为溢价利润收益。溢价利润收益由合作双方按照 开发商 70% ，代理公司 30% 的比例进行分配。四 、 策 划 费 、 销 售 代 理 费 及 溢 价 利 润 收 取 方 式1、 策 划 费
31、用 收 取 方 式 ： 分 月 收 取 ， 合 同 签 署 期 ， 开 发 商 每 月 月 初 支 付 代 理公 司 策 划 费 2 万 元 。2、 销 售 代 理 佣 金 结 算 方 式从 项 目 正 式 开 盘 起 ， 开 发 公 司 每 月 为 代 理 公 司 结 算 一 次 销 售 代 理 提 成 佣 金 。每 月 5 日 前 ， 代 理 公 司 向 开 发 公 司 提 交 上 一 个 月 的 销 售 业 绩 报 表 ， 经 开 发 公司 财 务 人 员 审 核 ， 按 以 下 标 准 结 算 佣 金 ： 在 销 售 套 数 达 到 50%（ 含 50%） 之 前 ， 每 月 按 照
32、80%的 比 例 结 算 本 月销 售 代 理 佣 金 。 在 销 售 套 数 达 到 50%-70%（ 含 70%） ， 每 月 按 照 90%的 比 例 结 算 本月 销 售 代 理 佣 金 。 在 销 售 套 数 达 到 70%-90%（ 含 90%） ， 每 月 按 照 95%的 比 例 结 算 本月 销 售 代 理 佣 金 。 在 销 售 率 达 到 90%以 后 ， 开 发 公 司 根 据 以 上 比 例 全 额 结 算 销 售 代 理 佣 金 ，并 补 齐 之 前 销 售 额 佣 金 差 额 部 分 。3、 溢 价 部 分 结 算 方 式在 项 目 销 售 套 数 达 到 50%
33、， 70%， 90%， 100%时 ， 分 别 按 照 当 时溢 价 及 阶 段 销 售 面 积 ， 一 次 性 分 配 并 结 算 项 目 溢 价 利 润 收 益 。第 四 部 分 公 司 简 介一 、 公 司 描 述系 出 名 门 。 公 司 主 创 人 员 源 自 北 京 协 成 行 、 阳 光 100 等 知 名 企 业 ，传 承 名 企 ， 借 鉴 成 功 轨 迹 ； 大 浪 淘 沙 ， 优 劣 自 见 分 晓 。 综 合 销 售 、 策 划 方 面 ，历 经 代 理 、 开 发 行 当 ， 而 将 脉 络 融 入 体 系 ， 乃 自 成 一 家 。刀 锋 凌 厉 。 所 谓 “天
34、马 行 空 ”， 一 则 为 喜 ， 一 则 ， 实 为 忧 。 所 忧 者 ， 浮文 画 饼 ， 脱 离 实 际 ， 空 洞 大 言 。 而 我 公 司 人 员 ， 曾 历 一 线 、 二 线 、 三 线 城 市项 目 ， 其 间 亦 鉴 成 败 ， 因 此 做 事 首 讲 客 观 ， 以 深 度 研 判 ， 狠 挖 客 户 ， 刀 锋 扼其 咽 喉 。古 人 云 ， 未 知 其 败 ， 何 知 其 成 ？ 看 破 表 层 ， 明 其 风 骨 ， 扎 实 落 地 ， 然 也 。二 、 立 足 烟 台 ， 与 时 俱 进 业 务 描 述市 场 调 研 前 期 策 划 营 销 推 广 销 售 执
35、 行环 境 调 研客 户 调 研项 目 评 估开 发 战 略定 位 研 判市 场 定 位规 划 战 略户 型 设 计推 广 依 据营 销 策 动广 告 策 动推 广 执 行上 市 策 略销 售 组 织销 售 推 进物 管 支 持三 、 将 帅 峰 雄 ， 谋 定 策 动 智 力 描 述专 家 智 力 武 装 的 一 支 地 产 经 营 服 务 团 队 ， 包 括 成 功 的 企 业 家 、 学 者 、 专家 、 一 线 操 盘 手 、 广 告 媒 体 营 运 精 英 ， 能 够 为 深 远 所 服 务 的 项 目 提 供 不 同 层面 的 战 略 支 持 。四 、 全 程 营 销 ， 超 值
36、服 务 服 务 领 域前 期 定 位 市 场 研 究 ， 项 目 发 展 建 议 对 目 标 市 场 进 行 调 查 与 研 究 ， 收 集 分 析 市 场 数 据 ， 研 究 竞 争 对 手 和 典 型 个 案 ，为 项 目 发 展 提 供 信 息 基 础 与 决 策 依 据 。 研 究 土 地 价 值 ， 确 定 产 品 概 念 ， 明 确物 业 发 展 方 向 ， 以 科 学 的 市 场 依 据 和 专 业 的 规 划 理 念 提 供 精 准 的 前 期 服 务 。产 品 规 划 产 品 定 位 ， 设 计 跟 进 ， 成 果 转 化 设 定 符 合 土 地 价 值 和 客 户 需 求
37、的 产 品 概 念 ， 协 助 制 订 规 划 及 建 筑 设 计 任 务 指导 书 ， 并 进 行 过 程 跟 进 ， 提 出 专 业 调 整 建 议 ， 形 成 最 终 设 计 成 果 。整 合 推 广 专 业 企 划 团 队 ， 主 流 媒 介 资 源 针 对 项 目 制 定 相 应 的 营 销 策 略 、 广 告 策 略 、 媒 介 策 略 、 推 广 活 动 等 系 统 性 的整 合 方 式 ， 使 其 产 生 核 爆 炸 的 效 果 ， 为 销 售 做 出 强 有 力 的 支 持 。 营 销 代 理 以 营 销 策 略 提 升 为 核 心 优 势 ， 注 重 销 售 代 理 的 高
38、 效 务 实 以 专 业 的 服 务 流 程 和 细 致 周 全 的 策 略 执 行 ， 充 分 发 挥 策 略 提 升 的 专 业 优 势 ，提 升 项 目 的 核 心 竞 争 力 ， 注 重 销 售 执 行 的 高 效 、 务 实 、 规 范 ， 以 保 证 项 目 销售 合 理 完 成 。五 、 公 司 架 构总 经 理 办 公 室销 售 管 理 部 市 场 研 发 部 企 划 推 广 部各项目销售组市场信息组创意文案组平面设计组公关策划组媒体执行组前期策划组各项目销售组各项目销售组六 、 擂 鼓 剑 歌 ,封 疆 拓 域 案 例 展 示青 岛 /开 发 区 纯 住 宅 项 目 、 东
39、方花 园烟 台 /大 型 城 市 综 合 体 、 阳 光100 城 市 广 场大 连 /大 连 市 首 家 运 动 文 化 社 区-金 生 佳 苑 佛 山 /海 景 兰 湾佛 山 /龙 光 、 水悦 云 天日 照 /首 席 欧 式 社 区 、 凯 旋 广 场 、凯 旋 帝 景 日 照 /综 合 性 商 业 、 新 瑞 商 业 广场日 照 /精 品 社 区 、 东 辰 嘉 园 、金 色 家 园驰 盛 地 产 - 御 金 台海 融 置 业 -凯 诗 维 拉中 奥 置 业 - 中 奥 城北 京 /北 二 环 老 房 回 迁 项 目 小 街 俊 景北 京 /东 三 环 小 户 型 公 寓 富 顿 中 心北 京 /最 早 的 中 产 阶 级 豪 宅 燕 沙 后北 京 /东 四 环 大 型 综 合 项 目 大 成 国 际长 春 /顶 级 奢 华 别 墅 力 旺弗 朗 明 歌各 项 目销 售 组前 期策划组媒体执行公 关策划组平面设计创意文案市 场 信息各项 目 销售 组企 划 推广 部市 场 研发销 售 管理总 经 理办 公 室
