1、房地产开发与经营,吴聘奇 ,第十章 房地产估价,案例,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：,案例,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A 房屋位于甲级地段，是他与朋友马先生共同投资购买的， 建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；,B 房屋位于乙级地段，是他独资
2、购买的，建筑面积80.2平 方米，房型为二室二厅，楼龄3年；,C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6 平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。,案例,两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。,（一）整体概念,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 其中： 土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。,（一）概念,其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或虽然可以分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用
3、价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受损的物。,（一）整体概念,如为提高土地或建筑物的使用价值或功能， 种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。,（一）整体概念,房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。,（一）整体概念,房地产估价的要素 估价当事人：房地产估价人员；房地产估
4、价机构；估价委托人 估价对象：土地、房屋、构筑物、在建工程等 估价目的：估价报告做什么用 价值类型：市场价值和非市场价值 估价时点：公历年、月、日 估价依据：法律、法规、政策、标准,（一）整体概念,房地产估价的要素 估价假设：估价所必要、但不能肯定，而又必须予以说明的前提 估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、替代原则等 估价程序：先后次序 估价方法：市场法、成本法、收益法等，不得随意取舍 估价结果：不得随意更改,（一）整体概念,概念理解 房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 房地产估价会有误差但应将
5、误差控制在合理范围内 房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合,（一）整体概念,房地产的实物、权益与区位 实物：有形实体、质量和组合完成的功能三个方面。 权益：权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 区位：地理位置、可及性、便捷性、与重要场所的距离，周围环境、景观，在区域中的地位等其中，交通时间距离越来越受到重视。,（一）整体概念,在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响不同： （1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值 （2）专利权、专有技术、著作权、商标专用权、商誉、有价证券等无形资产，主要是权益的价值。 （3）房地产，实物和权益在价值决定中
6、都很重要。房屋价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如房屋产权是完全产权还是部分产权(商品房、经济适用房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等),（二）现实需要,（一） 土地使用权出让,（二） 房地产转让和租赁,（三） 房地产抵押,（四） 房地产征收和征用,（五） 房地产分割,（六） 房地产损害赔偿,（七） 房地产税收,（八） 房地产保险,（九） 房地产争议调处和司法鉴定,（十） 企业有关经济行为,（十一） 房地产管理,（十二） 其他方面,（三）估价原则,合法原则 前提条件 某宗房产位于小区入口处第一层，规划限定为居住用途，但因其靠近路边，适合于商业用
7、途，在交易评估过程中，某评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？,（三）估价原则,1、合法原则 前提条件 合法原则定义：指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产，即合法产权、合法使用、合法处分的房地产。,（三）估价原则,（1）合法产权 以房地产属权证书和有关证件为依据 土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。 房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证 统一的房地产权证书：房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证,（三）估价原则,（2）合法使用 以城市规划/土地用途管制等为依据 必须依法进行，即遵
8、循国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。 如城市规划规定了土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度与建筑风格等，则房地产估价就必须在房地产的使用符合限制的范围内进行。,（三）估价原则,（3）合法处分 应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据 （4）其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策，如房改售房，政府定价房，经济适用房,案例,2003年7月，住户金某以自有的一间产权房屋向银行申请抵押贷款，房屋经专业人员评估为60万元，金某获得了30万元贷款额，贷款期限定为2年。但2005年7月份，金某却以家中无钱拒绝还款，银行便申请给予房屋拍卖，而拍卖所得才12万元，后经市场调查，该
9、房屋在当地当时最高价格仅15万元左右，而2003年7月价格还不到15万元。原来2003年评估此房屋的人员为金某的亲戚，违反了什么原则？,（三）估价原则,2、公正原则 房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法，实事求是地对评估标的物评估出一个客观的科学的合理的价格。,（三）估价原则,3、最高最佳使用原则 又称最优使用原则、最佳效益原则， 指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。,（三）估价原则,3、最高最佳使用原则 某处房地产城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途
10、使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争的结果。,（三）估价原则,4、替代原则 在评估一宗房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据此原则推断出估价对象房地产的价格。 替代原则成为房地产估价方法：市场比较法的理论基础。,（三）估价原则,5、估价时点（期日）原则 估价时点：指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。 确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。,（三）估价原则,5、估价时点原则 一般将估价人员执行现场查戡的日期定为估价时点，或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。 估价作业日期：是正
11、式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。,（三）估价原则,5、估价时点原则 要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价时点为标准时间，这样这些实例才能作为等价替代物，即可比。,（四）估价程序,明确基本事项拟定作业方案搜集所需资料实地查勘对象选定方法计算确定结果撰写估价报告估价资料归档,（五）估价方法选择,1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作
12、为其中一种方法,6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,市场比较法举例,市场比较法举例,市场比较法举例,市场比较法的适用性,有类似房地产的适合交易实例即可应用 下列情况不适用： 1、房地产交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的房地产或很难成为交易对象的房地产，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。,（六）资料搜集与现场调查,1、宏观资料和市场状况资料,（六）资料搜集与现场调查,2、估价方法所需资料,3、估价对象状况资料 区位、权益、实物,4、实体确认 坐落、面积,5、权利状态确认,（七）影响因素,行政因素,区域因素,个别因素,（八）理论体系,
