1、第十二章 房地产估价程序,一、房地产估价程序概述,1、房地产估价程序的含义2、房地产估价程序的作用,1、房地产估价程序的含义,房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。房地产估价的基本程序如下： (1)获取估价业务； (2)受理估价委托； (3)制定估价作业方案； (4)搜集估价所需资料； (5)实地查看估价对象； (6)分析估价对象价值； (7)测算估价对象价值； (8)判断估价对象价值； (9)撰写估价报告； (10)内部审核估价报告 (11)交付估价报告； (12)估价资料归档。 说明：在实际估价中，上述程序的各个工作步骤之间不
2、是完全割裂的，相互之间可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但是不得随意省略。,2、房地产估价程序的作用,1）规范估价行为 2）保证估价质量 3）提高估价效率 4）防范估价风险说明：只有有了一套符合逻辑的估价程序，才能把房地产估价工作做得更好；也只有按照一整套估价程序认真踏实地去做，才能真正认识一宗房地产的价格，从而求得房地产真实、科学、合理的价格。,二、获取估价业务,从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要有下列3类：1、被动接受 即坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。 2、主动争取 即估价人员走出门去力争为估价需求者提供估价服务。在估价活动社会化、
3、市场化后，特别是在估价机构多、竞争激烈的情况下，这是估价业务的主要来源。 3、自有自估 即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。说明：1)房地产估价业务来源渠道还可以按照委托人（客户）的类型（如商业银行、人民法院、上市公司）、不同的估价目的或估价对象来划分。 2）不应承接估价业务的情形有：（1）有利害关系或利益冲突；（2）超出了自己的业务范围；（3）自己的专业能力难以胜任。,1、明确估价基本事项 明确估价基本事项主要包括：1）明确估价目的；2）明
4、确估价对象；3）明确估价时点；4）明确价值类型。2、签订估价委托合同 房地产估价委托合同的内容一般包括：1）委托人名称或者姓名和住所；2）估价机构的名称住所；3）负责本估价项目的估价师的姓名和注册号；4）估价目的；5）估价对象；6）估价时点；7）价值类型；8）委托人的协助义务(例如，委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；9）估价服务费用及其支付方式；10）出具估价报告的日期；11）违约责任；12）解决争议的方法；13）估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。,三、受理估价委托,四、制定估价作业方案,估价作业方案的核心是解决
5、将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。主要内容包括： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。 2、拟搜集的估价所需资料及其来源渠道 3、预计需要的时间、人力和经费 根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期；便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。 4、估价作业步骤和时间进度安排主要是对往后需要做
6、的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。,五、搜集估价所需资料,所需资料包括：政治、法律、经济(包括经济形势、产业政策)、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、文化教育、风土人情、消费行为等方面的资料，以及房地产供求方面的资料，包括：不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。说明：在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。搜集资料的渠道主要有： 要
7、求委托人提供； 实地查勘获得； 查阅估价机构自己的资料库；询问有关知情人士； 到政府有关部门查阅； 查阅有关报刊或登陆有关网站等。,六、实地查看估价对象,实地查看是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况(如建筑结构、设备、装修、维修养护等)，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。 在实地查看时，一般需要委托人中熟悉
8、情况的人员和被查看房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查看记录”。 完成实地查看后，实地查看的估价人员、委托人中陪同实地查看的人员和被查看房地产的业主，应在“实地查看记录”上签字认可，并注明实地查看日期。,七、分析估价对象价值,描述与分析影响估价对象价值高低的自身因素和外部因素，特别是其中的不利因素和有利因素，包括描述与分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。说明：在分析估价对象价值中要形成“市场背景分析”、“估价对象最高最佳使用分析”，
9、抵押估价还要形成“估价对象变现能力分析”。,估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。 说明：估价方法选定后就是进行具体的测算。,八、测算估价对象价值,九、判断估价对象价值,用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致
10、较大差异的原因，并消除不合理的差异。 说明：在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确而充分地阐述调整的理由。,十、撰写估价报告,1、估价报告的含义 2、估价报告的质量 3、估价报告的形式 4、估价报告的组成和内容,1、估价报告的含义,估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的分析报告；也是全面、公正、客观、准确地
11、记述估价过程、反映估价成果的文件。说明：估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。,2、估价报告的质量,估价报告的质量包括估价结果的合理性和准确性、估价方法选用的全面性和正确性、估价参数选取的合理性和准确性等内在质量，还包括文字表述水平、文本格式及印刷质量等外在质量 ，两者不可偏废。,3、估价报告的形式,估价报告的形式分为书面报告和口头报告(如专家证词)。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用表格的形式，如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告，也可以采用表
12、格的形式。 叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。 说明：无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。,以叙述式报告来说明估价报告的有关要求和内容,估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点： 1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。 2)公正性和客观性。估价报告应站在中
13、立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。 3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。,4、估价报告的组成和内容,一份完整的估价报告通常由8个部分组成： 封面；
14、 目录； 致委托人函； 注册房地产估价师声明； 估价的假设和限制条件； 估价结果报告； 估价技术报告； 附件。,十一、内部审核估价报告,为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。 说明：1、对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂前进行的质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。只有经审核合格的估价报告，才能够出具给委托人。 2、在估价报告审核中，要做好审核记录。完成审核后，审核人员应在审核记录上签名，并注明审核日期。,十二、
15、交付估价报告,估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人。说明：估价人员在交付估价报告时，可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释，至此完成了对委托人的估价服务。,十三、估价资料归档,应归档的估价资料包括： 估价机构与委托人签订的估价委托合同； 估价机构向委托人出具的估价报告(包括附件)； 实地查勘记录； 估价项目来源和接洽情况记录； 估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录； 估价报告审核记录； 估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 说明：估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在15年以上（应当不少于10年）。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。例如，15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则估价资料应当保管20年以上。,本章作业,1、复习本章 2、复习前面各章,
