1、深圳市天骜投资策划有限公司2010年1月,湖南心星国际商务中心项目规划设计优化建议,针对中顺心星国际商务中心的项目规划设计方案，本司通过对概念规划建筑设计方案研究讨论后，特提出几个方面的修改建议，仅供贵方参考，以进一步优化实施及解决方案。,第一部分、项目品质定位,2010，都市综合体元年。值得关注的新盘：泊富广场泰贞广场保利南湖广场华远金外滩南湖新城滨江新城梅溪湖中心凯通国际城70万综合体北山城市综合体湖南商会大厦奥林匹克花园城市综合体鑫远集团芙蓉南路集约化城市运营商建鸿达集团华晨集团万家丽路30万综合体开发商北辰集团30万城市综合体恒广发展集团1400亩旅游生态商务园区.,提示：长沙写字楼市
2、场概况见后附件,基于市场竞争环境，本项目开发战略定位：高品质规划。快速启动，快速开发，快速变现本项目运营的上选之策。,因此，我们需要一套有效的品质解决方案！,本项目品质与价值定位：2010年 长株潭都市综合体元年大芙蓉南路首个5A级都市综合体中南地区首个LEED金质认证项目,复合时代，品质配套是价值提升的关键所在,正如十年前的“亚太时代广场”在长沙写字楼的曾经地位，我们要成就一个,“企业商务的面子 商界人士的圈子”,品质配套主要体现在：大堂精品商务配套高品质硬件设施以业主和用家为尊的服务宽裕而不浪费高品质优价质比,“全球视界 商务封面”,2010年 中顺 创世纪 商务与世界同步 创造优质商务空
3、间,中顺时代广场,只有 中顺时代广场全球品质 湖湘商务新视界方可与此匹配,规划的品质导向，以创领湖湘商务新视界为目标,湖南乃至中南地区首家通过“LEED品质认证”的城市综合体项目,丘吉尔说：“我们塑造建筑，其后建筑塑造我们的生活”。绿色，是我们正确的选择。,LEED金奖项目，商务品质看中顺时代广场,最具影响力并且被公认的，当属美国的LEED认证系统。,LEED是“Leadership in Energy & Environmental Design”的缩写，意思是“能源和环境设计先锋奖”，由美国绿色建筑协会（US Green Building Council）设计制定并管理。它是一个评价绿色建
4、筑的工具，其宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。目的是：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。简单来说，它是一个以“得分”来分等级的系统，关注点从建筑选址、规划设计、建筑营造到使用过程，全方位对绿色建筑进行了规范和指导。其意义在于设立了一个共识的标准去发展绿色建筑；提供一个框架去评估建筑的表现；强调尖端的策略以使建筑达到可持续发展的目标；承认和推广绿色技术；承认建筑业的绿色先锋，并刺激绿色竞争；提高消费者对绿色建筑的认可；以及指导绿色建筑设计、将建筑业推向绿色等。,中顺时代广场 湖南首个 LEED金质认证项目,本项目采用LEED-NC-CI-CS-H-ND 的全标准
5、体系,项目品质与定位解读,项目按国际流行的城市综合体开发理念，把与人有关的各种物业形态集合在一个项目里，实现集中、高效、步行、方便、快捷的现代商务需求，以综合多业态服务，包含生态商务“企业总部”，创展“LOFT”办公，SOHO公寓式商务办公，“5A甲级写字楼”，“国际品牌商务酒店”、“都会时尚街区”等，集甲级写字楼、商业、商务公寓、商务酒店、城市广场于一体，“一站式商务物业”丰富的产品类型满足不同企业商务办公、商业交流的需求，创造联动价值，构筑一个国际复合精品生活圈。,中顺时代广场 都市综合体甲级生态写字楼五星级国际酒店中央商业街区国际商务公寓城市广场性价比排序：写字楼-酒店-商务公寓。因此，
6、对写字楼-酒店-商业在尺度、规模、品质、配置、营销上的关注、规划、投入具有战略决定性意义。,项目定位专为湖南、长沙的国际、国内知名企业以及相关配套企业提供的高端办公商务平台。由5A甲级智能写字楼、国际知名品牌酒店、高档休闲时尚精品商业街区、高级会所；地下二层（其中地下2层为车库部分，地下1层为车库及部分商业配套健身中心、室内游泳馆、休闲中心、商务餐吧、员工餐厅等商务与酒店综合配套需求的业态功能）；商务间部分楼层按流行的LOFT办公元素，设计5.4米层高，实现办公空间立体化，丰富而宽敞的垂直空间，最大限度利用各处空间；酒店品牌建议选择已进入中国多年且为国内高端商务客群熟知的国际品牌较好。如法国雅
7、高集团、喜达屋集团等，全面提升综合体国际品质。,项目工程规划,项目采用全框剪力墙结构，全框架结构方正通透。6.6-7.8-8.4-12米柱距（以8.4米为主）， 2.2m-2.4m宽松走道，15米跨度，1500无柱空间，9米挑空豪华商务大堂。写字楼采用偏心核心筒设计，大开间格局，楼高21层，写字楼标准层层高3.4m，2.7米净高。写字楼标准层1500开阔面积，提供从150-250-350-500-1500平米多种开放空间。商务公寓酒店式品质，45-85灵动空间，适应45-170创意产业、艺术工作室、贸易型企业、驻省办、长包房等精致商务需求。五星级国际酒店引领南城省府商圈全面提质升级。,5A甲级
8、写字楼4F及以上楼层层高3.3/3.4米,转换层。层高2.8/3米,商铺一层。层高4.8/5.1米,商业二层。层高4.2米,地下层商铺。层高3.6米,地下二层车库和设备房。层高3.6米,建筑剖面示意,开间4.2米,开间4.2米,地下一层车库,商业三层。层高3.9米,国际五星级酒店4F及以上楼层层高3.0/3.2米,酒店式商务公寓4F及以上楼层层高3米（17层以上安排为5.2米的复式即LOFT）,写字楼部分的设备和装修1、外立面采用LOW-E中空幕墙，灰蓝色隐框玻璃幕墙设计。Low-E低幅幕墙搭配开启式天窗。 外墙:石材干挂，夜景灯光系统2、空调系统：蓄冰空调系统，分户计量。采用丹麦高级品牌丹福
9、斯系统。采用双空调系统，中央空调负责商务大堂等区域温度控制；室内高品质“VRV空调系统+新风系统”，大大节约了企业办公成本。同时，美国讯洁空气离子净化器引入新风系统。（空调系统运用至今为止国际上最为成熟和稳定可靠的水冷式冷水机组，约克主机，运用一次泵变频技术，空调末端为可独立控制、计量风机盘管系统）。3、水泵系统采用日本国内机械知名品牌荏原机械（日本）的产品及 技术支持。,4、电梯系统采用瑞士迅达或德国蒂森克虏伯电梯（秒速2.5米）原装进口设备，高效商务头等舱。5、5A智能化系统配置(楼宇设备自动化系统、办公自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、闭路电视监控系统、应急广播系统、通讯系统、综合
10、布线系统、卫星天线系统6A智能化(楼宇自动化系统BA、通讯自动化系统CA、办公自动化系统OA、保安自动化SA、消防保安监控自动化系统FA、信息处理自动化系统MA)。楼宇自控系统采用德国施耐德TAC原装设备。6、安保监控系统采用韩国三星原装设备7、供水:高位水箱供水，冷热供水到位（卫生间）8、通讯:高速网络，光纤到户，3G、WI-FI无线网络覆盖公共区域,提高商务物业品质的相关建议,通过客户需求强化设计要点,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、
11、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作过的项目口碑,大堂电梯间卫生间,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源,物业形象关键词,玻璃幕墙考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,硬件配置,建立甲级第一印象玻璃幕墙奠定项目形象,简约大气的电梯间延续物业统一设计风格,电梯
12、间考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,硬件配置,国际品牌标志、国内品牌价格选择价格相对较低日本三菱品牌电梯,考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：品牌：选用三菱电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预
13、报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。,电梯选型初步建议,产品核心指标：采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯；配备空调；采用外部控制楼层智能呼叫系统；相关费用：单梯报价约100-130万元，共7部电梯；配备空调增加成本约1-3万元/台；推荐品牌：日本三菱、芬兰通力、美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）等,参考建议（装修成本约4万元/梯）：轿厢尺寸：扣除装修20
14、cm，净高2.7米。 轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板轿壁:三侧镜面横蚀刻扶手:三面双管不锈钢扶手踢脚线:发纹不锈钢轿底:2mm厚PVC仿大理石地板,电梯轿厢装修建议注重轿壁和轿底装修档次，顶部照明明亮,除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修未得到重视，本项目以此可拉开差距。,VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调,为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房
15、通常需24小时运转；因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点；网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。,根据客户需求分而治之选择按电费计量的变频VRV空调,空调选择：考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允
16、许的情况下尽量选用进口设备。,高性价比创新建材，降低双方营运成本选择价廉物美的网络地板,网格地板考虑因素：网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。可借鉴的项目：深圳使用网络地板项目：诺德中心、新世界中心、华润大厦,绿景大厦网格地台建议：建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑成本。建议本项目采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示）建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做
17、成中空水泥网络地台。本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只留10公分地台空间。,预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台,硬件配置,广州发展中心网络地台图,广州发展中心网络地台图,广州发展中心大厦网络地台设计,价格情况：租 金 130元/管理费 29元/月,租售情况：目前只租不售入驻率约60,基本数据：,在走线位设置地台,钢架,网络地板案例,发展中心在广州中心区独树一帜，虽然没有顶级的配置，但每一项配置都是最实用的，如遮阳板、网络地台等，所以该大厦吸引了大批优质客户，租金也一直居高不下。,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,卫生间考虑因素： 细节决定成败
18、，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,硬件配置,细节决定甲级形象国际化的公共导视系统,公共导视系统考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强,硬件配置,建议要点：会客吧：在办公场合不便接待
19、时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。,建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排,功能完善的商务中心提供完备服务,配套设施,商务中心,商务间高标配的精装：适合对面积在45-85-170平米的中小型公司、工作室和“长包房”、“办事处”等商务需求。一般需求模式采用“单间”和“套房”式商务间为主。提供高端精装成品房销售创新模式，提升项目品质，走酒店式国际商务公寓定位，全面提升销售与定位客群的品质。相关的高端配置：水槽：德国进口铂朗高（BLANCO）水槽龙头、花洒：德国品
20、牌汉斯格雅（HANSGROHE）龙头洁具：德国品牌杜拉维特（DURAVIT）洁具直饮水系统：美国品牌3M直饮水系统外墙:日本品牌爱和陶（ICOT）外墙砖内墙:日本品牌立邦涂料电梯:日本（MITSUBISHI） MAXIEZ电梯 空调系统：日本品牌大金（DAIKIN）智能化变频家庭中央空调系统及多联机地暖系统：低温热水辐射地暖系统（厨房除外），意大利进口阿里斯顿（ARISTON）壁挂采暖炉，日本进口积水（SEKISUI）地暖管，瑞典进口（TA）分水器门窗:意大利品牌阿鲁克（ALUK）断桥隔热中空玻璃铝合金门窗系统大堂:酒店式装饰厨房:德国品牌西门子（SIEMENS）厨房电器,商务感装修风格设计品
21、牌五金建材配备品牌电器家具的配备齐全精装，提包入住,提示：商务公寓价值定位分析见后附件,17-21层楼层安排为5.2米/5.4米层高LOFT式商务公寓：复式多功能空间。一层作两层用，具投资价值，适合创意型企业。,45-80精装创意小户型商务公寓，优雅私享商务空间,五星级酒店的工程要求一、结构柱网：1、客房柱网设计适宜尺寸：长8-11m，宽3.9-4.2m(轴线)，建筑层高做到3.6-4.2米，客房内装修后净高2.7-3.2m，长方形；面积最少不要小于36，能增加到42就更好，控制在55以内，卫生间使用面积在6以上。2、结构柱一定采用无梁柱网结构。二、功能分区：1、客房考虑在主楼体上部，餐饮、娱
22、乐、休闲等功能区放在裙楼部分，易带来巨大振动源的夜总会、迪吧须与客房区域严格分离或置于负一层。2、餐饮厨房排烟管道位置要考虑风向关系，避免油烟排出后飘向客房；3、从风水角度讲，客房所在楼层中及屋顶最好不考虑放置游泳池；4、电梯数量：主要承载客梯：电梯数量与客房总数之比为 1：70（观光梯一般不超过2部）；员工电梯可考虑为2-3部；5、客房过道的设计：过道宽度要求：单面过道1.55米以上，双面过道在1.8米以上，建议做到1.82.0米；过道吊顶后层高为2.5米-2.6米，顶棚尽量不要做得太复杂，中国移动及中国联通的信号增强设备不要采用吸顶外露式，考虑放置在顶棚内部，过道的监控探头也尽量做成隐蔽式
23、；客房过道要考虑中央空调风口； 客房用电负荷：标准客房：不超过1.8kw；带简易厨房的套房：不超过3kw。,五星街酒店客房空间：设计柱网尺寸时要考虑客房卧室的面积，最少不低于24，装修后的层高不得低于2.7米，否则缺乏舒适感。以标准双人间为例：客房若采用长9.8m宽4.2m(轴线)的柱网，卫生间按8、过廊宽按1.4米算，则客房除开卫生间和过廊面积为长6.2m宽4m=24.8。从星评得分要求及舒适感方面来说，最好选用1.35米宽的卧床，按照两张床中间放一床头柜、床与卫生间玻璃墙面距离300mm、床与床头柜距离50mm、床头柜宽600mm来计算，则卧室区域（行李柜、电视柜等）所占面积为：（长=0.
24、3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7m）长3.7m宽4m=14.8。余下的休闲区域面积为长（6.2-3.7)m宽4m=10。这样，休闲区域就较为宽敞，可放置1个休闲躺椅沙发+1个方型沙发凳+1个三人沙发+1个长方茶几+1组办公桌椅。这样就谈得上真正有舒适度。,酒店装修图片示意,精 英 商务活 动 区 域、高 档 居 所 和 最 精 致 的 生 活 、办 公 休 闲 商 务 空 间,第二部分、项目销售价值、成本简析与推售节奏,规划创造价值规划方案为项目销售和经营创造最优的前提条件我们的经营目标1、产出最大化2、变现能力和经营能力最优3、写字楼部分面积最大 酒店和
25、商务间保证尺度前提下优化4、实现以下理想的销售与运营目标：,以快速变现为第一原则，力争实现7亿元以上的资金回笼（商业2、3楼暂不售）。同时确保项目品质领先性，物业经营的“旺场效应”，树立专业都市综合体的项目形象、可信赖的优秀开发商形象。,4-1、18000商业裙楼：竣工后三个月内实现75%以上的经营面积招商成功；以及40%的销售量（约1.4亿元。其余商铺建议暂持有，待经营起来后售。其余商铺面积预计市值为1亿元）。4-2、26150的商务公寓部分（塔楼）：实现销售额为26150*7000元精装修*100%销售=1.8亿元。4-3、22300的甲级写字楼部分（塔楼）：实现销售额为22300*850
26、0元*100%销售=1.9亿元。4-4、24500五星级国际酒店部分（塔楼）：按产权式酒店客房销售，实现销售额为24500*90%客房面积*12000元=2.65亿元4-5、地下商城和全部地下车位暂持有不售。上述预计总销售额为8.75亿元（开发销售期内实现80%以上即7.0亿元以上的目标销售额）,一、土地成本,总值约为10000万元（含2年期资金成本的估计数。甲方未正式提供）,二、建安成本：,A、前期费用：（840万元） 设计费：285万元（按25元/估算） 地勘费：30万元 三通一平：80万元 施工用电：50万元 施工用水：50万元 施工围挡：30万元 售楼部及工程指挥部装饰：100万元 施
27、工排水：15万元 监理费用：100万元 不可预见费用：100万元,项目开发成本估算：按甲级写字楼高标配作成本预估。总建面11.43万，其中地上部分9.2万，地下部分2.23万。,B、桩基工程及地下室：（5975万元） 桩工程：1500万元 地下室：223702000元/=4475万元,C、地上土建及安装工程：（13750万元） 土建： 920001100元/=10120万元 消防： 114000 40元/=456万元 电梯：（6+6+8）台110万元/台=2200万元 给水工程：150万元 强电工程： 92000 60元/=550万元 弱电工程： 92000 25/=230万元 检测费用： 9
28、20005元/=45万元,D、附属工程：（755万元） 1、绿化工程：300万元 2、污水、排水、井道：150万元 3、亮化工程：100万元 4、岗亭及地下停车场等物管设施：100万元 5、工程审计： 1140005元/=55万元 6、不可预见费用：50万元,三、报建费：92000 290元/=2668万元四、营销成本：（2450万元） 推广费用： 1200万元（销售额8.0亿元的1.5%） 销售道具制作：50万元 佣金及提成：1200万元（销售额8.0亿元的1.5%）,五、财务成本：（1050万元） 利息：（按10000万元一年期10%年息计算）1000万元 其他：50万元,六、管理费用：（
29、640万元） 按三年期计算，每年180万元，合计540万元 固定资产添置：100万元,七、综合销售和开发税费：（ 8800万元） 总销售额8.0亿元*11%综合税率=8800万元 八、酒店二次装修：（24500塔楼+6000裙楼） 3000元/=9150万元,总成本：56078万元（均摊到92000的单位可售成本为6095元）总销售：80000万元（项目总可售值约9亿元。且该8亿元销售额中也已包含酒店采用产权式销售客房的收益。若酒店不采用产权式酒店销售，并按精装商务公寓7000元/计价，则需扣减产权式酒店客房销售收益约为11000万元。则项目总可售值约为7.9-8.0亿元，开发期内的销售额约为
30、6.8-7.0亿元）【备注：上述成本分析已包含酒店高档二次装修成本3000元/。若扣除酒店二次豪装9150万元后的总成本为46928万元，单位销售的成本为5100元/】,上述简析仅为估算，仅供参考,举例：第一步 锁定普通幕墙（中空）夏季空调费按一个月30天计算： （1）普通幕墙（中空）018元小时m； （2）内循环幕墙 01元小时m； （3）呼吸式幕墙 0067元小时m；第二步 一个供暖面积4000m2的建筑物，在采用不同幕墙体系时，它的节能的经济值显然有较大的差异： 设定夏天供制冷3个月，冬天供热3个月计算；第三步 单层幕墙约需电、供暖费计173万元； 采用双通道幕墙内循环式为96万元； 采
31、用双通道外循环式为64万元。 备注：以上数据是按我国取暖标准和规定室内外温度等计算的。具有一定参考价值,附注：智能呼吸式玻璃幕墙经济测算为什么用双层或LOW-E玻璃？,附注：生态智能技术投入产出简析甲级生态写字楼为什么比一般商务写字楼成本高？高标配的效益！,一般经验值，甲级生态智能写字楼比一般商务写字楼整体建安成本贵1000元/m2左右。因产品设计提升带来的价格提升关系：PnC P 售价增幅因素 C 新技术产品投入增加的建筑成本 n 价格提升系数（智能建筑的价格提升系数一般在1.5-3。具体取值视不同技术产品投入情况而定）案例借鉴：北京锋尚建安投入增加800-1000元/m2，售价增加1500
32、-2000元/m2；北京摩马（MOMA）建安投入增加1000-1500元/m2，售价增加3000元/m2；成本增加的可能即风险：因高标配及电梯、弱电、外墙、空调等技术和产品的投入加大，会导致总体建安成本的增加，由于建筑面积由外墙皮开始计算，建筑面积要损失2.5%-3.5%，在造价上上升约10%-15%。但显然，诸多成功的案例证明：成本增加10%左右会带来总体销售效益增加在30%左右。投入是可控的，效益是明显的。注：以上数据来源于专业从事生态智能建筑的5合国际建筑设计集团研究报告,附注：价格定位分析,酒店式商务公寓价格建议,1、考虑本案投入精装修成本800-1500元/（对外报2000元/ ）2
33、、约定参照2008-2009年长沙房价5%的年均涨幅水平即时间价值3、综合体成功运作给项目带来10%的溢价水平4、营销推广拔升价值带来5%的溢价水平,精装修可实现均价：6800-7500元/（分析时按7000元/计价）,毛坯房可实现均价：5500元/,附注：价格定位,甲级写字楼价格建议,1、考虑不交付精装修标准2、约定参照2008-2009年写字楼5%的年均涨幅3、综合体成功运作给项目带来10%的溢价水平4、考虑营销推广拔升价值带来5%的溢价水平,本案可实现均价：8000-9000元/,产权式酒店价格建议及酒店式商务公寓的价格评估,产权式酒店相比酒店式公寓有较好的预期溢价空间（但产权式酒店需要
34、安排投资回报及较好的酒店经营效益）。,附注：价格定位,项目营销策划/项目方案优化,09.11-10.2月,现场售楼中心开放,10.4月,10.4月房交会,10.5-11,10.11月,传 播 任 务,创造最大范围的口碑场,方案优化、营销准备、形象导入,盛大亮相,蓄客持续及首次开盘期,10.12-,项目首次形象亮相,蓄客及系列促销活动,首次盛大开盘,加推及续销期,持续促销,项目推售进程营销周期22-24个月完成可售值的80%以上（2010年第四季度-2012年10月）,说明：上述营销周期是以2010年3月项目正式开工的进度为基础的。,第三部分、规划方案优化与品质保障措施建议,品质保障措施与规划方
35、案优化建议,现规划方案,项目总体规划设计方案评价,从项目的总体规划上来看，规划方案整体效果不错，能在区域形成很好的标志性作用，展示面也较好。有较好的广场和合理的临街面安排，一楼商业的整体价值充分体现，二三楼满足各项配套商业需求，能形成很好的商业集约效应。但写字楼和商务公寓楼的位置安排不好，应作互换位置的调整。,标志性强展示面好商业合理方案可行,整体布局优化建议,甲级写字楼的价值要高于商务楼，所以应安排在昭示面强，外形方正的西面楼栋。甲级写字楼和商务间楼栋建议互换位置，将甲级写字楼安排在西面，并适当加大甲级写字楼单层面积（将单层面积做到1500平米左右）。,写字楼与商务间楼栋位置互换,甲级写字楼
36、,酒店式商务公寓楼,广场设计优化建议,广场部分的景观效果设计应着重考虑，可从几个方面考虑设计：广场：广场的景观设计是本项目的重点展示面，应充分考虑起景观效果。可考虑做成喷泉广场、鸽子广场的形式。广场面向西北向，风向和城市景观从风水学的角度，此处应设置风水石、风水柱等镇宅景观及具有标志性（如雕塑、标志柱等）的景观。,鸽子广场,广场设计优化建议,下沉式广场此处可考虑设置一小型下沉式广场（加“天幕”采光屋顶），与上下的电动扶梯，兼顾地下出入口的交通组织关系。提升负一层局部商用和弥补酒店配套场地设置问题。,总规方案中需优化的三个地方,1,2,3,3、甲级写字楼栋的东西2400mm，南北扩展2400mm
37、。形成38.6m*40m的平层尺寸和面积。写字楼单层面积约1500的开阔空间。,2、商务公寓楼栋的东西缩短2400mm，南北扩展2400mm。形成40m*40m的平层尺寸和面积。,1、酒店主入口处（红色）：通过外挑檐形式，将酒店落客区外移至挑檐下。这样可获得酒店大堂的舒适空间（见后）。,酒店主入口优化建议,酒店大堂外移，增加落客区飘檐,酒店大堂面积不大，可考虑将玻璃大门外移，目前的落客区加入大堂，顶部增加外飘檐作为落客区。,新增飘檐,现状的,调整的,大堂,大堂,写字楼和商务间的尺寸优化,38.6m,40.0m,扩展的尺寸,缩短的尺寸,40.0m,2.4m,2.4m,2.4m,B栋：商务公寓楼栋
38、的东西缩短2400mm，南北扩展2400mm。形成40m*40m的 平层尺寸和面积。C栋：甲级写字楼栋的东西缩短2400mm，南北扩展2400mm。形成38.6m*40m的 平层尺寸和面积。写字楼单层面积约1500的开阔空间。,扩展后的效果,优化关键点：写字楼和商务公寓楼合用一个豪华大堂,一层入口大堂,一层入口大堂,现入口大堂方案（该方案是可行的方案之一）,在该方案可行的基础上建议优化的设想：现方案中的写字楼栋和商务公寓栋分别设有独立的南向入户大堂。但这两处入口大堂存在以下值得改善或优化地方：1、两个入口大堂占用了两个较优的一层商铺，价值“损失”较大；2、该入口大堂缺乏豪华舒适感原因是该入口大
39、堂只简单使用了一层的层高和通道，且一层的高度只在4.5m或4.8m。 建议调整B和C栋的电梯核心筒位置，通过转换核心筒位置和方向，实现两栋楼合用一个入口大堂，并将大堂层高提高至“9m”（一层4.8/5.1m+二层4.2/4.5m）。,改造优化后的入口大堂方案：1、写字楼核心筒左移靠近东侧（蓝色部分）。并建议再增加二部电梯，达到7部电梯（6部客梯和1部人货梯）。2、写字楼栋再增加一处公共洗手间和茶水间（绿色部分）。3、商务公寓栋核心筒下移2.4m，将南北向的电梯间改为东西向。,公共洗手间,通道,通 道,通 道,调整电梯核心筒后的室内布局和写字楼分区示意：分户面积在150-250-350-500的
40、可自由分合的划分格局,电梯间,空中花园,主入口大堂,调整电梯核心筒后的室内布局示意：周边分布公寓的形式不变。 公寓面积在45-60-80-90不等。在东侧形成了一个小型的空中花园。品质得以提升。,电梯间,阳光电梯间,黑灰色部分为共享式豪华入口大堂及过厅范围。自南向北的入口大堂、中厅、过厅为9米高。豪华、亮丽。进入各楼栋后为各楼层的高度。,主入口,门禁,优化效果：“一个主入口，两边分流”1、调整后方案“豪华”与“舒适”顿生，产生了戏剧性的变化与品质提升。2、节约了一个临街铺面。价值凸现。3、合并后产生了“9m”的豪华大堂，为提升商务品质和形象创造条件。4、入口大堂及过厅正处于写字楼栋和商务公寓楼
41、栋的“中间地带”，不会破坏各楼栋的独立及二三层的独立使用。反而正好从中间把二层分成了两个面积适中的经营面积，即把二、三层划分为独立的1500-1600的空间，从而为精品餐饮、主题休闲娱乐等中大型的商业用途创造良好的面积空间。5、写字楼获得“阳光电梯厅”、商务公寓楼获得“空中花园”的高品质支持。在不牺牲可售面积，不影响室内划分的基础上，品质提升。6、9m大堂和过厅“多占”的面积可以“公摊”形式巧妙地分摊到销售面积去，不会造成根本性影响。7、实现“全景观”：南向市政公园、北向城市广场、西向的省府文化公园等都是项目不可多得的景观环境。写字间核心筒右移，可以实现户户景观。8、大堂共享后，可以为一层商铺
42、实现“内街全步行化”写字间和商务公寓楼的门禁将室内步行街的购物人群与办公人群进行友好又和谐地分割。进一步提升了一层商业内街的经营价值为一层北区的“广场名店街”和南区的“滨湖时尚精品街”创造环行人流消费力。,人性化设计营造非常规办公空间,设总裁卫生间，细节体现尊贵身份。,空中花园赠送，附加值高，体现生态办公,自然采光电梯厅，节能同时体现人文环保,偏心筒设计成功扩展了景观面及节约商铺的问题；为大客户提供更多实用空间；“工”字形走廊增加指示墙，提升产权单位昭示性。,偏心筒设计巧妙规避劣势景观面、确保使用率优势,共享式豪华大堂,红色部分：室内步行街，与外街连通，形成较好人气和商气,广 场 精 品 街,
43、滨 湖 时 尚 街,滨 湖 时 尚 街,广 场 精 品 街,酒 店 精 品 街,星巴克,LV名品,电梯厅电梯大堂,电梯厅,优化后的效果,优化关键点：第一层配套设施和功能 通过对写字楼、商务公寓楼栋的入户大堂豪华化处理、一层室内步行街的重新定位、二三层用途业态的重新定位、电梯核心筒移动处理等品质化的总体方案的优化或提升，我们对本项目交通组织、配套设施等细节再提出以下优化建议。,首层/第一层局部优化图,取消该处观光梯或预留位置暂不实施,此处增加一个大型豪华步梯上二层,取消,取消,此梯改为货梯,此步行梯取消,此处增加电梯和步行梯。为二层交通,此步行梯取消,此处增加电梯。为二层交通,特别优化：考虑到铺
44、面分割与经营效果，裙楼柱网尽可能以8400mm为主（目前C栋为6000mm）；入口大堂的柱网开间12000mm为最佳,此步行梯移至与核心筒在一起,优化四、标准层：在A栋酒店、B酒店式商务公寓、C栋甲级写字楼功能定位确定及对电梯筒井等进行优化后，标准层如何更具品质，更适应市场销售需求则是优化的“限制性条件”。,改造优化后的入口大堂方案：1、写字楼核心筒左移靠近东侧（蓝色部分）。并建议再增加二部电梯，达到7部电梯（6部客梯和1部人货梯）。2、写字楼栋再增加一处公共洗手间和茶水间（绿色部分）。3、商务公寓栋电梯核心筒下移2.4m，将南北向的电梯间改为东西向。,公共洗手间,通道,通 道,通 道,调整电
45、梯核心筒后的室内布局和写字楼分区示意：分户面积在150-250-350-500的可自由分合的划分格局,电梯间,空中花园,主入口大堂,调整电梯核心筒后的室内布局示意：周边分布公寓的形式不变。公寓面积在45-60-80-90不等。在东侧形成了一个小型的空中花园。品质得以提升。,电梯间,阳光电梯间,黑灰色部分为共享式豪华入口大堂及过厅范围。自南向北的入口大堂、中厅、过厅为9米高。豪华、亮丽。进入各楼栋后为各楼层的高度。,主入口,门禁,优化效果（位置安排仅供示意用）,38.6m原36.2m,40m原37.6m,40m原42.4m,13.00m,优化标准层的平面布局功能建议：2、通过自由可分可合的划分，
46、将C栋写字楼主要销售和使用面积划分为150-250-350-500-1500的灵活开间效果，满足高端写字楼用户的需求。同时， B栋商务公寓的划分面积西向、东北向以一房一厅的中小户型为主（开间4200mm），南向因有较好的湖景和市政公园景观，可安排为60-90的稍大开间的二房一厅的商住公寓为主。B栋商务间的使用面积与C栋写字楼的形成明显差异。满足中小面积用户的需求。,3、 B栋柱网调整：西向的6000mm调整为8400mm，南向的8400mm调整为6600mm。,1、写字楼栋柱网结构改为以8400mm为主，实现无梁柱结构效果。电梯间的柱网开间以保证电梯间舒适豪华效果为佳。,酒店柱网适宜。内部分割及使用配置以五星级酒店定位并以二次装修时的品质方案为主,4、商务公寓栋的17层及以上部分采用5.2/5.4m层高的复式LOFT公寓设计，品质更加。,写字楼标准层修改建议：,
