1、大中华区物业摘要二零一九年第一季度投资保持活跃，租赁市场分化每 日 免 费 获 取 报 告1、 每 日 微 信 群 内 分 享 7+最 新 重 磅 报 告 ；2、 每 日 分 享 当 日 华 尔 街 日 报 、 金 融 时 报 ；3、 每 周 分 享 经 济 学 人4、 行 研 报 告 均 为 公 开 版 ， 权 利 归 原 作 者所 有 ， 起 点 财 经 仅 分 发 做 内 部 学 习 。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 4专题文章04 经济和政策动态06 粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判07 上海甲级办公楼租金表现加剧分化08 科技引领办公新需求09 武汉-中
2、国的新兴科技增长极28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安58工业地产56 北京57 上海58 广州62酒店60 北京61 上海62 香港2019年第一季度中国GDP同比增长6.4，与2018年第四季度增速持平。固定资产
3、投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台
4、的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 专题经济和政策动态平方米，略少于新增供应总量（68.4万平方米）。经济不确定性使得租户的租赁选择更为谨慎，TMT类初创及独角兽企业的继续扩张仍
5、有力支撑市场。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第一个季度面临着较大的供求压力。仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应超过70万平方米，净吸纳总量为31.1万平方米，部分城市面临明显的租赁压力。但是在TMT企业的驱动下，武汉、成都和杭州等城市具备了增长动能。本季度，由于租户决策更为谨慎，四个一线城市均录得租金小幅下滑。其中北京租金下降幅度最小，环比为-0.2%，基本与上季度持平。深圳则录得租金环比下降0.5%。在上海，受新入市项目以及新兴非中央商务区竞争力逐渐提升的影响，租金环比小幅下降0.9%。而广州租金环比下降1%。受新增供应承压影响，在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线
6、城市中，大部分城市本季度租金基本保持小幅下降趋势。优质零售物业市场：2019年第一季度，一线城市品牌调整度较2019年第一季度中国GDP同比增长6.4，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.
7、6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对
8、平稳运行。为活跃且集中。其中，美妆市场上升势头强劲，在北上广均有新增门店，如上海K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店，国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的Colorlab by Watsons加速布局北京市场，而YSL、Burberry Beauty和Nars则在广州天环分别加设全球旗舰店和广州首店。科技应用不断赋能线下门店迭代转型，推动零售商加快扩张步伐，完善O2O布局。线上健身软件Keep在北京和上海开设多家线下门店Keepland，助力一线城市不断升温的健身经济。食谱软件“下厨房”首家线下实体店已在北京开幕。此外，在餐饮业态方面，零售物业业主为提高项目品质，偏向于选择能够增加项目差
9、异化并吸引对标客流的品牌，一季度，国际休闲餐饮品牌Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相继在上海开设中国首店，Seesaw Coffee和麦隆咖啡则在北京积极布点。二线城市中，“网红品牌”热度不减，为多个热门城市带来新增消费触点。如德基广场将迎来日本精品咖啡店%Arabica和日本知名甜品LeTao的南京首店，而奈雪的茶则在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物店，激发线上线下流量转换。国际时尚潮甲级办公楼市场：2019年一季度，受经济大环境影响，全国办公楼需求增速有所放缓。在一线城市，租户决策更为谨慎，对于成本价格也更为敏感。但是部分城市新兴商务区在本季度表现强劲，备受寻求节约
10、成本及扩张机会的租户青睐。科技类企业继续在全国多个城市加大扩张步伐。武汉科技公司不再局限于光谷地区，其租赁需求已经延伸至汉口沿江商务区。北京IT行业仍是办公楼市场需求的主要来源，京东以及阿里巴巴等企业也在寻求购置现有项目或开发新项目等手段满足日益增长的办公需求。金融企业在本季度持续为市场带来活力。国有金融机构及企业仍在北京继续扩张，使得金融街等金融产业聚集地可租面积不断减少。部分城市随着人口老龄化及投资意识的提升，保险行业市场规模不断扩大，因此，保险公司的升级及扩租需求也有所释放。中国主要城市办公楼市场持续企稳。其中，四个一线城市的净吸纳总量为43.4万流品牌持续加码主要二线城市优质零售物业，
11、如Lululemon在西安大悦城和厦门万象城布局西北首店和福建首店，英国潮牌Superdry重庆首店登陆万象城。此外，线上线下加速融合持续为二线城市消费者带来新奇的消费体验。网易考拉旗舰店本季度于杭州湖滨银泰in77开业。唯品会线下店首进天津、沈阳、绵阳、常州及海口，力求在5月完成其布店100家的计划。同时，新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩张态势，持续在二线城市成网运营。京东旗下品牌7 Fresh在西安城北及二环商圈新增两店，同时首进成都市场。社区生鲜超市苏宁小店近期在青岛展店迅速。在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中，一线城市仅有19.4万平方米的新项目入市，其中上海仅两个新项目
12、总计达13.9万平方米入市，创自2017年二季度以来的单季新低; 深圳平安金融中心商场全面开业，而北京和广州本季度均无新项目入市。二线城市的新增供应量约为83.8万平方米，西南、华东、华南表现突出，其中重庆和苏州为本季度新增供应量最高的城市。与一线城市本季度出现的供应低谷相比，二线城市的供应市场仍然较为活跃并呈现多元化，既有市区一站式购物中心，也有市郊“小而美”的社区商业。代表项目包括位于成都中心城区的伊藤广场，满租开业的社区商业青岛泰山99邻里中心，和重庆的中迪广场欧洲城时尚中心等。空置率方面，一线城市空置率分化明显。其中北京本季度空置率降至历史低位，主要由于表现优异的项目租出分散的小型空置
13、面积，而表现欠佳的项目则需要以灵活的租金策略以助力去化较大的面积。上海与广州由于不少商场进入调整期，本季度空置率环比略微上浮。二线城市中，多数城市空置率表现出不同程度的下降。具体来看，成都、西安、南京、杭州得益于国际品牌及新零售租户活跃的市场需求，空置率均有较为明显的环比下降；重庆和沈阳则继续承受来自多个优质大体量未来项目的压力，空置率持续小幅上扬。租金方面，一线城市租金同比温和上涨。面对中美贸易摩擦带来的不确定性以及整体经济发展速度的放缓，经验丰富的业主仍然能够通过优化业态配比并不断引入差异化品牌带动租金的上涨。而二线城市里，市场活跃度较高的杭州、成都、西安等地的租金同比涨幅较为突出。这些城
14、市图表1：甲级办公楼租金，2019年第一季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2018年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2019年净吸纳量、新增供应和空置率为一季度值。数据来源：仲量联行*大连、无锡、宁波每半年更新一次-3%-4%-5%-2%-1%0%1%2%3%北京 上海 深圳 广州 杭州 青岛 南京大连*武汉无锡*西安 天津 苏州 成都宁波*沈阳 重庆图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市
15、场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源：中国房地产指数系统02,0001,0003,0004,0006,0005,0007,0008,0009,000成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量1Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q182,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 3,880 1Q19受到消费升级的带动，持续吸
16、引国内外优质品牌进驻，有力地推动了租金的提升。而大连和武汉的一些业主希望通过灵活的租金条款政策更快去化空置面积，导致两地租金同比均出现下滑。住宅市场:2019年一季度，货币政策的适度放松、融资环境边际改善，以及行政调控的适度松动，使得部分城市的一手住宅的销售市场在年后出现局部的“小阳春”。但仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市数据显示，一季度整体住宅成交量较上季度回落29.6%，较去年同期回落11.4%。在高端住宅市场，一季度仲量联行跟踪的19个重点一、二线城市成交量环比下跌3.7%，同比下降12.8%。这表明虽然楼市出现局部回暖，但住宅市场总体而言仍然处于调整期。价格方面，一季度一、二线城市
17、整体住宅销售价格趋于稳定；三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大，但不太可能扭转全年价格涨幅回落的大趋势。土地市场方面，一季度的货币适度放松以及部分利好政策释放使得开发商预期有所改善，其购地热情显著提升。从土地溢价率来看，2018年下半年去杠杆进入深水区加上住宅销售放缓，开发商拿地极为谨慎，土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。然而今年一季度以来，受多重政策利好影响，土地市场开始触底小幅回暖。其中，重点二线城市的土地市场回暖较快。虽然开发商整体预期仍较为谨慎，但态度已比去年下半年更为乐观。展望未来，预计2019年整体宏观经济仍面临较大挑战。未来在“一城一策”调控导向下，不同城市的房地产市场表现还将继续
18、分化。热点一二线城市在政策边际松动的背景下，成交量有望企稳；但对于住宅销售和土地市场升温过快的个别城市，政策可能有所收紧以稳定预期；而三四线城市在经历过去两年的快速增长后，又面临棚改红利消退，需求大规模释放不具可持续性，预计未来成交量将继续回落。图表2：20城市优质零售物业供求指标5 专题平方米净吸纳量 新增供应 空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,00008 09 10 11 1512 13 14 16 17 18 19粤港澳大湾区发展规划2Emerging Industries香港广州深圳二
19、线城市国际金融中心、航空枢纽、贸易和物流中心行政和商业中心、交通枢纽现代制造业群创新和科技中心GBA生物制药智能制造人工智能信息技术新兴行业 2019 仲量联行，保留所有权利。2019年2月18日，国务院正式印发了粤港澳大湾区发展规划纲要。这对粤港澳大湾区在今后一个时期内的发展具有里程碑式的意义，对推进区域合作发展和加速产业升级具有重要作用。办公楼市场迎来发展新机遇大湾区未来的发展重点，将从过去的制造业向服务业升级转变。下列推动因素将为写字楼市场注入新的发展机会：1. 外资加大大湾区的投资活动。2. 国家加大金融行业的创新和对外开放力度，此举将有利香港、广州和深圳的服务业发展。3. 深圳作为科
20、技创新之都，将引领大湾区制造业升级和新经济发展。4. 跨境资本流动及新经济发展将影响香港办公楼市场格局。中资金融机构将加速在香港设点开展其国际业务，中环成为办公选址首选。住宅市场需求上升随着内地和港澳间工作流动性的频繁增加，大湾区内住宅租赁市场需求也将会增加。预计在各大办公楼聚集区以及交通枢纽节点板块有望出现需求的持续增长。内地和港澳居民工作流动性的提升也有望刺激住宅开发项目的需求。小结粤港澳大湾区的发展是一项万众瞩目的国家级战略，旨在将此区域打造成世界级的一流经济和文化中心。在这片热土上，房地产开发商、企业、投资者以及其他个人需顺势而为、积极变革，充分利用这一重大发展机遇。注：* 粤港澳大湾
21、区包括香港，澳门和九个内地城市（广州，深圳，珠海，佛山，中山，东莞，惠州，江门和肇庆）。粤港澳大湾区地图粤港澳大湾区发展概念粤港澳大湾区概览1广州佛山珠海肇庆中山澳门江门香港深圳东莞惠州GUANGXIPROVINCE3个核心城市-香港, 广州他们更愿意留住高承租能力的优质租户，而不是快速的填补空置面积，因此本季度租金相对稳定，仅录得环比下降0.2%。 内资IT巨头本季度也相对活跃: 京东收购了位于中关村的项目，并计划将该项目改造为创新研发部门的办公场所。据传，字节跳动也计划在该区域进行类似收购。低空置率和高租金的办公楼市场导致一些快速扩张的公司为了满足他们的需求，从而购买整栋办公楼。CBD核心
22、区在本季度面临进一步推迟入市的风险。 据传，由于基础设施完工时间的不断推迟，CBD核心区面临着进一步延迟入市的风险。但个别业主正在努力寻求项目层面的解决方案，以应对悬而未决的延期，以争取在2019年如期入场。 预计2019年，TMT企业将继续成为甲级办公楼租赁需求的主要来源。但随着越来越多的租户降低租金预算，乙级办公楼市场可能会对TMT企业更具吸引力，尤其是在可租赁面积相对较充足的情况下。“在经济前景不明朗的情况下，IT企业本季度仍然保持活跃，但表现更为保守。”米阳，北京及华北区研究部代理负责人13 办公楼上海价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2014年第4季度 = 100该价格指数仅指上
23、海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行80901001101201301404Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19租值指数 资本值指数指数总建筑面积 千平方米净吸纳量 落成量未来供应 空置率百分比5%0%15%25%35%45%55%01502005010025030035040045050055060070065014 15 16 17 18 19F每平方米每天 净租金，基于建筑面积10.4元跌幅加快租金周期1.0%租金同比
24、增长率备注：上海办公楼市场指上海甲级办公楼市场，包括浦东及浦西中央商务区以及非中央商务区。传统中央商务区租赁放缓，新兴板块需求保持强劲。 2019年第一季度，经济增速放缓导致租户对成本价格更为敏感，中央商务区的需求有所减弱。浦东中央商务区，受到新兴板块竞争力逐渐提升的影响，净吸纳量下降。浦西中央商务区需求平稳，专业服务业公司和零售商表现活跃。 非中央商务区市场需求保持强劲，第一季度净吸纳量达134,757平方米。新兴商务区诸如前滩和徐汇滨江备受青睐，医疗业、科技新媒体、及制造业在这些板块内寻找节约成本及扩张的机会。两个新项目为市场增加228,000平方米供应量。 古北SOHO竣工，浦西中央商务
25、区空置率环比上升0.7个百分点至10.1%。由于若干租户迁至非中央商务区以节约成本，或搬入自持项目，浦东中央商务区空置率环比上升0.8个百分点至12.9%。 在非中央商务区，虹桥汇竣工带来171,000平方米的新增供应；尽管新增供应量较大，强劲的市场需求使空置率保持在23.3%。楼宇层面的租金表现分化加剧。 第一季度需求放缓致使租金小幅下跌。浦东中央商务区租金环比下降1.4%，浦西中央商务区环比下降0.5%。愈发激烈的竞争不仅使板块间的租金分化加剧，同板块内各办公楼间的租金差异也日益加大。 利用目前国内融资环境依然紧张的窗口，外资正在积极寻求机会增加对中国的投资配比。非中央商务区净吸纳量仍将超
26、过中央商务区。 2019年浦东中央商务区不会出现新增供应，但现有项目的可租赁面积以及非中央商务区板块的竞争带来的租赁压力可能会使业主在租金方面有所让步。浦西中央商务区不同项目间日益激烈的竞争预计会进一步加剧其资产表现分化。 2019年非中央商务区新增供应将达130万平方米。尽管新增供应量增加，租金预计将保持平稳，科技新媒体公司的扩张需求，以及中央商务区内有大面积办公要求的租户为节约成本的外迁需求依然强劲。“新兴中央商务区的表现优于市场。”姚耀，中国区研究部总监14 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100该价格指数仅指珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行硬性
27、指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数80901001101201301404Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19总建筑面积 千平方米净吸纳量 落成量未来供应 空置率百分比0%15%5%25%35%45%55%010015050200250350300400450800850900950700750500550600650100014 15 16 17 18 19F每平方米每月毛租金基于建筑面积*205元跌幅放缓租金周期5.5%租金同比增长率*
28、广州备注：广州写字楼是指广州甲级办公楼市场*珠江新城甲级办公楼租金办公需求持续低迷。 经济前景不明朗的情况下，大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，这使甲级办公楼租金出现下行压力。部分办公楼物业仍出现P2P借贷、商贸服务、生物科技和游戏开发类租户撤出的情况，这与相关行业租户加大控制租赁成本有关。 受传统节假日与企业对未来盈利能力持保守态度的影响，整体而言，租户对大部分甲级办公楼的问询次数较少。不过，仍有一些科技企业与保险公司在本季度签约，且租金水平相对较低、新增供应充足的琶洲商务区仍受到租客们的青睐。新增供应量上升，但对空置率影响不大。 一季度，位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中
29、心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的优质存量。 租赁型新项目竣工时已接近满租，但由于自用新项目部分空置和已有项目需求下降，广州全市甲级办公楼空置率小幅上升至7.2%。业主对租金持观望态度，大宗投资成交上升。 许多上季度已降租的大厦业主对租金策略保持观望态度，但个别优质甲级办公楼的业主仍愿意小幅下调租金来吸引租客。珠江新城持续上季度的轻微下跌态势，而天河北出现自2017年四季度以来的首次下跌；全市整体净租金环比下跌0.2%，跌幅较上季度收窄0.8个百分点。 受央行信贷宽松的影响，大型开发商的资金压力有所缓解，办公楼售价回稳。同时，粤港澳大湾区发展规划纲要的发布提
30、振了投资者对华南物业市场的信心，潜在投资需求明显提升。本季度广州甲级办公楼录得大宗成交上升和资本值小幅回升。市场有望保持平稳。 在宽松信贷政策的支持下，随着国家“减税降费”政策的落实，以及粤港澳大湾区建设对区域经济带动效应的逐步显现，未来宏观经济环境有望持续改善。受此影响，盈利预期向好的租户有动力进一步扩张，这对市场供求平衡起支撑作用，助力租金回稳。 未来12个月预计会有约一百万平方米的办公空间投入使用，大部分位于新兴区域，例如琶洲。不过位于成熟区域的办公项目预租进展不错。因此在需求稳中向好，实际可租空间有限的情况下，预计核心商务区的空置率不会出现明显变化。“粤港澳大湾区发展规划纲要的发布提振
31、了投资者对华南物业市场的信心。”曾丽，仲量联行华南区研究部总监15 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的净吸纳 量 、空 置 率 、未 来 供 应 是 年 底 预 计 值 。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数80901101001201301404Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量 落成量未来供应 空置率0%5%15%25%35%45%55%0501001502503002
32、0035040045050014 15 16 17 18 19F每平方米每月 基于建筑面积94元涨幅加快租金周期2.5%租金同比增长率成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场灵活办公企业在二级租赁市场的差异化表现使其一级租赁市场需求承压。 成都经济保持活力，本季市场继续录得多宗大面积成交，其中代表性案例包括平安金融服务选址SAC租赁约1.8万平方米。甲级办公楼净吸纳量录得10.3万平方米，处于一季度同期历史高位，其中租赁去化面积5.6万平方米，自用去化面积约4.7万平方米。 第一季度灵活办公企业热度不减。季内，MFG租赁蓝润置地广场约1.6万平方米。灵活办公作为二级租赁市场的供应端，部分
33、运营商的出租率现阶段低于预期，进而面临较大的去化压力。加上成都办公楼租金在2018年显著增长，一二级市场价差空间进一步收缩。预计2019年灵活办公企业扩张速度与去年同期相比将有所放缓。城市办公继续向南，市场空置率小幅上升。 本季，成都甲级办公楼市场新增供应录得天府新区的蓝润置地广场和中交国际中心，新增办公面积约13.3万平方米。2018年开始，天府新区板块陆续迎来优质办公楼交付，2019年更多项目的落成将推动成都办公楼市场进一步向南扩张。 受新增供应影响，市场平均空置率环比小幅上涨0.2个百分点，至季末报20.0%。市场租金继续录得小幅上涨。 在需求支撑下，2018年成都办公楼租金开始逐步回升
34、至其物业品质应反映的水平，而这一趋势在2019年将继续显现，办公租金长期被低估的状况有望改善。截至第一季度成都甲级办公楼市场净有效租金录得94.2元/平方米/月，同口径环比微涨0.1%。 尽管第一季度市场成交保持活跃，但受宏观经济影响，租赁问询量较2018年同期仍有所降低。部分业主对市场活力持保守态度，预计未来租金涨幅将低于预期。随成都“中优”战略推进，核心商务区将再次面临价值提升机遇期。 展望2019全年，未来供应仍处低位，重点项目包括传统核心区域的丰德成达中心、领地中心西塔及高新南区的中海国际中心D座等。成都“吸引力”将持续驱动办公楼需求，进而带动市场空置率进一步回落。 虽然高新南区与天府
35、新区快速崛起对传统CBD造成冲击，但核心商务区的区位价值仍不可小觑。近期越来越多的开发商开始聚焦核心地段老旧楼宇，通过购置或整栋租赁的方式获取物业经营权，进行升级改造，让地段价值在硬件升级与统一运营的加持下得以显著提升。因此，核心城区办公楼的城市更新价值在租赁市场和大宗交易市场未来将逐步显现。2019年，市场有望录得多宗老旧楼宇改造升级的发展案例。“新入市项目推动办公格局向南，城市更新拉升核心区价值。”朱建辉，华西区研究部负责人16 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落
36、成量、空置率是年底值。2019年的净吸纳量、落成量和空置率为第一季度值，未来供应是2019年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数80901201101001301404Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量 落成量未来供应 空置率0%20%10%50%40%30%60%03006009001,5001,2001,8002,10018 19F1714 15 16每平方米每月 基于建筑面积(净租金)*274元跌幅放缓租金周期-4.5%租金同比增长率*深圳备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场。*福田区甲级办公楼租金经济趋于稳定，
37、助力需求回稳。 本季度深圳甲级办公楼需求平稳，整体市场信心较上季明显改善，市场问询增加。由于信贷市场的放松，银行业和金融业受惠，该行业在第一季度租赁活动尤为活跃；另外，专业服务和科技企业需求也不俗。 随着深圳国际化进程的推进，大湾区政策及金融改革都充分发挥着积极作用。尤其是深圳作为大湾区其中的重要城市之一，吸引了更多的来自国际市场的关注，如波士顿咨询就在本季度进行了积极的扩张，首次进驻深圳。全市空置率小幅上扬。 本季度迎来四个甲级办公楼项目竣工，为市场新增约28万平方米供应。其中两个新竣工项目位于南山区，且个别项目入市时伴有较大空置率，进一步增加了南山区的供应压力。 本季度全市整体空置率环比上
38、升1.3个百分点至16.0%，因为本季度新竣工项目仍处于去化阶段，新入市项目较低的出租率使得全市空置率上升。宽松的信贷市场促进资本值平稳。 由于空置率压力增大，福田区业主主动降价，且降价幅度较大，以吸引更多租户，从而降低空置率。此外，其他区域租金也分别有不同程度的下跌，全市甲级办公楼租金较上季度环比下跌2.4个百分点。 由于国内市场放宽了信贷供给政策及资本流动性较之前相对轻松，再加上大湾区规划出台振奋了市场信心。本季度录得一笔历史成交价格最高的大宗办公楼成交，由中国人寿收购了华侨城总部大楼。供应高峰将推高空置率，租金有下行压力。 粤港澳大湾区发展规划纲要的发布，将刺激市场总体需求上升，市场前景
39、依然向好。另一方面，信贷市场的放松将有助于进一步提升企业信心，支持租赁和销售市场复苏。 短期内，供应高峰对租金产生压力。鉴于新办公楼密集入市的情况即将出现，预计将在明年进一步推高整体空置率。受此影响，预计全市整体租金未来12个月内仍有机会出现小幅下降。“大湾区建设蓝图为深圳市场注入新机遇。”曾丽，华南区研究部总监17 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量为第一季度值，净吸纳量、空置率、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量
40、联行租值指数 资本值指数指数607080901001104Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q1914 15 16 17 18 19F总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量 落成量未来供应 空置率0%15%25%35%45%55%050100150200250300350每平方米每月 基于建筑面积（不包含物业管理费）跌幅加快租金周期-3.0%租金同比增长率天津备注：天津办公楼市场是指天津中心城区甲级办公楼市场。市场整体租赁需求有所提升。 虽然本季度为传统淡季，但市场租赁需求仍然较为活跃，推动整体市场净吸纳量达到6.8万平方米，环比增长104.8%， 同比增长121.0%。 以搬迁型
41、需求为主的内资金融行业持续主导租赁活动。同时，国内联合办公类运营商本季度表现积极，其中摩天之星新签下两个办公地点，而恩华孵化器在中海大厦也租下近9,000平方米面积。新八大里区域两项目入市，推高新增供应。 新八大里区域为新兴的乙级办公楼子市场，2018年第三季度入市的双迎大厦为该区域首栋完工项目。中海大厦和中海财富中心在本季度竣工入市，市场新增供应量共计13.4万平方米。今年年底前，该区域仍有两座办公楼宇计划入市。 受整体市场租赁环境影响，新竣工项目推动乙级办公楼空置率环比上升3.1个百分点，达到36.3%。由于甲级办公楼市场整体保持稳定，且近期入市的项目持续逐步出租面积，甲级办公楼市场空置率
42、微降至47.6%。为保障优质租户，业主持续下调租金。 很多业主倾向于牺牲部分租金收益，以吸引或保障高品质的租户。为提高出租率，许多新近项目以低价策略入市；而一些建成年较早的项目则面临更大的竞争压力，并相应下调租金。 本季度租金降至每平方米每月90.2元，环比下降0.9%，同比下降1.8%。2019年将成办公楼市场供应高峰年。 预计在2019年底前还将有八栋办公楼完工入市，新增供应量共计63.5万平方米，但部分项目仍有延期入市的可能性。 内资公司将持续支持租赁需求，保险和科技类企业预计表现活跃。同时，新竣工及近期入市项目凭借较高品质和较低的租金水平，预计将持续吸引搬迁类租赁需求。期望升级办公环境
43、和降低租赁成本的企业将持续寻求搬迁机会，推动市场发展。 “虽受到春节传统淡季的影响，但租赁活跃度较2018年底回升。”米阳，华北区研究部代理负责人100元18 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的净吸纳量、落成量和空置率为第一季度值，未来供应是2019年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数80901001201101301404Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19总建筑面积 千平方米净吸纳量 落
44、成量未来供应 空置率0%5%15%25%35%45%55%01001502002505030035040045050055060065014 15 16 17 18 19F每平方米每天 基于建筑面积2.9元跌幅放缓租金周期-0.8%租金同比增长率青岛甲级办公楼市场需求偏弱，行业间扩张意愿出现分化。 本季度青岛办公楼市场共录得5.1万平方米的净吸纳量，但甲级办公楼吸纳量仅占5.7%，市场需求偏弱且主要来自于表现较好的头部金融企业，成交面积主要为300-750平方米的中小户型。 从整体市场成交的租户行业分布来看，贸易、物流及TMT行业在本季度租赁需求增长较为明显。本季度贸易企业的租赁成交占比超过2
45、0%，且多数为升级需求。TMT行业整体景气度近年来持续走高，以口碑网为代表的平台类企业在青岛办公租赁市场上表现活跃。市北区再迎大体量新增供应。 本季度青岛办公楼市场共录得17.6万平方米新增供应，包括市北中央商务区的国际航运中心、青房财富中心，以及崂山商务区的丽海广场等新项目入市，推高全市存量至461万平方米。其中，国际航运中心以295米的高度再次刷新青岛城市天际线。 受新项目影响，本季度整体市场空置率环比上涨1.6个百分点，至29.4%。其中国际航运中心更使得甲级办公楼市场空置率环比上涨8.5个百分点，至46.5%。甲级项目租金持续下探，各区域租金有升有降。 因需求疲软，即便排除新入市项目的
46、影响后，青岛甲级办公楼平均租金仍同比下降1.2%，为123元/平方米/月。整体市场租金同比下降0.8%，为87元/平方米/月。但不同区域间的租金表现略有不同，新都心板块作为新兴的非核心商务区，表现出一定的租金增长潜力。 投资市场中，本季度未录得整栋成交，全市写字楼市场平均资本值为17,130元/平方米，与上季度基本持平。非核心商务区办公楼将受关注。 随着宏观经济环境不确定因素的增加，预计2019年青岛整体办公市场需求增势将有所放缓，租户在搬迁及扩张方面将趋于谨慎。成本敏感型的企业将更多的考虑价格而非地段和配套，因此非核心商务区的优质办公楼将受到关注。 随着青岛核心商务区已进入开发建设的中后期，
47、新增供应将逐渐减少，办公楼市场在硬件品质方面的空间竞争已经过去，短暂的价格竞争将会出现，短期内青岛整体办公市场租金的上升驱动力不足。从长期来看，中心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局。“市北区再迎大体量新增供应，行业间扩张意愿出现分化。”陈晨，青岛研究部负责人19 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数: 2014年第4季度 = 100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数6070
48、80901001101204Q14 4Q15 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量 落成量未来供应 空置率0%15%5%35%25%55%45%01005025020015040035030055050045014 15 16 17 18 19F每平方米每月 基于建筑面积83元租金平稳租金周期-5.42%租金同比增长率重庆备注：重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场本季度市场需求升级趋势明显。业主方“以价换量”的租赁思路初见成效。 本季度录得净吸纳量4.4万方，其中江北嘴区域领跑全城，吸纳量录得5.1万方。其不仅与业主方转换思路，采取“以价换量”的策略有关。同
49、时，江北区政府不断助力。其最近颁发关于加快推进江北嘴金融核心区建设的实施意见，明确指出加大招商引资优惠政策。 在租户结构上，TMT和房地产建筑行业发展势头较好。宏观数据显示，一季度固定投资表现平稳，房地产建筑行业或受宏观经济形势影响波及较小，行业占比上升至23.9%，环比上升6.9%。TMT行业占比持平在13%，行业头部企业今日头条本季度落户企业天地。北区供应量持续升温，渝北大量供应且腹背受敌。 空置率回落缓慢。 本季度无甲级项目入市，录得两个新增乙级项目：中国华融现代广场T2和高科涉外商务区B1，均位于渝北新牌坊片区，或加大区域内去化压力。同时，在观音桥、新牌坊、赵母山三个区域所形成的北三角区域内，新牌坊或腹背受敌，在性价比上受到挑战。 整体空置率回落至38.9%，创五年内新低。虽江北嘴、化龙桥区域表现相对活跃，但新牌坊、赵母山区域租户流失严重，季度内录得负3万方净吸纳量。不少业主延迟项目入市导致市场处于不断吸纳库存量的阶段，空置率被动下降。但吸纳速度低于预期，市场或短期内处于平缓。租金进入下降周期，短期内难见回弹，投资回报率因此受到影响。 一季度录得平均有效租金83元每平米每月，环比下降
