1、2007年土地估价师考试辅导讲座 （第二部分：土地管理）,尚国琲2006年12月31日,第二部分：土地管理,一、土地管理概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度 （二）考试基本要求 掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的、任务、主要内容。 熟悉：我国土地管理的性质、原则 了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程。,一、土地管理的定义 土地管理是国家在一定的环境下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动
2、。这一概念包括6个方面的内容： 第一，土地管理的主体是国家，国家委派国务院土地行政主管部门管理全国土地；第二，土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系；第三，提地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用，其目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益以满足社会日益增长的需求；第四，综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；第五，管理的职能是计划、组织与控制；第六，土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受到社会制度、土地制度的制约。,土地管理的目的土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受到社会制度、土地制
3、度的制约。我国是社会主义国家，在土地制度上实行社会主义公有制，这就决定了我国的土地管理除了要最大限度的提高土地利用综合效益外，还要维护社会主义土地公有制，从而为有计划地、合理地利用土地提供保证。,土地管理的性质 土地管理既有由一定生产力状况所决定的自然属性，同时还有由一定生产关系所决定的社会属性。 随着社会生产力的发展，社会分工的细化，用地规模的扩大，科学技术的广泛应用，人与地的联系日益加强，在土地资源的合理利用和保护过程中，要处理好人与土地的关系，体现了土地管理的生产力属性，即自然属性。 土地利用的活动是在一定生产关系下进行的，对这种活动的管理必然要体现生产关系的特点，要服从生产资料所有者的
4、利益和意志，这就是土地资源管理的生产关系属性，即土地资源管理的社会属性。,土地管理的职能 土地管理活动过程就是管理者行使各种管理职能的过程。管理的基本职能是计划职能、组织职能和控制职能，这三个基本职能相互关联交叉，形成连续往复的动态管理过程。,土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括预测、决策、计划的编制和计划的实施4个步骤。预测主要是为了管理者进行决策、制定计划提供依据，科学的预测是提高管理决策的科学性和管理效率的重要基础；决策是计划职能的核心，是从各个方案中做出选择，对某个问题做作出最后的处理决定，包括制定方案、选择方案和评价与执行决策；计划的编制应有明确的目标
5、和具体任务，有明确的时间限制、地域范围和指标任务并切实可行，计划要有弹性和动态性；计划的实施是通过计划的执行，使计划变成现实的过程。土地管理的组织职能包括建立机构，确定职位、职责和职权，领导、监督、激励、协调部属的行动，为实现整体目标而努力。土地管理控制的基本过程由三个步骤组成，即确定标准，衡量绩效，偏差的分析与纠正。,土地管理的方法 实现土地管理的目标，提高土地管理效率，要综合运用行政、经济、法律和技术的方法。 行政方法指领导者运用行政权利，通过强制的行政命令，直接指挥管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法，具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性的特点。土地管理的经济方法是管理者按
6、照客观经济规律的要求，运用经济手段，调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法，通常采用的经济杠杆有：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段来巩固和调整各方面的土地关系。,土地管理的任务 我国土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 依法维护土地权益 加强土地权属管理，依法保护土地所有者、使用者及相关权利人的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。,保护土地资源 土地管理的根本任务是保护和合理开发利用土地资源。只有在合理开
7、发利用土地资源的过程中加强对土地的保护，才能实现土地资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。 合理利用土地 土地管理的重要任务之一就是合理利用土地，以满足国民经济各部门对土地的需求，保持土地生态系统高效良性循环，有效地防止滥占耕地及其它浪费土地现象的发生。 规范土地利用行为通过法律、技术、经济、行政等方面的手段规范土地利用行为，才能达到土地管理的根本目的。 健全土地管理制度 根据土地管理的需要，建立健全土地管理制度，保证土地管理有章可循，有法可依，是土地管理的重要任务。,土地管理的原则 依法管理原则 土地是国家的财富，只有将土地管理纳入法制轨道，依法管理，才能有效地维护社会主义土地公有制和保证
8、土地的合理利用。 统一管理原则 土地利用涉及到城乡和各行业用地，为避免在管理上的政出多门的混乱现象，必须对全国城乡土地实行统一管理，做到统筹兼顾城乡各部门、各行业对土地的需求，协调各部门、各行业的土地关系，提高土地管理的效率。,维护社会主义土地公有制原则 土地公有制是我国的根本土地制度，合理组织土地利用不能离开维护和巩固社会主义公有制这项重要原则。维护土地公有制，有利于促进土地的合理利用，从而促进经济、社会的更好发展。 充分合理利用和保护土地原则 土地管理的最终目标就是实现土地的合理利用，而土地的合理利用不能和保护环境、防止水土流失、防止土地沙化脱离开。,土地管理的主要内容 土地法规与政策制定
9、 在土地管理中，组织立法和制定综合性政策是行政管理的一项重要内容，主要包括： 组织开展土地管理中的重大方针政策和发展战略的调查研究； 组织编制土地立法规划，组织拟定土地管理的法律、行政法规草案和行政规章； 负责土地管理的法律、法规中的使用解释工作，研究相关法律、行政法规草案与土地管理的法律、法规的协调问题； 办理依法由国土资源部受理的行政复议工作； 组织开展土地管理的法律、法规的宣传教育工作。,地籍管理 地籍管理是土地管理的基础，其主要内容有： 开展初始土地登记，土地使用权出让、转让、租赁、授权经营及划拨等各类土地权属变更登记，土地使用权出租、抵押登记，土地用途变更登记及其他变更土地登记工作；
10、负责土地证书监管。 研究解决历史遗留和新出现的土地权属问题的政策界限，负责确定土地权属，承担调处重大土地权属纠纷；开展土地确权、土地权属纠纷调处工作。 开展全国土地资源调查、变更调查及土地条件调查等专项调查工作，负责对土地资源状况进行评价。 开展土地利用动态监测，及时提供建设用地规模扩展等监测数据及分析结果；开展土地资源利用现状、土地权属状况及其变更情况的统计工作，及时开展统计分析，提供耕地变化为主的土地资源利用统计数据。 建立地籍信息资料公开查询制度及土地登记查证制度；掌握地籍管理工作动态，开展调查研究。,土地规划和土地用途管制土地规划和土地用途管制的主要内容包括：研究全国和重点地区国土综合
11、开发的政策措施；研究全国性及区域性的国土规划和各级土地利用总体规划；拟定土地供应政策；指导、审查和编制基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用地开发规划等专项规划；拟定实施土地用途管制的政策措施。,耕地保护 国土资源管理的根本目的就是保护和合理开发利用资源。土地管理的核心问题之一就是保护耕地。耕地保护的内容包括： 拟定实施耕地特殊保护、耕地占补平衡、土地整理和复垦的政策；分析耕地增减动态，研究制定宏观调控和加强的措施。 依据土地利用总体规划及专项规划，推进基本农田保护、土地开发、土地整理和土地复垦监督等工作。 拟定基本农田保护区的技术和方法，制定基本农田保护管理制度和措施。 对已批
12、准的各类建设项目涉及占用耕地的占补平衡措施的审核和监督检查工作。 依据耕地数量变化情况的监测结果，对耕地总量减少的地区，提出限期采取补足措施的建议，并监督实施和组织验收。,农用地转用和土地征收征用一是拟定农地转用管理办法，拟定农地转用审查报批管理制度和工作程序；拟定征地管理的有关政策和办法；拟定建设项目征用土地的审查报批管理办法。二是承办需报上级政府或主管部门批准的农用地转用、征地和土地开发的审查、汇总、报批工作。三是指导征地制度改革，依法推行统一征地制度，规范征地程序和办法；拟定征地补偿费用计算、使用和管理办法。,土地供应和市场管理 土地供应和市场管理是土地管理的重要内容。其主要内容有： 制
13、定地价体系和地价管理制度，开展土地分等定级、基准地价、标定地价和地价指数的评定与监测。 制定建设用地供地标准和建设用地审查报批管理办法，指导和规范国有建设用地的供应。 制定并组织实施土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资等管理办法和地产交易规则，规范土地市场，完善市场体系。,负责公布土地市场运行动态，预测土地市场发展趋势，研究和提出调控土地市场的措施。 制定划拨国有土地使用权目录并组织实施，制定划拨国有土地使用权转让、出租、抵押及改变用途的政策和管理办法。 制定乡（镇）村用地管理办法，指导集体非农建设用地管理及审批工作，指导各地制定乡镇各类建设用地标准、占地补偿办法及补偿标准，制定和组织实
14、施农村集体土地使用权流转办法，制定鼓励城乡集约利用建设用地的政策和管理办法。,土地执法与监察 土地执法与监察是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径，其具体内容包括： 监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况； 受理对土地违法行为的检举、控告； 调查土地违法案件； 受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件； 指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作； 协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件。,我国土地管理机构的设置 现行土地管理体制是指在中华人民共和国土地管理法颁布，1986年国家土地管理局成立之后，由党中央、全国人大常委会、国务院所确定
15、实行的全国土地统一管理的体制。从直属国务院的国土资源部开始，各级政府相继成立了省、市、县、乡土地管理机关，即从中央到地方形成了五级管理网络。其中国土资源部是国务院负责全国土地资源统一管理的职能部门和行政执法部门；省、市、县、乡土地管理局是同级人民政府的职能部门和土地行政执法部门，主管其行政区域内土地的统一管理。国土资源部设14个职能司（厅、局）。其中有6个职能司（厅、局）与土地管理直接相关，承担着相应的土地管理职责，包括政策法规司、规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司、执法监察局。,十、土地管理与可持续发展的关系 （一）可持续发展和土地资源可持续利用问题的提出 1980年世界自然资源
16、保护大纲曾提出要把保护与发展结合起来的可持续发展的思想。 1987年世界环境与发展委员会首次明确提出可持续发展的概念，即：“可持续发展是在不危及后代人满足他们需要的能力的前提下，满足我们现实需要的一种发展”。 1989年，联合国粮农组织对可持续发展的概念又作了进一步的解释：“可持续发展是管理和保护自然资源的基础，转变技术和制度变化的方向，以保证当代人和后代人的需求得到持续满足广。”,1992年，联合国环境与发展大会首脑会议通过了21世纪议程等文件，将可持续发展定义为“一种满足当代生活需求，但不危害子孙实现其生活需求的发展模式”。 1992年，在新德里召开的“国际土地可持续利用系统研讨会”上，美
17、国罗戴尔（Rodale）提出将土地资源持续利用看成是由两部分组成的，即是由人类持续利用土地资源的“人地关系”和由于利用土地而产生的“人人关系”组成的。这一思想强调人类在利用土地资源时，必须注重对它的保护。 1993年，在加拿大举办了“21世纪可持续土地管理”讨论会，会议提出了可持续土地利用的五大原则:保持和提高土地生产力 (生产性)，减少生产风险(稳定性)，保护土地资源潜力和防止土壤、水质的退化 (保护性)，具有经济活力 (可行性)，社会可以接受 (可接受性)等。,（二）土地合理利用与可持续利用的概念 土地资源可持续利用的提法过去就存在。在资本论中，马克思提出，土地在利用过程中，“只要处理得当
18、，土地就会不断改良”,我们把它归结为 “永续利用”。美国经济学家伊利等人在1924年出版的土地经济学原理中，使用了“土地的耐久性”来说明在合理的投入下，土地能够一次一次地被反复使用的自然属性。国土部土地利用司束克欣副司长曾有“土地永续利用的相对性”的提法。可持续发展思想的出现，扩大了土地资源可持续利用的内涵，丰富了其含义，并使其具有新的生命力。土地可持续利用观念也是对土地合理利用观念的进一步深化，强调消除土地利用过程中的外部性影响，强调代内、代际平等的土地利用观念。,关于土地资源可持续利用的概念，不同学者有不同的看法。归纳起耒有以下几种提法： “使有限的土地，持续地满足人们日益增长的需求。”
19、“指能在维持和不断改善土地生态环境条件的基础上，保持并逐步提高土地的利用效益，使土地得到不断更新和循环利用。 “指土地资源的开发、利用、整治与保护等一系列行为既要满足当代人的需求，又不对满足后代人的需求构成危害的、实现人地关系与人人关系协调统一的一种土地利用模式。”,根据上述分析，土地资源可持续利用,包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内平等”和“代际平等”；土地资源可持续利用包含土地资源合理配置和土地资源充分利用两个方面,即做到以最小的土地资源投入获得最大的产出；土地利用过程中人与自然应当和谐相处，即永续利用;随时间的推移和技术的进步而不断变化的过程;土地资源的利用必须
20、具备时间、空间上的连续性和利用上的低耗高效性。,（三）土地资源可持续利用管理 （1）增加土地资源的经济供给 根据美国土地经济学者伊利和莫尔豪斯的研究，增加土地经济供给的方法主要有四种，一是土地利用的扩张将新开辟的土地资源投入使用；二是土地利用的集约在现在使用的土地上增加劳动和资本的投入；三是土地的经济利用用更有效的设计来消除妨害限制土地充分利用的障碍；四是消极的控制消费将人们的需要限制于土地能满足的程度。根据这些思路，我们可采用提高土地利用集约度、调节消费结构、在土地开发利用中采用新技术、土地整理等措施来增加土地的经济供给。,（2）适当抑制对特定用途土地资源的需求 抑制需求是实现自然资源可持续
21、利用的一个重要方面，对于可再生资源，如果能将开发利用的规模限制在其自然更新的能力范围以内，则该类资源就成为取之不尽，用之不竭的资源，即实现了可持续利用。而土地资源的情况有所不同，耕地资源复垦难度很大，土地资源的自然更新的能力很弱。如城市土地资源一经利用，很难改变用途。比较可行的办法是将土地资源的需求按轻重缓急排序、按各种需求对城市居民日常生活和国家建设的作用及紧迫程度顺次安排。如目前城市土地利用安排应优先保证经济适用住房的建设用地，同时应严格限制高档别墅等奢侈性消费用地。,另一个可能的途径是通过限制对另一物品的消费来间接减少对土地资源的需求。我国城市土地利用结构中，道路广场用地人均数量偏小，在
22、城市建设用地供给紧张的背景下，这一状况在短期内很难有所改观。比较明智的做法是，给城市道路广埸的建设一个调整的机会，使它与城市其他建设协调发展。 （3）利用各种政策工具强化土地资源可持续利用管理为了保障有限的土地资源能最大限度地服务于城市建设和国民经济的高速发展，满足提高人民生活水平的需要，政府应积极地采取各种有效的调控措施，加强对土地资源可持续利用的调控与管理。,十一、新中国成立以来我国土地管理的演变历程 19491961年，土地改革时期。 1949年，中华人民共和国成立，随即在全国范围内进行土地改革，在短短三年里变土地的地主所有制为“耕者有其田”的土地农民所有制，实现土地的私有私营。1952
23、年后，全国开展农业互助和初级合作化运动，逐步将土地的农民所有变为集体合作组织所有。1958年推行的人民公社化则彻底形成了集体所有、集体经营的土地制度。这一时期的重要法律农村人民公社工作条例,19621986年 1967年11月4日国家房管局、财政部税务总局发布了关于城镇土地国有化请示提纲的记录，阐述了土地国有化问题，划分城镇用地和农村用地。对与集体所有土地，1978年家庭联产承包制改革则使土地的所有权和经营权开始分离。改革开放以后确立的现行的农村土地制度，总体上是一种土地集体所有，以家庭承包为主的多种经营形式并存，实行两权分离、统分结合、双层经营的制度。1986年，国家颁布重要法律中华人民共和
24、国土地管理法，成立了国家土地管理局。,（3）19871990年，国有土地使用制度改革初期 年月国务院提出使用权可以有偿转让，同年月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块千多平方米的土地使用权，限期年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。土地市场逐渐形成，为规范土地市场行为，国家颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,（4）1990年以后 国有土地使用制度改革深化 年邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实
25、行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。,二、地籍管理 考试目的 测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度。 考试基本要求 掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容。 熟悉：地籍管理的任务，地基档案管理的基本要求。 了解：我国地籍的产生合力示发展。,地籍概念 地籍，地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册，地籍就是国家为一定的目的，记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、地价和用途（地类）等基本状况的图册。地籍是人们认识和运用土地是自然属性、社会属性和经济属性的产物，是组织社会生
26、产的客观需要。地籍最初是为征税而建立的一种田赋清册或簿册，随着社会的发展，地籍的内容不断扩展，为直接保护土地权属、国土资源管理、城市建设管理和保护耕地服务，其形式也逐步向以计算机数据管理为主的地籍管理信息系统方向发展。地籍具有空间性、法律性、精确性和连续性的特点。,地籍分类 随着地籍使用范围的不断扩大，其内容更加充实，类别的划分也更趋于合理。根据地籍的目的、时序以及对象，可将其按以下方式进行分类： 按功能分类 税收地籍 是指最初地籍仅具有为税收服务的功能，而无其他作用可言，其主要内容包括的纳税人的姓名、地址、需纳税的土地面积及为确定土地税率所需的土地等级等。,产权地籍 法制的健全是产权地籍的基
27、础。产权地籍是为防止土地投机和保护土地交易双方的合法权益而建立土地产权登记制度，使税收地籍向产权地籍方向发展。产权地籍一般要求有较为高质量和精度的地籍图、表、卡、册。 多用途地籍（现代地籍） 多用途地籍是社会发展的必然趋势，广泛服务于课税、产权登记、土地利用及土地保护等多方面，采用光电、遥感、测绘、计算机、地理信息系统及缩微技术等现代手段和方法，其内容和应用范围大为扩展。,按建立时序分类 初始地籍 是指某一时期内，对某一行政辖区内全部土地进行全面调查后最初建立的地籍。 日常地籍（变更地籍） 是以初试地籍为基础，根据土地数量、质量、权属及分布、利用情况的变化而及时进行修正、补充及更新的地籍，具有
28、现势性和连续性的特点。,按所记载的对象分类 城镇地籍 对象是城市和建制镇的城区土地以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通用地，以宗地作为地籍单元，其数据及界址要求精度比较农村地籍高。 农村地籍 对象是城镇郊区及农村集体所有土地以及国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等，以地类及权属作为地籍单元。,按表现形式分类 常规地籍 以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。 数字地籍 由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以用数字形式存贮在存贮介质中。数字地籍是现代地籍的发展方向。,地籍管理的概念 地籍管理的定义 地籍管理是国家为建立地籍而进行的一系列工作或措施，即国家为取得有关地籍资料和全
29、面研究土地的权属、自然和社会经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案等为主要内容的行政、技术和法律措施。,地籍管理的核心 地籍管理是土地管理的基础，地籍管理的核心是土地权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认和变更。通过地籍管理，为维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，调节和处理土地权属纠纷，制止侵占、买卖，或以其他形式非法转让土地的行为提供法律凭证。所以土地权属是地籍管理的核心。,地籍管理的原则 地籍管理是一项集行政、技术和法律于一体的综合性工作，为保证地籍工作的顺利进行，必须遵循以下的原则： 必须以国家制度体系作保障 地籍管理历来是国家地政措施的重要组成
30、部分，地籍管理必须按照国家有关土地管理和地籍管理方面的统一法律制度进行，以国家的制度体系作保障。国家对地籍管理所作的统一规定也不是一成不变的，它将随社会的进步和科学技术手段的更新，逐步地建立和完善。,保证地籍资料的连续性、系统性和现势性 地籍资料的连续性、系统性和现势性是指地籍的各种资料要有条理，要相互联系无中断，并应及时更新及反映实际地籍要素状况。其中，地籍管理制度的稳定性是保持地籍资料连贯性和系统性的重要保证条件。,保证地籍资料的可靠性和精确性 地籍资料是政府掌握的事关土地所有者、使用者利益及利害冲突的施政的根本资料，错误的资料往往会造成土地权利当事人之间的土地纠纷、冲突、矛盾甚至战争，因
31、此必须要保证地籍资料的可靠性和精确性。凡是涉及到权属的，必须以相应的法律文件为依据；宗地的界址线、界址拐点的位置，应达到可以随时在实地得到复原的要求；土地登记面积必须精确，其数据、图件和实地三者应相应一致；土地统计的面积必须做到可以相互校核的要求。,保证地籍资料的概括性和完整性 根据属地管理的原则，地籍管理的涉及的空间地域范围应该是其管辖区范围内的城乡全部土地，同时要求地区间或地块间的地籍资料不出现间断和重复现象，其内容应该包括国家规定所需的全部资料。所以在地区之间、宗地或地块之间的地籍资料都要由严格的接边措施，不应该出现间断、重复或遗漏现象。,我国地籍管理的内容 随土地管理工作的逐步深入开展
32、，我国地籍管理工作形成由土地利用现状调查转向城镇地籍调查，再转向农村地籍调查，最终走向城乡地籍统一管理的轨道。 土地调查 土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、利用、权属状况以及土地要素的动态变化情况为主要目的而进行的调查，能够为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。根据调查内容的重点不同，可以将土地调查分为3类：,土地利用现状调查 土地利用现状调查是指在全国范围内以县为单位，为查清土地的利用现状而进行的全面的土地资源普查，其重点是在按照土地利用方式进行分类的基础上，查清各类用地面积、分布和利用状况，查清村和农、林、牧、渔场、居民点及其以外的独立工矿企事业单位用地的土地权属界线和村以上各级
33、行政界线。 土地利用现状调查为制定国民经济计划和有关政策、农业区划、土地利用总体规划、基本农田保护区规划、农村产业结构调整、实现土地有偿使用和科学系统的掌握土地利用现状，保护耕地提供了准确的基础资料。自1987年以来我国先后进行过三次大的土地利用现状调查，前两次为概查，第三次为详查。,地籍调查 是国家为取得基础地籍要素资料而进行的土地调查，其基本任务是依照国家规定的法律程序，通过权属调查和地籍勘仗，查清每一宗土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，并把调查结果编制成地籍簿册和地籍图，从而为土地登记、土地统计、土地定级和土地利用管理提供原始资料和决策依据。它是土地登记的基础工作，是土地登记
34、的一个重要环节。,土地条件调查 土地条件调查包括土地自然条件调查和社会经济条件调查。土地自然条件主要指构成土地的气候、地貌、地质、水文、土壤、植被等自然条件因素。气候条件调查主要包括区域年平均气温、月平均气温、最高最低月气温、积温、降水情况等。地形地貌条件调查包括大尺度的地貌类型的调查，如山地、丘陵、平原、高原和盆地等，和小尺度范围内的地形条件，如海拔、坡度、坡向等。地质条件调查主要收集地质图和钻井资料。水资源条件调查主要有地表水（径流量、水质）、地下水（地下水位、地下水补给量、开采量、水质等）及水利设施（防洪、排灌能力）三个方面。土壤条件是土地适宜性评价的主要指标，是农用地调查的最重要条件之
35、一。植被条件调查主要是调查区域内植被群落，找出反映地区优势特点的优势群落，为城市绿化和环境改善提高了依据。土地社会经济条件调查主要有：人口、劳动力、交通状况、基础设施、能源、水电通讯设施、GDP、GNP等。,土地登记 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属、用途、面积、等级、价值等情况登记在专门簿册，以加强政府对土地的有效管理、保护土地权利人对土地的合法权益的一项重要的行政管理制度。土地登记最初是国家为维护土地私有制，确保国家足额征收不动产税等而建立的一种土地法律措施。但社会主义国家通过土地登记可以确认土地所有权和使用权，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护土地所有者、使用者的合法权益，维护社
36、会主义土地市场秩序，为充分合理利用土地提供法律依据。我国现行的土地登记制度具有统一性、唯一性、完整性和连续性、强制性、可信性的特点。,土地登记的类型 土地登记按其特点分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记是指土地登记机关在一定时间内对某范围（一般是县或市）内的全部土地的土地所有权、土地使用权及他项权利进行的一次集中、统一的普遍登记，又被称为土地总登记，具有作业面大、集中性、阶段性并需要政府发布通告的特点。变更土地登记是相对初始土地登记来讲的，是在初始土地登记完成之后，对发生变化或新生土地权利及其内容进行的改正或新设登记，包括土地权属变更登记、土地用途变更登记、他项权利变更登记、更名登记、
37、更址登记、注销登记六项。,土地登记的程序 初始土地登记工作需要经过准备工作、申报、地籍调查、权属审核、注册登记及颁发证书五个阶段。其中申报是土地权利人按规定向土地登记部门提交土地权利状况及其他证明文件并请求予以注册登记的行为，土地权属审核是土地登记部门对土地权利人提交土地权利状况及其他证明文件并请求予以注册登记的行为。土地登记申请以宗地为基本单元进行。 变更土地登记的程序与初始土地登记的程序基本一致，即变更土地登记申请变更地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地证书或核发他项权利证书五个阶段。,土地他项权利登记的内容及特点 土地他项权利是指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地
38、的权利，包括抵押权、出租权、地役权、耕作权、空中和地下权等。对土地他项权利的登记，目前主要是针对土地使用权的抵押权和出租权进行登记。 土地使用权抵押的土地使用权人将土地使用权作为财产担保，保证自己或第三人履行债务行为。通过土地使用权抵押，债权人（抵押权人）可以取得土地使用权变价处分权和就卖得价金优先受偿权。 根据目前的法律和政策，我国允许出租的土地使用权主要是指国有土地使用权。对集体土地使用权出租，法律和政策没有做出明确的规定。,土地登记代理的概念及有关要求 土地登记代理制度是指国家对接受土地登记申请人的委托，代理土地登记申请、现场指界、代写土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询的人员和机构实行资格（质）认证和监督管理的制度。 在代理工作要求代理人须履行下列义务：对土地管理部门提供的有关文件，应当严格保密，不得私自转让或公开引用。为委托人保密。依法公正地为委托人办理所委托事项。,
