1、第五章 房地产开发用地的取得,房地产开发用地的类型,房地产开发用地的选择,房地产开发用地的取得方式,城市房屋拆迁工作程序与补偿安置,第一节 房地产开发用地的类型,一、开发用地的含义,二、房地产开发用地的类型,一、房地开发用地的含义,1、房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地开发用地的使用最高年限,2、房地产开发用地的类型1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地工业用地、仓储用地对外交通用地、道路广场用地市政公用设施用地、绿地2）开发的深度不同： 生地熟地,第二节 房地产开发用地的取得方式,一、土地使用权出让,二、土地使用权转让,三、土地使用权划拨,一、土地使用权出让,1、土地
2、使用权出让的概念:国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的方式和程序招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部拍卖：1）定义 2）程序：发布拍卖公告，拍卖，签约并领取土地使用证3）优缺点,招标：1）定义 2）程序：招标，投标，评标，签约并领取土地使用证3）优缺点挂牌：1）定义 2）程序：发布挂牌公告，挂牌竞买，成交，签约并领取土地使用证3）优缺点协议(已淡出)：1）定义 2）优缺点,1、土地使用权转让的概念：以出让方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得的土地使用权的转让2、土地使用权转
3、让的方式:出售,交换,赠与,二、土地使用权转让,1、土地使用权划拨的概念和取得无偿性，无期限性适用范围,三、土地使用权划拨,第三节 房地产开发用地选择,一、房地产开发用地的选择,二、房地产开发可接受地价的测算,1、投资区域选择的因素分析政治环境经济增长状况投资环境特大型建设投资,一、房地产开发用地的选择,2、开发地段的选择因素分析城市规划自然环境和工程地质因素现有的建设条件地段面积与形状投资经营计划,1、影响地价的两大因素土地的用途土地的容积率,二、房地产开发可接受地价的测算,2、用对比法推算基础数据,3、一组与地价有关的概念 实例计算地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪楼面价：楼面地价，是平均
4、到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 = 土地总价 / 总建筑面积= 土地单价 / 容积率容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积,测算杭州最新成交土地 的楼面价格,开发完成后的房地产价值,土地价格,管理费用,开发成本,销售税费,投资利息,开发利润,开发商购买土地的税费,3、地价测算方法,例1,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为50
5、00元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。用折现法测算开发商能承受的地价。,第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置,一、拆迁的工作程序,1、拆迁前期工作,拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表,2、申请核发房屋拆迁许可证,房屋拆迁的法律凭证,3、组织实施拆迁,1、组织拆迁动员，发布拆迁公告2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议3、拆除房屋，平整场地,二、房屋拆迁补偿与安置,1、房屋拆迁补偿,房屋拆迁补偿的对象 房屋拆迁补偿的形式：实行货币补偿实行房屋产权调换 房屋拆迁补偿的计算：货币补偿形式的计算房屋产权调换的补偿计算,房屋拆迁安置的形式房屋拆迁安置的地点,2、房屋拆迁安置,课堂作业,实际案例链接：测算可接受的地价的计算与讨论（地块的价值分析）,
